026/2023-32517(1) 

 

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-13015/2022

г. Вологда

11 июля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2023 года.  В полном объеме постановление изготовлено 11 июля 2023 года.  

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации  Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области  от 13 апреля 2023 года по делу № А05-13015/2022,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Некст Лайн»  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 164514, 

<

...>; далее – Общество) обратилось  в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету  по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 164501, 

<

...>; далее – Комитет) об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  муниципального имущества – нежилого встроенного помещения общей  площадью 119,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер объекта:  29:28:103097:3467, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:  «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от  22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 4 790 000 (Четыре миллиона семьсот девяносто  тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость, в  соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального  имущества. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».  

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 24 января  2023 года по ходатайству истца в порядке статьи 82 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) назначена  судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости объекта  недвижимости: нежилого встроенного помещения общей площадью 119,9 кв. м,  кадастровый номер 29:28:103097:3467, расположенного по адресу:  

<

...>, по состоянию  на 19 августа 2022 года. Выполнение экспертизы поручено эксперту общества с  ограниченной ответственностью «Проф-оценка» (далее – ООО «Проф-оценка»)  ФИО2 в срок до 09.03.2023, производство по  делу приостановлено до получения результатов экспертизы на основании  статьи 144 АПК РФ.  

В связи с поступлением в суд экспертного заключения от 09.03.2023   № 2635-23рс в порядке статьи 146 АПК РФ в судебном заседании 06.04.2023  производство по делу возобновлено.  

До принятия судом решения по делу истец уточнил исковые требования в  соответствии с выводами эксперта, содержащихся в экспертном заключении  от 09.03.2023 № 2635-23рс, просил урегулировать разногласия, возникшие при  заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого  встроенного помещения общей площадью 119,9 кв. м, расположенного по  адресу: 

<

...>,  кадастровый номер объекта: 29:28:103097:3467, изложив пункт 2.1 договора в  следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 4 732 000 (Четыре  миллиона семьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на  добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об оценке рыночной  стоимости муниципального имущества. Указанная цена именуется в  дальнейшем «Сумма основного долга». На основании статьи 49 АПК РФ  уточнение исковых требований судом принято.  

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13 апреля  2023 года исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме.  

Комитет с решением суда не согласился и обратился с апелляционной  жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное  применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, цена,  установленная заключением эксперта ООО «Проф-оценка», существенно  занижена. В указанном заключении применяется корректировка для  неактивного рынка, в связи с чем оно является недостоверным и не может  служить доказательством по делу. При таких обстоятельствах суд  необоснованно отклонил возражения ответчика о недостатках экспертного  исследования.  

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение  суда без изменения, а жалобу – без удовлетворения.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд  не направили, в связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителей  названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.  

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований  для удовлетворения апелляционной жалобы.  

Как следует из материалов дела, полномочия собственника нежилого  встроенного помещения общей площадью 119,9 кв. м, расположенного по  адресу: 

<

...>,  кадастровый номер объекта: 29:28:103097:3467, осуществляет Комитет.  

Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) 27 мая 2019 года  заключили договор аренды муниципального имущества № 03-07/769-19, в  соответствии с которым Обществу во временное владение и пользование  передано нежилое помещение встроенное помещение общей площадью  120,3 кв. м, расположенное в 

<

...>,  кадастровый номер объекта: 29:28:103097:3467, для оказания бытовых услуг  производственного характера (швейное ателье).  

В пункте 6.8 договора срок действия договора аренды установлен на  период с 24.05.2019 по 23.05.2024.  

В связи с технической инвентаризацией помещения, осуществленной по  итогам проведенной арендатором перепланировки помещения, и внесением  03.02.2021 соответствующих изменений в Единый государственный реестр  недвижимости, дополнительным соглашением от 10 февраля 2021 года  

 № 03-13/111-21 стороны внесли изменения в раздел 1 договора в части общей  площади нежилого помещения, которая составила 119,9 кв. м.  

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 18.08.2022 о реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального  имущества.  

Комитет ответом от 13.09.2022 № 11-04-04/5768 уведомил Общество о  проведении мероприятий по подготовке к приватизации арендуемого нежилого  помещения.  

Распоряжением заместителя Главы администрации Северодвинска по  финансово-экономическим вопросам от 17.10.2022 № 87-рфэ утверждено  решение об условиях приватизации нежилого помещения, цена продажи  муниципального имущества определена в размере 6 830 000 руб. без учета  налога на добавленную стоимость, исходя из отчета об оценке рыночной  стоимости имущества от 28.09.2022 № 2-86/22, выполненного государственным  унитарным предприятием Архангельской области «Фонд имущества и  инвестиций» (далее – ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций»).  

Комитет письмом от 19.10.2022 № 11-04-04/6657 предложил Обществу  заключить договор купли-продажи муниципального имущества с приложением  проекта договора купли-продажи муниципального имущества. Данное письмо  получено истцом 21.10.2022.  

Общество обратилось к ответчику с заявлением от 26.10.2022 о  предоставлении возможности ознакомления и снятия копий с отчета от  28.09.2022 № 2-86/22 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного  ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций».  

Пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества в  редакции Комитета изложен в следующей редакции: «Имущество продано  Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по  цене 6 830 000 (Шесть миллионов восемьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек  без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об  оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 28.09.2022   № 2-86/22».  

Общество не согласилось с редакцией указанного пункта договора купли-продажи и обратилось к Комитету с заявлением от 11.11.2022 о пересмотре  редакции пункта 2.1 договора, предложив подписать договор купли-продажи в  редакции протокола разногласий и согласовать стоимость нежилого помещения  в размере 4 790 000 руб. К заявлению приложен протокол разногласий от  11 ноября 2022 года и отчет об определении рыночной стоимости от 02.11.2022   № 92/1-02/11/22, выполненный обществом с ограниченной ответственностью  «Биллион» (далее – ООО «Биллион»).  

Комитет письмом от 14.11.2022 № 11-04-04/7137 уведомил Общество об  отклонении протокола разногласий.  

Ссылаясь на то, что в досудебном порядке сторонами не согласовано  существенное условие договора купли-продажи о цене недвижимого  имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции оценил представленные доказательства по  правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными,  урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив  спорный пункт договора в редакции истца.  

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с  принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой  инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и  материалах дела.  

В соответствии со статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в  заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за  исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена  ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.  

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными  правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его  заключения.  

По смыслу указанных норм условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего  условия предписано законом или иными правовыми актами.  

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии  с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно  для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати  дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона  обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий  

известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об  отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий  либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок  сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия,  возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий,  возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании  статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у  сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Из приведенных правовых норм следует, что заинтересованная сторона  вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения извещения об  отклонении протокола разногласий.  

В данном случае стороны имеют разногласия, возникшие при заключении  договора купли-продажи недвижимого имущества в порядке реализации  истцом права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008  

 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося в государственной собственности субъектов Российской  Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами  малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в  государственной или муниципальной собственности, может быть передано его  собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,  предусмотренном законами о приватизации государственного и  муниципального имущества.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и  среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого  имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации  или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).  

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ субъекты малого и  среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, достоверность  величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения  цены выкупаемого имущества.  

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,  указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые  предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой  для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном  порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).  

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании  оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о  достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в  рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или  принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или  решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка  которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.  Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле  лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой  оценки.  

В проекте договора купли-продажи муниципального имущества,  направленного Комитетом в адрес Общества, пункт 2.1 договора изложен в  следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с  Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 6 830 000 (Шесть  миллионов восемьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на  добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об оценке рыночной  стоимости муниципального имущества от 28.09.2022 № 2-86/22».  

Материалами дела подтверждается, что Комитетом в договоре  установлена цена на основании отчета от 28.09.2022 № 2-86/22 об оценке  рыночной стоимости имущества, выполненного ГУП АО «Фонд имущества и  инвестиций», в рамках которого определена рыночная стоимость  вышеуказанного помещения в размере 6 830 000 рублей.  

Истец предлагает следующую редакцию спорного пункта 2.1 договора:  «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от  22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 4 732 000 (Четыре миллиона семьсот девяносто  тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость, в  соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального  имущества. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».  В обоснование данной цены имущества Общество представило отчет об  определении рыночной стоимости от 02.11.2022 № 92/1-02/11/22, выполненный  ООО «Биллион».  

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о  достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,  установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд  вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе  рассмотрения спора в судебном заседании.  

При указанных обстоятельствах в связи с наличием между сторонами  разногласий относительно цены выкупаемого Обществом муниципального  имущества, судом в процессе рассмотрения дела назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Проф-оценка»  ФИО2  

В представленном в суд по результатам судебной экспертизы заключении  от 09.03.2023 № 2635-23рс содержится вывод о том, что рыночная стоимость  объекта – нежилого встроенного помещения общей площадью 119,9 кв. м,  кадастровый номер 29:28:103097:3467, расположенного по адресу:  

<

...>, по состоянию  на 19 августа 2022 года составляет 4 732 000 руб., без учета налога на  добавленную стоимость. При определении рыночной стоимости экспертом  учтена поправка на фактическое техническое состояние объекта.  

Оценив заключение эксперта ООО «Проф-оценка» по правилам  статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что экспертное  заключение может быть принято в качестве надлежащего доказательства,  поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем  квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу  заведомо ложного заключения, является мотивированным, не содержит  противоречий, в связи с чем определил выкупную стоимость объекта  недвижимости исходя из цены, установленной по результатам судебной  экспертизы, в размере 4 732 000 руб., без учета налога на добавленную  стоимость.  

Из заключения эксперта следует, что им изучены представленные  документы, проведен осмотр спорного объекта исследования; эксперт  проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ  рынка; произвел выбор объектов – аналогов; проанализировал данные об  аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной  стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода методом  корректировок, а также с применением доходного подхода произвел  согласование результатов.  

Как верно указал суд первой инстанции, какие-либо противоречия в  экспертном заключении отсутствуют. Экспертом даны исчерпывающие ответы,  не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о  судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом не  установлено. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте,  обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не  представлено.  

Из материалов дела следует, что экспертиза проведена лицом,  обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед  ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и  достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно  указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при  экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно  обоснованы.  

Комитет в апелляционной жалобе полагает, что цена, установленная  указанным экспертным заключением, существенно занижена, поскольку  экспертом применена корректировка для неактивного рынка, не соблюден  принцип достаточности при проведении анализа рынка, в тексте отчета  

отсутствует анализ рынка недвижимости в том сегменте, к которому относится  объект исследования.  

Данный довод судом первой инстанции исследовался и обоснованно  отклонен.  

Апелляционный суд также считает изложенное в жалобе мнение  Комитета несостоятельным, поскольку оно сводится к переоценке выводов  эксперта и не может служить основанием для отмены судебного акта.  

Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о наличии  оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.  

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные  сведения и не соответствует положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным  стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.  

Учитывая изложенное, поскольку признаков недостоверности, неясности  и неполноты заключения эксперта от 09.03.2023 № 2635-23рс не установлено,  суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия по цене,  определенной судебной экспертизой.  

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для  несогласия с выводами суда первой инстанции.  

Комитет в апелляционной жалобе также полагает, что суд первой  инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении повторной  экспертизы по делу, поскольку заключение эксперта имеет методологические  ошибки, что отразилось на итоговой выкупной цене.  

В соответствии со статьей 87 АПК РФ повторная и дополнительная  экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноты,  возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия  противоречий в выводах эксперта. Назначение повторной и дополнительной  экспертизы является правом, а не обязанностью суда.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и  87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу,  удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является  правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с  учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости  осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения  спора.  

В рассматриваемом случае суд первой инстанции не усмотрел оснований,  предусмотренных в статье 87 АПК РФ для проведения повторной экспертизы.  

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не  влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.  

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции также не  находит оснований для назначения повторной экспертизы по делу.  

Содержащиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы  на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда  первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с  ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.  

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении  обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и  материального права применены судом верно, с учетом конкретных  обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся  доказательствам.  

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что  спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства,  основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для  удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный  суд  

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 апреля  2023 года по делу № А05-13015/2022 оставить без изменения, апелляционную  жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации  Северодвинска – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд 

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия.  

Председательствующий Л.В. Зрелякова 

Судьи А.Я. Зайцева 

О.Б. Ралько 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 10:43:00Кому выдана Ралько Ольга БогдановнаЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 04.08.2022 8:06:00Кому выдана Зрелякова Лариса ВалерьевнаЭлектронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 03.03.2023 2:37:00

 Кому выдана Зайцева Алена Яковлевна