АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-6291/2017

22 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2020  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020

по делу № А82-6291/2017

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде 

земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального 

жилищного фонда» города Ярославля

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о взыскании задолженности и неустойки

и   у с т а н о в и л : 

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании 417 542 рублей 88 копеек задолженности, возникшей с 09.12.2010 по 30.09.2016, и 469 502 рублей 10 копеек неустойки, начисленной с 12.01.2011 по 03.10.2016 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2006 № 19400-о.

Исковые требования основаны на статьях 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик является собственником помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке переданном в аренду по договору от 13.11.2006 № 19400-о, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Роза ветров»; арендная плата за пользование спорным участком не вносилась.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров» (далее – Общество).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 18.09.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020,  удовлетворил иск частично взыскал с Предпринимателя в пользу Агентства 214 200 рублей долга, возникшего с 25.04.2014 по 30.09.2016, и 507 142 рубля 29 копеек неустойки, начисленной с 25.04.2014 по 28.08.2019; отказал в удовлетворении остальной части иска. Суды обеих инстанций пришли к выводу об обоснованности требований истца, применив срок исковой давности по данным требованиям за период с 09.12.2010 по 24.04.2014 и приняв во внимание отсутствие оснований для снижения размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение от 18.09.2020 и постановление от 03.12.2020 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, суды не учли, что Учреждением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем его исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения; требования Агентства незаконны, поскольку Предприниматель не давал согласия на вступление в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора; уведомление о прекращении договора аренды, направленное 12.04.2016 Агентством Обществу – арендатору спорного земельного участка, является отказом арендодателя от договора аренды и прекращает обязательство арендатора по внесению арендной платы; применению подлежали ставки арендной платы по иной группе видов разрешенного использования «оказание парикмахерских, косметических и медицинских услуг населению», а не «для осуществления торговой деятельности»; неустойка подлежит начислению с 19.06.2018, то есть, как следует из договора, по истечении двадцати дней с момента уведомления арендатора об изменении арендной платы; ненаправление Предпринимателю договора аренды, уведомления об изменении арендной платы в силу статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет оспаривать правомерность начисления неустойки; начисленная неустойка несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. 

Агентство в своем отзыве не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Предпринимателя – без удовлетворения. Кроме того, истец просил рассмотреть кассационную жалобу ответчика без участия его представителя.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 16.04.2021.

До судебного заседания представитель истца представил ходатайство с просьбой рассмотреть кассационную жалобу без участия представителя Агентства. Суд кассационной инстанции счел возможным данное ходатайство удовлетворить.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (арендодатель) и Общество (арендатор) 13.11.2006 заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19400-о, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:061705:0065, площадью 3549 квадратных метров, расположенный по проспекту Фрунзе, 45, во Фрунзенском районе города Ярославля, кадастровый квартал № 061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: «для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина». Срок действия договора аренды – с 16.10.2006 по 15.10.2009.

За аренду земельного участка в соответствии с постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца включительно (пункты 3.1 и  3.3 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).

Департамент по управлению государственным имуществом Ярославской области (далее – Департамент) и Общество 28.09.2009 заключили дополнительное соглашение № 1 к этому договору, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1, 3.4 и 3.5 договора, а срок действия договора продлен до 14.10.2012.

Обществу 26.02.2010 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

В деле имеется соглашение о расторжении договора аренды от 02.10.2012 № 19400-о, стороны которого (Департамент и Общество) в связи с вводом объекта в эксплуатацию пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 27.02.2010, а также акт приема-передачи земельного участка о передаче участка 27.02.2010 Департаменту, подписанный сторонами с приложением печатей. В то же время подписанные арендатором соглашение о расторжении и акт приема-передачи не были возвращены арендодателю, в связи с чем договор аренды продолжал действовать.

Предпринимателю с 2011 года в спорном здании принадлежат на праве собственности нежилые помещения.

При рассмотрении дела № А82-12515/2015 суды установили, что собственники помещений в спорном здании заключили с Обществом и обществом с ограниченной ответственностью СБК «Партнер» договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг. На основании данного договора и счетов, выставленных собственникам помещений, последние в 2012 – 2016 годах вносили арендную плату за земельный участок, но Обществом в счет исполнения обязательств по договору аренды от 13.11.2006 № 19400-о данные суммы перечислены не были. Одновременно суды взыскали задолженность по спорному договору аренды земельного участка с ООО «Роза ветров» в части, пропорциональной площадям в здании, находящимся в собственности данного Общества.

Агентство, посчитав, что Предприниматель с момента приобретения указанных помещений в собственность являлся соарендатором по названному договору аренды и не вносил арендную плату, обратилось в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 этого кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 35 названного кодекса при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Также в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. 

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из поименованных норм права и фактических обстоятельств дела, в том числе и принимая во внимание отказ от взыскания арендных платежей за весь земельный участок с ООО «Роза ветров» в деле № А82-12515/2015, суды признали, что Предприниматель, с момента приобретения прав на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, вступил в договор аренды в качестве соарендатора, а потому обязан оплачивать за пользование землей арендные платежи (пропорционально своей доле).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пунктов 1 статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При этом, в силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными. 

Суды двух инстанций правильно исходили из того, что в силу закона ответчик с момента приобретения помещений в спорном здании обязан был вносить арендную плату за пользование соответствующей частью земельного участка, как соарендатор этого участка, наряду с иными собственниками помещений. Доля в общей сумме арендной платы правомерно определена истцом исходя из отношения общей площади помещений ответчика к общей площади здания и из площади арендованного участка.

При этом суды по заявлению ответчика применили срок исковой давности к требованиям Агентства. Поскольку иск подан 25.04.2017, требования начиная с 09.12.2010 (в части основного долга) и с 12.01.2011 (в части пеней) по 24.04.2014 включительно заявлены за пределами трехгодичного срока исковой давности. Данный вывод в кассационном порядке не оспорен.

Суды первой и апелляционной инстанций проверили расчет долга и пеней за оставшийся период и признали его соответствующим закону и арифметически верным.

Довод заявителя о том, что спорный договор аренды прекращен с 12.04.2016 в связи с направлением Агентством Обществу уведомления о расторжении договора, правомерно не принят во внимание судами двух инстанций, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. При множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется направление согласованного арендодателем уведомления о прекращении договора всем, а не только одному арендатору. Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал получение им такого уведомления от Агентства.

Суд округа не принял во внимание утверждение заявителя о наличии оснований для начисления пеней только с 19.06.2018 – по истечении 20 дней с момента, когда он получил уведомление об изменении арендной платы, по причине противоречия указанного аргумента статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды.

Суждение кассатора о неправомерности отказа судами в снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается окружным судом во внимание.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил следующее.

Основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся:

– нарушение требований пункта 6 статьи 395 кодекса, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 кодекса, или 

– уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 названного кодекса. 

Определение же конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права.

Довод о несоблюдении досудебного порядка был предметом рассмотрения и ему дана надлежащая оценка.

Доводы, приведенные в жалобе, в частности, о неправильном применении ставки арендной платы, неполном исследования доводов Предпринимателя, отклоняются судом округа. По существу эти доводы сводятся к несогласию с произведенной судами оценкой установленных по делу фактических обстоятельств и исследованных доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Агентства частично.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу № А82-6291/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева