ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А15-748/2018

03 апреля 2019 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Годило Н.Н., Жукова Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации г. Махачкала и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 по делу №А15-748/2018 (судья Исаев М.С.), при участии в судебном заседании представителя ФИО2 - ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Махачкалы (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к комитету по управлению имуществом города Махачкалы (далее - комитет), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи №6-ВА от 08.07.2015, применении последствий недействительности сделки в виде возврата в муниципальную собственность переданного по договору имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Решением суда от 25.12.2018 исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными пункты 1.1 и 1.2 договора в части передачи в собственность предпринимателю нежилых помещений №3 площадью 4,4 кв.м, №14 площадью 2,4 кв.м., №18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. В качестве последствий недействительности сделки суд возложил на предпринимателя обязанность возвратить в муниципальную собственность указанные нежилые помещения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. 

В апелляционной жалобе администрация просила отменить решение и удовлетворить требования в полном объеме. Заявитель указал, что у предпринимателя отсутствовали правовые основания для реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений. Недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании предпринимателя на основании недействительных (ничтожных) сделок - договоров аренды, заключенных без проведения торгов.

Предприниматель в жалобе просил решение отменить в части удовлетворения исковых требований и принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В жалобе приведены доводы о том, что он непрерывно владеет спорным имуществом с 2008 года, до выкупа исправно вносил арендную плату, произвел существенные улучшения имущества. Вина предпринимателя в том, что уполномоченный орган не проводил торги на право заключения договоров аренды имущества, отсутствует. Предприниматель уплатил стоимость имущества, осуществил государственную регистрацию перехода прав на него, уплачивает имущественный налог, поэтому является добросовестным приобретателем. Спорная сделка является оспоримой, администрация пропустила срок исковой давности. Суд неправомерно применил одностороннюю реституцию.

Отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании предприниматель доводы своей жалобы поддержал, в удовлетворении жалобы администрации просил отказать. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив доводы сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба администрации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование «Городской округ город Махачкала» являлось собственником пятиэтажного здания общей площадью 2172,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (свидетельство от 08.12.2010).

На основании договора аренды от 10.01.2012 №365/08 комитет передал предпринимателю во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 483,5 кв.м., в том числе торговый зал - 277,8 кв.м., офис - 93,8 кв.м, подвал 111,9 кв.м, расположенные в многоэтажном доме №11 по ул. Дахадаева в г. Махачкале. Срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 30.12.2012. Передача имущества арендатору оформлена актом от 01.01.2012.

Договором от 09.01.2013 №365/08 арендные отношения продлены до 30.12.2013, а договором от 09.01.2014 №365/08 - до 30.12.2014, объект аренды изменен на нежилые помещения общей площадью 455,3 кв.м., в том числе торговый зал - 271,9 кв.м., офис - 73,4 кв.м, подвал 110 кв.м.

Договором от 05.12.2014 №365/08 срок аренды продлен до 03.12.2015.

По итогам проведенного аукциона (протокол от 06.11.2014) комитет и предприниматель заключили договор аренды от 05.12.2014 №5, по условиям которого во временное владение и пользование предпринимателю передаются нежилые помещения общей площадью 455,3 кв.м., в том числе помещения первого этажа 1, 9, 10, 11, 12, 18 (литер А) и помещения подвала 5, 6, расположенные в доме №11 по улице Дахадаева в г. Махачкале. Договор заключен на срок 11 месяцев 28 дней.

30 декабря 2014 года предприниматель обратился в комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ).

На основании распоряжения об условиях приватизации муниципального имущества от 08.07.2015 №01-08/209 по договору купли-продажи от 08.07.2015 №6-ВА комитет передал в собственность предпринимателю нежилые помещения общей площадью 345,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 3, 9, 10, 11, 12, 14, 18 (1 этаж); 15 (2 этаж), расположенные в доме №11 по улице Дахадаева. Стоимость сделки составила 10 809 000 руб. Переход права собственности на имущество зарегистрирован 26.11.2015 (выписка из ЕГРН; т.1 л.д.22).

Прокуратурой г. Махачкалы проведена проверка деятельности комитета, по результатам которой установлено, что договор купли-продажи от 08.07.2015 заключен с нарушением пункта 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ, поскольку предшествующее заключению договора владение и пользование муниципальным имуществом осуществлялось предпринимателем на основании договоров аренды, заключенных с нарушением части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон №135-ФЗ). По результатам прокурорской проверки выдано представление об устранении нарушений федерального законодательства. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в суд.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Закон №159-ФЗ.

Указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Из положений статей 4 и 9 Закона №159-ФЗ следует, что преимущественное право может быть реализовано по решению уполномоченного на осуществление функций приватизации имущества органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления; с 01.01.2009 по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрен частями 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, согласно которым субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 данного закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 №108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, прямо поименованных в этой статье.

Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ, вступили в силу 02.07.2008.

Поскольку договоры аренды от 10.01.2012, 09.01.2013, 09.01.2014, 05.12.2014 заключены ответчиками после 02.07.2008, владение и пользование предпринимателем муниципальным имуществом являлось бы законным лишь в том случае, если указанные договоры были заключены по результатам проведения торгов. 

Вместе с тем из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что передача имущества в аренду осуществлялась без соблюдения конкурентных процедур. Сделки совершались в нарушение установленного законом запрета, в связи с чем в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса являются недействительными (ничтожными). 

При таких обстоятельствах предприниматель не может считаться лицом, соответствующим требованиям, установленным в пункте 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ, то есть владеющим спорными помещениями на законных основаниях непрерывно на протяжении двух и более лет.

Пунктом 1 статьи 6 Закона 159-ФЗ установлено, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 05.11.2009 №134 указал, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Апелляционным судом установлено, что во исполнение оспариваемого договора платежными поручениями №1 от 16.10.2015, №1 от 12.01.2016, №2 от 04.04.2016, №3 от 29.06.2016, №1 от 26.12.2016, №4 от 29.09.2016, №1 от 30.03.2017, №13 от 18.05.2017 предприниматель перечислил комитету 10 944 295,79 руб.

В порядке применения реституции предприниматель обязан возвратить муниципальному образованию объекты недвижимости, а муниципальное образование в лице комитета – возвратить денежные средства, уплаченные по ничтожной сделке.

Выводы суда о том, что предприниматель является арендатором с 2008 года, и он соответствует требованиям, установленным в пункте 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ, сделаны без ссылок на конкретные обстоятельства дела и имеющиеся доказательства.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

В суде апелляционной инстанции предприниматель указал, что арендует спорные помещения с 2008 года, однако заключенный в 2008 году договор у сторон не сохранился.

В силу части 2 статьи 9, части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В материалах дела имеется справка начальника отдела нежилого фонда и арендных отношений (без даты и номера; т.1 л.д.96), а также письмо комитета от 19.02.2019 №51.06-455/19, в которых сообщается о нахождении имущества у предпринимателя на праве аренды с 2008 года. Однако в отсутствие первичных документов (договоров аренды, актов приемки имущества, платежных документов) названные документы сами по себе не подтверждают указанные в них сведения. Отсутствие в упомянутых документах конкретной даты передачи имущества в аренду, не позволяет сделать вывод о том, что первичная сделка была заключена до введения в действие статьи 17.1 Закона №135-ФЗ.

Оснований для применения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса в любом случае не имеется, поскольку в период с 10.01.2012 по 01.07.2015 стороны ежегодно заключали арендные сделки в отношении спорного имущества, а по сути, продлевали действие договора от 10.01.2012 в нарушение запрета, установленного статьей 17.1 Закона №135-ФЗ.

Единственная арендная сделка, отвечающая требованиям антимонопольного законодательства, совершена сторонами 05.12.2014, однако владение и пользование предпринимателем имуществом на основании этой сделки составило менее двух лет, необходимых для реализации преимущественного права покупки этого имущества.

Применяя последствия недействительности сделки, суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, предусматривающую возврат сторон в первоначальное положение, однако фактически применил одностороннюю реституцию.

Указывая на отсутствие оснований для возврата уплаченных по договору денежных средств предпринимателю, суд сослался на недобросовестность последнего и статью 169 Гражданского кодекса. Однако положениями названной статьи предусмотрено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Статьей 169 Гражданского кодекса односторонняя реституция не предусмотрена.

Довод о том, что предприниматель является добросовестным приобретателем, не принимается, поскольку получая имущество в аренду, а впоследствии и в собственность без установленных законом публичных процедур, предприниматель не мог не знать о совершении сделки с нарушением требований закона. 

Ссылка на то, что сделка является оспоримой и администрация пропустила срок исковой давности, несостоятельна. На ничтожность сделки по приватизации государственного или муниципального имущества, совершенной с нарушением требований, установленных Законом 159-ФЗ, прямо указано в пункте 1 статьи 6 этого же Закона. 

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Сделка состоялась и начала исполняться 08.07.2015 (со дня передачи имущества покупателю), с иском в суд администрация обратилась 22.02.2018, то есть в пределах давностного срока.

Иные доводы предпринимателя основаны на ошибочном толковании норм материального права, не соответствуют представленным в дело доказательствам, в связи с чем отклоняются апелляционным судом.

Поскольку суд первой инстанции не в полной мере установил обстоятельства дела, неправильно применил нормы материального права, решение от 25.12.2018 подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 25.12.2018 по делу №А15-748/2018 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования администрации г. Махачкала удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи №6-ВА от 08.07.2015, заключенный комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы и индивидуальным предпринимателем ФИО2

В целях применения последствий недействительности сделки возложить на индивидуального предпринимателя ФИО2 обязанность в месячный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу возвратить комитету по управлению имуществом г. Махачкалы нежилые помещения общей площадью 345,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 1, 3, 9, 10, 11, 12, 14, 18 (1 этаж); 15 (2 этаж), расположенные в доме №11 по улице Дахадаева в г. Махачкале Республики Дагестан. Взыскать с комитета по управлению имуществом г. Махачкалы в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 10 944 295,79 руб., уплаченных по договору.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.Г. Сомов

Судьи:Н.Н. Годило

Е.В. Жуков