АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-30231/2019

28 сентября 2021  г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2021  г.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2021  г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Комитет),

к ответчикам:

-индивидуальному предпринимателю ФИО2, Удмуртская Республика (ИНН 

<

***>, далее – предприниматель ФИО2), 

-индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Челябинск (ИНН 

<

***>, далее – предприниматель ФИО3),

о взыскании 3 048 757 руб. 98 коп., 

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО4 (доверенность от 03.06.2021 №85),

ответчика – предпринимателя ФИО3 (лично),

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (т.1 л.д.24-25) к предпринимателям ФИО2 и ФИО3, в котором просит по договору аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ № 008145-К-2007 взыскать:

-с ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 295 676 руб. 35 коп., пени в размере 106 118 руб. 18 коп., с продолжением начисления пени по день фактической уплаты долга из расчета 0,1 % за каждый день просрочки,

-с ФИО3 пени за период с 26.11.2014 по 31.03.2019 в размере 404 917 руб. 85 коп. с продолжением начисления пени в размере 0,1% от суммы недоимки по день фактической уплаты суммы долга.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 330, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), договор аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ № 008145-К-2007, указал на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением суда от 16.09.2019 дело принято к производству судьей Жернаковым А.С. и назначено к рассмотрению.

Определением от 16.01.2020 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Вистар» (т.2 л.д.139-140).

В процессе рассмотрения спора истец представил заявление об уточнении исковых требований (т.2 л.д.43, 44-54, т.3 л.д.96). Судом определением от 30.07.2020 (т.3 л.д.12,129-130) в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было удовлетворено заявление истца (т.3 л.д.126) об изменении требований, которым дополнено требование о взыскании основного долга с предпринимателя Якиревича. 

После этого истец еще раз уточнил требования в отношении предпринимателя ФИО3 (т.3 л.д.136) и представил расчеты (т.3 л.д.137-141).

После этого истец еще уточнил требования в части предпринимателя ФИО3 (т.4 л.д.2, 4-8), которое удовлетворено судом определением от  23.11.2020 (т.4 л.д.34-35). Также истец представил пояснения по расчету (т.4 л.д.15, 37-38).

Таким образом, истец просит взыскать:

-с предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 408 579,90 руб. за период с 22.03.2017 по 07.02.2019, пени в размере 145 880,64 руб., исчисленной с 01.07.2017 по 31.03.2019;

-с предпринимателя ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 1 014 665,23 руб. за период с 26.11.2014 по 07.02.2019, пени в размере 1 479 632,21 руб., исчисленной с 13.01.2015 по 31.12.2019.

Ответчики с требованиями не согласились.

Предприниматель ФИО2  представил отзыв (т.1 л.д.146-152). Ответчик полагает, что является не надлежащим ответчиком по делу, в обоснование чего указывает на п. 6.7 договора аренды. Также полагает, что истец неверно применил в расчете значения коэффициентов. Поимо этого ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки. Также представил ходатайство о рассмотрении спора в его отсутствие (т.3 л.д.19).

Предприниматель ФИО3 представил отзыв (т.1 л.д.122-129). Ответчик полагает, что является не надлежащим ответчиком по делу, в обоснование чего указывает на п. 6.7 договора аренды. Ответчик сделал заявление о пропуске срока исковой давности. Также полагает, что истец неверно применил в расчете значения коэффициентов. Указал, что им произведена в адрес комитета оплата арендных платежей в размере 1 000 677,90 руб. Поимо этого ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки.

Также он представил отзыв на уточненные требования (т.2 л.д.65-69), в котором указал на несогласие с примененным в расчете значением САП, представил контррасчет (т.2 л.д.70-74). Представил дополнения к отзыву (т.3 л.д.106-107, 114-115, 155, 156, 157); отзыв на уточнение исковых требований (т.4 л.д.39-41), в котором помимо возражений о принятии изменения требований, поддержал ранее заявленные доводы; указал на разность в подготавливаемых Комитетом акта сверки и исковых расчетов, которыми также отменены все ранее подготовленные расчеты.

Истец представил мнение на отзыв предпринимателя ФИО3 (т.3 л.д.29-30), дополнительные пояснения (т.4 л.д.68), сводную таблицу площадей (т.4 л.д.69-71).

Определением от 24.02.2021 председателя Восьмого судебного состава произведена замена судьи рассматривающего дела (Жернакова А.С.). Дело передано на рассмотрение судье Бесихиной Т.Н.

От предпринимателя ФИО3 поступило мнение на дополнительные пояснения (т.5 л.д.49-50) и дополнение к этому мнению (т.5 л.д.51), объяснения (т.5 л.д.74).

В судебное заседание, назначенное на 13.09.2021, ответчик (предприниматель ФИО2) и третье лицо явку представителей не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образов в соответствии с ч. 1, 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании истец требования поддержал. 

На начало заседания от истца поступили дополнительные пояснения (т.5 л.д.84) и дополнительный информационный расчет (т.5 л.д.94-100).

Предприниматель ФИО3 поддержал ранее изложенные возражения против требований истца.

В заседании был объявлен перерыв до 21.09.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (т.5 л.д.101).

После перерыва заседание продолжено по правилам ч. 3,5 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Дело рассмотрено по правилам ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ по имеющимся доказательствам.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения первого заместителя Главы г. Челябинска от 13.03.2008 № 571-з «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства выставочного комплекса по ул. Коммуны, 87 в Центральном районе г. Челябинска» (т.1 л.д.105), между Комитетом и ООО «Вистар», в лице директора ФИО3, заключен договор аренды земельного участка от 18.03.2008 УЗ № 008145-К-2007 (т.1 л.д.96-99). 

Предметом указанного договора является земельный участок площадью 1358 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0508009:0017, расположенный по адресу: ул. Коммуны, 87 в Центральном районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства выставочного комплекса (п. 1.1.1 договора). 

Настоящий договор заключен на срок: два года с даты принятия распоряжения (п. 1.4. договора). 

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора). 

Согласно п. 4.2.1. договора арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в соответствии с разделами 1.2. и 3. настоящего договора. 

Своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2. договора). 

Согласно п. 4.2.10 договора в случае продажи, иного отчуждения имеющегося на арендуемом участке строений, письменно уведомить арендодателя в десятидневный срок с даты заключения договора купли-продажи или иного отчуждения имущества. 

Пунктом 6.7. договора предусмотрено, что в случае продажи имеющихся на участке строений, арендатор обязуется вносить плату за аренду земли за весь участок земли до момента регистрации договоров на аренду земли всеми пользователями данного участка. 

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактичекского выполнения обязательства.

Передача земельного участка в аренду оформлена актом приема-передачи от 18.03.2008 (т.1 л.д.100-оборот).

Как следует из письма Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области № 9573 от 08.04.2008 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 07.04.2008 (л.д.107 т. 1).

Дополнительным соглашением № 1 от 28.04.2011 стороны продлили срок действия договора до 01.01.2012 (т.1 л.д.104), дополнительным соглашением № 2 от 20.02.2012 стороны продлили договор аренды до 31.12.2012 (т.1 л.д.106), дополнительным соглашением № 3 от 25.11.2013 продлили срок действия договора до 13.03.2014 (т.1 л.д.108). 

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН к ответчикам перешло право собственности на помещения в нежилом здании по адресу – 

<

...>. 

Так ФИО3 с 26.11.2016 на праве собственности принадлежали следующие помещения общей площадью 2460 кв.м.:

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:134 площадью 1487,1 кв.м.,

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:135 площадью 852,9 кв.м.,

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:138 площадью 120,00 кв.м.,

ФИО2 с 22.03.2017 на праве собственности принадлежали следующие помещения общей площадью 762,1 кв.м.:

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:194 площадью 203,0 кв.м.,

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:195 площадью 224,4 кв.м.,

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:196 площадью 15,3 кв.м.,

-нежилое помещение к КН 74:36:0508009:198 площадью 319,4 кв.м.,

а с 28.04.2017 также принадлежит нежилое помещение к КН 74:36:0508009:199 площадью 16,4 кв.м., в связи с чем общая площадь принадлежащих этому ответчику помещений составила 778,5 кв.м.

Между КУИиЗО г. Челябинска (продавец) и ФИО5, индивидуальным предпринимателем ФИО2, индивидуальным предпринимателем ФИО3, ООО «Зубной стандарт», ООО «Строительная корпорация «Ликос», ООО «Актимед», ООО «ЦЕНТР КИНЕЗИТЕРАПИИ», ФИО6 (покупатели) заключен договор от 28.12.2019 № 13928-37/зем. купли-продажи земельного участка (далее – договор купли-продажи) (т.1 л.д.90-95). Согласно п. 1.2 договора купли-продажи продавец продал в общую собственность (1/8 доли в праве собственности – ФИО5, 1/8 доли в праве собственности - индивидуального предпринимателя ФИО2, 1/8 доли в праве собственности - ФИО3, 1/8 доли в праве собственности - ООО «Зубной стандарт»,1/8 доли в праве собственности - ООО «Строительная корпорация «Ликос», 1/8 доли в праве собственности - ООО «Актимед», 1/8 доли в праве собственности - ООО «ЦЕНТР КИНЕЗИТЕРАПИИ», 1/8 доли в праве собственности - ФИО6) земельный участок из земель населённых пунктов. Расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 1 358 кв.м., кадастровый номер 74:36:0508009:17.

Право долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 08.02.2019 (т.1 л.д.86-89).

Полагая, что после регистрации права собственности ответчиков на соответствующие помещения к ним перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка 18.03.2008 УЗ № 008145-К-2007 29.03.2019 Комитет 31.05.2019 обратился с иском в Центральный районный суд г. Челябинска (т.1 л.д.19-21). Районным судом производство по делу было прекращено определением от 23.07.2019 в связи с не подсудностью данного спора суду общей юрисдикции (т.1 л.д.10-11) с учетом доводов ответчиков (т.1 л.д.12-18).

В арбитражный суд с настоящим иском истец обратился 08.08.2019, что следует из штампа входящей регистрации (т.1 л.д.24). 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Дополнительным соглашением № 3 от 25.11.2013 к договору, сторонами установлен срок аренды участка до 13.03.2014.

 В соответствии с правовым подходом, выраженным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016) поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. 

Из представленных в материалы дела сведений Единого государственного реестра недвижимости, возведенное на спорном земельном участке нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0508009:125 завершено строительством и поставлено на кадастровый учет в пределах срока, установленного дополнительным соглашением (до 13.03.2014). 

Доказательств отказа одной из сторон от договора, прекращения записи о зарегистрированном на основании договора обременения в Едином государственном реестре недвижимости, суду не представлено. 

По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель. 

В п. 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости. 

Согласно предоставленному в материалы дела договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0508009:17, он заключен между Комитетом и собственниками помещений в здании с кадастровым номером 74:36:0508009:125 лишь 28.12.2018 в отношении того же земельного участка, что и был предоставлен застройщику, без изменения площади. 

До возникновения права долевой собственности, оформление договора аренды собственниками нежилых помещений не производилось.

Особенностей предоставления земельного участка для целей строительства, исключающих продление договора, судом не установлено, поскольку такое продление имело место после 13.04.2014. Положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. 

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен  на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). 

Договор аренды № 008145-К-2007 был заключен в 2008 г., когда в силу ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (постановление главы города Челябинска от 29.12.2003 № 2185-п об утверждении акта выбора земельного участка – т.1 л.д.101-102,103).

С учетом названного выше, следует признать, что спорные отношения между Комитетом и ответчиками регулируются договором аренды 18.03.2008 УЗ № 008145-К-2007, в котором ответчик является одним из множественных арендаторов в силу закона. 

Исходя из существа арендных отношений (ст. 606, 614 ГК РФ), арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Следовательно, арендатор уплачивает арендодателю арендные платежи в качестве эквивалента за использование предмета аренды. 

При отсутствии у стороны права на использование объекта, у нее не возникает и обязанность по оплате.

При таких обстоятельствах, оценка условия пункта 6.7 договора аренды № 008145-К-2007 от 18.03.2008, в силу которого ООО «Вистар» обязано вносить арендные платежи до момента регистрации арендных прав третьих лиц на земельный участок, как добровольно принятого обязательства перед Комитетом, не могла служить основанием исключающим обязанность ответчиков оплатить перешедшее к ним в силу закона право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования.

Иной подход, означает необходимость оплаты предыдущим арендатором (ООО «Вистар») арендной платы без получения корреспондирующего права на использование имущества. 

Между тем, согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В п. 4 названной нормы сформулирован принцип запрета извлечение преимуществ из незаконного или недобросовестного поведения. 

В соответствии с ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. 

Как следует из содержания ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

В связи с этим правовая оценка правоотношений и применения положений закона, на котором основан вывод о прекращении действия договора и сохранении обязанности по оплате пользования земельным участком в целом застройщика – ООО «Вистар» на основании п. 6.7 договора аренды, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, имеющего преюдициальное значение для арбитражного суда, рассматривающего другое дело. 

С учетом вышеназванного, у ответчиков с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и до приобретение земельного участка в собственность 08.02.2019 (момента прекращения обязательств в силу ст. 413 ГК РФ) имелась обязанность по оплате пользования соответствующей части земельного участка на условиях договора аренды№ 008145-К-2007 от 18.03.2008.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Истец просит взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате, в том числе с предпринимателя ФИО2 за период с 22.03.2017 по 07.02.2019, и с предпринимателя ФИО3 за период с 26.11.2014 по 07.02.2019.

В обоснование заявленной суммы представлены соответствующие расчеты в отношении предпринимателя ФИО2 – т.2 л.д.44-48, в отношении предпринимателя ФИО3 – т.4 л.д.4-8.

Суд соглашается с примененными истцом в расчетах ставкой арендной платы (3%), кадастровой стоимости и коэффициентов. 

К1 – 0,432 (сдача в наем недвижимого имущества), с 01.07.2017 по 31.12.2017 – 0,665 (прочие), с 01.01.2018 по 31.12.2018 – 1,108 (прочие), с 01.01.2019 – 2,5 (прочая деятельность)

К2 (по месту нахождения – Центральный район) – 4,3; а с 01.07.2017 по 31.12.2017 – 10, с 01.01.2018 – 6; 

К3 – 1, а с 01.08.2016 – 0,9 (субъекты малого  и среднего предпринимательства, согласно данным внесенным с 01.08.2016 в соответствующий реестр).

Оснований для применения К1 в значении 0,9 до 01.08.2016, когда соответствующие сведения были внесены в реестр не имеется, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не представлено доказательств свидетельствующих о необходимости их отнесения к субъектам малого или среднего предпринимательства (подтвержденные налоговым органом сведения о доходах, о средней численности работников и т.д.).

Также суд соглашается, с тем, что исходя из назначения здания, подлежит применению САП – 3% (предназначенных для размещения административных и офисных зданий). Указанное здание относится к административным, что также следует из сведений, содержащихся в информационной системе ДубльГис, а также исходя из назначения самого здания. Расположение в здании парковочных мест, не свидетельствует о том, что участок предоставлен для эксплуатации объектов капитального строительства, предназначенных для хранения (стоянки) автомобилей и других мототранспортных средств.  В связи с чем оснований для применения ставки (САП) 0,3 % не имеется.

Ответчики в отношении рассматриваемых помещений осуществляют сдачу их в аренду. В связи с чем к ним обоснованно применен К1 исходя из соответствующего вида деятельности и «прочие» с учетом того, что сдача в аренду как самостоятельный вид деятельности в последующем не была выделена.

Помимо этого, истец просит взыскать пени.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п.6.3 договора с учетом дополнительного соглашения к нему стороны согласовали возможность взыскания штрафных санкций за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 0,1 % от суммы недоимки.

В обоснование заявленной суммы пени истцом также представлены расчеты.

Проверив расчеты исковых требований в отношении предпринимателя ФИО2 (т.2 л.д.44-48), суд находит их верными в части расчета арендной платы и долга. Однако в части пени суд не может согласиться с расчетом истца, поскольку им не учтены положения ст. 191-193 ГК РФ в части периода просрочки внесения платежа за 2 кв. 2017 г. 

Истец производит расчет пени с 30.06.2017, при том, что срок оплаты за этот период до 01.07.2017, который с учетом выпадения на выходной день переносится на 03.07.2017. Соответственно просрочка возможна лишь с 04.07.2017. 

Расчет пени с 04.07.2017 по 02.10.2017 (91 день) на сумму долга по арендной плате за 2-ой кв. 2017 г. (23 038,62 руб.) составит 2096,51 руб. (23 038,62 * 91 * 0,1%).

С учетом этого, общая сумма пени по расчету к предпринимателю ФИО2 составит 145 811,39 руб.

Ответчик – предприниматель ФИО3 заявил о пропуске истцом срока исковой давности при обращении с иском в арбитражный суд. 

С учетом этого именно в отношении требований к этому лицу подлежит рассмотрению вопрос о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, далее – постановление ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

При этом согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям, в связи с чем судам следует иметь в виду, что, в частности, при истечении срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате начисленных процентов, неустойки (разъяснения п. 25, 26 постановления ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, п. 2 ст. 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, ст. 55 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», п. 1 ст. 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.06.2003 № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

При этом по платежам, по которым внесена арендная плата с нарушением сроков, пеня может быть взыскана только за три года предшествующих подаче иска.

Между тем, в данном случае истцом не был соблюден досудебный порядок при обращении с иском, поскольку тот обратился с соответствующим иском в суд общей юрисдикции, о чем Комитет представил пояснения во исполнение оставления иска без движения (т.1 л.д.3).

Согласно разъяснениям п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу ст. 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

Как было указано выше определением от 23.07.2019 Центральный районный суд г. Челябинска прекратил производство по делу (т.1 л.д.10). 

При таких обстоятельствах течение срока исковой давности должно быть продолжено с момента вступления судебного акта в силу – с 14.08.2019, тогда как в арбитражный суд с настоящим иском Комитет обратился до этого – 08.08.2019.

С учетом этого, срок исковой давности следует исчислять с даты обращения в суд общей юрисдикции, то есть с 31.05.2019 (т.1 л.д.19). Указанное касается требований Комитета о взыскании с ФИО3 пени с 26.11.2014 по 31.03.2019.

Учитывая изложенное и определенный договором срок внесения арендной платы – поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате пользования землей за период по 31.03.2016 (включительно). Однако учитывая начисление пени, то по ним срок исковой давности пропущен по 30.05.2016 включительно.

С требованием о взыскании задолженности по арендной плате с предпринимателя ФИО3 Комитет обратился лишь 30.07.2020 (т.3 л.д.126,128,129-130).

С учетом того, что досудебный порядок в той части не соблюдался, исходя из определенного договором срока внесения арендной платы – поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, суд приходит к выводу о том, что на момент предъявления требования о взыскании основного долга пропущен срок исковой давности по требованиям об оплате пользования землей за период по 30.06.2017 (включительно). 

Ответчик ФИО3 произвел оплату следующими платежными поручениями:

-№ 126 от 29.01.2019 на 479 570,04 руб. (т.4 л.д.52). С учетом уведомления  Комитета от 21.12.2018 № 42241 (т.4 л.д.42) и расчета № 6 (т.4 л.д.44) платеж подлежит зачислению в счет арендной платы с 26.11.2014 по 31.12.2017, в том числе с 26.11.2014 по 06.12.2015 в сумме 57 977,66 руб., с 07.12.2015 по 30.06.2017 – 98 489,32 руб., с 01.07.2017 по 23.08.2017 – 45 584,05 руб., с 24.08.2017 по 31.12.2017 – 277 519,01 руб.

В период с 24.08.2017 по 31.12.2017 (130 дней) в целях распределения платежа, суд определяет ежедневный платеж как 2134,76 руб. (277 519,01/130), при этом за последний день – 31.12.2017 платеж составит 2134,97 руб. Соответственно с 24.08.2017 по 30.09.2017 (38 дней) внесена плата в сумме 81 120,88 руб. (2134,76 * 38), а с 01.10.2017 по 31.12.2017 оставшаяся сумма – 196 398,13 руб.;

-№ 131 от 15.02.2019 на 90 000,00 руб. (т.4 л.д.53) произведен согласно назначению платежа исходя из расчета № 7 (т.4 л.д.45) за период с 01.01.2018 по 31.12.2018;

-№ 138 от 27.02.2019 на 120 000,00 руб. (т.4 л.д.54) произведен согласно назначению платежа исходя из расчета № 7 (т.4 л.д.45) за период с 01.01.2018 по 31.12.2018;

-№ 144 от 05.03.2019 на 287 985,04 руб. (т.4 л.д.55) произведен согласно назначению платежа исходя из расчета № 7 (т.4 л.д.45) за период с 01.01.2018 по 31.12.2018;

-№ 145 от 05.03.2019 на 23 122,82 руб. (т.4 л.д.56) произведен согласно назначению платежа исходя из расчета № 8 (т.4 л.д.46) за период с 01.01.2019 по 07.02.2019.

С учетом этого суд производит свой расчет подлежащих взысканию с ИП Якиревича долга и пени:

Период начисления

Арендная плата

Оплата 

Долг (+)

Переплата (-)

Просрочка

Количество дней

Сумма пени

4 кв. 2014

(26.11.14-31.12.14)

28 786,81

57 977,66

(из п/п №126 от 29.01.19)

0

01.04.16-29.01.19

на сумму оплаченного долга

1034

59 948,90

1 кв. 2015

71 967,00

42 776,15

пропуск и/д

2 кв. 2015

72 767,00

72 767,00

пропуск и/д

3 кв. 2015

73 566,00

73 566,00

пропуск и/д

4 кв. 2015

75 937,47

98 489,32

(из п/п №126 от 29.01.19)

0

(остаток 22 551,85)

01.04.16-29.01.19

на сумму оплаченного долга

1034

78 519,34

1 кв. 2016

81 175,00

22 551,85 оплаченная сумма  из 81 175,00

01.04.16-29.01.19

на сумму оплаченного долга

1034

23 318,61

58 623,15

пропуск и/д

2 кв. 2016

81 175,00

81 175,00

пропуск и/д

3 кв. 2016

76 626,93

76 626,93

пропуск и/д

4 кв.2016

73 860,53

73 860,53

пропуск и/д

1 кв.2017

72 453,00

72 453,00

пропуск и/д

2 кв. 2017

73 257,99

73 257,99

пропуск и/д

3 кв.2017

265 137,00

-

265 137,00

04.07.17-29.01.19

581

154 044,60

45 584,05

(из п/п №126 от 29.01.19)

138 432,07

30.01.19-31.12.19

336

46 513,18

81 120,88 (из п/п №126 от 29.01.19)

4 кв.2017

265 137,79

-

265 137,79

10.01.18-29.01.19

385

102 078,05

196 398,13

(из п/п №126 от 29.01.19)

68 739,66

30.01.19-31.12.19

336

23 096,53

1 кв.2018

165 768,00

-

165 768,00

03.04.18-15.02.19

319

52 879,99

90 000,00 (п/п № 131 от 15.02.19)

75 768,00

16.02.19-27.02.19

12

909,22

120 000,00

Из п/п № 138 от 27.02.19

0 

(остаток по п/п 44 232,00)

-

-

-

2 кв. 2018

167 609,00

-

167 609,00

03.07.18-27.02.19

240

40 226,16

44 232,00 из п/п № 138 от 27.02.19

123 377,00

28.02.19-05.03.19

6

740,26

287 985,04

(из п/п № 144 от 05.03.19)

0

(остаток по п\п 164 608,04

-

-

-

3 кв. 2018

169 451,00

0

169 451,00

02.10.18-05.03.19

155

26 264,91

164 608,04

(из п/п № 144 от 05.03.19)

4842,96

06.03.19-31.12.19

301

1457,73

4 кв.2018

169 451,81

0

169 451,81

10.01.19-31.12.19

356

60 324,84

1 кв. 2019

(с 01.01.19 по 07.02.19)

31 215,80

23 122,82

8092,98

02.04.19-31.12.19

274

2217,48

ИТОГО

389 559,48

672 539,80

Ответчики не представили доказательств внесения арендной платы (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, согласно расчетам суда с предпринимателя ФИО2 подлежит взысканию долг в сумме 408 579,90 руб. за период с 22.03.2017 по 07.02.2019 и пеня в размере 145 811,39 руб., исчисленная по состоянию на  31.03.2019; с предпринимателя ФИО3 – долг в сумме 389 559,48 руб. за период с 01.07.2017 по 07.02.2019 и пеня в размере 672 539,80 руб., исчисленная по состоянию на  31.12.2019.

Ответчики заявили о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени. Считает размер заявленной суммы пени несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании ст. 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 73 постановления Пленума ВС РФ № 7).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. 

По смыслу ст. 12, 330, 332 и 394 ГК РФ неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств и мера имущественной ответственности за их неисполнение, направлена в первую очередь на стимулирование своевременного исполнения обязательств, и предупреждение нарушений. 

Суду предоставлено право снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Рассмотрев доводы ответчиков, обстоятельства спора суд полагает подлежащей снижению неустойку, исчисленную в отношении предпринимателя Якиревича до суммы долга согласно расчетам суда.

В отношении предпринимателя ФИО2 оснований для снижения неустойки суд н усматривает.

С учетом этого, подлежит взысканию в пользу истца:

-с предпринимателя ФИО2 долг в сумме 408 579,90 руб. за период с 22.03.2017 по 07.02.2019 и пеня в размере 145 811,39 руб., исчисленная по состоянию на  31.03.2019, всего – 554 391,29 руб.;

-с предпринимателя ФИО3 – долг в сумме 389 559,48 руб. за период с 01.07.2017 по 07.02.2019 и пеня в размере 389 559,48 руб., исчисленная по состоянию на  31.12.2019, а всего – 779 118,96 руб.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска 554 460,54 руб. (в отношении требований к ФИО2) подлежит уплате госпошлина в сумме 14 089 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска 2 494 297,44 руб. (в отношении требований к ФИО3) подлежит уплате госпошлина в сумме 35 471,00 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

В силу положений абз.4 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Госпошлина подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2, Удмуртская Республика (ИНН 

<

***>) в пользу истца – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН 

<

***>) 554 391 руб. 29 коп., в том числе основной долг в сумме 408 579 руб. 90 коп. и пеню в сумме 145 811 руб. 39 коп., исчисленную  по состоянию на 31.03.2019.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Челябинск (ИНН 

<

***>) в пользу истца – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН 

<

***>) 779 118 руб. 96 коп., в том числе основной долг в сумме 389 559 руб. 48 коп. и пеню в сумме 389 559 руб. 48 коп., исчисленную  по состоянию на 31.12.2019.

В удовлетворении требований в остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2, Удмуртская Республика (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 087 руб. 24 коп. 

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Челябинск (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 11 079 руб. 72 коп. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                             Т.Н. Бесихина