АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3369/2018

30 октября 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой 

Судей: Г.А. Камалиевой, И.А.Тарасова 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Энергосервис»:

- Бекренева О.А., представитель по доверенности от 01.03.2018;

- Харитонович С.В., представитель по доверенности от 15.01.2018.

от общества с ограниченной ответственностью «Сахалинская медицинская помощь»:

- Юдаева О.С., представитель по доверенности от 20.04.2018. 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энергосервис»

на решение от 15.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018

по делу №  А59-5265/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.Н. Боярская,                     в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, С.М. Синицына,                    А.С. Шевченко. 

по иску Капелюха Василия Адамовича, общества с ограниченной ответственностью «Сахалинская медицинская помощь»  

к обществу с ограниченной ответственностью «Энергосервис», публичному акционерному обществу «Сбербанк России»

третье лицо: Управление Росреестра по Сахалинской области

о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, определении доли истца в объекте недвижимости, регистрации прав истца на долю в объекте недвижимости, признании ничтожным договора ипотеки

Определением от 17.11.2015 Арбитражного суда Сахалинской области принято к производству исковое заявление Капелюха В.А. - участника               ООО «Сахалинская медицинская помощь» к ООО «Сахалинская медицинская помощь», ООО «Энергосервис», участнику и директору                   ООО «Сахалинская медицинская помощь» Лексину А.А. и Черкасову М.В., соответственно, о признании недействительной сделки по передаче в собственность ООО «Энергосервис» объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договора инвестирования от 01.04.2011 № 1, как совершенной с заинтересованностью; применении последствия недействительности сделки в виде аннулирования свидетельств о праве собственности от 18.12.2014 серии 65 АБ за №№ 216299, 217927, 217924, 217926, 218314, от 12.12.2014 серии 65 АБ № 215853; взыскании солидарно с директора ООО «Сахалинская медицинская помощь» Черкасова М.В.                     и участника ООО  «Сахалинская медицинская помощь» Лексина А.А. в пользу общества убытков в сумме 49 989 961,39 руб. (делу присвоен номер № А59-5265/2015).

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 21.12.2015 надлежащим истцом по делу признано ООО  «Сахалинская медицинская помощь», Капелюх В.А. – законным представителем общества.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.02.2016 в одно производство объединены дело № А59-5265/2015 и дело                        № А59-155/2016 по иску ООО  «Сахалинская медицинская помощь» к              ООО «Энергосервис», ПАО «Сбербанк России» о признании отсутствующим (недействительным) зарегистрированного за ООО «Энергосервис» права собственности на 6 объектов недвижимости: нежилые помещения подвала общей площадью 259,5 кв.м; нежилые помещения общей площадью                  330,7 кв.м, 1 этаж; нежилые помещения общей площадью 321,1 кв.м, 2 этаж; нежилые помещения общей площадью 354,5 кв.м, 3 этаж; жилые помещения:  квартира общей площадью 344,7 кв.м, 4 этаж, кв.1 и квартира общей площадью 350 кв.м, 5 этаж, кв. 2, расположенных в здании по ул. Комсомольская, 245 В в г. Южно-Сахалинске; об определении доли                   ООО  «Сахалинская медицинская помощь» в объекте недвижимости – жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м, возведенном по адресу: ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске в соответствии с договором инвестирования от 01.04.2011 № 1, в размере 80,05%; о признании ничтожным договора ипотеки от 01.06.2015                      №  22/8567/0123/245/14З01, заключенного между ОАО «Сбербанк России»                                  и ООО «Энергосервис»; о вынесении решения о государственной регистрации в ЕГРП права собственности на долю ООО  «Сахалинская медицинская помощь» по договору инвестирования от 01.04.2-11 № 1 в объекте инвестирования - жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м в виде нежилых помещений  общей площадью 2 000 кв.м  под «чистую отделку» (под ключ), располагаемых на первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах объекта, в размере 80,05%. Объединенному делу присвоен номер А59-5265/2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Решением суда от 15.08.2016 исковые требования удовлетворены в части, суд признал отсутствующим (недействительным) право собственности ООО «Энергосервис» на помещения, назначение нежилое: общей площадью 259,5 кв.м, кадастровый номер 65:01:0602004:3321, этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-5, 7-9, 11-16; общей площадью 330,7 кв.м, кадастровый номер 65:01:0602004:3318; этаж 1, номера на поэтажном плане 3-15; общей площадью 321,1 кв.м, кадастровый номер 65:01:0602004:3319; этаж 2, номера на поэтажном плане 4-19; общей площадью 354,5 кв.м, кадастровый номер  65:01:0602004:3322; этаж 3, номера на поэтажном плане 4-22, в здании по адресу (местонахождению) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В, а также квартиру, назначение: жилое, общей площадью 344,7 кв.м, кадастровый номер 65:01:0602004:3323; этаж 4, квартиру, назначение: жилое, общей площадью 350 кв.м, кадастровый номер № 65:01:0602004:3320; этаж 5, в здании по адресу (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В, кв. 1, кв. 2, в объекте инвестиционной деятельности - жилом здании с административными помещениями, возведенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, XIV-й микрорайон, в восточном торце жилого дома № 245-а по ул. Комсомольская (предварительный регистрационный адрес, присвоенный БТИ: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 245 «В»). Определена доля ООО  «Сахалинская медицинская помощь» по договору инвестирования № 1 в объекте инвестирования, в виде нежилых помещений общей площадью                 2 000 квадратных метров под «чистую отделку» (под ключ), располагаемых на первом, втором и третьем, четвертом и пятом этажах объекта, в размере 8/10. В удовлетворении требований о регистрации в ЕГРП права собственности на долю ООО  «Сахалинская медицинская помощь», признании ничтожным договора ипотеки от 01.06.2015                                            № 22/8567/0123/245/14301, заключенного между ООО «Энергосервис» и ПАО «Сбербанк России» отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 с учетом определения об исправлении опечатки от 22.06.2018 решение от 25.07.2016 изменено. Суд постановил зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Сахалинская медицинская помощь» в размере 8/10 на следующие объекты:  помещение, назначение: нежилое, общей площадью 259,5 кв.м, кадастровый номер                                      65:01:0602004:3321, этаж подвал, номера на поэтажном плане 2-5, 7-9, 11-16, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 330,7 кв.м, кадастровый номер 65:01:0602004:3318; этаж 1, номера на поэтажном плане 3-15, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 321,1 кв.м, кадастровый номер                 № 65:01:0602004:3319; этаж 2, номера на поэтажном плане 4-19, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск,                      ул. Комсомольская, д. 245В; помещение, назначение: нежилое, общей площадью 354,5 кв.м, кадастровый номер 65:01:0602004:3322; этаж 3, номера на поэтажном плане 4-22, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В; квартиру, назначение: жилое, общей площадью 344,7 кв.м, кадастровый номер                     65:01:0602004:3323; этаж 4, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В, кв. 1;  квартиру, назначение: жилое, общей площадью 350 кв.м., кадастровый номер 65:01:0602004:3320; этаж 5, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245В, кв. 2. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

На принятые по делу судебные акты подана кассационная жалоба            ООО «Энергосервис», в которой заявитель просит отменить их как необоснованные. Заявитель не согласен с квалификацией договора инвестирования, как договора простого товарищества. Считает, что в договоре инвестирования достаточно определенно не индивидуализирован предмет, подлежащий передаче инвестору, поэтому такой договор, в случае его квалификации как договор купли-продажи недвижимости или договор долевого участия в строительстве является незаключенным. Не согласен с определением долей  на здание в целом, настаивая, что договором инвестирования предусматривалась передача 2 000 кв.м нежилых помещений, т.е. жилые помещения, помещения подвала не подлежали передаче. Ссылается на то, что неопределенность в договоре инвестирования связана с тем, что фактической целью сторон являлось получение банковского кредита, что свидетельствует о притворности сделки. Приводит доводы об отсутствии доказательств по исполнению инвестором обязательств по инвестированию объекта в сумме  70 073 307,99 руб. Приведенный  перечень инвестиционных вложений подтверждает расходы на 55 047 563, 19 руб. Судом первой инстанции приведен лишь перечень платежных документов, принятых к учету расходов, а апелляционной инстанцией констатирован факт исполнения инвестором обязательств без указания на конкретные доказательства. Считает, что не все расходы можно отнести к затратам по спорному объекту; часть документов подтверждает выполнение работ на объектах истца. Ссылается на решение третейского суда, в котором затраты инвестора по объекту подтверждены в сумме 19 915 576 руб. Настаивает на необходимости применения к спорным правоотношениям срока исковой давности, который подлежит исчислению со дня, когда лицо узнало о записи в ЕГРП о зарегистрированных правах. Ссылается на нарушение норм процессуального права: к участию в деле не привлечено лицо – собственник земельного участка – администрация                     г. Южно-Сахалинска, интересы которого могут быть затронуты при оформлении прав на земельный участок; не в полном объеме рассмотрены все требования по иску, с учетом первоначально заявленных участником ООО «Сахалинская медицинская помощь»  Капелюх В.А. и от которых фактически отсутствовал прямой отказ. Считает, что апелляционная инстанция, постановив зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, рассмотрела требования, которые не являлись предметом спора. 

В дополнении к кассационной жалобе настаивает на неверной квалификации договора инвестирования. Приводит доводы, что вкладом ответчика являлся объект незавершенного строительством (подземный этаж – подвал), поэтому определение доли на помещения подвала незаконно. Со ссылкой на дело № А59-1019/2018 указывает, что ответчик привлекал к строительству подрядчиков, перед которыми имеются непогашенные обязательства.

В отзывах на кассационную жалобу ООО  «Сахалинская медицинская помощь», Управление Росреестра по Сахалинской области, приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как установлено из материалов дела, 01.04.2011 между                                     ООО «Энергосервис» (владелец) и ООО «Сахалинская медицинская помощь» (инвестор) заключен договор инвестирования № 1 по строительству жилого здания с административными помещениями (далее -  объект). 

По условиям договора инвестор осуществляет финансирование строительства объекта, создаваемого по адресу: г. Южно-Сахалинск, XIV-й микрорайон, в восточном торце жилого дома № 245-а по ул. Комсомольская (предварительный регистрационный адрес, присвоенный БТИ: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 245 «В») за счет собственных и/или привлеченных денежных средств, имущества, работ и услуг. Размер инвестиций определен в сумме 70 000 000 руб., которые направляются на реализацию проекта инвестирования в срок до 01.09.2012 (пункты 1.5, 2.1, 3.2 договора).

Владелец осуществляет проектирование и строительство объекта; проектные и строительные работы по объекту выполняются подрядчиками – физическими и юридическими лицами по договорам строительного подряда, заключаемым владельцем (пункты 1.4, 1.6).

Строительство объекта осуществляется в границах земельного участка площадью 1112 кв.м с кадастровым номером 65:01:06:02004:0066, находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, XIV-й микрорайон, в восточном торце жилого дома № 245-а по ул. Комсомольская, предоставленного владельцу в аренду для строительства объекта по договору аренды земельного участка от 14.10.1999 №1669/2368 с учетом дополнительного соглашения от 22.12.2010 к договору (пункт 1.7).

Пунктом 1.5 договора определено, что объект – незавершенный объект строительства и результат инвестиционной деятельности, представляют собой жилое здание с административными помещениями, создаваемое по вышеназванному адресу, строительство которого осуществляется в соответствии с проектом. 

По завершении строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию владелец передает инвестору его долю: нежилые помещения общей площадью 2 000 кв.м под «чистую отделку» (под ключ), располагаемые на первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах объекта (пункт 2.2).

Срок реализации проекта и завершение строительства объекта установлен до 01.09.2012. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами на основании дополнительного соглашения к договору (пункт 5.1).

Со стороны инвестора договор подписан директором                                ООО «Сахалинская медицинская помощь» Черкасовым М.В.

Из представленного в дело договора аренды от 14.10.1999 № 1669/2368, заключенного в отношении земельного участка площадью 1112 кв.м с кадастровым номером 65:01:06 02 04:88, следует, что его арендатором являлся индивидуальный предприниматель Тихомиров Ю.А.; земельный участок предоставлен под строящийся магазин «Хлеб-молоко». 

Дополнительным соглашением от 08.05.2007 к договору № 1669/2368 изменено целевое назначение земельного участка – под строительство здания жилого общего назначения с административными универсальными помещениями.

С этого момента разрешенное использование земельного участка не менялось. 

Это же разрешенное использование земельного участка – для строительства объекта: здание жилое общего назначения с административными универсальными помещениями отражено в кадастровом паспорте на земельный участок с кадастровым номером 65:01:06:02004:0066 (предыдущий кадастровый номер 65:01:06 02 04:88). 

Соглашением от 07.04.2008 права и обязанности по договору аренды от 14.10.1999 № 1669/2368 перешли от предпринимателя Тихомирова Ю.А. к ООО «Энергосервис».   

До заключения договора инвестирования от 01.04.2011 № 1                           у ООО «Энергосервис» имелось  разрешение № RU 65302000-0000000559 (получено 07.07.2010) на строительство объекта – здание жилое общего назначения с административными универсальными помещениями; срок действия разрешения определен: до 07.12.2011. Этот срок неоднократно продлевался вплоть до 01.08.2014.

Согласно разрешению объект строительства имеет следующие параметры: площадь застройки – 435 кв.м, общая площадь – 2376,67 кв.м, строительный объем – 9334,33 куб.м, объем наземной части – 8065,7 куб.м, этажность – 5, всего квартир – 3/428,37 шт./кв.м. 

По завершении строительства ООО «Энергосервис» 29.10.2014 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 65302000-1161, в котором отражены сведения об объекте: строительный объем – 9334,33 куб.м, в том числе наземной части – 8065,70 куб.м, общая площадь – 2498,30 кв.м, площадь административных универсальных помещений – 1265,80 кв.м, общая площадь жилых помещений – 694,70 кв.м.

На основании договора аренды земельного участка от 14.10.199 № 1669/2368, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.10.2014 № RU 65302000-1161 за ООО «Энергосервис» зарегистрировано право собственности на помещения, расположенные в здании по ул. Комсомольская, д. 245В в г. Южно-Сахалинске, в том числе:

- нежилые помещения подвала общей площадью 259,5 кв.м, номера на поэтажном плане 2-5, 7-9, 11-16, кадастровый номер 65:01:0602004:3321 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 серии 65 АБ № 217924);

- нежилые помещения общей площадью 330,7 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 3-15, кадастровый номер 65:01:0602004:3318 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 серии 65 АБ № 217926);

- нежилые помещения общей площадью 321,1 кв.м, 2 этаж, номера на поэтажном плане 4-19, кадастровый номер 65:01:0602004:3319 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 серии 65 АБ № 217927);

- нежилые помещения общей площадью 354,5 кв.м, 3 этаж, номера на поэтажном плане 4-22, кадастровый номер 65:01:0602004:3322 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 серии 65 АБ № 218314);

- жилые помещения - квартира общей площадью 344,7 кв.м, 4 этаж, кв.1 в доме № 245В, кадастровый номер 65:01:0602004:3323 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.12.2014 серии 65 АБ № 215853);

- жилые помещения - квартира общей площадью 350 кв.м, 5 этаж, кв.2 в доме № 245В, кадастровый номер 65:01:0602004:3320 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 серии 65 АБ № 216299).

Согласно выпискам, сформированным по состоянию на 15.10.2015 на указанные объекты (всего 6), зарегистрированы обременения в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк» по договору ипотеки от 24.06.2011 № 854/2 (регистрация проведена 12.12.2014, 18.12.2014), договору ипотеки от 01.06.2015 № 22/8567/0123/245/14З01 (регистрация проведена 15.06.2015). 

Кроме того, зарегистрированы обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:06:02004:0066 в виде аренды: договор аренды земельного участка от 14.10.1999 № 1669/2368 с учетом дополнительных соглашений к нему (регистрация проведена 27.11.2007). 

ООО ««Сахалинская медицинская помощь», ссылаясь на то, что регистрация права собственности на вышеназванные 6 объектов, а также ограничения по этим объектам в виде ипотеки, зарегистрированной по договору от 01.06.2015 № 22/8567/0123/245/14З01, произведены в нарушение условий договора об инвестировании от 01.04.2011 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, по которому с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений заявлены следующие требования:

- о признании отсутствующим (недействительным) зарегистрированного за ООО «Энергосервис» права собственности на 6 объектов недвижимости: нежилые помещения подвала общей площадью 259,5 кв.м; нежилые помещения общей площадью 330,7 кв.м, 1 этаж; нежилые помещения общей площадью 321,1 кв.м, 2 этаж; нежилые помещения общей площадью 354,5 кв.м, 3 этаж; жилые помещения - квартира общей площадью 344,7 кв.м, 4 этаж, кв.1; квартира общей площадью 350 кв.м, 5 этаж, кв. 2, расположенных в здании по ул. Комсомольская, 245 В в г. Южно-Сахалинске; 

- об определении доли ООО  «Сахалинская медицинская помощь» в объекте недвижимости – жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м, возведенном по адресу: ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске в соответствии с договором инвестирования от 01.04.2011 № 1, в размере 80,05%; 

- о признании ничтожным договора ипотеки от 01.06.2015                             №  22/8567/0123/245/14З01, заключенного между ОАО «Сбербанк России»  и ООО «Энергосервис»; 

- о принятии решения о государственной регистрации в ЕГРП права собственности на долю ООО  «Сахалинская медицинская помощь» по договору инвестирования от 01.04.2-11 № 1 в объекте инвестирования - жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м в виде нежилых помещений  общей площадью 2 000 кв.м  под «чистую отделку» (под ключ), располагаемые на первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах объекта, в размере 80,05%.

При разрешении спора суд первой инстанции исковые требования общества удовлетворил в части, признал отсутствующим (недействительным) зарегистрированное за ООО «Энергосервис»  право собственности на спорные объекты недвижимости (всего 6 объектов), находящиеся в объекте инвестиционной деятельности – жилом здании с административными помещениями, возведенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 245В. Суд определил долю ООО «Сахалинская медицинская помощь»  в объекте инвестиционной деятельности в размере 8/10. В удовлетворении остальных требований отказано.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение, удовлетворил иск в части, постановил зарегистрировать в ЕГРП право общей долевой собственности ООО «Сахалинская медицинская помощь» в размере 8/10 на вышеназванные объекты недвижимости (всего 6), находящиеся в здании по ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Как указано выше, за ООО «Энергосервис»  зарегистрировано право собственности на 6 объектов недвижимости, расположенных в здании по ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске, в том числе в отношении 4-х нежилых помещений площадью 259,5 кв.м, площадью 330,7 кв.м, площадью 321,1 кв.м, площадью 354,5 кв.м, а также 2-х жилых помещений – квартир площадью 344,7 кв.м, кв.1, площадью 350 кв.м, кв.2.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, законодатель закрепляет ряд способов оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, в том числе путем предъявления виндикационных и негаторных исков. При этом по общему правилу выбор способа защиты определяется тем, в чьем владении находится спорный объект недвижимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

В рассматриваемом случае установлено, что спор возник в отношении имущества, являющегося предметом договора инвестирования от 01.04.2011 № 1 - строительство жилого здания с административными помещениями. Договор № 1 в установленном порядке не признан не заключенным, либо недействительным.

По завершении строительства право собственности на 6 помещений, находящихся в указанном здании, зарегистрировано за ООО «Энергосервис».

В соответствии с разъяснениями, изложенными пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекс и т.д.

Постановлением № 54 даны разъяснения относительно споров, вытекающих из договора, связанного с инвестиционной деятельностью, при его квалификации как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, либо как договора строительного подряда, или как договора простого товарищества. При этом при соответствующей квалификации договора, связанного с инвестиционной деятельностью, в каждом конкретном случае не исключается право сторон договора оспаривать права на имущество, созданное в результате инвестиционной деятельности специальным способом (пункты 5, 6, 7 Постановления № 54).

В этой связи, поскольку по рассматриваемому спору подлежат применению разъяснения, сформулированные в Постановлении № 54 допускающими квалификацию договора, связанного с инвестиционной деятельностью, а также учитывая заявленное истцом требование об определении долей в таком имуществе, регистрации этих долей суд апелляционной инстанции, правомерно отказал в иске о признании отсутствующими зарегистрированных прав ООО «Энергосервис» на 6 объектов недвижимости, расположенных в здании по ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске, отменив в этой части решение суда первой инстанции.

Эти выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам, вышеприведенным правовым подходам и являются правильными. Следовательно, в этой части спора постановление апелляционной инстанции от 20.06.2018 подлежит оставлению без изменения.

В отношении требования о признании недействительной сделки - договора ипотеки от 01.06.2015 № 22/8567/0123/245/14301, заключенной между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Энергосервис» (залогодатель) в обеспечение обязательств по договору от 21.11.2014                      № 2216/8567/0123/245/14/1 об открытии невозобновляемой кредитной линии  с лимитом в сумме 25 000 000 руб., заключенного между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «Сахалинская медицинская помощь» (заемщик), суды, отказывая в иске в этой части спора, исходили из недоказанности истцом оснований недействительности данной сделки.

Выводы судебных инстанций в указанной части иска не обжалуются.

В части иска об определении доли ООО  «Сахалинская медицинская помощь» в объекте недвижимости – жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м, возведенном по адресу: ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске в соответствии с договором инвестирования от 01.04.2011 № 1, в размере 80,05%, а также о принятии решения о государственной регистрации в ЕГРП право собственности на долю ООО  «Сахалинская медицинская помощь» по договору инвестирования от 01.04.2-11 № 1 в объекте инвестирования - жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м в виде нежилых помещений  общей площадью 2 000 кв.м  под «чистую отделку» (под ключ), располагаемых на первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах объекта, в размере 80,05% установлено следующее.

Как указано выше, соответствующие требования основаны на договоре инвестирования от 01.04.2011 № 1.

Судами правоотношения по этому договору квалифицированы как регулируемые нормами главы 55 «Простое товарищество» ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 1041 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. 

Из названной нормы следует, что существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 Кодекса признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. При этом вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению сторон (пункт 2 статьи 1042 ГК РФ). 

Квалифицируя инвестиционный договор от 01.04.2011 № 1 как договор простого товарищества, суды посчитали, что его условиями  предусмотрено осуществление сторонами совместных действий. В частности, действия ООО  «Сахалинская медицинская помощь» (инвестор) осуществляются  путем вложения инвестиций (денежные средства, иное имущество, вкладываемые инвестором с целью продолжения (завершения) строительства объекта) в размере 70 000 000 руб. (пункты 1.2, 1.5, 3.1 договора). При этом инвестиции рассматриваются как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию объекта инвестирования; размер инвестиций подтверждается проектно-сметной документацией, гражданско-правовыми договорами, бухгалтерской и финансовой документацией (пункт 3.3 договора). Действия ООО «Энергосервис» (владелец) связаны с выполнением работ по строительству объекта, включая проектирование на  земельном участке площадью 1112 кв.м с кадастровым номером 65:01:06:02004:0066, право аренды на который зарегистрировано за владельцем (пункты 1.4, 1.6, 1.7). 

Как указано выше, на момент заключения договора инвестирования от 01.04.2011 № 1 у ответчика во владении находился земельный участок с видом разрешенного использования - для строительства объекта: здание жилое общего назначения с административными универсальными помещениями (договор аренды от  14.10.1999 № 1669/2368 с учетом соглашения от 07.04.2008 к нему, а также разрешение № RU 65302000-0000000559 (получено 07.07.2010) на строительство объекта – здание жилое общего назначения с административными универсальными помещениями). 

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора инвестирования, разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Соответствующее разрешение может быть получено только при наличии: правоустанавливающих документов на земельный участок; градостроительного плана земельного участка; материалов, содержащихся в проектной документации; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и других документов, перечень которых прямо предусмотрен частью 7 статьи 51 ГрК РФ. 

Кроме того, в пункте 1.5 договора объект инвестирования определен как незавершенный объект строительства и результат инвестиционной деятельности, который представляет собой жилое здание с административными помещениями, строительство которого должно осуществляться в соответствии с проектом. В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2010 серии 65 АА № 014417, согласно которому за ООО «Энергосервис» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства (подземных этажей – 1) площадь застройки 395,6 кв.м, степень готовности 20% (в основание регистрации указано, в том числе на индивидуальный проект «Здание жилое общего назначения с административными универсальными помещениями»).

Таким образом, до заключения договора инвестирования                          ООО «Энергосервис» являлось владельцем земельного участка площадью 1112 кв.м с кадастровым номером 65:01:06 02 04:88, объектом незавершенного строительством со степенью готовности 20%, проектной документации на строительство объекта «Здание жилое общего назначения с административными универсальными помещениями».

То, что предметом договора инвестирования являлось строительство объекта с использованием объекта незавершенного строительством, следует из пункта 1.5 договора инвестирования. 

В рассматриваемом случае судами вопросы о том, что являлось вкладом товарищей, и их денежная оценка не выяснялись. Суды посчитали достаточным рассмотреть спор исходя из инвестиций ООО  «Сахалинская медицинская помощь».

Однако такой подход противоречит правовой природе договора инвестирования как договора простого товарищества и не учитывает интересы всех товарищей. Более того, вопрос о вкладах товарищей является определяющим при квалификации договора инвестирования как договора простого товарищества.

Кроме того, суды, принимая во внимание пункт 2.2 договора, признали, что доля инвестора в построенном объекте составляет 2 000 кв.м.

Вместе с тем названным пунктом договора предусмотрена доля инвестора в объекте – 2 000 кв.м нежилых помещений. При этом объектом инвестирования являлось строительство жилого здания с административными помещениями, как это непосредственно согласовано сторонами договора от 01.04.2011; общая площадь результата инвестиционной деятельности определена как сумма площадей (жилого назначения, нежилых помещений, помещений общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроено-пристроенных помещений (пункт1.9 договора); определена цена одного квадратного метра объекта инвестиций – 35 000 руб. (абзац 2 пункта 3.1 договора).

Как указано выше, на момент заключения договора инвестирования имелось разрешение на строительство, в котором отражены параметры строительства: площадь застройки – 435 кв.м, общая площадь – 2376,67 кв.м, строительный объем – 9334,33 куб.м, объем наземной части – 8065,7 куб.м, этажность – 5, всего квартир – 3/428,37 шт./кв.м.

Эти же параметры, в частности по строительному объему – 9334,33 куб.м, в том числе наземной части – 8065,70 куб.м соответствуют построенному объекту.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь объекта составляет 2498,30 кв.м, из них площадь административных универсальных помещений – 1265,80 кв.м, общая площадь жилых помещений – 694,70 кв.м. На соответствующую площадь нежилых (1265,80 кв.м) и жилых (694,70 кв.м) помещений зарегистрировано право собственности в ЕГРП.

Таким образом, объект строительства имеет единые параметры по строительному объему как на момент получения разрешения на строительство (07.07.2010), так и на момент его ввода в эксплуатацию (29.10.2014).

Исходя из установленного следует, что на момент заключения договора инвестирования от 01.04.2011 имелись документы, в частности разрешение на строительство, свидетельствующие, что общая площадь строящегося объекта составляет 2498,30 кв.м, в том числе площадь функциональных (жилых и нежилых) помещений – 1960,5 кв.м. 

Доказательств того, что договором инвестирования предусмотрено возведение иного объекта с иными параметрами, включающими расположение нежилых помещений на 1-5 этажах, т.е. по сути строительство нежилого объекта, в дело не представлено, напротив, договор инвестирования заключен в отношении строительства объекта, имеющего жилые и нежилые помещения. Отсутствуют в деле доказательства возможности строительства объекта, имеющего назначение: жилое здание с административными помещениями, как это предусмотрено договором инвестирования с иными характеристиками в границах земельного участка площадью 1112 кв.м при соблюдении всех градостроительных и строительных норм, а также доказательства о предпринимаемых сторонами мерах по проектированию иного объекта, в том числе мерах истца по оплате проектных работ.  В этой связи нельзя признать обоснованной ссылку суда апелляционной инстанции, что ответчик как лицо, осуществляющее строительство и проектирование объекта не было лишено возможностей по максимальному учету собственных интересов. Более того, из представленных в деле документов следует, что истец самостоятельно участвовал не только в оплате строительных материалов, но и в выполнении работ на объекте по заключенным им договорам подрядам, поэтому с достаточной определенностью имел представление об объекте строительства и, соответственно возможность корректировки договора инвестирования, в том числе по определению своей доли: нежилые и жилые помещения.

Далее суд первой инстанции, выясняя в каком объеме исполнены обязательства истца по финансированию объекта инвестирования в сумме          70 000 000 руб., в качестве надлежащих доказательств такого финансирования принял платежные документы на сумму 73 073 307,99 руб. Суд в решении отразил лишь перечень этих платежных документов, который аналогичен перечню истца, приведенному в обоснование иска (л.д.20-32 т.16) и сослался на отсутствие доказательств, опровергающих перечисление спорной суммы на иные цели, возложив, по сути, обязанность по доказыванию факта финансирования объекта на ответчика.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами относительно финансирования истцом объекта на сумму свыше 70 000 000 руб. При этом принял во внимание письмо ПАО «Сбербанк России» по целевому использованию кредитных средств в сумме 49 989 961,39 руб., выданных истцу на финансирование затрат по строительству здания жилого общего назначения с административными универсальными помещениями, а также указал на взаимодействие истца с иными контрагентами общим количеством свыше 50 лиц (юридические лица, индивидуальные предприниматели) по приобретению товаров, работ, услуг, по своему характеру прямо соотносимых с возведением указанного объекта и сослался на заключение специалиста от 28.06.2016 № 1.

Вместе с тем судами при установлении факта и размера инвестирования по объекту не принято во внимание следующее.

В материалы дела представлен договор от  26.04.2011 № 854, заключенный между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и                               ООО «Сахалинская медицинская помощь» (заемщик) об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно пункту 1.1 которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования по проекту строительства здания жилого общего назначения с административными универсальными помещениями в 14-м микрорайоне  с восточной стороны торца жилого дома № 245-а по ул. Комсомольской (далее - объект) в части финансирования строительства площадей по договору инвестирования № 1 от 01.04.2011 (2 000 кв.м), на срок по 25.04.2018 с лимитом в сумме 49 990 000 рублей.

Пунктом 3.2 договора № 854 определено, что выдача кредита производится перечислением сумм кредита на расчетный счет заемщика на основании распоряжений заемщика; установлены: график и суммы кредитных средств, подлежащих перечислению заемщику, а также условие о выдаче денежных средств после предъявления документов, подтверждающих целевое использование денежных средств.

Письмом от 14.03.2016 № 96-09 ПАО «Сбербанк России» подтвердил выдачу ООО «Сахалинская медицинская помощь» кредитных средств в сумме 49 990 000 руб. по договору от 26.04.2011 № 854 об открытии невозобновляемой кредитной линии. Письмо содержит сведения по датам и суммам кредитных средств, израсходованных заемщиком, а также платежные поручения по которым заемщик - ООО «Сахалинская медицинская помощь» перечислял денежные средства в сумме 49 989 961,39 руб. различным организациям и индивидуальным предпринимателям. В графе «назначение платежа» указаны основания перечисления со ссылками на конкретные договоры, счета. По представленным платежным документам (всего 83) непосредственно ООО «Энергосервис» не являлось их получателем; платежные документы ссылок на договор инвестирования от 01.04.2011 № 1 не содержат.

В обоснование того, что названные платежи в сумме 49 989 961,39 руб., а также иные платежи за вычетом указанной суммы израсходованы по объекту – здание жилое с административными универсальными помещениями в материалы дела представлены договоры, счета-фактуры, сметные расчеты, акты. Вместе с тем из содержания этих документов следует, что только их часть непосредственно связана с оплатой строительных материалов по указанному объекту (договор подряда от 16.05.2011№ 1ЭС/11-1, договор подряда от 01.01.2012 № 12 ЭС/11, договор подряда от 24.10.2011 № 6816/11, контракт на поставку от 19.07.2011                    № 19/07/11 и др.).

Заключение специалиста от 28.06.2016 № 1 сведений о том, что вышеперечисленные платежные документы в счет оплаты работ, услуг, материалов и конкретно эти работы, услуги, материалы применены при возведении спорного здания не содержат. 

Как следует из условий договора инвестирования, размер инвестиций, направляемых инвестором, подтверждается проектно-сметной документацией, гражданско-правовыми договорами, бухгалтерской и финансовой документацией (пункт 3.3 договора). При этом проектирование и строительство объекта возложено на владельца – ООО «Энергосервис», который заключает с подрядчиками – физическими и юридическими лицами договоры строительного подряда (пункт 1.6 договора).

В деле имеются договоры на выполнение работ по указанному объекту, заключенные ООО «Энергосервис», а также доказательства по оплате выполненных работ, на которые имеется ссылка в постановлении апелляционной инстанции.

Таким образом, из представленных документов следует, что оплата работ по спорному объекту осуществлялась как инвестором, так и владельцем. 

Эти документы, в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами судами не исследованы. Не установлено, кем осуществлялось строительство объекта, и по какой проектно-сметной документации; каким образом производился расчет потребности материалов, работ, услуг, необходимых для возведения объекта; соответствовала ли эта потребность тем документам, оплата по которым произведена истцом.

Выяснение этих обстоятельств необходимо не только для установления факта исполнения истцом своих обязательств по инвестированию объекта, но и для квалификации договора инвестирования, а именно являлись ли денежные средства инвестора только оплатой нежилых помещений, подлежащих передачи последнему (купля-продажа), либо вкладом в общее имущество товарищей, поскольку по условиям договора инвестирования финансирование объекта строительства возложено на инвестора (пункты 2.1, 3.2 договора).

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что суд первой инстанции в указанной части (об определении доли, ее регистрации в ЕГРП)  принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле. В нарушение положений части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ выводы суда, содержащиеся в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в судебном акте не отражены результаты оценки доводов ответчика и имеющихся в деле доказательств, не указаны мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил доводы участвующих в деле лиц, приведенные в обоснование требований и возражений.

Апелляционный суд допущенные судом первой инстанции нарушения не устранил, подтвердив в постановлении выводы суда первой инстанции, касающиеся как квалификации договора инвестирования, так и объема вложенных истцом инвестиций. 

В связи с этим суд кассационной инстанции считает необходимым обжалуемые решение и постановление по настоящему делу в части исковых требований об определении доли ООО  «Сахалинская медицинская помощь» в объекте недвижимости – жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м, возведенном по адресу: ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске в соответствии с договором инвестирования от 01.04.2011 № 1, в размере 80,05%, а также о принятии решения о государственной регистрации в ЕГРП права собственности на долю ООО  «Сахалинская медицинская помощь» по договору инвестирования от 01.04.2-11 № 1 в объекте инвестирования - жилое здание с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м в виде нежилых помещений  общей площадью 2 000 кв.м  под «чистую отделку» (под ключ), располагаемых на первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах объекта, в размере 80,05%  отменить, поскольку в этой части судебные акты приняты без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, с неправильным применением норм материального права.  Суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не наделен полномочиями самостоятельно определять обстоятельства, которые входят в предмет доказывания по делу, давать оценку доказательствам, не исследованных в нижестоящих судах, поэтому дело в этой части спора в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить необходимые обстоятельства, имеющие значение для  правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 по делу №  А59-5265/2015 Арбитражного суда Сахалинской области отменить в части. 

Дело в части требований об определении доли ООО  «Сахалинская медицинская помощь» в объекте недвижимости – жилое здание                              с административными помещениями общей площадью 2498,3 кв.м, возведенном по адресу: ул. Комсомольская, 245В в г. Южно-Сахалинске в соответствии с договором инвестирования от 01.04.2011 № 1, в размере 80,05%; принятии решения о государственной регистрации в ЕГРП право собственности на долю ООО  «Сахалинская медицинская помощь» по договору инвестирования от 01.04.2-11 № 1 в объекте инвестирования - жилое здание с административными помещениями общей площадью                2498,3 кв.м в виде нежилых помещений  общей площадью 2 000 кв.м  под «чистую отделку» (под ключ), располагаемые на первом, втором, третьем, четвертом и пятом этажах объекта, в размере 80,05% направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области в ином составе судей.

В остальном постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 оставить без изменения. 

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.07.2018             № 0000855.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                    Г.А. Камалиева         

 

	И.А. Тарасов