﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 сентября 2019 года

Дело №

А56-16433/2018

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс» Степочкина Д.С. (доверенность от 17.09.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 26.12.2018), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2019),

рассмотрев 18.09.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 (судьи Жиляева Е.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-16433/2018,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Ренессанс», место нахождения: 191180, Санкт-Петербург, Загородный просп., д. 37/7, лит. А,                 пом. 31Н, ОГРН 1037843095344, ИНН 7825331461 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи с условием о залоге нежилого помещения  по адресу: Санкт- Петербург, Загородный пр., д. 37/70, лит. А, пом. 31-Н, в части цены продажи названного объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5,                                      ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества), и                     Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н,                      ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП «ГУИОН»).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена объекта определена в сумме 16 500 000 руб. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУП «ГУИОН», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 13.09.2018 и постановление от 21.01.2019, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы полагает, что заключение эксперта, положенное судами в основу принятых по делу судебных актов, выполнено с нарушением норм действующего оценочного законодательства, экспертом неверно выбраны и описаны объекты-аналоги,  неправомерно не применен доходный подход, что привело к занижению стоимости объекта оценки; суды, по мнению                           ГУП «ГУИОН», необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители ГУП «ГУИОН» и Комитета поддержали доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Фонд имущества извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 24.08.2004 № 11-А149109 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 37/70, лит. А, пом. 31-Н, площадью 109,9 кв.м (с учетом дополнительных соглашений).

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 25.08.2017 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

На основании заданий Комитета ГУП «ГУИОН» подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объектов от 29.11.2017 № 31-8-0354(072)-2017 по состоянию на 25.08.2017, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 25 200 000 руб.

Распоряжением от 25.12.2017 № 2612-рз Комитет принял решение о приватизации спорного объекта.

Фонд имущества, действуя по поручению Комитета, в соответствии с указанным распоряжением направил в адрес Общества проект договора купли-продажи с указанием цены помещения в размере 25 200 000 руб.

Письмом от 22.01.2018 Общество уведомило Фонд имущества о подписании договора с протоколом разногласий, в котором предложило определить цену продажи помещения в размере 18 000 000 руб. 

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная Комитетом цена продажи помещения превышает его рыночную стоимость, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения по состоянию на 25.08.2017, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «РМС-ОЦЕНКА» Козину Петру Александровичу и Кузнецову Дмитрию Дмитриевичу.

Согласно заключению экспертов от 02.07.2018 № 116-А56-16433/2018 рыночная стоимость помещения по состоянию на 27.08.2017 составляет              16 500 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения экспертов от 02.07.2018 № 116-А56-16433/2018 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены помещения, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи помещения на основании этого заключения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения. 

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение экспертов Козина П.А., Кузнецова Д.Д. от 02.07.2018                                      № 116-А56-16433/2018 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по состоянию на 25.08.2017. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что экспертами исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Возражения ГУП «ГУИОН» по данному заключению относительно неверного описания объектов-аналогов, а также необоснованного неприменения доходного подхода были исследованы судами и мотивированно ими отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов экспертов.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения экспертов    Козина П.А., Кузнецова Д.Д. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Комитета и                 ГУП «ГУИОН» и назначения повторной экспертизы.

Поскольку доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 по делу № А56-16433/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева