АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-38203/2017

г. Краснодар

13 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Башкатова Вячеслава Валерьевича (ИНН 234403308262, ОГРНИП 317237500046969) – Васютиной Н.И. (доверенность от 28.02.2018), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-38203/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Башкатову Вячеславу Валерьевичу (далее – глава хозяйства) с исковым заявлением, в котором просила:

– взыскать с главы хозяйства задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.06.2014 № 4300020854 в размере 109 697 рублей 29 копеек за период с 01.10.2016 по 31.07.2017, а также пени в размере 5006 рублей 50 копеек; 

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2014 № 4300020854, заключенный администрацией и главой хозяйства;

– обязать главу хозяйства освободить и вернуть администрации земельный участок общей площадью 439 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:8396, расположенный по проспекту имени Константина Образцова, 2/Б, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением главой хозяйства обязательства по внесению платы за пользование земельным участком во исполнение договора аренды от 09.06.2014 № 4300020854 за период с 01.10.2016 по 31.07.2017. Неустойка рассчитана администрацией на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды. Допущенные арендатором нарушения договора являются существенными и влекут его расторжение в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 иск удовлетворен. Суд взыскал с главы хозяйства в пользу администрации задолженность в размере 109 697 рублей 29 копеек, пеню в размере 5006 рублей 50 копеек, расторг договор аренды от 09.06.2014 №4300020854, обязал главу хозяйства освободить и возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137001:8396.

Суд установил, что между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – общество) заключен договор от 09.06.2014 № 4300020854 аренды земельного участка площадью 439 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:8396. Основанием заключения договора аренды послужило постановление администрации от 27.05.2014 № 3404 о разделе исходного земельного участка площадью 19 149 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 на ряд земельных участков, предоставленных обществу для организации подъездов. По договору от 27.03.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 09.06.2014 № 4300020854 общество передало главе хозяйства права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396. Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015 на администрацию возложена обязанность по заключению с главой хозяйства дополнительных соглашений к договорам аренды с изменением вида разрешенного использования земельных участков с «организация подъездов» на «для общественных зданий административного назначения». Соглашением от 09.12.2015 администрация и глава хозяйства изменили пункт 1.3 договора аренды, установив вид разрешенного использования земельного участка – общественные здания административного назначения. В соответствии с кадастровым паспортом от 02.12.2015 № 2343/12/15-1378561 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 – общественные здания административного назначения. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 27.09.2017 № 23/001/102/2017-1651 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 зарегистрировано обременение (в виде аренда в пользу главы хозяйства). Из представленного администрацией расчета у главы хозяйства образовалась задолженность за период с 01.10.2016 по 31.07.2017 в размере 109 697 рублей 29 копеек. Администрацией в его адрес направила предписание об устранении нарушений от 29.11.2016 и уведомление от 05.06.2017 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором главе хозяйства предлагалось в связи с непогашением задолженности по арендной плате подписать соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок администрации. Доказательства погашения задолженности по арендной плате и пене ответчиком не представлены, выполненный администрацией расчет задолженности им не оспорен, не представлен контррасчет, не направлены отзыв или письменные возражения по существу спора. Поэтому суд, руководствуясь положениями статей 614, 619, 622 Гражданского кодекса, статей 22 и 46 Земельного кодекса удовлетворил заявленные администрацией требования.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2018 решение от 17.05.2018 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд апелляционной инстанции установил, что во исполнение решения Первомайского районного суда города Краснодара сторонами подписано соглашение от 09.12.2015 № 1154 о внесении изменений в договор аренды от 09.06.2014 № 4300020854. По условиям соглашения земельный участок предоставляется арендатору с видом разрешенного использования – общественные здания административного назначения, поэтому изменена арендная плата (увеличена до 70 584 рублей 57 копеек). Апелляционному определением от 20.10.2016 решение Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015, обязывающее стороны заключить дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования, устанавливающее новый размер арендной платы, отменено с направлением дела на новое рассмотрение. Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 27.12.2016 в удовлетворении требования главы хозяйства об изменении вида разрешенного использования отказано. Решение вступило в законную силу. Первомайским районным судом города Краснодара вынесено определение от 16.01.2018 о повороте исполнения решения Первомайского районного суда от 01.09.2015, согласно которому аннулировано дополнительное соглашение к договору аренды, по которому администрацией исчислялась сумма задолженности. С учетом изложенных обстоятельств, земельный участок имеет вид разрешенного использования – прочие земельные участки. Суд при разрешении спора исходи из того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Руководствуясь постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50, постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121, а также Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», судом произвел расчет арендной платы, подлежащей уплате главой хозяйства в спорный период, размер которой составил 37 930 рублей 20 копеек. Согласно представленным ответчиком в дело чекам-ордерам им внесена арендная плата по договору от 09.06.2014 № 4300020854 за период с 01.12.2015 по 31.07.2017 в размере 87 074 рублей 13 копеек и уплачены пени в размере 3803 рублей 65 копеек. Таким образом, задолженность за спорный период у главы хозяйства отсутствует, напротив, имеется переплата по договору аренды, что влечет отказ в удовлетворении требований администрации о взыскании пени и расторжении договора в связи существенным нарушением обязательств по нему. С учетом установленных обстоятельств, в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, судам следует оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства включены в понятие земельные участки (территории) общего пользования. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 09.06.2014 № 4300020854 недействителен (ничтожен) на основании статей 166 – 168 Гражданского кодекса. Однако в нарушение приведенных норм права судебные инстанции не исследовали вопрос правомерности заключения и действительности договора аренды (в редакции соглашения о перенайме), не учли, что недействительный договор не может быть расторгнут в судебном порядке. 

Глава хозяйства в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Ответчик ссылается на то, что указанные в кассационной жалобе доводы ранее (в судах первой и апелляционной инстанций) администрацией заявлены не были, поэтому не могут быть рассмотрены судом кассационной инстанции.

В судебном заседании представитель главы хозяйства возражал против удовлетворения жалобы.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя главы хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит ее подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией и обществом заключен договор от 09.06.2014 № 4300020854 аренды земельного участка площадью 439 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:8396. Основанием для заключения договора послужило постановление администрации от 27.05.2014 № 3404 о разделе исходного земельного участка площадью 19 149 кв. м с кадастровым номером 23:43:0137001:1294 на ряд земельных участков с видом разрешенного использования – для организации подъездов. 

По договору от 27.03.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 09.06.2014 № 4300020854 общество передало главе хозяйства права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396. 

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 29.10.2015, на администрацию возложена обязанность по заключению с главой хозяйства дополнительных соглашений к договорам аренды с указанием в них иного вида разрешенного использования земельных участков – для общественных зданий административного назначения. 

Соглашением от 09.12.2015 администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) изменили пункт 1.3 договора аренды, указав новый вид разрешенного использования земельного участка – общественные здания административного назначения. В этой связи изменен размер арендной платы за земельный участок.

Из кадастрового паспорта от 02.12.2015 № 2343/12/15-1378561 следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 является общественные здания административного назначения. 

16 января 2018 года Первомайским районным судом города Краснодара вынесено определение о повороте исполнения решения Первомайского районного суда от 01.09.2015, согласно которому аннулировано дополнительное соглашение к  договору аренды, по которому администрацией исчислялась задолженность за пользование земельным участком. Таким образом, земельный участок сохранил прежний вид разрешенного использования – прочие земельные участки.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.09.2017 № 23/001/102/2017-1651 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137001:8396 зарегистрировано обременение (в виде аренды) в пользу главы хозяйства.

Администрацией в адрес главы хозяйства направлялись: предписание об устранении нарушений от 29.11.2016, в котором предлагалось погасить задолженность за период с 01.10.2016 по 31.07.2017 в размере 109 697 рублей 29 копеек; уведомление от 05.06.2017 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором предлагалось в связи с непогашением задолженности подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок администрации.  

Неисполнение главой хозяйства требований, содержащихся в предписании и уведомлении, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка арендодателю.   

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции при разрешении спора пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с главы хозяйства в пользу администрации задолженности по арендной плате и неустойки, расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю. При этом суд первой инстанции не учел представленный администрацией в материалы дела акт осмотра земельного участка от 30.08.2016 № 2318 (с приложенным фотоматериалом), согласно которому участок частично используется для подъезда к жилым многоквартирным домам, на его части произрастают декоративные растения (т. 1, л. д. 38, 39).    

Апелляционный суд, исходя из представленных ответчиком документов о внесении арендных платежей, а также определения от 16.01.2018 о повороте исполнения решения Первомайского районного суда от 01.09.2015, признал, что у главы хозяйства отсутствует задолженность по договору аренды, поэтому отказал в его расторжении и возврате земельного участка арендодателю. При этом суд апелляционной инстанции не учел содержание судебных актов, которыми было отменено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 01.09.2015. В них указано, что спорные земельные участки фактически являются подъездными путями от перспективно развивающегося жилого района к основным городским магистралям (т. 2, л. д. 50, 57).

В абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Вместе с тем разрешая спор из договора аренды от 09.12.2009 № 4900005484, судебные инстанции не исследовал его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, не выяснили вопрос о нахождении земельного участка в границах территории общего пользования. Между тем, данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения исковых требований администрации (о взыскании с главы хозяйства арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка).    

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые администрацией судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2018 по делу № А32-38203/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков

                                                                                                                              И.В. Сидорова