АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-20900/2015

г. Краснодар«15» октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 15 октября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-20900/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью «Брют» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об установлении рыночной стоимости арендуемого земельного участка,

и по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Брют» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ООО «Краснодарское агентство оценки», ООО «АСК-Оценка», индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311774632801580 ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – Ревы В.И. (по доверенности от 25.12.2017), представителей ИП ФИО1 – ФИО2 (по доверенности от 13.01.2018), ФИО3 (по доверенности от 16.10.2014), 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об обязании подписать соглашение о внесении в договор аренды от 05.05.2004 №0000000614 земельного участка изменений в части арендной платы и лица на стороне арендатора (первоначальные требования).

Предприниматель обратился с ходатайством об изменении предмета иска от 07.12.2015, а также с заявлением об уточнении исковых требований от 14.03.2016, в котором просил считать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 в размере 74 527 600 рублей достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы с 01.01.2012 и в размере 89 412 000 рублей достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы с 01.01.2016 по договору аренды земельного участка от 05.05.2004 №0000000614; внести следующие изменения в договор аренды от 05.05.2004 №0000000614 земельного участка, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: арендная плата за участок является регулируемой ценой и определяется на основании его рыночной стоимости; годовая плата за 2016 год составляет 1 341 180 рублей; размер годовой арендной подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленной в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год. В случае изменения размера годовой арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка размер уровня инфляции на этот год не применяется; размер годовой арендной платы за участок может быть изменен в связи с изменением рыночной стоимости участка, но не чаще чем один раз в год, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы; исключить из пункта 2.2 слова «установлен на день подписания договора».

Определением от 13.05.2016 ходатайство об уточнении исковых требований от 14.03.2016 удовлетворено.

В деле №А32-18344/2016 департамент обратился к предпринимателю с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.05.2014 №0000000614 за период с 01.01.2014 по 31.03.2016 в размере 4 390 045,72 рубля, пени за период с 01.01.2014 по 23.04.2016 в размере 588 814,91 рубль, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2004 №0000000614.

Определением от 01.06.2016 дела №А32-20900/2015 и А32-18344/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А№2-20900/2015.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ООО «Краснодарское агентство оценки», ООО «АСК-Оценка».

Предприниматель обратился с заявлением об отказе от исковых требований в части внесения изменений в договор аренды №0000000614 от 05.05.2004, а также заявил об уточнении исковых требований, в ходатайстве от 20.08.2016 просил:

- считать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 в размере 74 527 600 рублей достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы с 01.01.2012 и в размере 89 412 000 рублей достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы с 01.01.2015 по договору аренды от 05.05.2004 №0000000614, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.2004, номер регистрации 23-01.13-14.2004-279 (т. 3, л.д. 7).

Определением от 23.08.2016 принят отказ предпринимателя от исковых требований в части внесения изменений в договор аренды от 05.05.2004 №0000000614, производство по делу в указанной части прекращено. 

Тем же определением удовлетворено ходатайство предпринимателя об уточнении исковых требований от 23.08.2016.

Предприниматель обратился с ходатайством от 22.11.2016 об уточнении исковых требований, в котором просил:

- считать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды от 05.05.2004 №0000000614 с 01.01.2012 по 31.12.2014 в размере 74 527 600 рублей и с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 89 412 000 рублей.

Департамент обратился с ходатайством от 22.11.2016, в котором, в связи с погашением задолженности по арендной плате и пени, заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 05.05.2004 №0000000614 и просил производство по делу в указанной части прекратить; заявленными исковыми требованиями департамент просил читать: «Расторгнуть договор аренды земельного участка государственной собственности от 05.05.2004 №0000000614, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО1».

Определением от 22.11.2016 принят отказ департамента от иска в части взыскания задолженности и пени, производство по делу в данной части прекращено. Удовлетворено ходатайство департамента об уточнении исковых требований.

Тем же определением удовлетворено ходатайство предпринимателя об уточнении исковых требований.

Определением от 01.03.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Брют» (далее – общество), в связи с передачей предпринимателем указанному обществу прав и обязанностей арендатора земельного участка. 

Определением от 25.07.2017 произведено процессуальное правопреемство, общество признано правопреемником предпринимателя по первоначальному и встречному искам.

Тем же определением предприниматель привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 24 по 27 сентября 2018 года, представитель департамента настаивал на удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка. Представители предпринимателя просили отложить судебное заседание, пояснили, что решением суда общей юрисдикции договор передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка между предпринимателем и обществом расторгнут, решение вступило в законную силу, однако регистрация права аренды на земельный участок за предпринимателем не произведена по причине обеспечительных мер, препятствующих такой регистрации. Иные пояснения, ходатайства сторонами приведены не были. После перерыва стороны в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении иска департамента и об отказе в иске к департаменту.

Как следует из материалов дела,  приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.05.2004 №32-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО энергетики и электрификации «Ростовэнергоремонт» на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 (земли особо охраняемых природных территорий) общей площадью 40 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Новомихайловский, п/л «Альпинист», указанному обществу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря (т. 4, л.д. 162).

На основании данного приказа департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО энергетики и электрификации «Ростовэнергоремонт» заключен договор от 05.05.2004 №0000000614 аренды земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий с кадастровым номером 23:33:01 06 006:0030 площадью 40 000 кв.м, для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря. Договор аренды заключен на срок до 05.05.2053. В соответствии с кадастровым планом от 07.06.2004 №33/04-03-1198 разрешенное использование земельного участка – для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря (т. 4, л.д. 152 – 161). 

 По договору от 24.08.2007 ОАО Энергетики и Электрификации «Ростовэнергоремонт» передало предпринимателю право аренды на земельный участок площадью 4,0 гектара, занимаемый объектами незавершенного строительства (т. 3, л.д. 169 – 170).

По договору от 06.12.2016 предприниматель передал обществу права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 (т. 3, л.д. 16 – 17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2018 №99/2018/131967703 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106006:30 зарегистрировано за обществом на основании договора аренды от 05.05.2004 №0000000614 и договора переуступки права аренды земельного участка от 06.12.2016 (т. 4, л.д. 236).

Обществом и предпринимателем не представлены доказательства восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды предпринимателя на земельный участок, несмотря на наличие вступившего в законную силу решения Туапсинского районного суда Краснодарского края от 12.02.2018 о расторжении договора переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:096006:0030 от 06.12.2006, заключенного предпринимателем и обществом (т. 4, л.д. 221 – 230). Доказательств исполнения данного решения в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды общества на земельный участок и восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды предпринимателя не представлено. В судебном заседании 24.09.2018 представители предпринимателя пояснили, что право аренды на земельный участок за предпринимателем в настоящее время не зарегистрировано по причине обеспечительных мер, препятствующих такой регистрации.

При таких обстоятельствах, поскольку общество значится в ЕГРН в качестве арендатора земельного участка на момент судебного заседания по настоящему делу, оно выступает в отношениях с третьими лицами в качестве арендатора земельного участка, и должно, таким образом, выступать также и в  качестве ответчика по иску о расторжении договора аренды земельного участка. 

В соответствии со статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В материалы дела представлены доказательства государственной регистрации права собственности предпринимателя на незавершенные строительством объекты, приобретенные им по договору купли-продажи от 24.08.2007 (т. 3, л.д. 25 – 33).

Вместе с тем, доказательств завершения строительства указанных объектов за весь период рассмотрения дела не установлено, при этом договор аренды земельного участка заключался не для размещения незавершенных строительством объектов или их эксплуатации, и не для завершения строительства таких объектов, а для строительства и последующей эксплуатации пионерского лагеря.

В материалах дела отсутствуют разрешения на строительство, действующие в период рассмотрения настоящего спора или полученные в период разбирательства по настоящему делу (2015 – 2018 годы). Доказательств обращения за такими разрешениями также не представлено. Имеющиеся в материалах дела разрешения на выполнение строительно-монтажных работ были выданы 09.10.2002 сроком действия на 12 месяцев, и выданы они были ОАО «Ростовэнергоремонт» (т. 4, л.д. 124 – 131).

В материалах дела отсутствуют градостроительный план земельного участка, проектная документация, иные доказательства использования земельного участка для целей строительства. 

Доказательств завершения строительства расположенных на участке объектов, их ввода в эксплуатацию в установленном порядке также не представлено.

При таких обстоятельствах суд не может признать земельный участок используемым по целевому назначению, а именно для эксплуатации пионерского лагеря, наличие на земельном участке длительное время незавершенных строительством объектов не означает его освоения для строительства.

Передача права аренды предпринимателем обществу не меняет данной ситуации, поскольку общество приобрело права арендатора земельного участка в том виде, в каком эти права и обязанности арендатора существовали у предпринимателя.

Таким образом, общество как арендатор земельного участка не вправе ссылаться в защиту своей позиции на то обстоятельство, что оно недолго владеет земельным участком, получило его в 2016 году по договору об уступке прав арендатора земельного участка.

Кроме того, общество не может считаться добросовестным приобретателем права аренды земельного участка, поскольку на момент заключения договора уступки права аренды земельного  участка 16.12.2016 департамент уже обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка (иск поступил в арбитражный суд 30.05.2016), и общество, прояви должную степень разумности и осмотрительности, могло получить из открытых источников, в том числе и из Картотеки арбитражных дел в сети Интернет, информацию о наличии в арбитражном суде иска департамента о расторжении договора аренды земельного участка.

Ни предпринимателем, ни обществом не представлены доказательства невозможности ведения строительства на земельном участке по не зависящим от арендатора обстоятельствам. Не усматриваются и решения административных органов об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка, разрешений на строительство либо на ввод построенных объектов в эксплуатацию. Из дополнительных письменных пояснений предпринимателя от 17.07.2018 и от 26.09.2018 следует, что им 30.04.2018 заключен договор с кадастровым инженером об оказании информационно-консультационных услуг, в том числе на получение градостроительного плана земельного участка. Однако такого рода действия, предпринятые спустя два года после обращения департамента с иском о расторжении договора аренды, не могут считаться достаточными мерами по ведению строительства на земельном участке.

Таким образом, суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором договора аренды земельного участка в виде его длительного неосвоения в целях строительства, неиспользования земельного участка для эксплуатации пионерского лагеря (статья 450 ГК РФ). 

Краснодарский край как публичный собственник земельного участка в лице департамента заинтересован в том, чтобы земельный участок категории земель особо охраняемых территорий использовался эффективным образом, своевременно застраивался и соответствовал указанным в договоре целям предоставления земельного участка.

Таким образом, суд считает подлежащим удовлетворению требование департамента о расторжении договора аренды земельного участка.

Предпринимателем заявлено исковое требование (уточненное) к департаменту, в котором он просит считать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:0030 достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды от 05.05.2004 №0000000614 с 01.01.2012 по 31.12.2014 в размере 74 527 600 рублей и с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 89 412 000 рублей.

Между тем, предприниматель в ходе рассмотрения настоящего дела полностью погасил задолженность по арендной плате, рассчитанную департаментом по состоянию на 31.03.2016, и по пене по состоянию на 23.04.2016, которые были заявлены департаментом в иске по делу №А32-18344/2016, рассмотренном в рамках настоящего судебного разбирательства (т. 3, л.д. 75 – 78), в связи с чем, департаментом был заявлен отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка (т. 3, л.д. 72 – 73).

Таким образом, в связи с добровольным погашением задолженности по арендной плате и пени денежные обязательства предпринимателя перед департаментом прекращены, а потому интерес в установлении иной рыночной стоимости земельного участка в целях перерасчета арендной платы предпринимателем не доказан (данный интерес опровергается фактическими действиями предпринимателя по погашению заявленного департаментом долга по арендной плате и пени, причем в полном объеме и с переплатой).

Кроме того, суд считает недопустимым в рамках длящихся договорных отношений по аренде земельного участка устанавливать рыночную стоимость земельного участка по требованию арендатора ретроспективно – на периоды, предшествующие предъявлению иска арендатора, направленного на пересмотр размера арендной платы в связи с иной рыночной стоимостью земельного участка. В настоящем деле предприниматель, обратившийся с иском в арбитражный суд 15.06.2015, просит установить для целей расчета годового размера арендной платы иную рыночную стоимость земельного участка для периода с 01.01.2012 по 31.12.2014, то есть для периода до даты обращения с иском в суд. Между тем, доказательств порочности оценочного заключения, положенного департаментов в основу расчета арендной платы, не представлено, достоверность подготовленного по заказу департамента оценочного заключения не опровергнута. При этом департамент как арендодатель полагался в указанном временном периоде на достоверность заключения оценщика и исходил из данной оценки при расчете годовой арендной платы. Последующее заявление арендатором требований о применении в истекшем периоде действия договора аренды иной рыночной стоимости земельного участка, которую арендатор считает соответствующей его экономическим интересам, подрывает стабильность договорных отношений, делает определение размера арендной платы за состоявшееся пользование земельным участком зависящим от усмотрения арендатора, пожелавшего снизить бремя арендных платежей за счет установления в судебном порядке к прошедшему уже периоду действия договора аренды иного размера рыночной стоимости земельного участка.

 С учетом оплаты предпринимателем в полном объеме задолженности по арендной плате суд не находит оснований для установления иной рыночной стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью, которую применял департамент в своих расчетах и недостоверность которой ни предпринимателем, ни обществом не доказана. 

В случае, если предприниматель или общество полагают, что была допущена переплата по договору аренды земельного участка, они не лишены права обратиться к департаменту с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей в соответствующем периоде, при этом они не лишены возможности ссылаться в соответствующем процессе на иную оценку рыночной стоимости земельного участка. 

Доказательств недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, который был применен департаментом имущественных отношений Краснодарского края, противоречивости или неприменимости данного отчета, ни предпринимателем, ни обществом не представлено. Вычисление же другим оценщиком иной рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности ранее выполненного отчета об оценке.

Кроме того, суд отмечает, что такой способ защиты как «считать рыночную стоимость земельного участка достоверной и рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы» не предусмотрен установленными законом способами защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ), и является ненадлежащим, поскольку направлен на констатацию судом определенной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату в прошлом, а не на изменение договора аренды в части размера арендной платы. Установление испрашиваемого истцом определенного размера рыночной стоимости земельного участка как базового элемента формулы расчета арендной платы без внесения изменений в договор аренды земельного участка или в его приложения не является разрешением материального-правового спора - об изменении договора аренды земельного участка или преддоговорного спора о цене договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в иске к департаменту имущественных отношений Краснодарского края об установлении рыночной стоимости земельного участка в указанных арендатором размерах применительно к соответствующим периодам действия договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 05.05.2004 №0000000614 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106006:30 площадью 40 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Новомихайловский, п/л «Альпинист». 

В удовлетворении исковых требований к департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Брют» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков