﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3580/21 

Екатеринбург

24 июня 2021 г.

Дело № А60-54513/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Татариновой И.А., Сулейменовой Т.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Боталова Александра Владимировича (далее – предприниматель Боталов А.В.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2021 по делу № А60-54513/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Боталова Александра Владимировича – Канкалов Д.О. (доверенность от 04.06.2021).

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее  – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском предпринимателю Боталову А.В. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0206025:1614, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 7, путем продажи с публичных торгов.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2020 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск предпринимателя Боталова А.В. о признании недействительным отказа Министерства в заключении договора аренды земельного участка, изложенного в письме от 16.11.2020 № 17-01-82/4476ку; обязании Министерства заключить с предпринимателем Боталовым А.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 площадью 1151 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 7.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Энерголеспром» (далее – общество «Энерголеспром»), общество с ограниченной ответственностью «Транспортно - экспедиционная компания «Транзит» (далее – общество «ТЭК «Транзит»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Боталов А.В. просит указанные судебные акты отменить, принять судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Министерства отказать в полном объеме, а исковые требования предпринимателя Боталова А.В удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что судами сделаны ошибочный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 был предоставлен однократно в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства его предыдущему собственнику – обществу «Энерголеспром», что срок договора истек. Заявитель полагает, что судами неправомерно отклонен довод ответчика о том, что арендные отношения между арендодателем и собственником объекта незавершенного строительства возникли в 2006 году, не были прекращены по состоянию на 01.03.2015, носили длящийся характер, земельный участок из владения не выбывал. Заявитель полагает, что застройщик в установленном законом порядке не использовал право на однократное продление договора для завершения строительства. В установленном порядке земельный участок именно для завершения строительства ответчику и его правопредшественникам  не предоставлялся. Договор аренды от 08.12.2015 № Т-814 заключен не в результате аукциона, а на основании решения суда. Заявитель кассационной жалобы также считает, что суды ошибочно не посчитали правоотношения сторон не основанными на прежнем договоре аренды от 24.11.2005. 

Кассатор отмечает, что 18.10.2017, после длительного периода судебных разбирательств, общество «Энерголеспром» получило разрешение на строительство объекта № RU-66302000-778-2017 со сроком действия до 18.10.2019, который был продлен до конца 2020. При этом с учетом абзаца 1 пункта 1 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 03.04.2020№ 440 срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 06.04.2020 до 01.01.2021, продлевается автоматически на 1 год.

Также ответчик указал, что по заказу Боталова А.В. велась подготовка проекта строительства ОНС с изменением некоторых параметров, получено положительное заключение строительной экспертизы, подписаны договоры на технологическое присоединение к сетям, арендные платежи вносились регулярно.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.04.2014 по делу № А60-17997/2014 установлено, что 10.05.2006 между администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и обществом «ТЭК «Транзит» (арендатор) заключен договор от 24.11.2005 № 2-637 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206025:0023 площадью 8 943 кв. м, расположенного в городе Екатеринбурге, переулок Красный, 7, под существующие здания (лит. А, Б, Д, Е, Ж) и для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой и для реконструкции производственного здания (лит. Б) в административное, сроком на 15 лет (с 14.07.2005 по 13.07.2020), запись о государственной регистрации договора от 10.01.2006 № 66-66-01/284/2005-411.

Администрацией города Екатеринбурга 21.01.2012 вынесено постановление № 161 об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории по адресам: пер. Красный, 5/1, 5/2, 7 (литер Б).

Согласно данному постановлению утверждена схема расположения образуемых в результате разделения земельных участков площадью 7 837 кв. м по адресу: пер. Красный. 5/1, 5/2 – под многоквартирные жилые дома, и площадью 1 151 кв. м по адресу: пер. Красный, 7 (литер Б) – для завершения строительства административно - офисного здания с подземной встроено -пристроенной автостоянкой.

Образованный в результате разделения земельный участок с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 площадью 1 151 кв. м 10.07.2013 поставлен на кадастровый учет, вследствие чего первоначальный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206025:0023 сохранен в измененных границах, площадью 7 844 кв. м.

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 площадью 1 151 кв. м был возведен объект незавершенного строительства – административно - офисное здание, права на который были приобретены обществом «Энерголеспром».

Между Министерством (арендодатель) и обществом «Энерголеспром» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2015 № Т-814, по условиям которого арендатору передан в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 площадью 1 151 кв. м расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 7 (Литер Б) для завершения строительства административно-офисного здания с подземной встроенно - пристроенной автостоянкой; на участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности объекта – 10 %, площадью 2 766 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0206025:1614; срок аренды установлен с 24.08.2015 до 24.08.2018.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0203025:1312, перешло к предпринимателю Боталову А.В. по договору купли - продажи от 21.11.2019.

Министерством 01.10.2020 произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 66:41:0203025:1312, по результатам которого составлен акт, в соответствии с которым установлено, что на осматриваемой территории расположен объект незавершенного строительства, территория огорожена забором.

Боталов А.В. 02.10.2020 обратился в Министерство с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.12.2015 № Т-814 о продлении срока действия договора сроком на 1 год.

По результатам рассмотрения обращения по вопросу продления арендных отношений Министерством в адрес предпринимателя Боталова А.В. направлено письмо от 16.11.2020 исх. № 17-01-82/4476ку, в котором сообщено, что продолжение арендных отношений по договору не представляется возможным в связи с истечением срока действия договора от 08.12.2015.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 08.12.2015, с учетом наличия объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику на праве собственности на земельном участке, срок аренды которого истек, Министерство обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Заявляя встречный иск, предприниматель Боталов А.В. обратился в суд с заявлением о признании недействительным отказа Министерства в заключении договора аренды земельного участка, изложенного в письме от 16.11.2020 № 17-01-82/4476ку, и обязании Министерства заключить с предпринимателем Боталовым А.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 площадью 1 151 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, пер. Красный, д. 7.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования Министерства и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Боталова А.В., суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что срок  арендных отношений между Министерством и обществом «Энерголеспром» (предыдущим правообладателем объекта незавершенного строительства) –  24.08.2018 установлен в договоре аренды от 08.12.2015 № Т-814. По результатам рассмотрения обращения по вопросу продления арендных отношений Министерство письмом от 16.11.2020 № 17-01-82/4476ку сообщило предпринимателю Боталову А.В., как собственнику объекта незавершенного строительства, об отсутствии совокупности условий, предусмотренной в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, которая позволяла бы арендатору заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов в связи с истечением срока действия договора от 08.12.2015. Письмо от 16.11.2020 № 17-01-82/4476ку  не свидетельствует об одностороннем отказе Министерства от исполнения обязательств по договору, не отражает иную дату прекращения арендных отношений, чем та, которая указана в договоре от 08.12.2015.

Учитывая, что  срок договора аренды земельного участка, предоставленного однократно для завершения строительства предыдущему собственнику, истек, а строительство объекта не завершено, руководствуясь пунктами 1, 2, 6 статьи 239.1 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили требования Министерства и отказали в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Боталова А.В.

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды от 08.12.2015 № Т-814 является продолжением аренды, установленной в 2005 году сроком на 15 лет до 2020 года, а также о том, что первоначально заключенный договор не прекращал действие, а заключенный в 2015 году договор аренды не является договором аренды земельного участка для завершения строительства, был предметом рассмотрения суда  апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Так, суд обоснованно указал, что из буквального толкования условий договора аренды от 08.12.2015 № Т-814 следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0203025:1312 был предоставлен для завершения строительства административно - офисного здания с подземной встроенно-пристроенной автостоянкой. Арендатор при несогласии с определенными условиями проекта договора на стадии его заключения вправе был урегулировать разногласия при заключении договора в порядке статьи 446 ГК РФ, чего им сделано не было. Условия договора в установленном порядке не оспорены, договор длительное время исполнялся.

При этом на момент приобретения объекта ответчиком по договору купли - продажи от 21.11.2019 срок договора аренды от 08.12.2015 № Т-814 аренды истек 24.08.2018. 

На момент заключения с обществом «Энерголеспром» соглашения от 21.11.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.12.2015 № Т-814 ответчику должны были быть известны условия договора аренды, что следует из содержания соглашения (пункты 1.1, 2.2), в том числе о сроке аренды участка.

Кроме того, до заключения договора аренды от 08.12.2015 № Т-814 общество «Энерголеспром» стороной по договору аренды от 24.11.2005 № 2-637, заключенного  между администрацией города Екатеринбурга и обществом «ТЭК «Транзит»  не являлся, прав по указанному договору в порядке перенайма не приобретал, в связи с чем  с ним не мог быть заключен договор аренды  на земельный участок, образованный в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206025:0023, в том числе в порядке исполнения судебного акта по делу А60-17997/2014. Право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов возникло у общества «Энерголеспром»  только в силу положений  подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

С учетом изложенного,  довод заявителя жалобы о наличии у него права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства отклоняется судом кассационной инстанции как несостоятельный.

Судами также верно отмечено, что факт переоформления в августе 2020 года разрешения на строительство на предпринимателя Боталова А.В. и продления срока действия разрешения на строительства не является основанием для продления срока действия аренды земельного участка.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ. 

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.01.2021 по делу         № А60-54513/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Боталова Александра Владимировича – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						И.А. Татаринова 

                                             					 Т.В. Сулейменова