АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-34182/2024 

Дата принятия решения – 29 января 2025 года

Дата объявления резолютивной части – 15 января 2025 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гараевой Р.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.М. Мубаракшиной, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1, г.Набережные Челны, о признании договора купли - продажи от 11 мая 2021 года, заключенного по итогам торгов недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки,

с участием:

от ИП ФИО2 – представитель ФИО3, по доверенности от 24.10.2024,

от арбитражного управляющего ФИО4 – представитель ФИО5, по доверенности 20.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Республики Татарстан 23 октября 2024 года поступило заявление ФИО1, г.Набережные Челны, о признании договора купли - продажи от 11 мая 2021 года, заключенного по итогам торгов недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2014 по делу №А65- 3265/2014 общество с ограниченной ответственностью «Арарат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.10.2014 по делу № А65-3265/2014 конкурсным управляющим ООО «Арарат» утвержден ФИО4.

 Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.06.2023 (дата объявления резолютивной части) по делу №А65-3265/2014 процедура конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью «Арарат» (РТ, г.Набережные Челны, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) завершена.

ФИО1 является единственным участником и руководителем должника.

В рамках проведения мероприятий конкурсного производства были проведены торги по реализации залогового имущества должника (залог в пользу АО «Тимер Банк», залоговое имущество - объект, незавершенного строительства, 2-этажный, общей площадью 2632,60 кв.м., инв.№2053-А, А1, лит. А, А1, адрес: РТ, 

<

...> (11/32А); кадастровый номер: 16:52:040207:0057:0040). Предложенная победителем цена имущества составила 13 100 000 руб. (победитель торгов ИП ФИО2)            

Заявитель - ФИО1 указывает о том, что спорный объект не был сохранен должным образом, огнем уничтожена часть здания. Снижение цены реализации имущества произведено в связи с ненадлежащим его состоянием. Поскольку ухудшение физических характеристик напрямую зависит от непосредственного состояния реализуемого имущества, соответственно, потенциальный круг участников торгов сокращен, до начала торгов следовало провести мероприятия по восстановлению объекта недвижимости, однако, такие мероприятия произведены не были, соответственно, по мнению заявителя, победитель торгов намеренно воспользовался реализацией имущества по явно заниженной цене.

Заявитель полагает о том, что совершенная сделка является ничтожной, ссылается на обстоятельства, установленные в рамках дела №А65-34945/2023.

Обстоятельства вины арбитражного управляющего ФИО4 в несохранности имущества должника явились предметом судебного исследования в рамках дела №А65-34945/2023 (спор о взыскании убытков с арбитражного управляющего).

В рамках указанного спора установлено, что 23.03.2015 конкурсным управляющим ФИО4 были организованы торги по реализации имущества должника, обеспеченного залогом в пользу АО «Тимер Банк», а именно, Лот N 1 - незавершенный строительством объект, назначение: объект, не завершенный строительством, 2-этажный, общая площадь 2632,60 кв. м, инв. N 2053-А,А1, лит. А,А1, адрес: 

<

...>); кадастровый номер: 16:52:040207:0057:0040. Начальная цена имущества составила 154 207 627,12 руб. Период экспозиции лота составил с 23.03.2015 по 28.04.2015. Торги не состоялись ввиду отсутствия заявок.

04.04.2016 ФИО4 организованы повторные торги по реализации имущества должника, начальная цена составила 138 786 864,41 руб. Период экспозиции составил с 04.04.2016 по 12.05.2016. Торги не состоялись ввиду отсутствия заявок.

 В дальнейшем, в период с 10.10.2016 по 11.05.2021 ФИО4 проводились торги в форме публичного предложения. Стоимость имущества на последнем этапе публичного предложения должна была составить 6 342 004,55 руб. При этом фактически имущество было реализовано по цене 13 100 000 руб., заключен договор купли-продажи 11.05.2021.

 Из сообщения ОНД и ПР по г. Набережные Челны ГУ МЧС по Республики Татарстан от 12.09.2024 N 61-2-4-24 следует, что в здании по адресу: 

<

...> дважды фиксировались возгорания - 26.09.2019 и 25.11.2020.

 По мнению ФИО1, поскольку здание торговалось на отметке в 24 773 455,27 руб. до событий 26.09.2019, то в рамках процедуры банкротства АО «Тимер Банк» и ФИО1 были причинены убытки в размере 11 673 455,27 руб. (24 773 455,27 - 13 100 000).

 Заявитель ФИО1 указывал о том, что 26.09.2019 произошло возгорание кровли объекта незавершенного строительством объекта, огнем была уничтожена кровля, а также третий этаж объекта, окончательная стоимость имущества, составившая 13 100 000 руб., сформировалась после и по причине пожара, при этом имущество было передано конкурсному управляющему, который не обеспечил его сохранность: объект не находился под охраной, в том числе пультовой, оконные и дверные проемы были открыты.

 Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды трех инстанций исходили из того, что истцом не доказано наличие совокупности обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения требования о взыскании убытков, в том числе: противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинно-следственная связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

 Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в материалах дела достаточных доказательств влияния результатов устранения возгораний на конечную цену реализации спорного объекта, в том числе сведений о конкретных повреждениях объекта в результате возгорания 26.09.2019, объеме повреждений, стоимости утраченного (поврежденного) имущества.

 Судом апелляционной инстанции установлено, что в результате возгорания 25.11.2020, согласно отказному материалу N 98, площадь пожара составила 15 кв. м в одной комнате подсобного помещения на первом этаже здания, сгорел мусор и бывшая в употреблении мебель, при этом доказательства того, что упомянутое возгорание повлекло значимые повреждения имущества, действительно отразившиеся на его стоимости при продаже, не имеется.

 Суд апелляционной инстанции учел, что объект представлял собой незавершенное строительством здание, объект не был реализован на протяжении длительного времени, в течение которого цена на него уменьшилась почти кратно, 06.09.2019 объект в очередной раз был предложен к продаже (сообщение ЕФРСБ от 06.09.2019 N 4142579) с начальной ценой 24 773 455,27 руб., которая подлежала снижению на 2 229 610,97 руб. каждые три рабочих дня до минимальной 15 855 011,37 руб., по которой объект и был приобретен ИП ФИО6, впоследствии отказавшимся от заключения договора.

 Кроме того, жалобы на действия ФИО4 как конкурсного управляющего ООО «Арарат» от залогового кредитора АО «Тимер Банк» не поступали, судом не удовлетворялись. Залоговое имущество реализовано, требования залогового кредитора частично погашены.

 Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2024 по делу №А65-34945/2023 во взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 убытков в размере 11 673 455,27 руб. отказано.

В настоящее время, заявитель ссылается на обстоятельства пожара в качестве оснований для оспаривания торгов, повлекших реализацию имущества по явно заниженной цене. 

Арбитражный управляющий ФИО4 в отзыве на заявление заявил о пропуске срок исковой давности, дополнительно указав иные основания для отказа в заявлении. 

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они проведены с нарушением правил, установленных законом. Смысл данной нормы заключается в том, что не все торги, проведенные с нарушениями, могут быть признаны судом недействительными: при рассмотрении подобных споров следует учитывать, насколько существенными были нарушения при проведении торгов и к каким результатам они привели (соответствуют ли интересам должника проведенные с нарушениями торги). При этом необходимо учитывать, являются ли допущенные нарушения нарушениями действующего законодательства либо подзаконных актов, поскольку в качестве правового основания признания торгов недействительными статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации называет нарушения правил, установленных законом.

 В соответствии с абзацем 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

 Таким образом, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов. 

 Определением Арбитражного суда РТ от 17.03.2015 по делу №А65-3265/2014 утверждена начальная цена реализации спорного имущества в размере 181 965 000 руб. 

 23.03.2015 организованы торги, однако торги не состоялись ввиду отсутствия заявок.

 04.04.2016 организованы повторные торги по реализации имущества должника, торги не состоялись ввиду отсутствия заявок.

 В дальнейшем, в период с 10.10.2016 по 11.05.2021 проводились торги в форме публичного предложения. Стоимость имущества на последнем этапе публичного предложения должна была составить 6 342 004,55 руб. При этом фактически имущество было реализовано по цене 13 100 000 руб., заключен договор купли-продажи 11.05.2021.

 Как следует из материалов дела, в ходе реализации объекта недвижимости, на объекте недвижимости произошел пожар, вследствие чего здание снаружи и внутри было сильно повреждено, сгорела крыша. Информация о пожаре была опубликована во всех средствах массовой информации, у чем покупателю также было известно на момент приобретения. В период уничтожения части объекта огнем, вследствие возгорания, 26.09.2019 последняя минимальная стоимость здания составляла 24 773 455,27 руб. После 26.09.2019 арбитражным управляющим были проведены еще две процедуры публичного предложения, окончательная стоимость имущества, после пожара, составила 13 100 000 руб. 

 Аукционная документация с периодом направления заявок, также с периодичностью снижения цены на объект была опубликована на сайте https://www.business-gazeta.ru/article/440378, были установлены следующие периоды:

 25.03.2021 - 15:30 15 855 011,37 руб.

 01.04.2021 - 15:30 14 269 510,23 руб.

 08.04.2021 - 15:30 12 684 009,10 руб.

 15.04.2021 - 15:30 11 098 507,96 руб.

 22.04.2021 - 15:30 9 513 006,82 руб.

 29.04.2021 - 15:30 7 927 505,69 руб.

 06.05.2021 - 15:30 6 342 004,55 руб.

 Так, за период с 08.04.2021 15:30:00 по 13.04.2021 15:30:00 ФИО7 в интересах ИП ФИО2 13.04.2021 10:27:31 подана заявка на участие в торгах с предложением о цене имущества 13 100 000 руб.  

Протоколом о результатах проведения торгов № 79302 победителем торгов признан ФИО7, участвовавший на торгах в интересах ИП ФИО2, представивший в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене, которое не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов. 

Согласно протокола об определении участников торгов, в этот период была подана 1 заявка и участвовал в торгах 1 участник. В последующем, с победителем торгов заключен договор купли продажи от 11 мая 2021 года по цене 13 100 000 руб. 

Признание публичных торгов недействительными подчинено общему правилу, отраженному в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень оснований для признания недействительными которых, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», не является исчерпывающим. 

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. Следует отметить, что реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения. Цена продажи имущества при продаже посредством открытых торгов определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности.

Таким образом, установление высокой или низкой начальной продажной цены имущества должника само по себе не свидетельствует о нарушении прав должника или кредиторов на удовлетворение их требований путем продажи имущества по максимальной цене. Действительная (реальная) продажная цена может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей.

Суд также указывает о голословности доводов заявителя об умышленных действиях арбитражного управляющего и победителя торгов в виде повреждения имущества и необеспечения его сохранности в результате пожара и значительного снижения цены имущества, влекущих ничтожность договора, заключенного по итогам торгов.  

Кроме того, Закон о банкротстве не содержит обязанности по восстановлению имущества должника в результате его повреждения по обстоятельствам, за которые не несет ответственность арбитражный управляющий. 

 В частности, в рамках дела №А65-34945/2023 приняты доводы арбитражного управляющего о том, что для обеспечения охраны у должника не имелось денежных средств; залоговый кредитор (АО «Тимер Банк») не финансировал меры по обеспечению сохранности имущества; здание было передано арбитражному управляющему по акту приема-передачи; последний обращался в ряд органов власти с требованием обратить внимание на эксплуатацию здания третьими лицами без разрешения на строительство и иных технических документов (заочным решением Набережночелнинского городского суда от 28.05.2015 по делу N 2-8404/2015 приостановлена эксплуатация здания ресторана «Арарат» до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Изучив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, с учетом выводов суда, изложенных в рамках дела №А65-34945/2023, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания торгов недействительными, отсутствии взаимосвязи между произошедшим пожаром и снижением цены имущества до момента признания торгов состоявшимися, учитывая, что торги проводилось длительное время. 

Доводы заявителя о том, что имело место недобросовестное поведение арбитражного управляющего в виде несохранности имущества, выставления на торги имущества по явно заниженной цене и недобросовестного участия в них победителя торгов, являются голословными и не подтверждены документально. 

Доводы заявителя о том, что порядок продажи имущества после пожара не был согласован с залоговым кредитором, что повлекло установление заниженной цены судом также отклоняются, поскольку в рамках завершенного дела о банкротстве ООО «Арарат» в судебном порядке было утверждено Положение о реализации имущества, каких - либо жалоб и возражений со стороны залогового кредитора АО «Тимер Банк» заявлено не было и в деле о банкротстве не разрешено, оснований полагать о том, что нарушены права АО «Тимер Банк» и иных кредиторов должника, в настоящее время не имеется. В результате торгов сформирована рыночная цена имущества, доказательств обратного не представлено. 

Доводы о пропуске срока исковой давности судом не оцениваются в связи с наличием иных оснований, для отказа в иске, учитывая, что пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в защите права. 

 Ходатайство арбитражного управляющего о привлечении его к участию в деле ответчиком, судом отклоняются, поскольку по правилам статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право определения круга ответчиков принадлежит истцу, а не ответчику. При этом, данный спор не относится к тем случаям, когда федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, при которых суд самостоятельно привлекает ответчика. 

 Оснований для прекращения производства по иску, либо оставления заявления без рассмотрения по правилам статей 148 и 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд также не усматривает, поскольку выводы суда, изложенные ранее во вступивших в законную силу судебных актах судом приняты, при этом, обращаясь в суд с настоящим заявлением заявитель ссылается на обстоятельства, установленные в рамках дела №А65-34945/2023 и пожара на объекте, фактически являющимся новым основанием для оспаривания торгов, в связи с чем, суд рассмотрел заявление по существу, оценив обстоятельства пожара с точки зрения недобросовестности со стороны арбитражного управляющего и покупателя торгов, который, как указывает заявитель, приобрел имущество заведомо по заниженной цене с учетом обстоятельств повреждения имущества. Суд также указывает о том, что рассмотрение спора по существу не нарушило каких – либо прав лиц, участвующих в деле, в заявлении судом отказано. 

Государственная пошлина относится на заявителя и подлежит взысканию в доход федерального бюджета в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 В абзаце 2 и 3 пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» разъяснено о том, что при отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта.

 При этом вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению судом путем указания на их отмену в соответствующем судебном акте либо в определении, принимаемом судом после его вступления в законную силу. Данный вопрос решается независимо от наличия заявления лиц, участвующих в деле.

 Таким образом, в связи с отказом в заявлении, ранее принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене.

 Руководствуясь статьями 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

отказать в иске. 

Взыскать с ФИО1, г.Набережные Челны, в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 15 000 руб. 

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда РТ от 25 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяР.Ф. Гараева