ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1868/2021

г. Челябинск

05 марта 2021 года

Дело № А07-41252/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Карпачевой М.И.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2020 по делу № А07-41252/2019.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Аудиторско- Консалтинговая фирма «Аналитик» (далее – истец по первоначальному иску, ООО АКФ  «Аналитик») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО РСФ «Асток») о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Аудиторско-Консалтинговая Фирма «Аналитик» права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:40, площадью 3 127 кв. м, по адресу: 

<

...>, возникшего на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 15 февраля 2012 года№4012к  (т. 1, л. д. 59 – 62,  с учетом  уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К рассмотрению совместно с первоначальным Арбитражным судом Республики Башкортостан принято  встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» (далее также - истец по встречному иску) к обществу с ограниченной ответственностью «Аудиторско-Консалтинговая фирма «Аналитик» (далее – также ответчик по встречному иску) о признании прекращенным права собственности ООО «Аудитоско-Консалтинговая фирма «Аналитик» на 4-х этажное нежилое здание культурно-развлекательного центра общей площадью 2074,9 кв. м, литер А, условный номер 02-04-13/02/2006-317, и 1-этажный нежилой пристрой-склад (с подземным этажом -1), общей площадью 154,1 кв.м, литер А1, условный номер 02-04-13/02/2006-318, расположенные по адресу: 

<

...> (т. 2, л. д. 72 - 74).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Администрация  городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «СИМ» (далее -  ООО «СИМ»), Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан  (далее также – третьи лица).

Решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 11.12.2020 (резолютивная часть оглашена  30.11.2020)  принят отказ общества с ограниченной ответственностью «Аудиторско-Консалтинговая фирма «Аналитик» от исковых требований о признании отсутствующим права аренды. Производство по настоящему делу в части требований о признании отсутствующим права аренды прекращено. В удовлетворении встречных исковых требований общества «Ремонтно-строительная фирма «Асток»  отказано.

С вынесенным решением не согласился истец по встречному иску и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО РСФ «Асток»   (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав и законных интересов ООО РСФ «Асток» существованием в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности ООО АКФ  «Аналитик» на объекты недвижимого имущества. Полагает, что судом первой инстанции не учтены фактические обстоятельства прекращения существования спорных объектов в результате пожара 16.06.2016. Данный факт подтвержден актом обследования земельного участка от 01.10.2019, составленным при рассмотрении дела №А07-41232/2019, справкой БТИ от 26.11.2018, актом обследования   кадастрового инженера от 24.11.2017, проанализированным в рамках дела №А07-37084/2017. Ссылаясь на положения статей 208, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, апеллянт считает иск о признании права собственности отсутствующим допустимым способом защиты в случае гибели (разрушения) объекта, ввиду недостоверности в таком случае записи о праве собственности ООО АКФ  «Аналитик». Совершение сделки в отношении прекратившего существование объекта между ООО «СИМ» и ООО АКФ  «Аналитик» не могло иметь места и имеет признаки злоупотребления правом, с целью оформления права аренды земельного участка. При продаже недвижимого имущества  обществу РСФ «Асток» открытым акционерным обществом «Региональный банк Развития» продавец не обладал правами на земельный участок и не мог передать их, по причине формирования земельного участка позднее совершения сделки продажи.   При рассмотрении в судебном порядке требования о расторжении договора купли-продажи, требований о передаче прав на земельный участок заявлено не было. Последующими собственниками недвижимого имущества права на земельный участок не оформлялись. Внесение арендных платежей ими не производилось. При таких обстоятельствах, суду первой инстанции необходимо было установить правообладателя земельного участка. Также податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в назначении по делу судебной строительной экспертизы на предмет установления факта отсутствия на земельном участке недвижимого имущества. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители сторон не явились. ООО РСФ «Асток» представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Как следует из материалов дела, ООО  АКФ «Аналитик» является собственником объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения с кадастровым номером 02:66:010110:286, помещение, назначение: нежилое, площадь 2074,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилого помещения - пристрой-склада с кадастровым номером 02:66:010110:249, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 154,1 кв. м, инв. № 6495, лит. А1, расположенного по адресу: 

<

...>  (т.1 л.д. 16-19).

По сведениям из ЕГРН последовательными  собственниками указанных помещений  в результате сделок купли-продажи являлись общество «Арсенал Авто» (право собственности зарегистрировано 10.07.2006 и 11.07.2006 соответственно), общество «Арсенал Авто +» (государственная регистрация права собственности  произведена 10.08.2007), общество «Арсенал Авто» (право собственности зарегистрировано 29.04.2008).

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.03.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу №А07-22858/2009, соглашения об отступном №1 от 20.07.2009 собственником помещений стало ПАО «Региональный банк развития».

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 18.05.2011 собственником помещений стало ООО «Ремонтно-строительная фирма «Асток». 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2014 в рамках дела № А07-4864/2014 по иску ООО «Региональный банк развития»  к ООО «Ремонтно-строительная фирма «Асток» расторгнут договор купли-продажи двух объектов недвижимости. Определением по названному делу от 15.05.2014 произведена замена истца - открытого акционерного общества «Региональный банк развития» на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью «Аудиторско-Консалтинговая Фирма «Аналитик».

24.12.2014 между ООО АКФ «Аналитик» и ООО «СИМ» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. 

16.06.2016 произошел пожар, в результате которого помещение с кадастровым номером 02:66:010110:286 было частично повреждено.

19.07.2016 между ООО «СИМ» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером  02:66:010110:286 и 21.07.2016 договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 02:66:010110:249.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.10.2017 по делу № А07-16884/2017 договоры купли-продажи, заключенные между ООО «СИМ» и ФИО2, признаны недействительными, помещения возвращены в собственность ООО «СИМ».

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2019 прекращено производство по делу № А07-13080/2018 в связи с утверждением мирового соглашения. По условиям названного мирового соглашения ООО АКФ «Аналитик» и ООО «СИМ» договорились расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.12.2014 с дополнительным соглашением к нему от 03.02.2015, ответчик возвращает истцу переданные по договору купли- продажи объекты недвижимости, а именно:

- нежилое помещение: этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, площадь 2074,9 кв. м, кадастровый номер 02:66:010110:286, расположенное по адресу;

<

...>;

- нежилое помещение, этаж №1, подвал № 67н, общая площадь 154,1 кв. м, кадастровый номер 02:66:010110:249, расположенное по адресу: 

<

...>.

Принадлежащие ООО АКФ «Аналитик»  помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010110:40 площадью 3 127 кв. м, по адресу: 

<

...>.

15.02.2012  между Комитетом по управлению собственностью Министерства и обществом «Ремонтно-строительная фирма «Асток» подписан договор № 4012к аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 02:66:010110:40 (т. 1, л. д. 10 - 12). Срок действия данного договора установлен с 29.06.2011 по 29.06.2021. Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена 19.03.2012.

Ссылаясь на  предусмотренный  нормами действующего законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, ООО «АКФ «Аналитик»  обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями по первоначальному иску.

В   обоснование встречных исковых требований обществом   РФК  «Асток»  приведены ссылки на положения статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращение существования в результате пожара объектов ООО  АКФ «Аналитик». Заинтересованность в предъявлении встречного иска о признании отсутствующим права собственности общества АКФ «Аналитик» на объекты недвижимого имущества общество РСФ «Асток» обосновывает тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:40  на основании договора аренды от 15.02.2012 № 4012к.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции  принят отказ ООО  АКФ «Аналитик» от требований по первоначальному иску, что послужило основанием для прекращения производства на основании части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суд первой инстанции  исходил из того, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А07-10571/2019 установлен как факт прекращения арендных отношений ООО РСФ «Асток» по договору от 15.02.2012 № 4012к, так и отсутствие у данного лица правовых оснований для продолжения владения и использования земельным участком с кадастровым номером 02:66:010110:40. Этим же судебным актом установлено, что общество РСФ «Асток» не является и собственником объектов, расположенных на данном земельном участке.

Поскольку заинтересованность в предъявлении иска о признании отсутствующим права собственности  ООО АКФ «Аналитик» на объекты недвижимого имущества обоснована наличие прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:40, суд  первой инстанци пришел  выводу о том, что какие-либо права и законные интересы истца по встречному иску существованием в ЕГРН записи о праве собственности общества АКФ «Аналитик» на объекты недвижимого имущества не нарушены. Соответственно, подлежащий судебной защите материально-правовой интерес в предъявлении иска о признании отсутствующим права собственности общества АКФ «Аналитик» на объекты недвижимого имущества  у ООО РСФ «Асток» отсутствует.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

  В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) следует, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

 В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция  необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.

Выраженная при рассмотрении дела судом первой инстанции и в поданной апелляционной жалобе позиция ООО РСФ «Асток»   сводится к необходимости исключения из ЕГРН записи о правах на объекты недвижимого имущества ООО АКФ  «Аналитик» в целях устранения сомнений к принадлежности ООО РСФ «Асток»   права аренды земельного участка, занятого спорными объектами.

Между тем, как правильно установлено судом первой инстанции, ООО РСФ «Асток»   не имеет прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:40 по договору аренды от 15.02.2012 № 4012к.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из указанных положений, с учетом пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, общество РСФ «Асток» после отчуждения принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, а именно с момента регистрации перехода права собственности на покупателя, утратило принадлежащее ему право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:40, так как утратило право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на нем.

Вывод о прекращении права пользования (аренды) спорным земельным участком у РСФ «Асток» в результате продажи объектов недвижимости, фактического выбытия земельного участка из владения ООО РСФ «Асток» и перехода в силу закона в пользование нового собственника объектов недвижимости на том же праве, которым обладал арендатор (ответчик),  содержится во вступивших в законную силу судебных актах по делу № А07-10571/2019.  Принимая во внимание прекращение у ООО РСФ «Асток»  прав по договору аренды, при рассмотрении дела № А07-10571/2019 Администрации городского округа город Нефтекамск было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО РСФ «Асток»  о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2012 № 4012к. Названные обстоятельства обоснованно учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, исходя из положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенные подателем жалобы  возражения по существу направлены на переоценку установленных вступившим в законную силу судебным актом обстоятельств, а потому не могут быть учтены  судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, доводы о прекращении существования спорных объектов в результате пожара 16.06.2016, сами по себе не могут служить основанием для удовлетворения заявленного в порядке статей 208, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации иска, поскольку его удовлетворение не приведен к восстановлению и защите прав истца, утратившего права на использование земельного участка по приведенным выше основаниям.

Соответственно, необоснованного отказа в назначении по делу судебной строительной экспертизы на предмет установления факта отсутствия на земельном участке недвижимого имущества, судом первой инстанции не допущено.

По смыслу статьи 71 и статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судом специальных познаний, оценка судом необходимости назначения экспертизы производится, исходя из объема и степени его собственных познаний, требуемых для реализации дискреционных полномочий суда по оценке  представленных в материалы дела доказательств

При рассмотрении спора суд первой инстанции, счел достаточными имеющиеся в деле доказательства для установления значимых для дела обстоятельств. 

Оснований для иной оценки названного вывода судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 11.12.2020 по делу № А07-41252/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-строительная фирма «Асток» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:А.С. Жернаков

 М.И. Карпачева