Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-24121/19-2-148

16 июля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Судьи Махлаевой Т.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по заявлению ООО "МЕДЕКС-ТРАСТ" 

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

о признании незаконными решения от 04.12.2018г. №ДГИ-1-89682/18-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2003 №М-05-020692

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: не явился, извещен

от ответчика: ФИО2 (уд № 20701, диплом, дов. от 20.11.19 г.)

от третьего лица: ФИО2 (уд № 20701, диплом, дов. от 30.12.19 г.)

УСТАНОВИЛ:

ООО "МЕДЕКС-ТРАСТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании решения Департамента городского имущества города Москвы от 04.12.2018 № ДГИ-1-89682/18-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 земельного участка с кадастровым номером 77:05:05008:120 незаконным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019, удовлетворено требование ООО «Медекс-Траст» о признании незаконным решения Департамента от 04.12.2018 № ДГИ-1-89682/18-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 земельного участка с кадастровым номером 77:05:05008:120.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2020 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2019 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 г. по делу №А40-24121/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Заявитель, извещенный надлежащим образом о дате и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Повторно рассмотрев заявление ООО "МЕДЕКС-ТРАСТ", с учетом указаний Арбитражного суда Московского округа, суд установил, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов,   органов   местного   самоуправления,   иных   органов,   должностных   лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 198 АПК РФ, ненормативный акт может быть признан судом недействительным лишь при одновременном его несоответствии действующему законодательству и нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «Медекс-Траст» был заключен договор аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005008:120 площадью 54 000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в зоне общественного центра «Царицыно», для разработки проектной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации аквапарка. 

Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 16.09.2003 № 77-01/05-550/2003-181.

По условиям п. 5.7. данного договора аренды, ООО «Медекс-Траст» обязано использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Пункт 6.1. указанного договора предоставляет Департаменту право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором его условий, а именно: неосвоения или неиспользования земельного участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4; а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.

До настоящего времени данный земельный участок Обществом не освоен, строительство аквапарка не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 отсутствует разрешение на строительство указанного объекта недвижимого имущества. Доказательства обратного Обществом в материалы дела не представлены.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, Департаментом в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в адрес ООО «Медекс-Траст» направлено уведомление от 15.10.2018 № ДГИ-И-74852/18 о расторжении данного договора аренды.

В Департамент поступило возражение от 12.11.2018 № 05/18 (вх. от 15.11.2018 № ДГИ-1-89682/18) ООО «Медекс-Траст» на указанное уведомление.

Рассмотрев поступившие возражения Общества, Департамент направил повторное уведомление от 04.12.2018 № ДГИ-1-89862/18-1 о расторжении данного договора аренды, подтвердив ранее принятое решение.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве сообщено о прекращении прав и обязанностей ООО «Медекс-Траст» по договору аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 на земельный участок по адресу: 

<

...> в зоне общественного центра «Царицыно», путем внесения в ЕГРН соответствующей записи от 25.12.2018 № 77/017/209/2018-9626 о том, что правоотношения на указанному договору аренды прекращены с 05.12.2018.

Не согласившись с законностью указанного уведомления, заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением.

Заявленный    способ    защиты    не    соответствует    рассматриваемым правоотношениям и не может быть рассмотрен в рамках главы 24 АПК РФ.

Согласно положениям ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Обращение в арбитражный суд по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, осуществляется в форме искового заявления.

Исходя из заявленных требований, Истец полагает что спор должен быть рассмотрен судом на основании положений гл. 24 АПК РФ - в порядке административного производства (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ).

Общество, обратившись в суд с заявлением о признании незаконными действий Департамента по одностороннему расторжению Договора, без учета гражданско-правового характера существующих правоотношений избрало ненадлежащий способ защиты, поскольку в данном случае отсутствуют основания считать права Общества нарушенными в результате действий Департамента как органа власти на уровне субъекта Российской Федерации.

При этом Общество не лишено возможности защищать свои права и законные интересы в арбитражном суде в порядке искового производства с применением надлежащего способа защиты (ст. 12 ГК РФ).

Спор, возникший в связи с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему подлежит разрешению в рамках искового производства с использованием способов защиты, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. При этом статус участника сделки как органа, представляющего публично-правовое образование, не влияет на характер возникшего спора.

Заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование заявленных требований, ООО «Медекс-Траст» ссылается на то, что оспариваемое уведомление являются незаконным и противоречащим Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако, такой вывод является несостоятельным ввиду следующего.

Процессуальная обязанность доказывания обстоятельств, на которых основаны заявленные требования, возложена на Общество (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Однако, ООО «Медекс-Траст» не обосновало, что оспариваемые уведомления противоречат Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Также важно отметить, что Обществом оспаривается только одно из двух уведомлений, таким образом удовлетворение требований и признание незаконным одного из них не приведет к восстановлению нарушенных прав, является непоследовательной правовой позицией и просто не имеет логического смысла.

Согласно п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации и состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Одним из таких федеральных законов является Федеральный закон от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

При этом, как было указано выше, положениями земельного законодательства урегулирован порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти заключенных до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была дополнена п. 22 в соответствии с Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данная норма устанавливает порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 и является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также к другим положениями земельного законодательства.

Заключенный между Департаментом и ООО «Медекс-Траст» договор аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 отвечает приведенным выше критериям.

Вышеуказанной нормой права установлены следующие основания досрочного одностороннего расторжения:

1) существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения в порядке, предусмотренным вышеуказанным федеральным законом, является закрытым и не содержит такого основания, как добросовестность/недобросовестность арендатора.

2) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.

В данном случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Также законодатель указал на то, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Таким образом, уведомления Департамента от 15.10.2018 № ДГИ-И-74852/18 и от 04.12.2018 № ДГИ-1-89862/18-1 соответствуют положениям названной нормы и не могут быть признаны не соответствующими закону.

Кроме того, ООО «Медекс-Траст» в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих обращение в Департамент за продлением регламентированных договором аренды сроков строительства объекта недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке до истечения срока строительства.

Рассматриваемый договор аренды № М-05-020692 был заключен 19.08.2003.

В период до 2008 года основным документом, необходимым для получения разрешения на строительство выступал акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка), выдача которого была регламентирована постановлением Правительства Москвы от 28.09.2004 № 671-ПП «Об обеспечении реализации Закона города Москвы от 9 июля 2003 года № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

03.08.2008 вступил в силу ГрК РФ, и, как следствие, выдача АРИ земельных участков прекратилась с 2008 года.

Учитывая данные обстоятельства не ясно, по какой причине ООО «Медекс-Траст» не воспользовалось предоставленным ему правом получения разрешения на строительство на основании АРИ земельного участка и обратилось в Москомархитектуру за выдачей ГПЗУ только в мае 2012 года, т.е. спустя более 9 лет с момента заключения договора аренды.

Таким образом, в период с 18.08.2003 (дата заключения договора аренды) до 16.05.2012 (дата обращения за ГПЗУ) ООО «Медекс-Траст» фактически бездействовало в течение 9 лет.

Кроме того, строительная деятельность в городе Москве регламентирована нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса города Москвы.

С учётом положений и норм, содержащихся в названных кодексах, документами, свидетельствующими о надлежащем освоении участка выступают: АРИ (до 2008 года), ГПЗУ, положительное заключение Мосгосэкспертизы, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Иные документы, в том числе полученные Обществом информационные письма от различных властных городских структур, на которые ссылается Заявитель, не могут со всей очевидностью свидетельствовать о надлежащем освоении участка.

Кроме того, при толковании норм действующего законодательства, в том числе гл. 6 ГрК РФ, следует, что предоставленный по договору аренды земельный участок будет считаться полностью освоенным в случае выполнения надлежащим образом условий договора, с учетом целей, для которых тот или иной договор аренды был заключен.

Земельный участок будет считаться освоенным лишь в том случае, если на предоставленном земельном участке будет эксплуатироваться возведенный объект недвижимости, строительство которого было предусмотрено целями договора. Только при указанных обстоятельствах и полученной разрешительной документации Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию можно сделать вывод, что предоставленный земельный участок полностью освоен.

Однако, в данном случае, строительство объекта не завершено и даже не начиналось, разрешения на строительство и на ввод объекта эксплуатацию не получены.

Принимая во внимание все перечисленные основания, можно согласиться лишь с выводом, что на момент направления оспариваемых уведомлений от 15.10.2018 № ДГИ-И-74852/18 и от 04.12.2018 № ДГИ-1-89862/18-1 о расторжении договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692 Общество в срок принятые на себя обязательства не исполнило, объект не возвело, земельный участок так и не освоило.

Вместе с тем, город Москва, являясь арендодателем по спорному договору аренды, заинтересован в том, чтобы предоставленный земельный участок осваивался надлежащим образом в сроки, которые стороны предусмотрели при заключении договора, а именно, арендатором осуществлялось строительство объектов, необходимых населению и предусмотренных для реализации градостроительной политики в городе Москве.

Так, согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. И, заключая спорный договор аренды на условиях, указанных в нём, ООО «Медекс-Траст» выразило свое волеизъявление на его исполнение, в сроки установленные договором.

ООО «Медекс-Траст» не обращалось в Департамент за внесением изменений в указанное условие договора аренды.

Общество по своей организационно-правовой форме является коммерческой организацией, участвуя в гражданском обороте, заключая различные сделки, в том числе гражданско-правовые, а, значит, несет риски, связанные с исполнением сделок.

Вступая в договорные отношения, Общество должно было предусмотреть риск и возможность изменения ситуации в течение срока действия указанного договора.

К настоящему заявлению ООО «Медекс-Траст» не приложено доказательств, подтверждающих освоение предоставленного земельного участка, а также документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, предусмотренного спорным договором аренды.

Обстоятельств, свидетельствующих о неправомерных действиях (бездействии) Департамента, исключающих для Заявителя возможность освоения земельного участка в срок и его использования по целевому назначению, не установлено.

Также не установлено фактов того, что в судебном или ином установленном законом порядке Заявитель обжаловал какие-либо действия (бездействие) Правительства Москвы, Департамента и иных органов города Москвы, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, исключающие для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению в период с 2003 - 2018 гг.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности и условиями договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692, Общество приняло на себя обязательство как освоить земельный участок (физически устранить имеющиеся на земельном участке препятствия для строительства; получить необходимую документацию и разрешение на строительство), так и осуществить строительство (т.е., использовать земельный участок по целевому назначению) с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Строительство аквапарка так и не было осуществлено Обществом, что подтверждается Рапортами о результатах планового (рейдового) обследования от 02.02.2018 № 9056782, от 13.12.2018 № 9059550, от 25.12.2018 № 9059635.

Поскольку ООО «Медекс-Траст» были нарушены существенные условия договора аренды от 19.08.2003 № М-05-020692, не исполнены обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, по истечении пяти лет со дня заключения данного договора отсутствует разрешение на строительство, то имеют место обстоятельства, перечисленные в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Наличие указанных обстоятельств предоставляет Департаменту право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды в соответствии с данным Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Госпошлина распределяется по правилам ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя.

РЕШИЛ:

Отказать ООО «МЕДЕКС-ТРАСТ» в удовлетворении заявления полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                                  Махлаева Т.И.