АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-27591/2018

25.06.2019

Резолютивная часть решения объявлена 13.06.2019. Полный текст решения изготовлен 25.06.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317237500032094)третьи лица: администрация муниципального образования Кущевский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «ДВВ-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 2 228 579 рублей 65 копеек,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317237500032094)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 05.05.2017 № 0000004741 заключенного между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО1; о применении последствий недействительности сделки, об обязании Департамента имущественных отношений Краснодарского края возвратить уплаченные индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 денежные средства в виде задатка для участия в аукционе в сумме 223 936 рублей 44 копеек; о погашении при этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000008:5 – от 17.05.2017 № 23:17:1000008:5-23/006/2017-2,

при участии в заседании представителя департамента ФИО2, представителей предпринимателя ФИО3, Серой Н.Я., представителей третьего лица ФИО4, ФИО5, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянское фермерского хозяйства ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 2 228 579 рублей 65 копеек, из которых 2 099 884 рубля 71 копейка основного долга, 128 694 рубля 94 копейки неустойки.

Предприниматель обратился в суд со встречным иском к департаменту о признании недействительным договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 05.05.2017 № 0000004741 заключенного между департаментом и предпринимателем; о применении последствий недействительности сделки, об обязании департамента возвратить уплаченные предпринимателем денежные средства в виде задатка для участия в аукционе в сумме 223 936 рублей 44 копеек; о погашении при этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000008:5 – от 17.05.2017 № 23:17:1000008:5-23/006/2017-2.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ДВВ-Агро» (далее – общество).

Представитель департамента настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме, возражал относительно удовлетворения встречного иска.

Представитель предпринимателя настаивал на удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, возражали относительно удовлетворения первоначального иска.

Представитель общества настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме, возражал относительно удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 06.06.2019 до 14.10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.06.2019 до 14.10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.06.2019 до 15.10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13.06.2019 до 12.10 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В ходе судебного заседания допрошены в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7 пояснения, которых отражены в аудио-протоколе судебного заседания.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 13.06.2019 до 15.30 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

24 февраля 2016 года между обществом (арендатор) и Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования Кущевского района (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1701004851 с кадастровым номером 23:17:1000008:5.

Краевым казенным специализированным учреждением «Фонд государственного имущества Краснодарского края» опубликовано извещение от 09.02.2017 о проведении торгов на право аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:1000008:5, местоположением Краснодарский край, Кущевский район, с/о Степнянский, площадью 853 154 кв. м, со сроком аренды – 49 лет.

В извещении о проведении торгов от 09.02.2017 № 52-2991/17-32.20 содержалась информация касающаяся характеристики земельного участка, существенные условия договора аренды земельного участка и порядок проведения торгов.

Ознакомившись с документацией о проведении торгов, предприниматель подал заявку на участие в аукционе, внес в качестве задатка сумму в размере – 223 936 рублей 44 копейки по лоту № 1.

Предприниматель, предложивший наибольший размер арендной платы – 3 703 907 рублей 06 копеек признан победителем, о чем составлен протокол от 21.03.2017 № 1.

На основании протокола от 21.03.2017 № 1 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 05.05.2017 № 0000004741 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000008:5 площадью 853 154 кв. м.

Согласно пункту 2.1 договора, размер арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору, которое подписывается арендодателем.

Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в подпункте 1.1 договора, за каждый день использования и вносится арендатором после государственной регистрации договора в два срока: за первой полугодие не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие не позднее 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем.

Стороны согласовали условие о размере арендной платы, порядке её оплаты и изменении расчёта в связи с изменением действующего законодательства.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 17.05.2017.

Департамент считает, что обязанность по своевременному внесению арендной платы предпринимателем не выполнена, в связи с чем, за период с 17.05.2017 по 31.12.2017 образовалась задолженность в размере 2 099 884 рублей 71 копейки.

В целях досудебного урегулирования спора арендодателем в арендатора направлена претензия от 30.11.2017 № 52-43647/17-38-08 с требованием об оплате основного долга и неустойки, которая оставлена последним без исполнения.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Арендная плата за земельные участки ежегодно подлежит изменению по требованию арендодателя в одностороннем порядке на размер уровня инфляции.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих, требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38,1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать наряду с прочим сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка и т.д.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотрено вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, и материалами дела подтверждено, что в спорный период, земельный участок с кадастровым номером 23:17:1000008:5 используется третьим лицом (обществом) на основании договора от 24.02.2016 № 1701004851.

Решением Кущевского районного суда Краснодарского края торги (аукцион) от 21.03.2017 на право заключения договора аренды спорного земельного участка, а также договор аренды от 05.05.2017 № 0000004741, признаны недействительными.

Извещение о проведении торгов от 09.02.2017 № 52-2991/17-32.20, протокол от 21.03.2017, договор аренды не содержали сведений об обременении, ограничении в использовании земельного участка.

Предприниматель рассчитывал использовать земельный участок для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственной продукции. Срок начала действия договора позволял арендатору приступить к обработке земельного участка, провести посев культур, обработать участок, собрать урожай. 

После заключения договора аренды выяснилось, что арендуемый земельный участок обременен правами третьих лиц, что не позволяет арендатору использовать земельный участок по его назначению и получить прибыль, на которую вправе был рассчитывать истец.

В акте обследования земельного участка от 25.01.2017 и пояснительной записке также отсутствовало указание на обременение земельного участка правами третьих лиц (общества). В пояснительной записке и акте осмотра указано, что хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, земельный участок для сельскохозяйственного производства – не используется. Документ подписан главным специалистом государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» – ФИО8

Согласно технологии выращивания озимой пшеницы, сроками сева пшеницы является период с сентября по октябрь месяц текущего года. Через 7 – 9 дней после сева появляются первые всходы озимой пшеницы, далее идет ее кущение, в связи с чем к моменту составления акта осмотра – январь 2017 года, произрастание озимой пшеницы на спорном земельном участке невозможно было бы не заметить.

Спорный земельный участок фактически был обременен правами общества, которое провело на спорном земельном участке цикл сельскохозяйственных работ то есть проведена вспашка, сев и уборка урожая. Земельный участок использовался обществом с 2016 года на основании заключенного договора аренда от 24.02.2016 № 1701004851.

Доказательств о наличии полномочий и передачи спорного земельного участка в аренду (в фактическое пользование) общества без проведения торгов или привлечении виновных лиц к ответственности по вопросу распоряжения государственной собственностью в нарушение требований законодательства, департамент (истец по первоначальному иску), не представил.

Таким образом, предоставленная департаментом информация о земельном участке не содержала сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а именно о наличии обременения (ограничения) земельного участка, что привело к невозможности использования участка со стороны, арендатора.

На основании вышеизложенного, отсутствие у арендатора возможности использовать предоставленный в аренду участок исключает возможность взыскания с него арендной платы в указанный период и неустойки.

Предприниматель в обосновании своей правовой позиции обратился в суд со встречным иском к департаменту о признании недействительным договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 05.05.2017 № 0000004741 заключенного между департаментом и предпринимателем; о применении последствий недействительности сделки, об обязании департамента возвратить уплаченные предпринимателем денежные средства в виде задатка для участия в аукционе в сумме 223 936 рублей 44 копеек; о погашении при этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:17:1000008:5 – от 17.05.2017 № 23:17:1000008:5-23/006/2017-2.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Во исполнение пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации департаментом в адрес ответчика направлялся проект договора аренды, однако отказа или возражений в адрес департамента со стороны ответчика не поступало, в данном случае ответчиком был подписан договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Данный договор не имеет признаки ничтожной сделки, ввиду следующего.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.

Действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Особенности приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) в спорный период регламентировались статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации, принятым в соответствии с ней и Гражданским кодексом Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

В соответствии с пунктом 1 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды заключенный на фактическое пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При таких обстоятельствах, доводы предпринимателя о применении положений статей 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными.

При таких обстоятельствах в удовлетворении первоначального и встречного исков надлежит отказать.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 132, 156, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов