ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-2244/2019

23 ноября 2020 года

г. Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 23.11.2020.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей: Евдокимова И.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при отсутствии в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым  на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.08.2020 по делу  № А83-2244/2019 (судья Толпыго В.И.)

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС»

о расторжении договора и взыскании задолженности, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС» (далее – ответчик, Общество, ООО «ГЕКСОПОЛИС») согласно которому истец просил суд (с учетом дополнения основания иска и увеличения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятых судом первой инстанции):

- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2,6700га, расположенного по адресу город Ялта, поселок Горное, заключенный 01.09.2004 между Ливадийским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС»;

- обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта земельный участок площадью 2,6700 га, расположенный по адресу город Ялта, поселок Горное, путем подписания акта приема-передачи;

- взыскать задолженность по арендной плате за период с 10.08.2015 по 10.02.2020 в размере 2 875 866,72 руб.;

- взыскать пеню за период с 11.08.2015 по 10.02.2020 1 508 753,51 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом условий договора аренды земельного участка в части своевременной оплаты арендной платы и освоения земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.08.2020 исковые требования удовлетворены частично, взыскана с ООО «ГЕКСОПОЛИС» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 10.08.2015 по 10.02.2020 в размере 235 293,87 руб. и государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 7 706 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального. В частности апеллянт указал, что Обществом в период с момента заключения договора аренды и до 2017 года не предпринимались какие-либо меры к освоению земельного участка, что не было учтено судом. Кроме того, судом первой инстанции не правильно произведен расчет арендной платы за земельный участок исходя из установленных по делу обстоятельств.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей лиц, участвующие в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между Ливадийским поселковым советом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС» (Арендатор) 01.09.2004 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 0111947900:03:001:0010, площадью 2,6700 га, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пос. Горное, зарегистрированный в установленном порядке 06.09.2004 № 00126 (далее – Договор), на срок 49 лет для строительства и обслуживания коттеджей рекреационного типа.

Пунктом 4.2.3 Договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 2.1 Договора установлен размер арендной платы 48 163,57 грн. в год.

Согласно пункту 2.7. Договора размер арендной платы пересматривается в случае и с момента изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов и т.п., в том числе в результате инфляционных процессов.

Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 12.1 Договора).

15.11.2011 года   сторонами   подписано   Дополнительное   соглашение   (далее   - Соглашение) к договору аренды земельного участка рег. № 00126 от 06.09.2004г., согласно которому изменена нормативная денежная оценка земельного участка (4 845 486,10 грн.), арендная плата установлена в размере 5-кратного размера земельного налога и составляет 242 274,31 грн. в год.

Данное Соглашение подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Украины (пункт 4 Соглашения).

Расчет арендной платы осуществлен истцом на основании Соглашения и на 10.02.2020 года задолженность ответчика перед истцом составила - 2 875 866,72 руб.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора земельный участок был передан Обществу для строительства и обслуживания коттеджей рекреационного типа.

Согласно пункту 4.3.2. Договора Арендатор обязан приступить к использованию объекта аренды в сроки, установленные договором и использовать землю её по целевому назначению.

Как следует из акта осмотра территории (обследования) № 386 от 12.12.2017 на спорном земельном участке отсутствуют строения и сооружения, арендатор фактически не приступил к освоению земельного участка.

Пунктом 8.3. Договора предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случае невыполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором.

17.12.2018 Департаментом в адрес Общества направлена претензия о нарушении условий договора, содержащей предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложение о расторжении договора. Ответ на претензию не получен.

Указанные обстоятельства стали основанием для предъявления в суд данного искового заявления.

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично суд первой инстанции исходил из того, что Соглашение не вступило в законную силу, его условия противоречат установленному нормативному регулированию, а истцом не предоставлено доказательств того, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендатор, и по вине арендатора создались такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды.

Судебная коллегия полагает, что указанные выводы не в полной мере соответствуют нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Разрешая вопрос о порядке определения размера арендной платы, подлежащей уплате по спорному договору аренды, а также о порядке регулирования спорных правоотношений апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 № 6-ФКЗ (далее – Федеральный закон №6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Спорный Договор был заключен сторонами на территории Республики Крым до 18.03.2014.

Как следует из статьи 12 Федерального закона №6-ФКЗ, на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является действующим договором аренды земли.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального закона №6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, к правоотношениям необходимо применить нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, а к правам и обязанностям, возникшим после 18.03.2014, нормы российского законодательства.

Согласно части 1 статьи 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Согласно положениям статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины) по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Аналогичная норма содержится в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Исходя из части 1 статьи 632 ГК Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 №2768 пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взымается в соответствии с законом.

Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиком налога является собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли, как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом нормативной (кадастровой) цены земельного участка и ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ,  представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 22.05.2015 по делу №А83-965/2014, от 17.06.2016 года по делу № А83-3145/2015.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона №6-ФКЗ нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального закона №6-ФКЗ до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон № 38-ЗРК).

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, статья 12 Закона Республики Крым от 24.12.2014 № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее - Закон № 66-ЗРК/2015), статья 11 Закона № 38-ЗРК).

Советом министров Республики Крым 12.11.2014 принято постановление N 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», которое действовало на момент возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 постановления № 450 установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

Пунктом 4 утверждено Положение о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым (далее – Положение № 450).

Статьей 12 Закона № 66-ЗРК/2015 определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона № 66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 года порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности устанавливается органом местного самоуправления.

22.12.2016 за N 17 было принято решение Ялтинского городского совета Республики Крым «Об утверждении Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым» (далее – Решение № 17).

Согласно решению № 17 утверждено Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (далее – Положение № 17).

Положением № 17 определен порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.

Таким образом, к спорным правоотношениям следует применять нормы, установленные в постановлении № 450, а с 01.01.2017 в решении № 17. При этом, постановление № 450 и решение № 17 имеют схожее нормативное регулирование.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3.4. Положения № 450 и Положения № 17 до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в порядке, установленном абзацем первым настоящего пункта. Такая арендная плата, начиная с 1 января 2015 года, ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Абзацем 1 пункта 3.4. указанных Положений установлено, что плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка с учетом коэффициентов инфляции, установленных в соответствующем приложении к настоящему Положению.

Кроме того, постановлением Совета министров Республики Крым от 28.12.2019 № 821 признано утратившим силу постановление Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года № 450 с 01.01.2020, в пункте 2.5 Порядка которого установлено, что до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, определенных в Приложении 2 к настоящему Порядку.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Приложением к Договору аренды является расчет платы за аренду земельного участка, согласно которому нормативная стоимость земельного участка составляет 1 605 452,31 грн., а годовая арендная плата устанавливается в размере 3 % от нормативной стоимости земельного участка (1 605 452,31 х 3% = 48 163,57 грн.).

Пунктом 2.1 Договора установлен размер арендной платы 48 163,57 грн. в год. Согласно пункту 2.7. Договора размер арендной платы пересматривается в случае и с момента изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов и т.п., в том числе в результате инфляционных процессов.

Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 12.1).

Как указывалось ранее 15.11.2011 г. сторонами Соглашение к Договору согласно которому изменена нормативная денежная оценка земельного участка (4 845 486,10 грн.), арендная плата установлена в размере 5-кратного размера земельного налога и составляет 242 274,31 грн. в год. Данное Соглашение подлежало государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством Украины (пункт 4 Соглашения). Государственная регистрация Соглашения не проведена, отметка о регистрации отсутствует.

Решением Ливадийского поселкового совета от 30.05.2011 г. № 1 «Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земель населенных пунктов Ливадийского поселкового совета» в пос. Горное (пункт 5 Приложения № 1) утверждена базовая (средняя) стоимость 1 кв.м. земель в размере 289,44 грн.

Согласно выписке из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка от 26.08.2011 № 4277-2/10-25-2 по спорному земельному участку исходя из средней стоимости земель с применением коэффициентов для соответствующей экономико-планировочной зоны установлена нормативная денежная оценка 1 кв.м. в размере 181,48 грн. (181,44 грн. * 26700 кв.м. = 4 845 486,10 грн.).

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что изменение нормативной денежной оценки земельного участка, установленной Договором (с 1 605 452,31 грн. на 4 845 486,10 грн.), осуществлено на основании вступившего в законную силу нормативного правового акта уполномоченного органа, что соответствует пункту 2.7 Договора.

При этом, судом первой инстанции правомерно указано, что применение арендодателем при расчете арендной платы по Договору 5-кратного размера земельного налога (5 % от нормативной стоимости земельного участка) не предусмотрено действующим в тот период времени законодательством Украины.

Так, законом Украины «Об аренде земли» установлена годовая арендная плата в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно статье 288 Налогового кодекса Украины основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа: не может быть меньше размера земельного налога: для земельных участков, нормативная денежная оценка которых проведена - в размере не более 3 процентов их нормативной денежной оценки, для земель общего пользования - не более 1 процента их нормативной денежной оценки, для сельскохозяйственных угодий - не менее 0,3 процента и не более 1 процента их нормативной денежной оценки; для земельных участков, нормативная денежная оценка которых не проведена - в размере не более 5 процентов нормативной денежной оценки единицы площади пашни по Автономной Республике Крым или по области, для сельскохозяйственных угодий - не менее 0,3 процента и не более 5 процентов нормативной денежной оценки единицы площади пашни по Автономной Республике Крым или по области».

Как правильно отметил суд первой инстанции, поскольку нормативная денежная оценка арендуемого ответчиком земельного участка была проведена, соответственно, при определении размера арендной платы должна была применяться ставка в 3 процента его нормативной денежной оценки.

Департаментом, как в суд первой инстанции, так и в суд апелляционной инстанции, не представлено доказательств принятия Ливадийским поселковым советом нормативного правового акта, а также ссылки на законы и подзаконные акты, устанавливающие правомерность применения при расчете платы ставки в 5 процентов от нормативной денежной оценки земельного участка. Апелляционная жалоба ссылки на такой нормативный акт не содержит.

Поскольку размер арендной платы за земельные участки является регулируемым, в том числе по законодательству Украины, действовавшем на момент заключения Соглашения, само по себе заключение сторонами дополнительного соглашения к Договору аренды с изменением арендной платы и указанием ставки, не соответствовавшей требованиям действовавшего законодательства, не могло являться основанием для применения к спорным правоотношениям такой ставки. При этом, в данном случае не имеет правового значения государственная регистрация Соглашения, так как его содержание должно было соответствовать нормативному регулированию и оно может применятся к правоотношениям только в части, не противоречащей нормам права.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы в данной части являются необоснованными, и отклоняются апелляционным судом.

Суд первой инстанции правомерно указал, что при расчете задолженности должен использоваться механизм, определённый условиями Договора аренды, с учетом решения Ливадийского поселкового совета № 1 от 30.05.2011.

Так как истцом неверно производился расчет размера арендной платы с 01.01.2015 г. и соответственно, внесенные ответчиком платежи распределялись с учетом расчета истца, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о  необходимости проверить расчет арендной платы и внесённых Обществом авансовых платеже, не с 10.08.2015, а с 01.01.2015 года по 10.02.2020.

На основании произведенного судом первой инстанции расчета сумма аренды, подлежащая уплате ООО «ГЕКСОПОЛИС» за период по 10.02.2020 составила 3 574 377,87 руб., сумма произведенных Обществом платежей - 3 339 084 руб., соответственно, размер задолженности на 10.02.2020 составил - 235 293,87 руб.

Апелляционный суд пришел к выводу об ошибочности данного расчета.

Так, размер арендной платы, которую должен был уплатить арендатор, исходя из указанных выше обстоятельств, за период 01.01.2015 по 10.02.2020 определяется  следующим образом:

2015 год: 4 845 486,10* 3,8 * 3% * 1,055 = 582 766,61 руб.

2016 год: 582 766,61 * 1,064 = 620 063,67 руб.,

2017 год: 620 063,67 * 1,04 = 644 866,22 руб.,

2018 год: 644 866,22 * 1,04 = 670 660,86 руб.,

2019 год: 670 660,86 * 1,050 = 704 193,90 руб.,

на 10.02.2020 года (за январь 2020 года): 704 193,90 * 1,03: 12 = 60 443,30 руб.

Всего: 3 282 994,56 рублей.

Общество за период с 01.01.2015 года оплачена арендная плата на сумму 2 587 295 рублей.

Таким образом, сумма задолженности ответчиком перед истцом по арендной плате по Договору на 10.02.2020 составляет 695 699,56 рублей (3 282 994,56 - 2 587 295).

Данный расчет соответствует как первичным документам, так и расчетам, которые представляли стороны в материалы дела (т. 2 л.д. 106-108, т. 3).

Апелляционный суд полагает необоснованным включение в сумму уплаченной арендной платы денежных средств в размере 751 788,99 рублей, перечисленных ответчиком на основании платежного поручения № 1 от 12.03.2015 года.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, на 01.01.2015 года за Обществом значилась задолженность по внесению арендной платы за 2014 год в размере 751788,99 рублей, которая была погашения на основании платежного поручения № 1 от 12.03.2015 года. В платежном поручении указано соответствующее назначение платежа – оплата арендной платы за землю юридическим лицом ООО «ГЕКСОПОЛИС» за 2014 год по договору аренды № 00126 от 01.09.04 (т. 2 л.д. 147). Обществом назначение платежа по указанному платежному поручению не изменялось. При этом, правоотношения по оплате арендной платы за 2014 год предметом данного спора не являлись. Обществом никогда не оспаривалось, что денежные средства в размере 751788,99 рублей были перечислены в счет существовавшей задолженности по арендной плате за 2014 год.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата по Договору в размере 695 699,56 рублей.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскании пени за несвоевременную уплату арендной платы исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Обращаясь с требованием о взыскании пени истец ссылается на п. 4.7 Постановления Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 «О плате на земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», согласно которому за нарушение сроков внесения платежей взимается пеня в размере 0,1% от просроченной арендной платы за каждый календарный день задержки.

Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

Таким образом, заявляя иск о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450, истец в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия Договора от 01.09.2004, в нарушение статьи 450 ГК РФ, при этом до внесения изменений в договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной вышеназванным Постановлением, противоречат действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Апелляционная жалобы дополнительных доводов в данной части не содержит.

Администрацией также были заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка и обязании Общества вернуть спорный земельный участок в связи с нарушением им условий Договора в части своевременной оплаты арендной платы, а также в части целевого использование земельного участка и его своевременного освоения.

Согласно части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела и ранее установленных судами обстоятельств на момент обращения Департамента в суд с данным иском такие обстоятельства отсутствовали. Невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа после предъявления иска не может быть основанием для расторжения договора аренды в данном деле, так как в этом случае не соблюдаются обязательные правила для расторжения договора, предусмотренные статьями 619 и 452 ГК РФ.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации в части расторжения Договора и возврате земельного участка являются необоснованными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела в силу следующего.

Департаментом в качестве существенного нарушения условий договора при обращении в арбитражный суд указано на несоблюдение ответчиком условия договора по целевому использованию земельного участка, выраженного в неосвоении земельного участка.

Согласно частям 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 данного Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 416 ГК Украины право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

Договор аренды от 01.09.2004 заключен сторонами сроком на 49 лет, цель землепользования - строительство и обслуживание коттеджей рекреационного типа.

Как следует из акта осмотра территории (обследования) № 386 от 12.12.2017 на спорном земельном участке отсутствуют строения и сооружения, арендатор фактически не приступил к освоению земельного участка.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, предусмотренный договором аренды, а установленный законом срок, как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации истек.

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Какие-либо доказательства, подтверждающие выполнение ответчиком указанных требований, в материалы дела не представлены.

Договор на проектные работы от 20.04.2006 года и договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 13.10.2004 года такими доказательствами не являются.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Такие документы в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора в целях предоставления земельного участка. Также в материалы дела не представлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению в указанный период действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Утверждение ответчика о наличии препятствий в освоении спорного земельного участка не подтверждаются надлежащими доказательствами.

Судом апелляционной инстанции установлено, что начиная с момента заключения договора с 01.09.2004 и до 29.03.2017 (даты обращения с заявлением о переоформлении договора аренды в соответствии с законодательством РФ) арендатор не принимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка.

Поскольку ответчик не представил доказательств принятия мер по своевременному освоению земельного участка, в том числе и после 18.03.2014, то обращение ответчика с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка лишь 29.03.2017 (спустя три года, после окончания установленного законом срока для освоения земельного участка) не может служить единственным доказательством того, что Обществом предпринимались меры к выполнению условий договора в части целевого использования земельного участка, в том числе его освоения.

Отказ Департамента в переоформление прав на земельный участок после окончания срока освоения земельного участка не может являться единственным и безусловным доказательством наличия объективных причин, препятствующих освоению земельного участка ответчиком.

Выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, так как основаны на одном лишь факте обращения Общества за переоформление прав на спорный земельный участок по истечении срока, установленного законом для освоения земельного участка, и отказе Департамента в таком оформление, и не учитывают того, что на протяжении 13 лет ООО «ГЕКСОПОЛИС» не предпринимало каких-либо мер для надлежащего исполнения соответствующих обязательств, предусмотренных Договором.

Из указанного следует, что нарушение арендатором как условий договора, так и положений статей 45, 46 ЗК РФ о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Учитывая установленные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отмечает, что в отсутствие объективных причин невозможности освоения и строительства на земельном участке, действия арендатора не могут признаваться добросовестными и направленными на надлежащее исполнение условий договора аренды.

Предоставляя спорный земельный участок в аренду, истец вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка на нем будет возведен объект недвижимости - коттеджи рекреационного типа, в котором заинтересован город Ялта.

При таких обстоятельствах, коллегия пришла к выводу, что поведение ответчика привело к невозможности достижения публичных целей. Темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора, учитывая, что по состоянию на 2020 год проектная документации не разработана, разрешительная документация не получена, строительство объекта недвижимости не начато, договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством РФ не переоформлен.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 18.02.2019 N 310-ЭС18-25381 и от 9.04.2020 N 310-ЭС20-3863, а также правовой позицией Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлениях от 24 октября 2018 г. по делу N А84-3196/2017, от 30 июня 2020 г. по делу N А83-7157/2019, от 11 декабря 2019 г. по делу N А83-16117/2018 и др.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие достаточных оснований для расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя.

Поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, оно также подлежит удовлетворению.

Согласно условиям спорного Договора при его расторжении арендатор обязан возвратить арендодателю участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Приминая во внимание вышеуказанные нормы права и установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд полагает, что исковые требования Администрации подлежат частичному удовлетворению в части расторжения договора аренды земельного участка, возврата истцу земельного участка и взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период по 10.02.2020 года в размере 695 699,56 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ  несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основаниям для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание несоответствие выводов суда первой инстнции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, с ООО «ГЕКСОПОЛИС» в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 20971 рублей, за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 2170 рублей.

Руководствуясь статьями  268, 269, 270, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.08.2020 по делу № А83-2244/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 2,6700 га, расположенного по адресу город Ялта, поселок Горное, заключенный 01.09.2004 между Ливадийским поселковым советом и обществом с ограниченной ответственностью "ГЕКСОПОЛИС".

Обязать обществом с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта земельный участок площадью 2,6700 га, расположенный по адресу город Ялта, поселок Горное, путем подписания акта приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым задолженность по арендной плате в размере 695 699,56 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГЕКСОПОЛИС» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 20971 рублей, за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 2170 рублей.

 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Колупаева

 

Судьи

 

         И.В. Евдокимов

 

         Е.А. Остапова