АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-6190/2020

15 июля 2020 года

город Саратов

Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2020 г. 

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2020 г. 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.А. Сыпченко, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО Специализированный застройщик «СК «Система»

Заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Саратовской области

Ответчик: ООО «Микротест плюс»

Третье лицо: ООО «Зодчий» 

о признании незаконными решений Управления Росреестра по Саратовской области, оформленных уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26521 (на объект недвижимости – квартиру с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенную по адресу: Саратов, 2-й Совхозный 

<

...>) и уведомлением об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26524 (на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: Саратов, 2-й Совхозный проезд, з/у 36 «А»);

о признании права собственности заявителя в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный 

<

...>, а также право общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А»;

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области:

- провести государственную регистрацию сделки - соглашения о расторжении договора уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017, заключенного 10.09.2018 между ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест плюс»;

- осуществить регистрационные действия по погашению записи о регистрации договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, заключенного между ООО «СК«Система» и ООО «Микротест плюс»;

- провести государственную регистрацию права собственности ООО Специализированный застройщик «СК «Система» в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный 

<

...>;

- провести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А», 

при участии представителей:

от ООО Специализированный застройщик «СК «Система» – ФИО1 по доверенности от 06.03.2020 года, 

от Управление Росреестра по Саратовской области – ФИО2, по доверенности от 09.01.2020 диплом о ВЮО обозревался, ФИО3, по доверенности от 09.01.2020 диплом о ВЮО обозревался, 

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО  Специализированный застройщик «СК «Система» с вышеуказанным заявлением. 

Заявитель поддержал требования в полном объеме.

Представитель управления возражал в отношении удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзыве. 

Требования рассмотрены в порядке гл. 24 АПК РФ и в порядке искового производства. 

Из материалов дела следует, что в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» (далее - ООО СЗ «СК «Система») в отношении квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>, на основании акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2017 № 64-RU 64304000-80-2017.

Управление направило в адрес ООО СЗ «СК «Система» уведомление от 20.11.2019 № 64/200/001/2020-26521 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности. Срок приостановления до 20.02.2020г.

В связи с неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1 части 1 статьи 26 Закона); не представлены документы,   необходимые   для   осуществления, государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона) – 20.02.2020 года Управлением Росреестра по Саратовской области вынесен отказ в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартира с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>, документы на который были представлены с заявлением от 08.11.2019, входящий №64/200/001/2019-26521.

Суть отказа сводится к тому, что согласно акту о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017 «Застройщик» - ООО «Зодчий» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 140/52-МЗ от 19.11.2015, договору уступки права требования № 140/52 от 19.11.2015, руководствуясь частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) передал объект долевого строительства - квартиру № 140, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А ООО СЗ «СК «Система».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объект долевого строительства - квартиру № 140, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А, ООО СЗ «СК «Система» уступило по договору уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ иному лицу, а иное лицо приняло на себя право требования с Застройщика ООО «Зодчий» в полном объеме передачи в собственность квартиры № 140, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А.

Таким образом, у ООО СЗ «СК «Система» отсутствует права требования к ООО «Зодчий» по передаче после окончания строительства квартиры № 140, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А.

Иные документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности ООО СЗ «СК «Система» в отношении квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства на государственную регистрацию не представлены.

Также, в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна площади квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443 по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>) в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А.

Управление направило в адрес ООО СЗ «СК «Система» уведомление от 20.11.2019 № 64/200/001/2020-26524 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности. Срок приостановления до 20.02.2020г.

В связи с неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности, в том числе: не представлены   документы,   необходимые   для   осуществления, государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона) – 20.02.2020 года Управлением Росреестра по Саратовской области вынесен отказ в осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А, документы на который были представлены с заявлением от 08.11.2019, входящий №64/200/001/2019-26524.

Суть данного отказа сводится к тому, что согласно части 5 статьи 40 Закона при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Однако в государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» на квартиру с кадастровым номером 64:48:020409:2443 по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>, отказано (уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26521). Учитывая изложенное, не представляется возможным провести государственную регистрацию права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А.

Доводы заявителя сводятся к следующему: 

- в связи с неоплатой договор уступки стороны расторгли. В связи с тем, что ООО «Микротест плюс» не исполнило обязательство в виде оплаты по договору уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017, стороны пришли к обоюдному согласию расторгнуть указанный договор, что было оформлено соответствующим соглашением от 10.09.2018. Однако, в регистрации данного соглашения Росреестром было отказано – уведомление от 20.12.2018г. № 64/197/001/2018-22942. 

- ООО Специализированный застройщик «СК «Система» несёт убытки в виде платы за коммунальные услуги по квартире № 140. 

- по указанным основаниям также просит признать за собой право собственности на квартиру. 

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат  удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений указанной статьи и учитывая разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным ненормативного правового акта, решения органа местного самоуправления, действий (бездействия) должностных лиц  является одновременное несоответствие этого ненормативного правового акта либо решения, действий (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием. 

В данном конкретном случае нарушения прав заявителя не установлено. 

Установлено, что в 11.09.18г. в Управление поступили заявления Истца и ООО «Микротест Плюс» о государственной регистрации соглашения о расторжении договора уступки права требования от 10.09.2018. В соответствии с вышеуказанным соглашением от 10.09.2018 ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест Плюс» расторгают договор уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ в отношении квартиры № 140 на 2 этаже площадью 73,18 кв.м. в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у.

Рассмотрев данное обращение на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) заявитель был уведомлен о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации сделки, в том числе: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона).

Росреестр исходил из следующего. 

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»-далее Закон о долевом участии).

В соответствии со статьей 8 Закона о долевом участии после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости срок передачи объектов долевого строительства, входящих в состав строящегося жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> з/у - не позднее 30.11.2017г. Также в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2017 64-1Ш №64304000-80-2017 вышеуказанный жилой дом введен в эксплуатацию.

Таким образом, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истек.

Документы, свидетельствующие о том, что квартира № 140 на 2 этаже площадью 73,18 кв.м. в вышеуказанном жилом доме не передана по акту приема-передачи ООО «Микротест Плюс», а также о том, что в адрес ООО «Микротест Плюс» не направлялось одностороннего акта приема-передачи в отношении данной квартиры, на государственную регистрацию не представлены.

Росреестром был направлен запрос застройщику вышеуказанного дома ООО «Зодчий».

В соответствии с полученным ответом ООО «Зодчий» от 03.10.2018 в связи с вводом многоквартирного дома в эксплуатацию, в адрес ООО «Строительная компания «Система» было направлено извещение о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи. В связи с неявкой ООО «Строительная компания «Система» за принятием квартиры, в адрес ООО «Строительная компания «Система» был направлен акт приема передачи квартиры от 26.12.2017 в одностороннем порядке. ООО «Зодчий» не передавалась квартира № 140 ООО «Микротест Плюс» путем подписания двустороннего, либо одностороннего акта приема передачи квартиры, так как ООО «Зодчий» не было известно о заключенном ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест Плюс» договора уступки права требования.

Указанные основания препятствовали проведению государственной регистрации.

Отказ в судебном порядке не оспорен. 

В данном случае суд учитывает следующее: 

- Тот факт, что в адрес Заявителя ООО «Зодчий» был направлен акт приема передачи квартиры от 26.12.2017 в одностороннем порядке, правового значения к рассматриваемой ситуации не имеет. Как пояснили стороны, Застройщик не был уведомлен о заключении договора уступки. 

- В ходе судебного разбирательства установлено, что в Управление Росреестра поступило только обращение о регистрации расторжения договора уступки, при этом судебный акт о возврате переданного ответчику имущества - имущественных прав по договору долевого участия представлен не был, как предусмотрено в п. 65 Пленума № 10/22. 

Росреестр пояснил, что поскольку соглашение о расторжении договора уступки права требования не прошло государственную регистрацию, право требования ООО «Микротест Плюс», зарегистрированное в ЕГРН, на сегодняшний момент является актуальным и может быть оспорено только в судебном порядке.

Одним из способов защиты нарушенного права является предъявление иска о восстановлении права или признания чьего-либо права отсутствующим, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Как указано в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Пленум № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Согласно пунктам 52, 53 Пленума № 10/22 «...государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны».

Таким образом, при наличии зарегистрированного права требования на спорную квартиру иного лица, государственным регистратором прав было принято законное и обоснованное решение, а заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании незаконными действий Управления. 

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, в том числе Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Закон о регистрации), актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации.

В соответствии со статьями 1, 14 Закона о регистрации регистрирующий орган осуществляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество (государственную регистрацию) на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом за полноту и достоверность сведений, указанных в заявлении и представленных документах ответственность несут заявители и органы и организации, выдавшие эти документы.

08.11.2019 в Управление обратилось Общество в лице представителяпо доверенности с заявлением о государственной регистрации правасобственности     в     отношении квартиры     с     кадастровым     номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>, на основании акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2017 № 64-ЕШ 64304000-80-2017.

Уведомлением государственного регистратора прав от 20.11.2019 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с пунктами 1, 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации:

-лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеетправа на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжатьсяправом на такой объект недвижимости;

-не представлены документы, необходимые для государственнойрегистрации прав.

В ходе осуществления правовой экспертизы государственным регистратором прав было установлено следующее.

Согласно акту о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017 «Застройщик» - ООО «Зодчий» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 140/52-МЗ от 19.11.2015, договору уступки права требования № 140/52 от 19.11.2015, руководствуясь частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) передал объект долевого строительства - квартиру № 140, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А Обществу.

В соответствии с частью 11, 11.1 статьи 48 Закона о регистрации для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию  права участника долевого  строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии со статьей 17 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Однако согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объект долевого строительства - квартиру № 140, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А Общество уступило по договору уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ ООО «Микротест плюс», а ООО «Микротест плюс» приняло на себя право требования с Застройщика - ООО «Зодчий» в полном объеме передачи в собственность квартиры № 140, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А.

Таким образом, у Общества отсутствует право требования к ООО «Зодчий» по передаче после окончания строительства квартиры № 140, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А, так как данное право требования Общество уступило иному лицу по договору уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, зарегистрированного в ЕГРН.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3)акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местеосуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7)межевой план, технический план или акт обследования,подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленномфедеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральнымзаконом порядке карта-план территории, подготовленная в результатевыполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Из изложенного следует, что на государственную регистрацию не были представлены документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права собственности Общества в отношении квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>.

Уведомлением государственного регистратора прав от 20.02.2020 в государственной регистрации было отказано, в связи с не устранением причин приостановления.

В силу части 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

С момента внесения записи о вещном праве в ЕГРН и до исключения её из реестра, объект недвижимого имущества считается принадлежащим на данном вещном праве лицу, указанному в ЕГРН в качестве правообладателя.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляют согласно правилам о подведомственности, установленным процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены конкретные способы защиты прав, перечень которых не является исчерпывающим. Иные способы защиты права, не указанные в статье 12 ГК РФ, могут устанавливаться законом.

Все названные в статье 12 ГК РФ способы защиты права носят универсальный характер и могут быть применены для защиты, как правило, любого субъективного гражданского права.

Кроме того, 08.11.2019 Обществом в Управление было представлено заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна площади квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443 по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный 

<

...>) в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее - общее имущество МКД), в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 5 статьи 40 Закона о регистрации при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В связи с чем, уведомлением государственного регистратора прав от 20.02.2020 в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении указанного земельного участка Обществу было также отказано.

Учитывая вышеизложенное, отсутствует установленная законом совокупность оснований, необходимая для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

По указанным основаниям также отсутствуют основания для удовлетворения требований об обязании осуществить регистрационные действия. 

В отношении требования о признании права собственности на квартиру суд исходит из следующего. 

Истец не подтвердил правомерность избранного способа защиты в отношении требования о признании права собственности на квартиру с учетом того, что в ЕГРН зарегистрирован договор долевого участия в строительстве на указанную квартиру за другим лицом.  

Суд учитывает следующее. 

В договоре уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017г., прошедшем государственную регистрацию, в пункте 2.1. указано, что за передаваемое по договору право требования Принимающая сторона уплатила Передающей стороне сумму в размере 1 800 000 руб. Цена изменению не подлежит. 

При этом, в рамках настоящего спора Истец указывает, что указанная оплата не произведена. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).

В обоснование исковых требований истец ссылается, что в нарушение условий договора уступки ответчик оплату не произвел.

Согласно п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": 

- При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

- Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

- Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

- В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

- Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В данном случае с учетом вышеуказанных разъяснений и приведенных правовых норм, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате денежной суммы по договору уступки прав требования является существенным нарушением договора.

При таких обстоятельствах и в соответствии с вышеприведенными нормами права, истец вправе требовать расторжения договора уступки прав требования и возврата переданного ответчику имущества - имущественных прав по договору долевого участия.

Именно в рамках указанного спора устанавливается факт произведения либо не произведения оплаты по договору уступки прав. 

Судебный акт о возврате переданного имущества по договору уступки будет являться основанием для государственной регистрации в Росреестре. 

В данном случае все оспоренные действия совершены Росреестром правомерно. 

Требование о признании права собственности, при наличии в ЕГРН зарегистрированного договора долевого участия в строительстве на спорную квартиру за другим лицом, неправомерно. 

Заявителем не приведены ссылки на правовые нормы, указывающие на правомерность избранного способа защиты. 

Кроме того, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Таким образом, обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

При указанных обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и должно избрать только тот способ защиты, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых интересов. 

В данном случае суд отказывает в удовлетворении требований. 

Всего уплачено 3000 руб. госпошлины. За требование имущественного характера суд взыскивает госпошлину в сумме 6000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО Специализированный застройщик «СК «Система» требований отказать. 

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СК «Система» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области. 

Судья              Ю.П. Огнищева