ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

25.07.2019

 

Дело № А41-36232/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа 

в составе:  

председательствующего-судьи Шишовой О.А., 

судей Петровой В.В., Ядренцевой М.Д., 

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 09 января 2019 года № 13, 

от ответчика: не явился, извещён, 

от третьего лица: не явился, извещён, 

рассмотрев 23 июля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации городского округа Дубна Московской области 

на решение от 25 октября 2018 года 

Арбитражного суда Московской области 

принятое судьей Петропавловской Ю.С., 

и постановление от 24 апреля 2019 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А., Немчиновой М.А., 

по иску Администрации городского округа Дубна Московской области 

к общества с ограниченной ответственностью «Инвест Парк-77» 

о расторжении договора аренды земельного участка, 

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Парк-77» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 08 сентября 2008 года №КУИ/843-ОРИ. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2019 года указанное решение оставлено без изменения.

Истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2019 года и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных в соответствии с действующим законодательством.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой инстанции, постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены указанных судебных актов исходя из следующего.

Как установлено судами, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 09 сентября 2008 года № КУИ/843-ОРИ. Срок аренды установлен сторонами с 21 августа 2008 года по 20 августа 2057 года (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.4.4 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Администрации города Дубны документ, подтверждающий оплату.

Пунктом 5.2 договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на  систематическое невнесение ответчиком арендной платы в течение 13 периодов с 01 октября 2014 года по 31 декабря 2017 года, которые были взысканы вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам №А41-19023/16, №А41-34358/17, №А41-78713/17, №А41-101921/17, №А41-1975/18, №А41-22079/18. 

Кроме того, согласно расчету задолженности по состоянию на 08 мая 2018 года у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 19 385 659 руб. 37 коп. Наличие задолженности арендатором не опровергнуто. Истцом 06 апреля 2018 года в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в тридцатидневный срок, а также предложил в тридцатидневный срок расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, направив проект соглашения о расторжении договора аренды. Указанная претензия получена ответчиком 13 апреля 2018 года, однако оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в Арбитражный суд Московской области  с настоящим иском.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из того, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Суды учли, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей, однако, принимая во внимание, что на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде договора участия в долевом строительстве от 07 июля 2014 года № 01, то есть участок обременен правами участников долевого строительства, при этом в силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), суды посчитали, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц. 

Кроме того, использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Вместе с тем, обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, пришли к выводу о том, что расторжение договора аренды в данном случае несоразмерно нарушению обязательства и не будет способствовать защите интересов дольщиков.

В кассационной жалобе истец указывает на то, что суд не учел и не дал правовой оценки факту нахождения на спорном земельном участке проблемного объекта, необходимости привлечения нового застройщика и неподтверждение ответчиком намерения и возможности завершения строительства объектов на спорном земельном участке. Истец полагает, что расторжение договора аренды является разумной мерой по пресечению накопления безнадежного ко взысканию долга и освобождению участка от обременения.

Между тем суд кассационной инстанции, отклоняя указанные доводы, отмечает, что они были предметом рассмотрения судов обеих инстанции, которым  дана надлежащая оценка с мотивами их отклонения. 

Апелляционным судом установлено наличие у ответчика действующего и не оспоренного разрешения на строительство жилого комплекса на спорном земельном участке (до 31.12.2019), а также отсутствие сведений о том, что в случае прекращения арендных правоотношений с ответчиком по договору от 08 сентября 2008 года №КУИ/843-ОРИ строительство комплекса и передача в нем квартир участникам строительства будут осуществлены иным инвестором-застройщиком и тем самым будут соблюдены права участников долевого строительства.

Ссылки ответчика на судебную практику по другим делам не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела.

Доводы жалобы рассмотрены и отклонены, поскольку сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, об ошибочности выводов судов о применении норм права относительно установленных ими по делу обстоятельств не свидетельствуют, и направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами на основании произведенной ими оценки имеющихся в деле доказательств, по причине несогласия заявителя жалобы с результатами указанной оценки суда, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Положения статей 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).

Несогласие с выводами суда первой инстанции, апелляционного суда, иная оценка фактических обстоятельств дела и представленных доказательств не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов в обжалуемой части судом кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2019 года по делу №А41-36232/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяО.А. Шишова

Судьи:В.В. Петрова

                                                                                                  М.Д. Ядренцева