АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-1126/2017

г. Краснодар

28 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сороколетовой Н.А., судей Денека И.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 20.12.2023), от ФИО3 – Лапа С.Д. (доверенность от 19.12.2023), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.07.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу № А01-1126/2017, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Красногвардейский комбинат нерудных материалов» (далее – должник, ООО «Красногвардейский КНМ») ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными результатов торгов              № 41997-ОАОФ по лоту № 1, проведенных на электронной торговой площадке ООО «МЭТС», а также договора от 01.10.2019 переуступки (перенайма) права аренды по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07.05.2008             № 71, заключенного по результатам торгов должником и обществом с ограниченной ответственностью «Новые информационные технологии» (далее – ООО «НИТ»), и обязании последнего возвратить право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:79, общей площадью 939 525 кв. м. в конкурсную массу должника.

Определением суда от 18.10.2022 в реестре требований кредиторов                                   ООО «Красногвардейский КНМ» произведена процессуальная замена кредитора ФИО4 на ФИО1.

Определением суда от 07.07.2023, оставленными без изменения постановлением апелляционного суда от 18.09.2023, произведена процессуальная замена ФИО4 на ФИО1 по заявлению о признании недействительными торгов и договора переуступки (перенайма) права аренды от 01.10.2019 по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07.05.2008 № 71. В удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит обжалуемые судебные акты отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что организатор торгов необоснованно допустил к участию в торгах ООО «НИТ», т.к. участник не внес задаток; договор, заключенный по результатам торгов направлен на вывод активов в пользу аффилированного лица; между конкурсным управляющим и покупателем имеется сговор; судами неверно определен срок исковой давности; в материалы дела представлены доказательства расположения на спорном земельном участке зданий; продажа права аренды земельного участка без оформления прав на расположенное на нем недвижимое имущество противоречит действующему законодательству.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий ООО «НИТ» и единственный учредитель общества указали на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

От администрации муниципального образования Красногвардейский район поступило ходатайство о рассмотрении данной жалобы в отсутствие представителя, по существу рассмотрения кассационной жалобы заявитель полагается на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу – удовлетворить.

Представитель ФИО3 возражал против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил судебные акты оставить без изменения.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установили суды, решением суда от 05.02.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5 Определением суда от 11.01.2021 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6

Собранием кредиторов ООО «Красногвардейский КНМ» от 08.08.2019 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника: права аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:79, площадью 939 525 кв. м. расположенного по адресу: 

<

...>; право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:273, площадью 88 808 кв. м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Красногвардейский район, в районе                 с. Верхненазаровское. Начальная цена – 8 340 797 рублей.

9 августа 2019 года конкурсный управляющий разместил в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) сообщение № 4045378 о проведении открытых торгов в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене следующего имущества должника: лот № 1 – право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:79, площадью 939 525 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:273, площадью 88 808 кв. м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Красногвардейский район, в районе с. Верхненазаровское. Начальная цена указанного имущества – 8 340 797 рублей; задаток – 10 %; шаг аукциона – 5%. Прием заявок: c 19.08.2019 09:00 по 24.09.2019 15:00. Торги состоятся 26.09.2019 в 14-00 на ЭТП «МЭТС» на сайте www.m-ets.ru.

В соответствии с протоколом от 25.09.2019 № 41997-ОАОФ/1 указанные торги признаны несостоявшимися в связи с тем, что к участию в торгах допущен единственный участник – ООО «НИТ».

1 октября 2019 года ООО «Красногвардейский КНМ»  в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «НИТ» заключили договор переуступки (перенайма) права аренды по договору аренды земельного участка от 07.05.2008 № 71, в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:79. Размер платы за уступаемое право аренды земельного участка составил 8 340 797 рублей.

Сообщение о результатах торгов опубликовано в ЕФРСБ 01.10.2019 (сообщение № 4202770).

В соответствии с актом приема-передачи от 31.12.2020 ООО «Красногвардейский КНМ»  передало, а ООО «НИТ» приняло земельный участок с кадастровым номером 01:03:2802003:79, площадью 939 525 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, в соответствии с договором переуступки (перенайма) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.10.2019.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея.

Полагая, что торги проведены с существенными нарушениями требований действующего законодательства, которые привели к отчуждению права аренды земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением в защиту своих прав.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о пропуске заявителем срока исковой давности, в отсутствие существенных нарушений в ходе проведения торгов и действующего законодательства. Суды указали, что заявителем документально не подтверждено нахождение на земельном участке с кадастровым номером 01:03:2802003:79 объектов недвижимого имущества, довод подателя жалобы о приобретении ООО «НИТ» права аренды за счет денежных средств должника отклонен ввиду его недоказанности.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами обеих инстанций не были приняты во внимание и не были учтены следующие обстоятельства по настоящему обособленному спору.

Отношения, связанные с организацией и проведением торгов, регулируются нормами материального права, содержащимися в статьях 447 – 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса и частью 1 статьи 4 Кодекса направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

При рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявления о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается оспаривающее торги лицо, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а также нарушены ли права или охраняемые законом интересы должника или его кредиторов и будут ли они восстановлены в результате удовлетворения заявления.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса, положениям пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                      от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"» (далее – постановление Пленума № 63) признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки, предусмотренных статьей 167 указанного Кодекса.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016  № 305-ЭС15-6515).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 273 Гражданского кодекса установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума № 11).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка            (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

В рассматриваемом  обособленном споре позиция заявителя сводилась к несоблюдению правил проведения торгов, выразившихся в неправильном определении предмета, подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с отчуждением права аренды земельных участков.

Как следует из сообщения о проведении торгов, в состав лота № 1 вошли: право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:79, площадью                939 525 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:273, площадью 88 808 кв. м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, Красногвардейский район, в районе с. Верхненазаровское.

Особенность заключения договора на торгах состоит в том, что его условия формируются путем сложения условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса) и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

Вместе с тем, в рассматриваем случае суды не учли, что договор от 01.10.2019 переуступки (перенайма) права аренды по договору аренды земельного участка                    от 07.05.2008 № 71 заключен в отношении только земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:79, с размером платы за уступаемое право аренды                                  8 340 797 рублей (стоимость всего лота № 1), при этом право аренды земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:273, включенное в состав лота № 1 оспариваемых торгов в предмет указанного договора не вошло.

Устанавливая наличие/отсутствие объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 01:03:2802003:79, суды не рассмотрели соответствующие доводы в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:03:2802003:273, и не выяснили правовую судьбу данного земельного участка.

Согласно сведений общедоступных источников, размещенных в ЕФРСБ (сообщение от 30.04.2019 № 3725878), в инвентаризационные описи имущества должника включены как права аренды вышеуказанных земельных участков (инвентаризационная опись основных средств от 29.04.2019 № 4), так и административное здание, весовая и операторская (инвентаризационная опись основных средств от 29.04.2019 № 1), на что указывал заявитель.

В подтверждение довода о расположении на земельном участке, являющемся предметом торгов, объектов недвижимого имущества заявитель ссылался на заключение специалиста от 28.08.2023, а также договор аренды оборудования и техники от 25.12.2018, заключенный должником (арендодатель) и ООО «НИТ» (арендатор), согласно  которому оборудование и техника, предоставляемые в аренду находятся по адресу: Республика Адыгея, Красногвардейский район, в районе с. Верхненазаровское, в состав которых, в том числе, вошло административное здание. Указанные доводы необоснованно отклонены судами, как не относящиеся к предмету спора.

При этом, согласно сведений, размещенных в ЕФРСБ, предметом отдельных торгов имущества должника являются, в том числе административное здание, весовая и операторская. 28.04.2022 в ЕФРСБ размещено сообщение № 8655608 о проведении торгов посредством публичного предложения в отношении указанного имущества, приостановленных в связи с рассмотрением судом заявления ФИО1 о признании торгов недействительными (сообщение от 23.05.2022 № 8841540).

Реализация на торгах по продаже имущества должника разными лотами права аренды земельного участка и находящихся на этом участке объектов недвижимого имущества противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

На основании изложенного, выводы судов о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований суд кассационной инстанции считает преждевременными, сделанными по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и без надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, доводов и пояснений участвующих в деле лиц.

Принимая во внимание, что судами не дана надлежащая правовая оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам, оставлены без внимания обстоятельства, на которые ссылался кредитор в обоснование представленных им возражений, препятствующих реализации права аренды спорных земельных участков и которые являются значимыми для правильного разрешения спора, в связи с чем судебная коллегия считает определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежащими отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка необходимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.07.2023 и  постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу № А01-1126/2017 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,не превышающий двух месяцев, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 Н.А. Сороколетова

Судьи                                                                                                                И.М. Денека

М.Г. Калашникова