именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-182905/19-85-1054

г. Москва

21 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «БЦ ФИО3, 13» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо ФИО4 

о взыскании 11 321 812 руб. 29 коп.

при участии: 

от истца – ФИО5 по дов. от 09.04.2019 № б/н

от ответчика – ФИО6 по дов. от 10.09.2019 № б/н

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «БЦ ФИО3, 13» о взыскании неустойки за период с 01.10.2018 по 15.07.2019 в размере 7 547 874 руб. 86 коп. за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также неустойку за период с 14.05.2019 по фактической даты передачи объекта долевого строительства включительно, штрафа в размере 3 773 937 руб. за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований основанных на ФЗ «О защите прав потребителей».

Определением суда от 18.07.2019 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечен ФИО4.

Протокольным определением от 15.10.2019 судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ об увеличении исковых требований в части взыскания суммы неустойки до 8 849 203 руб. 10 коп. за период с 01.10.2018 по 05.09.2019, а также отказ от иска в части взыскания штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Производство по делу 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв к исковому заявлению.

В судебном заседании представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве и дополнениям к нему на исковое заявление, заявил применении ст. 333 ГК РФ. 

Третье лицо, будучи извещенным, о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст.ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебное заседание не явились, заявлений и/или ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не направил.

Дело рассмотрено без участия третьего лица, в порядке ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей истца и ответчика, которые полностью изложили и поддержали свою позицию по делу, суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Из материалов дела следует, что 22.06.2018 между третьим лицом - ФИО7 (покупатель) и ответчиком – ООО «БЦ ФИО3, 13» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи № А/4/48-49.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2. договора стороны обязуются заключить в будущем основной договор в срок и на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Основной договор подлежит заключению на условиях, изложенных в Приложении №1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью. 

Согласно Приложению №1 к договору передача объекта от  продавца к покупателю осуществляется не позднее 30.09.2018. Стороны договорились о том, что в случае если последний день срока. Указанный в настоящем пункте, приходится на нерабочий день, то обязанность по передаче объекта покупателю исполняется продавцом на следующий за ним рабочий день, как это установлено ст. 193 ГК РФ (п. 5.1. договора).

Согласно п. 3.2 договора на дату заключения предварительного договора объект, без выделения в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, входит в состав нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании решения единственного участника ООО «Русстильстрой» от 28.11.2011 № 8, договора о присоединении ООО «Русстильстрой» к ООО «Тропаревский стан» от 28.11.2011, передаточного акта к договору о присоединении от 18.01.2012, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации от 12.03.2012 № 77-77-11/081/2012-810.

В соответствии с п. 3.2 договора продавец принимает на себя обязательства по ремонту указанного здания, выделению объекта из состава имущества указанного нежилого здания в самостоятельный объект недвижимого имущества с государственной регистрацией права собственности продавца на выделенный объект, а также оборудованию и отделке объекта в объеме, предусмотренном в приложении № 3 к договору. Продавец также обязуется осуществить отделку лобби и квартирного холла в здании в соответствии с приложением № 4 к договору.

Пунктом 3.3, пп. 3.3.1 договора установлено, что объект должен соответствовать следующим критериям: нежилое помещение (апартамент) с проектным номером 48-49 общей проектной площадью 114.9 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания.

Согласно п. 3.6, 3.7 договора цена объекта составляет 51 334 447 руб. 50 коп., в том числе НДС 18 %, из расчета 446 775 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 договора стороны обязуются заключить основной договор после государственной регистрации права собственности продавца на выделенный объект, но не позднее 30.09.2018.

Кроме того, п. 4.3 договора стороны предусмотрели, что если в процессе исполнения договора стороны не договорились об ином, место и временем для заключения основного договора являются 12 часов 00 минут по московскому времени 30 сентября 2018 года по адресу: 

<

...> дом. 13, стр. 1, 1 этаж, офис продаж продавца.

Согласно п. 6.1 договора в целях обеспечения исполнения обязанностей и обязательств покупателя по заключению в будущем основного договора покупатель обязуется перечислить продавцу обеспечительный платеж в размере 51 334 447 руб. 50 коп.

Указанные обязательства по оплате обеспечительного платежа были исполнены третьим лицом надлежащим образом, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 22.06.2018 № 576885.

27.08.2018 между ООО «БЦ ФИО3, 13», ФИО7 (покупатель 1) и третьим лицом – ФИО4 (покупатель 2) заключено Дополнительное соглашение к предварительного договору купли-продажи от 22.06.2018 № А/4/48-49.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 27.08.2018 стороны договорились о замене покупателя 1 по договору на покупателя 2. С даты подписания соглашения покупатель 1 передает свои права и обязанности по договору покупателю 2. Покупатель 2 обязуется должным образом исполнять все принятые на себя обязательства по договору.

Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель 1 согласен и подтверждает, что все денежные средства, оплаченные покупателем 1 продавцу до подписания соглашения от 27.08.2018, считаются оплаченными в качестве суммы обеспечительного платежа за покупателя 2.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, третье лицо начислило неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за период с 01.10.2018 по 15.07.2019 в размере 7 547 874 руб. 86 коп.

13.06.2019 между ФИО4 (далее - Цедент) и ИП ФИО2 (далее - Цессионарий) заключен договор цессии № СА-10, по условиям которого цедент передает (уступает), а цессионарий принимает право требования неустойки, возникшее у цедента в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по предварительному договору купли-продажи от 22.06.2018 № А/4/48-49.

Таким образом, цедент уступил цессионарию право требования неустойки за период с 01.10.2018 по 15.07.2019 в размере 7 547 874 руб. 86 коп. и штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, а также неустойки за период с 14.05.2019 по фактической даты передачи объекта долевого строительства включительно.

Уведомление об уступке права требования неустойки и штрафа по договору, претензия в целях досудебного урегулирования спора направлено в адрес должника 13.06.2019.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона « 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно п. 3 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации

Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015 следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта инвестирования, обусловленного договором участия в долевом строительстве, его участник вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В материалы дела представлено уведомление от 13.06.2019 № 220 о готовности к заключению основного договора купли-продажи и приемке объектов недвижимого имущества, согласно которому продавец предложил покупателю принять объект недвижимого имущества по акту приема-передачи 18.06.2019 в 15 час. 00 мин. по московскому времени по адресу: 

<

...>, этаж 1.

Между тем, 12.07.2019 покупателем была создана дефектная ведомость, согласно которой при проверке объекта недвижимого имущества были выявлены нарушения, в связи с чем покупатель отказался от приемки объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.09.2019 между третьим лицом – ФИО4 и ООО «БЦ ФИО3, 13» заключен основной договор купли-продажи № А/4/48-49. 

В соответствии с п. 5.1 основного договора передача объекта от продавца к покупателю осуществляется не позднее 30.09.2019.

В соответствии с уточненным расчетом истца размер начисленной неустойки за период с 01.10.2018 по 05.09.2019 составил 8 849 203 руб. 10 коп.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу изложенного, истцом произведен расчет неустойки в следующем порядке: 51 334 447 руб. 50 коп. х 0,5 % х 340 дней, неустойка составила 8 849 203 руб. 10 коп. В связи, с чем истец обратился в арбитражный суд с требованием  о взыскании неустойки в размере 8 849 203 руб. 10 коп.

Согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого срока.

В соответствии с нормами ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

При этом, Верховный Суд Российской Федерации в п. 22 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указал, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Расчет размера неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проверен судом и является математически верным.

Доводы ответчика о том, что настоящее дело не подлит рассмотрению в Арбитражном суде, отклоняется судом в силу необоснованности.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что истцом не представлено доказательств перехода к нему права требования по предварительному договору, опровергается представленным в материалы дела договором цессии от 13.06.2019 № СА-10.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца, отклоняется судом, в связи со следующим.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, в случае несоблюдения названных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащих ему права.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Исходя из существа заявленных требований и представленных истцом в обоснование иска доказательств, следует, что требования истца направлены на восстановление его прав.

Довод ответчика о том, что положения Закона о защите прав потребителей не могут распространяться на отношения сторон, отклоняется судом, по следующим основаниям.

В пункте 1 Обзора Верховного Суда Российской Федерации N 3 от 25.11.2015 указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку с момента нарушения должником срока исполнения обязательства, и в том случае, если оно имело место до перехода права к новому кредитору.

Указанная позиция также нашла свое подтверждение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2016 N 305-ЭС16-3998 по делу N А41-2072/2015, от 25.05.2016 N 305-ЭС16-4459 по делу N А41-39619/2015, от 05.09.2017 N 305-ЭС17-12361 по делу N А40-21059/2017, от 06.10.2017 N 305-ЭС17-15668.

Доводы ответчика о том, что основной договор купли-продажи заключён 05.09.2019, согласно которому срок передачи объекта не позднее 31.07.2019, судом не принимаются, ввиду следующего. 

Основной договор купли-продажи от 05.09.2019 № А/2/9, которым изменён срок передачи объекта долевого строительства, был заключен между ФИО4 и ООО «БЦ ФИО3, 13» 05.09.2019, то есть после истечения предусмотренного договором срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки.

Таким образом, к моменту заключения основного договора купли-продажи у застройщика существовало обязательство перед участником долевого строительства по выплате законной неустойки.

Основной договор купли-продажи не содержит условий об освобождении ООО «БЦ ФИО3, 13» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате ФИО4 законной неустойки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортёр) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортёре) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления, принадлежащих им прав, не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом, как указал Верховный суд Российской Федерации в п. 62 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае нарушения основного обязательства обязательство по уплате законной неустойки может быть прекращено предоставлением отступного (статья 409 ГК РФ), новацией (статья 414 ГК РФ) или прощением долга (статья 415 ГК РФ), содержащихся в том числе в мировом соглашении.

Таким образом, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства наличия каких-либо обстоятельств непреодолимой силы, доказательств нарушения участником долевого строительства своих обязательств по оплате и приемке машиноместа, а также доказательств заключения застройщиком с участником долевого строительства договора погашения долга, договора новации, отступного или мирового соглашения. 

 Доводы ответчика о том, что денежные средства, в соответствии с п. 6.1 предварительного договора, привлекались в целях обеспечения исполнения обязательств гражданина по заключению в будущем основного договора, а не для строительства объекта, подлежит отклонению ввиду следующего.

Исходя как из буквального значения содержащихся в предварительном договоре слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства здания - многоквартирного дома, соответственно, денежные средства по договору привлечены для строительства апартамента в здании, а, следовательно, данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Вместе с тем, ответчик в материалы дела представил доказательства, явно свидетельствующие о том, что застройщик привлек денежные средства гражданина для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а именно: разрешение на строительство от 22.08.2017 № 77-107000-015144-2017, из которого следует, что объектом капитального строительства является реконструкция нежилого здания с приспособлением под гостиничный комплекс апартаментов с автостоянкой.

Как разъяснено Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17395/11 от 22.05.2012 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ) различает понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, ответчик являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание дома с апартаментами.

При таких обстоятельствах привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Кроме этого, уплата гражданином, в рамках договора, денежных средств для целей постройки апартаментов, правовое понятие которых законодательно не определено, что в рассматриваемом случае не может однозначно свидетельствовать о приобретении права на нежилое помещение, с учетом п. 2 «Отделка и оборудование Объекта» Приложения № 3 к предварительному договору купли-продажи от 22.06.2018 № А/4/48-49 объект передается со следующим оборудованием: варочная панель; Духовой шкаф; кухонная вытяжка; холодильник; душевая кабина; унитаз; стиральная машина; гардеробные шкафы и т.п.; что может свидетельствовать о том, что апартаменты будут использоваться гражданином с целью проживания и удовлетворения домашних потребностей, так как иного, предполагаемого использования спорного помещения, в том числе в коммерческих целях, документально не подтверждено.

Указанная позиция отражена в определении Верховного суда от 18.09.2019 № 305-ЭС19-15199 по делу № А40-107502/18-60-753 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «БЦ ФИО3, 13» о взыскании 2 159 400 руб. неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи по своему содержанию отвечает требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку содержит все существенные условия, определенные этим Законом.

Суд, руководствуясь ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит, что доводы ответчика подлежат отклонению, поскольку они опровергаются материалами дела.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Из пункта 77 Постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Также в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 № 5-КГ14-131, Определении Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 № 6-О, Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 560-О, Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2015 № 977-О разъяснено, что истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013).

Таким образом, заявляя ходатайство о снижении размера неустойки, ответчик должен представить суду доказательства, исключительность обстоятельств, при которых подлежат применению положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Положение части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Суд, рассмотрев доводы сторон, пришел к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки.

Суд, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, с учетом непредставления ответчиком доказательств исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости в сроки, предусмотренные договором, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным снизить размер неустойки до 4 424 601 руб. 55 коп., в остальной части требование о взыскании пени является необоснованным.

Поскольку факт просрочки исполнения обязательств установлен, заявленное истцом требование о взыскании неустойки в установленном судом размере 4 424 601  руб. 55 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Также, истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 69 500 руб.

Согласно ч. 1, 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Таким образом, законодателем на суд возложена обязанность оценки разумных пределов судебных расходов, которая является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации (определение КС РФ от 21.12.2004 № 454-0).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 11, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшить его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 3 ст. 111 АПК РФ, ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч. 4 ст. 2 КАС РФ).

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст. ст. 2, 35 ГПК РФ, ст. ст. 3, 45 КАС РФ, ст. ст. 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумму издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Судебные издержки по оплате юридических услуг, заявленные в сумме 69 500 руб., оплаченные на основании договора на оказание юридических услуг от 09.07.2019 № СА-10/Ц, расходного кассового ордера от 09.07.2019 № 12 об оплате юридических услуг относятся на ответчика в сумме 15 000 руб., исходя из разумных пределов, с учетом категории спора, объема и сложности выполненной работы, продолжительности рассмотрения дела, времени, которое реально могло быть затрачено на подготовку позиции по данному спору.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика.

При этом, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011г. № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ»).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 11, 12, 309, 310, 314, 330, 333  Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст.ст. 4, 8, 49, 51, 64, 65, 71, 75, 102, 106, 110, 112, 131, 150, 159, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БЦ ФИО3, 13» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу  Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>,   ИНН: 

<

***>) неустойку в размере 4 424 601 (Четыре миллиона четыреста двадцать четыре тысячи шестьсот один) руб. 55 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 67 246 (Шестьдесят семь тысяч двести сорок шесть) руб. и судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 15 000 (Пятнадцать тысяч) руб.

В остальной части исковых требований отказать. 

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>,   ИНН: 

<

***>) из дохода Федерального бюджета Российской Федерации часть излишне оплаченной по иску государственной пошлины в размере 12 363 (Двенадцать тысяч триста шестьдесят три) руб., перечисленной по платежному поручению от 11.07.2019 №313.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова