АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4949/18

11 мая 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   03 мая 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            11 мая 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Великородовой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «ЛЕО» (ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>)

к Комитету по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>,                       ОГРН 

<

***>)

о преддоговорном споре.

при участии:

от истца: директор ФИО2, паспорт, выписка ЕГРЮЛ;

от ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 11.01.2018. 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО»  обратилось в Арбитражный суд  Ростовской области с требованием к Комитету по управлению имуществом города Таганрога о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,  имеющего кадастровый номер 61:58:0002258:29.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснил, что спор надлежит рассмотреть по правилам искового производства, требование заявлено об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, просил изложить пункт договора о цене объекта в следующей редакции: цена объекта продажи земельного участка составляет 1 228 488 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании дал устные пояснения, настаивал на заключении договора на условиях определенных продавцом в изначально направленном в адрес покупателя проекте.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.04.2018 г. объявлялся перерыв до 14 часов 00минут 03.05.2018г., о чем сделано публичное извещение в информационно – телекоммуникационной сети интернет на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебное заседание явился представитель истца, поддержал ранее изложенную правовую позицию. 

Суд, заслушав представителей сторон, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» является собственником здания общей площадью 1073,4 кв.м., литер А, А1, А2, этажность: 2, расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:58:0002258:29 по адресу:  

<

...>.

10.06.2015 общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу 

<

...>, кадастровый номер 61:58:0002258:29, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

Комитет по управлению имуществом города Таганрога заявил о невозможности предоставления земельного участка в силу его ограничения в обороте -нахождение  в границах  второго пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового назначения.

  Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕО» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании решения Комитета по управлению имуществом города Таганрога от 29.10.2015 № 09046 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка незаконным и обязании подготовить договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

   Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2016 заявленные требования удовлетворены. Решение вступило в законную силу. 

29.11.2017 Комитетом по управлению имуществом города Таганрога в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЛЕО» направлено предложение о заключении договора купли – продажи земельного участка. Предложение сопровождалось направлением проекта договора о выкупе. 

Покупателем – обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕО» проект рассмотрен, направлено уведомление с выражением несогласия с представленной редакцией его условий.

Невозможность достижения согласия о цене выкупаемого земельного участка во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

На рассмотрение суда стороны представили спорный пункт договора о выкупной стоимости земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что ответчик не возражает против заключения договора, вместе с тем, не согласен с отдельными его условиями. 

При разрешении спора по настоящему делу суд считает необходимым принять во внимание следующее.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления от 24.03.2005 N 11).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Действия ответчика в рамках преддоговорной процедуры обусловлены его обязанностью, установленной вступившим в законную силу судебным актом. 

Принимая во внимание вышеизложенное, положения договора о цене суд полагает необходимым установить в редакции, предложенной продавцом, находя именно данную редакцию спорных положений соответствующей принципам земельного законодательства, балансу интересов сторон. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Учитывая, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявки с приложением необходимых документов, именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие обязанности по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления.

С учетом изложенного, доводы истца о последующем изменении кадастровой стоимости земельного участка, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Российской Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области или государственная собственность на которые не разграничена, и их оплаты при продаже указанных земельных участков без проведения торгов»  установлено, что цена земельных участков, определяется по формуле: Ц = Кст х С х Ккр (где Ц - цена земельного участка, Кст - кадастровая стоимость земельного участка, С - ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования, в пределах которого расположен земельный участок, Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога, равный 17).

  Цена земельного участка рассчитывается по состоянию на дату поступления в орган, уполномоченный на распоряжение данным земельным участком, заявления собственника зданий, строений, сооружений о предоставлении земельного участка в собственность.

Суд находит обоснованными и доводы истца о необходимости применения при определении цены положений пункта 7 решения Городской Думы города Таганрога от 29.09.2005 № 108 «О земельном налоге».

Истцом заявлено о необходимости принятия негативных последствий для целей ценообразования, установленных статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым указать на непредставление объективных доказательств того, что ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) не всю имеющуюся у него информацию относительно земельного участка, что последний, проявив разумную заботу и осмотрительность, был лишен возможности получить сведения о земельном участке, уточнить возможность его использования.

В целом, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что на момент рассмотрения спора имело место существенное заблуждение и, руководствуясь статьями 166, 178, пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации,  вынужден доводы истца отклонить.

В целом, суд исходит из того, что при установлении цены выкупа должно принимать кадастровую стоимость земельного участка, имевшую место быть на момент подачи заинтересованным лицом заявления, нормативный порядок, действующий в указанный момент, вид деятельности юридического лица в рассматриваемый период. 

Право подлежит восстановлению в том виде, в каком оно должно было возникнуть при соблюдении уполномоченным органом закона. Именно такой подход принят судебно-арбитражной практикой применительно к толкованию вопроса о моменте определения выкупной цены земельного участка (подлежит определению на момент подачи в установленном порядке заявления о выкупе). Иной подход может привести к тому, что нарушенное право общество восстановлено не будет, по причине завышения цены в связи с неисполнением уполномоченным лицом требований закона.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суда указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Истец обратился с иском об урегулировании разногласий при заключении договора. Названное требование является неимущественным. Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2011                           № 7959/08, исходя из неимущественного характера требований к данной категории дел не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований (данная правовая выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26 января 2012 года по делу                               № А63-1638/2011). 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

принять спорный пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002258:29 в следующей редакции: цена объекта продажи земельного участка составляет 2 772 941,40 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Таганрога                                (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЛЕО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяИ.А. Великородова