АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-277/2019

г. Чебоксары

13 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2019.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В. (до перерыва в судебном заседании), секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва в судебном заседании),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

государственного унитарного предприятия "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428018, 

<

...>,

к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428004, 

<

...>,

обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 400050, Волгоградская область, г. Волгоград, ул.им. ФИО2, д. 51,

о признании недействительной рыночной стоимости годового размера арендной платы, недействительным уведомления об одностороннем изменении арендной платы, установлении рыночную стоимость годового размера арендной платы,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3,

и встречному иску

Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики,

к государственному унитарному предприятию "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики,

о взыскании 88546 руб. 11  коп.,

при участии:

от ГУП "Фармация" – ФИО4 по доверенности от 05.11.2019,

от Минюста Чувашии - ФИО5 по доверенности от 06.03.2019 №19,

установил:

государственное унитарное предприятие "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики (далее - ГУП "Фармация", истец) обратилось в суд с иском к Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство, ответчик): 

- о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы с 01.01.2018 по договору №12/2716-Л от 26.01.2006 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности;

 - признании недействительной рыночной стоимости годового размера арендной платы, установленной отчетом об оценке №700/18 от 29.03.2018, выполненной ООО "Аналитик Центр" в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:110, расположенного по адресу: 

<

...>.

Иск  мотивирован следующим. 26.01.2006 между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и ГУП «Фармация» был заключен договор №12/2716-Л аренды земельного участка для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: 

<

...>. Срок аренды установлен до 15.07.2021. 06.03.2006 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике. 30.03.2007 между Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и ГУП "Фармация"  заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л о том, что в связи с государственной регистрацией права собственности Чувашской Республики на земельный участок из земель поселений, площадью 7873 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020704:0110, расположенный по адресу: 

<

...>, администрация города Чебоксары Чувашской Республики с 09.10.2006 передает, а Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики принимает на себя права и обязанности Арендодателя по договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л. В дальнейшем между сторонами заключались дополнительные соглашения (от 23.01.2009, от 25.01.2010, от 25.10.2012, от 06.02.2014, от 07.04.2015, от 30.06.2016) к договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л об изменении годового размера арендной платы на соответствующий период, зарегистрированные в установленном порядке. Дополнительным соглашением от 20.12.2016 дополнен раздел 5 договора аренды земельного участка от 26.01.2006 №12/2716-Л «Порядок исчисления арендной платы, платежи и расчеты по договору» пунктом 5.2 исходя из изменений исходных данных для расчета арендной платы, который подлежит пересмотру и не подлежит дополнительному согласованию с арендатором в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148. Письмом от 18.04.2018 №11-05/5915 ответчик уведомил истца о внесении изменений в договор в части изменения порядка расчета арендной платы. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л в редакции представленного Министерством дополнительного соглашения от 2018 года определен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной  на основании отчета об оценке от 29.03.2018 №700/18, составленного ООО "Аналитик Центр". Ссылаясь на необоснованность изменения порядка расчета размера арендной платы и на завышенный размер установленной ответчиком арендной платы, полагая указанную в отчете об оценке от 29.03.2018 №700/18 ООО "Аналитик Центр" рыночную стоимость права аренды земельного участка недостоверной, истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 07.02.2019 суд в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению встречное исковое заявление Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики к ГУП "Фармация" о взыскании 633804 руб. 85 коп., в том числе: 545258 руб. 74 коп. долга по арендной плате в размере за период с 01.01.2018 по 30.11.2018, 88546 руб. 11 коп. за период с 18.04.2018 по 09.12.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 10.04.2019 суд приостановил производство по делу в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручил эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует или не соответствует Отчет №700/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненный ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?;

2. В случае выявления несоответствия Отчета №700/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненного ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности определить, повлияли ли выявленные недостатки на итоговую величину стоимости оцениваемого объекта, а также степень выявленных несоответствий;

3. В случае выявления несоответствия Отчета №700/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненного ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018  требованиям законодательства, определить рыночную стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы государственного имущества Чувашской Республики - земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:020704:0110, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы, площадью 7873 кв., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2018.

18.06.2019 заключение эксперта № Э/19-022 поступило в суд, в связи с чем определением от 23.07.2019 суд возобновил производство по делу, привлек к участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

Определением от 13.08.2019 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение иска истцом в редакции заявления от 13.08.2019, в соответствии с которым  истец просил:

1.Признать недействительной рыночную стоимость годового размера арендной платы, установленную отчетом об оценке № 700/18 от 29.03.2018, выполненного ООО «Аналитик центр» в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:110, расположенного по адресу: 

<

...>.

2. Признать недействительным уведомление Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18.04.2018 №1 1-05/5915 об одностороннем изменении арендной платы с 01.01.2018 по договору № 12/2716-Л от 26.01.2006 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики.

3. Установить рыночную стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, с кадастровым номером 21:01:020704:110, расположенный по адресу: 

<

...>, в соответствии с заключением эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» №Э/19-022, по состоянию на 01.01.2018 в размере 1292075 руб. 79 коп.

Определением от 03.10.2019 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение встречного иска в редакции заявления от 03.10.2019, в соответствии с которым Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики  просило взыскать с ГУП "Фармация" 88546 руб. 11 коп. пени за период с 18.04.2018  по  09.12.2018.

В судебном заседании представитель истца первоначальный иск поддержала, встречный иск не признала по ранее изложенным доводам. На вопрос суда пояснила, что поддерживает ранее представленный расчет, согласно которому с 01.01.2018 (до уведомления об изменении арендной платы) арендная плата должна составлять 31978 руб. 49 коп. в месяц. Согласно лицевой карточке ответчик уплачивал арендную плату в указанном размере. Заявила ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ в случае удовлетворения судом требований Министерства. Считает, что судебные расходы истца по первоначальному иску подлежат взысканию с ООО «Аналитик центр». На вопрос суда не подтвердила принятие истцом на себя судебных расходов в случае признания Министерства надлежащим ответчиком по первоначальному иску.

Представитель Министерства первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал по ранее изложенным доводам и доводам, изложенным в письменных возражениях от 12.12.2019. Считает, что судебные расходы истца по первоначальному иску подлежат взысканию с ООО «Аналитик центр».

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

18.11.2019 от ООО «Аналитик центр» поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ООО «Аналитик центр», ссылаясь на пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", указывает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

По мнению ООО «Аналитик центр», в данном случае принят акт государственного органа в виде оспариваемого уведомления Министерства от 18.04.2018 №11-05/5915 об одностороннем изменении арендной платы с 01.01.2018 по договору аренды земельного участка №12/2716-Л от 26.01.2006, следовательно, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки невозможно, ООО «Аналитик центр» является ненадлежащим ответчиком по первоначальному иску и должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 05.12.2019 до 12.12.2019.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям (далее - Госкомимущество Чувашии) в соответствии с Указом Главы Чувашской Республики от 30.09.2015 № 134 «О структуре органов исполнительной власти Чувашской Республики» является правопреемником по обязательствам Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее - Минимущество Чувашии).

Указом Главы Чувашской Республики от 07.10.2016 № 142 «О совершенствовании государственного управления в Чувашской Республике» Госкомимущество Чувашии упразднено, его правопреемником является Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - Минюст Чувашии, Истец), в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

Полномочия собственника от имени Чувашской Республики по управлению и распоряжению республиканским имуществом осуществляет Кабинет Министров Чувашской Республики непосредственно либо через уполномоченные им органы. Уполномоченным органом, осуществляющим управление и распоряжение республиканским имуществом, а также координирующим в соответствии с действующим законодательством деятельность органов исполнительной власти Чувашской Республики в данной сфере является Минюст Чувашии, который реализует свои полномочия в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Чувашской Республики, а также Положением о Минюсте Чувашии, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13 октября 2016 г. № 422.

26.01.2006 между администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и ГУП «Фармация» был заключен договор №12/2716-Л аренды земельного участка из земель поселений, площадью 7873 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020704:0110, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации производственной базы.

Срок аренды установлен до 15.07.2021 (пункт 2.1 договора).

06.03.2006 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.

30.03.2007 между Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и ГУП "Фармация"  заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л о том, что в связи с государственной регистрацией права собственности Чувашской Республики на земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:0110 администрация города Чебоксары Чувашской Республики с 09.10.2006 передает, а Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л.

В дальнейшем между сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л об изменении годового размера арендной платы на соответствующий период, зарегистрированные в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 20.12.2016 дополнен раздел 5 договора аренды земельного участка от 26.01.2006 №12/2716-Л «Порядок исчисления арендной платы, платежи и расчеты по договору» пунктом 5.2 исходя из изменений исходных данных для расчета арендной платы, который подлежит пересмотру и не подлежит дополнительному согласованию с арендатором в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Письмом от 18.04.2018 №11-05/5915 Министерство уведомило ГУП "Фармация" о внесении изменений в договор в части изменения порядка расчета арендной платы. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.01.2006 № 12/2716-Л в редакции представленного Министерством дополнительного соглашения определен с 01.01.2018 на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 29.03.2018 №700/18, составленного ООО "Аналитик Центр", в размере 987164 руб. в год, с учетом применения корректирующего коэффициента 0,5, предусмотренного Порядком № 148 в случае предоставления земельного участка в аренду государственным унитарным предприятиям (в действовавшей в спорный период редакции).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:0110 находится в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Министерством составлен расчет размера арендной платы на 2018 год, согласно которому годовой размер рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 указан в размере 1974328 руб.; годовой размер аренды земельного участка указан в размере 987164 руб., с учетом применения корректирующего коэффициента 0,5, предусмотренного Порядком №148 в случае предоставления земельного участка в аренду государственным унитарным предприятиям (в действовавшей в спорный период редакции).

Об указанном изменении размера арендной платы ГУП "Фармация" было уведомлено письмом от 18.04.2018 №11-05/5915 (л.д. 37 Том 1).

Указанный расчет размера арендной платы на 2018 год составлен Министерством на основании подготовленного ООО "Аналитик Центр" отчета об оценке от 29.03.2018 №700/18, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 за год указана в размере 1974328 руб. (л.д. 48-120 Том 1).

Не согласившись с указанным увеличением арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 и результатами проведенной оценки, ГУП "Фармация" обращалось в Министерство с заявлениями, касающимися проведения перерасчета размера арендной платы земельного участка.

Поскольку указанные обращения были оставлены Министерством без удовлетворения, ГУП "Фармация" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

С учетом указанных разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, отчет оценщика может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании. Поскольку в данном случае был принят акт государственного органа в виде оспариваемого уведомления Министерства от 18.04.2018 №11-05/5915 об одностороннем изменении арендной платы с 01.01.2018 по договору аренды земельного участка №12/2716-Л от 26.01.2006, заявление ГУП "Фармация" самостоятельного требования об оспаривании достоверности рыночной стоимости годового размера арендной платы, установленной отчетом об оценке ООО «Аналитик центр» № 700/18 от 29.03.2018, невозможно и в данной части свидетельствует об избрании ГУП "Фармация" ненадлежащего способа защиты. Следовательно, ООО «Аналитик центр» является ненадлежащим ответчиком по первоначальному иску и должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству ГУП "Фармация" назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 №700/18 установленным требованиям и определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО6 № Э/19-022 отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 №700/18 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 1292075,79 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО6 № Э/19-022 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

С учетом изложенного, суд исходит из того, что определенная ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 29.03.2018 №700/18 рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 является недостоверной, и по состоянию на 01.01.2018 должна составлять 1292075,79 руб.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Условиями договора аренды земельного участка от 26.01.2006 №12/2716-Л предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, содержащего расчет арендной платы (пункт 5.2).

Учитывая, что недостоверность отчета от 29.03.2018 №700/18 об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:0110, на котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении Министерством величины арендной платы на 2018 год, свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки, суд признает недействительным уведомление Министерства от 18.04.2018 №11-05/5915 об изменении арендной платы с 01.01.2018 по договору аренды земельного участка №12/2716-Л от 26.01.2006, в связи с чем требование истца об установлении рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:110 в соответствии с заключением эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» №Э/19-022, по состоянию на 01.01.2018 в размере 1292075 руб. 79 коп., также подлежит удовлетворению.

При этом, с учетом применения корректирующего коэффициента 0,5, предусмотренного Порядком № 148 в случае предоставления земельного участка в аренду государственным унитарным предприятиям (в действовавшей в спорный период редакции), годовой размер арендной платы составит 1292075 руб. 79 коп. * 0,5 = 646037 руб. 90 коп. (53836 руб. 49 коп. в месяц).

Таким образом, надлежащим ответчиком по первоначальному иску является Министерство, поскольку возникший спор направлен на внесение определенности в арендные правоотношения между ГУП "Фармация" и Министерства по вопросу о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:110.

В удовлетворении исковых требований к ООО «Аналитик центр» следует отказать, в связи с избранием ГУП "Фармация" в данной части ненадлежащего способа защиты.

В ходе рассмотрения дела Министерство заявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому Министерство просит взыскать с ГУП "Фармация" 88546 руб. 11 коп. пени за период с 18.04.2018  по  09.12.2018, начисленных за несвоевременную оплату арендной платы за период с января по ноябрь 2018 года.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Суд, проверив расчеты Министерства, признает их неверными и выполненными без учета положений нормативных правовых актов, регулирующих порядок установления платы за пользование земельными участками.

Министерством составлен расчет размера арендной платы на 2018 год, согласно которому годовой размер рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 указан в размере 1974328 руб.; годовой размер аренды земельного участка указан в размере 987164 руб. (ежемесячный размер 82263,67 руб.), с учетом применения корректирующего коэффициента 0,5, предусмотренного Порядком №148 в случае предоставления земельного участка в аренду государственным унитарным предприятиям (в действовавшей в спорный период редакции).

Об указанном изменении размера арендной платы ГУП "Фармация" было уведомлено письмом от 18.04.2018 №11-05/5915 (л.д. 37 Том 1).

Однако суд приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 с учетом рыночной стоимости аренды, в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок за 2018 год был изменен на основании Постановления от 08.09.2017 N 349, подпункт 4 пункта 1 которого, касающийся порядка определения ежегодного размера арендной платы, вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования

Вместе с тем, оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020704:0110 проведена ООО "Аналитик Центр" лишь 29.03.2018 (Отчет №700/18 об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка).

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

При этом, с момента издания постановления от 08.09.2017 N 349 у истца было достаточно времени для совершения необходимых действий по обеспечению применения нового порядка определения арендной платы за землю с 01.01.2018.

Таким образом, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчики лишены возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

Кроме того, на основании результатов судебной экспертизы судом установлено, что годовой размер арендной платы для ответчика составляет 646037,90 руб. (53836,49 руб. в месяц).

Таким образом, суд исходит при определении размера задолженности из следующих расчетов:

Министерство просит взыскать с ГУП "Фармация" 88546 руб. 11 коп. пени за период с 18.04.2018  по  09.12.2018, начисленных за несвоевременную оплату арендной платы за период с января по ноябрь 2018 года.

Согласно данным Министерства, которые ГУП "Фармация" не оспариваются, начальное сальдо на начало 2018 года: переплата по арендной плате – 7878,24 руб., по пени – 0 руб.

Размер ежемесячной арендной платы в 2017 году составлял 30837,50 руб.

Представитель ГУП "Фармация" также пояснила, что с 01.01.2018 до уведомления об изменении арендной платы арендная плата должна составлять 31978,49 руб. в месяц, то есть размер ежемесячной арендной платы в 2017 году, увеличенный в соответствии с Порядком № 148 на соответствующий индекс потребительских цен, установленный в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики. Согласно лицевой карточке ответчик уплачивал арендную плату в указанном размере.

Таким образом, размер подлежащей начислению арендной платы для ГУП "Фармация" за период с января по ноябрь 2018 года составит 513512,59 руб.:

- за январь-март 2018 года = 31978,49 руб. * 3 мес. = 95935,47 руб.;

- за 01.04.2018-18.04.2018 = 31978,49 руб. * 18/30 = 19187,09 руб.;

- за 19.04.2018-30.04.2018 = 53836,49 руб. * 12/30 = 21534,60 руб.;

- за май-ноябрь 2018 года = 53836,49 руб. * 7 мес. = 376855,43 руб.

Итого: 95935,47 руб. + 19187,09 руб. + 21534,60 руб. + 376855,43 руб. = 513512,59 руб.

Как следует из материалов дела (л.д. 128-152 Том 3), за период с 09.01.2019 по 02.04.2019 ГУП "Фармация" оплатило 511655,84 руб.

Таким образом, с учетом имевшейся на начало 2018 года переплаты в размере 7878,24 руб., ответчиком ГУП "Фармация" арендная плата за период с января по ноябрь 2018 года была полностью оплачена платежными поручениями за период с 09.01.2019 по 02.04.2019.

С учетом указанных сведений судом произведен расчет пени, которая может быть начислена за взыскиваемый период с 18.04.2018 по 09.12.2018. При этом суд учитывает, что с учетом пункта 5.1 договора пени подлежит начислению с 11 числа текущего месяца. Кроме того, суд учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению за период с 18.04.2018 по 09.12.2018 за несвоевременную оплату арендной платы за период с января по ноябрь 2018 года сумма пени составит 18540,69 руб.

Ходатайство ГУП "Фармация" об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется ввиду следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено следующее. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 73 названного постановления бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В пункте 74 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 разъяснено, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Оценив представленные ГУП "Фармация" в материалы дела документы, суд считает, что они не свидетельствуют о явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки, поэтому суд не находит оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки. Суд также учитывает, что сумма пени 18540,69 руб. не является значительной.

На основании изложенного, суд удовлетворяет встречные исковые требования Министерства к ГУП "Фармация" в указанном судом размере.

Поскольку первоначальные исковые требования ГУП "Фармация", заявленные к надлежащему ответчику – Министерству, удовлетворены судом, понесенные ГУП "Фармация" по первоначальному иску расходы на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб. и на оплату судебной экспертизы в размере 33000 руб. в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению за счет надлежащего ответчика Министерства.

Государственную пошлину по встречному иску суд относит на ГУП "Фармация" пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск государственного унитарного предприятия "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18.04.2018 №11-05/5915 об изменении арендной платы с 01.01.2018 по договору аренды земельного участка №12/2716-Л от 26.01.2006.

Установить рыночную стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020704:110 в соответствии с заключением эксперта ООО «Институт оценки и консалтинга» №Э/19-022, по состоянию на 01.01.2018 в размере 1292075 руб. 79 коп.

В остальной части в иске государственного унитарного предприятия "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики отказать.

Взыскать с Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в пользу государственного унитарного предприятия "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики 2000 (Две тысячи) руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, 33000 (Тридцать три тысячи) руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Иск Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики к государственному унитарному предприятию "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики удовлетворить частично.

Взыскать с государственного унитарного предприятия "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики в пользу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики 18540 (Восемнадцать тысяч пятьсот сорок) руб. 69 коп. пени за период с 18.04.2018 по 09.12.2018.

В остальной части в иске Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики отказать.

Взыскать с государственного унитарного предприятия "Фармация" Министерства здравоохранения Чувашской Республики в доход федерального бюджета 741 (Семьсот сорок один) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев