ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33899/2025

12 февраля 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 28.05.2025

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 15.10.2025

рассмотрев апелляционную жалобу акционерного общества «Сервис-Недвижимость» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2025 по делу № А56-33899/2025 (судья Новикова Е.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Брянская нефтяная компания" к акционерному обществу "Сервис-Недвижимость"

об устранении препятствий в пользовании придомовой территорией дома

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Брянская нефтяная компания» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Сервис-Недвижимость» (далее – ответчик) об обязании устранить препятствия в пользовании истцом придомовой территорией (земельным участком) многоквартирного дома № 6, корпуса 1, строения 1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, путем оформления пропуска на постоянной основе и предъявления его сотруднику охраны ЖК «Доминанта» для беспрепятственного въезда грузового автотранспорта грузоподъемностью до 1,5 тонн, на закрытую придомовую территорию к запасному входу нежилого помещения № 34-Н, принадлежащего ООО «Брянская нефтяная компания», для осуществления погрузочно-разгрузочных работ не более 2-х раз в месяц продолжительностью не более 120 минут.

Решением арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2025 исковые требования ООО «Брянская нефтяная компания» удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, считая его необоснованным, полагает, что поскольку решение общего собрания собственников МКД, оформленное протоколом № 1 от 01.11.2022, по состоянию на дату вынесения решения арбитражного суда по настоящему делу не обжаловано и не признано незаконным, следовательно, оно обязательно для исполнения как для всех собственников МКД, так и для ответчика.

В настоящем судебном заседании ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно Договора купли-продажи № 30-В-ПД-Б от 22 июня 2023 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 10 июля 2023 за номером 78:07:0321201:2555-78/011/2023-3 ООО «Брянская нефтяная компания» является собственником нежилого помещения общей площадь: о 165,10 кв. м., расположенного на 1-м этаже МКД по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, дом 6, корпус 1, строение 1, пом. 2 4 Н, кадастровый номер 78:07:0321201:2555, которое предназначено для размещения и демонстрации художественных экспозиций.

01.11.2022 г. решением общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, дом 6, корпус 1, строение 1, оформленным Протоколом № 1 была выбрана управляющая компания - АО «Сервис-Недвижимость» (далее - УК) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

На основании данного решения было установлено ограничение на пользование общим земельным участком в пределах придомовой территории и за её пределами путем возведения на въезде и выезде с этих территорий шлагбаума с дистанционным управлением и автоматических ворот с будкой охраны, а также утвержден «Режим въезда и парковки автомобильного транспорта на придомовой территории» (вопрос № 13 Протокола), именно:

-п. 1: запрещен въезд на придомовую территорию автотранспорта через ворота, за исключением специального автотранспорта (полиция, МЧС, скорая помощь, аварийные службы), которые заезжают через диспетчера без ограничений и собственников помещений, имеющих 1,2,3 группу нетрудоспособности и управляющих транспортным средством;

-п.3: разрешается въезд автотранспортных средств за периметр придомовой территории жилого комплекса только по предварительной заявке от собственника квартиры/помещения в управляющую организацию, при этом погрузка/разгрузка грузов и его передвижение по придомовой территории осуществляется с помощью специальных тележек;

-п.5: разрешается стоянка автотранспорта на время не более 60 минут ка территории жилого комплекса (на проезде) вне периметра придомовой территории в случае проведения работ по погрузке/выгрузке.

В порядке досудебного урегулирования истец обратился с претензией к ответчику о нечинении препятствий в пользовании придомовой территорией, поскольку истцу требуется периодически осуществлять транспортировку габаритного груза путем въезда грузового автотранспорта грузоподъемностью до 1,5 тонн, на закрытую придомовую территорию к запасному входу нежилого помещения, принадлежащего истцу, для разгрузки скульптур и художественных изделий (картин) нестандартных форм и размеров, которые невозможно занести через лифт паркинга дома и перемещать с помощью тележек.

Поскольку в ответ на Претензию ответчик отказал в удовлетворении требований ООО «Брянская нефтяная компания», Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебная защита являются основными началами гражданского законодательства.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если Истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из содержания указанных правовых норм следует, что для удовлетворения негаторного иска необходима совокупность следующих условий: наличие у Истца законного права в отношении имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия, наличие препятствий в осуществлении права Истца, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании истцом имуществом, не соединенные с лишением владения.

При этом чинимые препятствия должны иметь реальный характер (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного объекта, расположенные на указанном земельном участке, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и распоряжаются. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Однако, как следует из положений ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников не наделено полномочиями по ограничению собственников жилых помещений многоквартирного дома на пользование общим имуществом собственников.

Пунктом 7 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу положений подпунктов 3, 4 части 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственнике в помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения доступности пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрыть х для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (часть 7 статья 16 указанного закона).

На основании выписки из ЕГРН от 11.08.2025г. на земельный участок с кадастровым номером 78:07:0321201:2003 на котором расположен многоквартирного дома, на 1-м этаже которого находится нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности Истцу, с кадастровым номером 78:07:0321201:2555, отсутствуют сведения о каких-либо зарегистрированных правах на земельный участок, на котором расположена придомовая территория данного МКД, соответственно, до настоящего времени права на земельный участок не оформлены, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного ( уда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещен-выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения, препятствия или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Факт препятствия истцу во въезде на огороженную придомовую территорию установлен судом первой инстанции, подтверждается протоколом № 1 от 01.11.2022 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Петровский, Петровская коса, дом 6, корпус 1, строение 1, и ответчиком не оспаривается.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Однако, как следует из положений Жилищного Кодекса РФ (статьи 44), общее собрание собственников не наделено полномочиями по ограничению собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома на пользование общим имуществом собственников.

Собственнику помещения принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом МКД. При этом какие-либо способы ограничения или лишения его такого права законодательством не предусмотрены. В данном деле истец был ограничен в доступе на придомовую территорию по решению общего собрания собственников. Между тем, решение такого собрания не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия для ООО «Брянская нефтяная компания» в виде ограничения его права на использование придомовой территории многоквартирного дома, как собственника помещения в данном доме.

Таким образом, не предоставление ответчиком истцу доступа на придомовую территорию для проведения разгрузочных работ влечет нарушение прав истца как собственника помещения в МКД на пользование придомовой территорией без каких-либо ограничений.

Фактически изложенные в апелляционной жалобе доводы выражают несогласие истца с выводами суда, направлены на их переоценку, а также собранных по делу доказательств, равно как выражают субъективную точку зрения истца о том, как должно быть рассмотрено дело и каким должен быть его результат, однако по существу такие доводы не опровергают выводы суда и правильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем, не могут явиться основанием к отмене состоявшегося по делу решения.

Суд апелляционной инстанции не усматривает в обжалуемом решении нарушения или неправильного применения норм как материального, так и процессуального права, доводы апелляционной жалобы, проверенные в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения.

Каких-либо процессуальных нарушений, которые могли привести к принятию неправильного решения, апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2025 по делу № А56-33899/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.Е. Целищева

С.В. Изотова