ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-9900/2023

                                                         20АП-5331/2024

резолютивная часть постановления принята 27.01.2025

постановление изготовлено в полном объеме 29.01.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Воронцова И.Ю., судей Егураевой Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петруниной А.О., в отсутствие лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Творец» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.07.2024 по делу № А09-9900/2023, 

УСТАНОВИЛ:

Брянская городская администрация (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Творец» (далее – общество, ООО «Творец») с учетом принятого уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ о признании прекратившимися в связи с невозможностью исполнения: договора участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001-32/001/037/2016- 881/1; договора участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1; договора участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1.

Вместе с тем истец просил суд признать отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, микрорайон №5 в виде записей: о договоре участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001- 32/001/037/2016-881/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1, и об исключении из ЕГРН вышеуказанных регистрационных записей.

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ППК «Роскадастр» по Брянской области, управление Росреестра по Брянской области и прокуратура Брянской области.

Решением суда от 17.07.2024 по настоящему делу исковые требования удовлетворены частично, признаны отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: г.Брянск, микрорайон №5 в виде записей: о договоре участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001- 32/001/037/2016-881/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001-32/001/007/2015-629/1. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой о его отмене и принятии нового судебного акта. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что ООО «Творец» могло быть включено в реестр требований к должнику на получение денежного возмещения, но не в реестр требования кредиторов на получение жилого помещения, не являющиеся участниками строительства, а также тех участников строительства,  чьи требования не установлены и не включены в реестр требований участников строительства и как следствие не отнесены к требования, подлежащим передаче приобретателю, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Апеллянт также указывает, что поскольку требования общества установлены, удовлетворены и отнесены к требованиям подлежащим передаче, судом не верно сделан вывод об отсутствии прав на спорный земельный участок и объект незавершенного строительства, общество является залоговым кредитором должника, что препятствует прекращению залога. Обращает внимание на то, что в   решении не указан тот факт, что сумма, уплаченная участником строительства (ООО «Творец») застройщику по договорам, предусматривающим передачу 46 жилых помещений 84 896 241 руб., общество помимо статуса дольщика, имел статус инвестора и подрядчика. Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

От истца, прокуратуры Брянской области и управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации поступили отзыв, возражения на апелляционную жалобу, в которых последние просили отказать в удовлетворении жалобы, а решение суда оставить без изменения. 

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между МУП «Брянскгорстройзаказчик» (арендатор) и Брянской городской администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030509:2, общей площадью 11 000 +/- 36,7 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования –многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей, встроенные объекты, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, адрес (местоположение): 

<

...> (запись о государственной регистрации от 17.10.2006 № 32-32-01/025/2006-617).

 В результате осуществления застройки на участке расположен не завершенный строительством объект - 14-этажный жилой дом, строительная позиция 57 со встроенными помещениями общественного назначения, площадь застройки 1751,5 кв. м, степень готовности 26% (далее - жилой дом 57).

 11.02.2015 между МУП «Брянскгорстройзаказчик» и ООО «Творец» был заключен договор участия в долевом строительстве №10 предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения - квартиры №4 (51,41 кв.м.,), №6 (73,34 кв.м.), №7 (49,75 кв.м.), №8 (51,41 кв.м.), №10 (89,73кв.м.), №12 (49,75 кв.м.), №14 (51,41 кв.м.), №18 (51,41 кв.м.), №20 (89,73 кв.м.), №22 (50,02 кв.м.), №26 (73,83 кв.м.), №52 (50,02 кв.м.), №54 (51,61 кв.м.), №55 (90,6 кв.м.), №56 (73,83 кв.м.), №58 (51,61 кв.м.), №59 (51,61 кв.м.), №67 (48,86 кв.м.), №72 (48,86 кв.м.), №75 (48,86 кв.м.), №78 (81,96 кв.м.), №79 (48,86 кв.м.), №80 (48,86 кв.м.), №82 (82,72 кв.м.), №83 (49,06 кв.м.), №85 (96,55 кв.м.), №88 (49,06 кв.м.), №101 (96,55 кв.м.), №102 (82,72 кв.м.), №107 (49,06 кв.м.), №112 (49,06 кв.м.), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (запись регистрации в ЕГРН 18.03.2015 № 32-32/001- 32/001/007/2015-629/1). 

11.06.2015 между МУП «Брянскгорстройзаказчик» и ООО «Творец» был заключен договор участия в долевом строительстве №17, предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения - квартиры №16 (69,63 кв.м.,), №25 (83,89 кв.м.), №70 (76,67 кв.м.), №76 (47,25 кв.м.), №84 (47,25кв.м.), №89 (93,36 кв.м.), №92 (47,25 кв.м.), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (запись регистрации в ЕГРН 29.06.2015 № 32-32/001-32/001/046/2015-2/1). 

13.04.2016 между МУП «Брянскгорстройзаказчик» и ООО «Творец» был заключен договор участия в долевом строительстве №18, предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения - квартиры №11 (69,63 кв.м.,), №23 (49,8 кв.м.), №24 (49,8 кв.м.), №27 (48,28 кв.м.), №30 (83,89кв.м.), №40 (83,89 кв.м.), №95 (47,25 кв.м.), №100 (47,25 кв.м.), расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (запись регистрации в ЕГРН 22.04.2016 № 32-32/001-32/001/037/2016- 881/1).

 В связи с признанием МУП «Брянскгорстройзаказчик» несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» были организованы торги по продаже имущества должника. 

В соответствии со сведениями, отраженными в ЕФРСБ, на торгах, проведенных 18.02.2019, 16.04.2019 (открытый аукцион), 19.06.2019, 24.02.2020 (публичное предложение) к продаже предлагались: право аренды земельных участков 32:28:0030509:2, 32:28:0030509:4, 32:28:0030509:12, 32:28:0030509:13, не завершенные строительством объекты: жилой дом 57, жилой дом 58. 

По результатам торгов обозначенные их предметом объекты проданы не были. 

Ссылаясь на невозможность продажи имущества, отказ кредиторов в принятии этого имущества для погашения своих требований, отсутствие заявлений участников должника о своих правах на имущество, отказ органа местного самоуправления принять имущество должника, конкурсный управляющий МУП «Брянскгорстройзаказчик» обратился в суд в порядке, предусмотренном статьей 148 Закона о банкротстве, с требованием обязать орган местного самоуправления принять земельные участки, находящиеся в аренде у должника, и затраты на строительство объектов, оставшихся недостроенными на соответствующих участках. 

Определением Арбитражного суда Брянской области от 04.07.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2023 по делу №А09-16692/2015 суд понудил Брянскую городскую администрацию принять у конкурсного управляющего МУП «Брянскгорстройзаказчик» нереализованное имущество должника - объект незавершенного строительства 14-этажный жилой дом, поз. 57 со встроенными помещениями. В части передачи затрат по объекту строительной позиции 58 и в части передачи земельных участков отказано. 

Полагая, что записи о государственной регистрации права ответчика нарушают права и интересы муниципального образования город Брянск, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно частям 1, 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. 

По общему правилу договор долевого участия в строительстве действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, а именно – подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и уплаты в полном объёме денежных средств (ч.3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.6, 8, 12 Закона №214-ФЗ). 

Частью 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве установлено, что денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

 В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции действовавшей на дату возбуждения дела о банкротстве должника (25.02.2016) участником строительства признавалось физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. 

В последующем Законом № 151-ФЗ были внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. 

Так, в частности, в Законе о банкротстве из понятия участника строительства было исключено упоминание о юридических лицах (подпункт "а" пункта 2 статьи 4 Закона №151-ФЗ). 

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом №151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 Закона № 151). 

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

 Из перечисленных правовых норм следует, что Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства. При этом само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи приобретателю прав и обязанностей застройщика-банкрота. 

Согласно абзацу 2 пункта 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. 

Как усматривается из приведенной нормы Закона о банкротстве, залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по смыслу Закона о банкротстве, а также тех участников строительства, чьи требования не установлены и не включены в реестр требований участников строительства и как следствие не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. 

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд области сделал правильный вывод о том, что ООО «Творец» могло быть включено в реестр требований к должнику на получение денежного возмещения, но не в реестр на получение жилого помещения. Вместе с тем, требования ООО «Творец» в реестр денежных требований кредиторов МУП «Брянскгорстройзаказчик» не включались, обращение с соответствующим заявлением указанное лицо не осуществляло.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.05.2023 по делу № А09- 16692/2015 конкурсное производство в отношении МУП «Брянскгорстройзаказчик» завершено (https://kad.arbitr.ru).

11.07.2023 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена регистрационная запись № 2233200713678 о прекращении деятельности предприятия в связи с его ликвидацией (https://egrul.nalog.ru). 

В силу абзаца 3 части 9 статьи 142 Закона о банкротстве требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания за ним права или истребования в его пользу имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое  имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. 

Как установлено судом области, в настоящее время ЕГРН содержит 3 записи об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в виде записей о договоре участия в долевом строительстве от 13.04.2016 №18, решение без номера от 07.02.2018, государственная регистрация от 22.04.2016 №32-32/001-32/001/037/2016-881/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.06.2015 №17, государственная регистрация от 29.06.2015 №32-32/001-32/001/046/2015-2/1; о договоре участия в долевом строительстве от 11.02.2015 №10, государственная регистрация от 18.03.2015 №32-32/001- 32/001/007/2015-629/1.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что сохранение существующих сведений в ЕГРН об обременении земельного участка препятствует реализации администрацией правомочий собственника и у администрации отсутствует иной способ защиты права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части признания обременений отсутствующими. 

При этом, исходя из того, что в рассматриваемом случае признание обременений отсутствующими и признании договоров прекратившимися в связи с невозможностью исполнения и исключении из ЕГРН регистрационных записей влечет для истца одинаковые правовые последствия, суд области правомерно отказал в удовлетворении дополнительных требований истца.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя. 

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Брянской области от 17.07.2024 по делу № А09-9900/2023    оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

И.Ю. Воронцов

Н.В. Егураева

Л.А. Капустина