ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7789/2021

20 сентября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     18 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 сентября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): представитель ФИО2 по доверенности от 07.07.2023,

от 3-го лица: не явился, извещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-27584/2023)  (заявление)  Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 06.07.2023 по делу № А21-7789/2021 (судья Зинченко С.А.), принятое

по иску (заявлению)  Агентства по имуществу Калининградской области

к  обществу с ограниченной ответственностью "Вильгельм"

3-е лицо:  Администрация Гурьевского городского округа

Об изъятии земельного участка для государственных нужд, определении размера возмещения, прекращения права собственности общества на него 

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с требованием об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1716, площадью 3348 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район. Категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования-для Сельскохозяйственного использования, находящегося в собственности ООО «Вильгельм», определении размера возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1716 в размере 202800 (двести две тысячи восемьсот) рублей, прекращении права собственности ООО «Вильгельм» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1716, площадью 3348 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район.

Решением Арбитражного суда  Калининградской области от 10.06.2022, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.09.2022, заявленные требования удовлетворены в полном объеме, сумма возмещения определена как 202800,00 руб.

Однако постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2023 указанные выше судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

При этом суду первой инстанции указано на необходимость принять во внимание, что согласно генеральному плану Гурьевского городского округа, утвержденному решением Гурьевского окружного Совета депутатов от 24.01.2019 № 190, и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский городской округ», утвержденным 19.12.2019, исходный земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1009 на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, был расположен в жилой функциональной зоне в границах населенного пункта - поселка Новый, в территориальной зоне Ж2 - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами; таким образом, до начала процедуры изъятия земельного участка для государственных нужд в отношении земельного участка общества нормативным правовым актом был установлен вид разрешенного использования исходного земельного участка общества - среднеэтажная жилая застройка. 

Определением суда от 27.02.2023 дело принято к новому рассмотрению.

Решением Арбитражного суда  Калининградской области от 06.07.2023 заявленные требования удовлетворены, сумма возмещения определена как 20 931 700,00 руб.

Не согласившись с указанным решением, Агентство по имуществу Калининградской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило вышеуказанное решение отменить в части определения размера возмещения, принять по делу новый судебный акт, определив сумму возмещения в размере 202 800,00 руб.

В обоснование апелляционной жалобы Агентство ссылается на следующее.

Как указывается в апелляционной жалобе и следует из материалов дела, при первоначальном рассмотрении настоящего дела, размер возмещения за изымаемый земельный участок был определен исходя из вида разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования» на дату принятия решения об изъятии; при новом рассмотрении дела с учетом позиции суда кассационной инстанции размер возмещения за изымаемый земельный участок был определен исходя из вида разрешенного использования – «среднеэтажная жилая застройка».

Согласно выводам суда, в соответствии с генеральным планом Гурьевского городского округа, утвержденным решением Гурьевского окружного Совета депутатов от 24.01.2019 № 190, и Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский городской округ», утвержденными 19.12.2019, исходный земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1009 на день, предшествующий дню          принятия          решения           об           изъятии,           был          расположен в границах населенного пункта и соответственно отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне Ж2 - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами.

Агентство настаивает на том, что указанными нормативными актами вид разрешенного использования исходного земельного участка не устанавливался.

Как указывет податель жалобы, в спорном случае Ответчиком вид разрешенного использования Земельного участка был  изменен с «для          сельскохозяйственного использования» на «среднеэтажная жилая застройка» после того как ему стало известно об изъятии земельного участка, что привело к увеличению размера возмещения за изъятый земельный участок более чем в 100 раз, документы, подтверждающие тот факт, что ответчик обращался с заявлением об установлении вида разрешенного использования исходного земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом с даты утверждения Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский городской округ» (19.12.2019) до даты принятия решения об изъятии для государственных нужд (02.12.2020) в материалах дела отсутствуют, целью же предоставления Земельного участка в его исходном виде было сельскохозяйственная деятельность, не имеющая никакого отношения к жилой застройке согласно новому разрешенному использованию спорного земельного участка.

В судебное заседание представитель истца, возможность участия которого в судебном заседании посредством системы веб-конференции была обеспечена судом, не явился.

Ответчиком в материалы дела был направлен отзыв на апелляционную жалобу, доводы которого он поддержал в судебном заседании.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии со ст. 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 5 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», приказом агентства от 04.08.2020 № 308 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания в его составе, предусматривающего размещение линейного объекта регионального значения «Реконструкция автодороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,09» Правительством Калининградской области принято постановление от 02.12.2020 № 871 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области».

Согласно указанному постановлению изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1009:ЗУ1, площадью 3345 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Гурьевский район, бывшие земли ТОО «Васильково», расположенный восточнее шоссе Калининград-Гурьевск.

Земельный участок с КН 39:03:060005:1009 (исходный земельный участок) принадлежит обществу на праве собственности.

В состав территории, спроектированной для размещения объекта, исходный земельный участок входит не в полном объеме.

В связи с этим из земельного участка с КН 39:03:060005:1009 ГКУ КО «Управление дорожного хозяйства Калининградской области» путем раздела сформирован земельный участок с КН 39:03:060005:1716 площадью 3348 кв.м, адрес (местоположение) Калининградская область, Гурьевский район. Право собственности на образованный земельный участок в ЕГРН за правообладателем не зарегистрировано.

Письмом от 04.12.2020 № НК-6882 агентство уведомило общество об изъятии названного земельного участка.

16.04.2021 агентство направило обществу письмо № НК-2596 с проектом соглашения об изъятии земельного участка и отчетом ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0397-2021 от 15.03.2021 об оценке размера возмещения за изымаемый земельный участок.

Не согласившись с указанной оценкой, общество направило агентству отчет об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «Партнер-Калининград», который не был принят агентством, ввиду подготовки сторонней организацией.

Поскольку проект соглашения обществом не подписан, что препятствует строительству объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Размер возмещения определен агентством на основании отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза» от № Н-0397-2021 от 15.03.2021 по состоянию на 03.03.2021.

По ходатайству ответчика определением от 23.12.2021 по делу назначена оценочная судебная экспертиза, из заключения эксперта следует, что размер возмещения определен исходя из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.12.2020.

При повторном рассмотрении дела, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно которой размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1716, площадью 3348 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка по состоянию на 12.05.2023 составляет 20 931 700 руб.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене ввиду следующего.

Пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ допускает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории. 

В целях подготовки соглашения об изъятии земельного участка для государственных нужд, согласно п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ уполномоченный орган исполнительной власти выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию. 

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1 ст. 279 ГК РФ). 

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 ЗК РФ.

Оценка размера возмещения за земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ).

В п. 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), Верховный суд Российской Федерации указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения – то есть к дате принятия решения судом.

Согласно ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Как указывалось выше, арбитражный суд кассационной инстанции по материалам настоящего дела установил, что на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, исходный земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1009 был расположен в жилой функциональной зоне в границах населенного пункта – поселка Новый, в территориальной зоне Ж2 – зоне застройки среднеэтажными домами, таким образом, до начала процедуры изъятия земельного участка для государственных нужд нормативным актом был установлен вид разрешенного использования исходного земельного участка – среднеэтажная жилая застройка.

Согласно заключению эксперта № 334/05-2023 ООО РЦ «Эксперт-Оценка» размер возмещения за изымаемый земельный участок категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка по состоянию на 12.05.2023 составляет 20 931 700 руб.

Проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям ст. 85-86 АПК РФ, исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной, неясности в заключении не установлено, при подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, ответ на поставленный вопрос изложен четко и однозначно, каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. 

Таким образом, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о размере выкупной стоимости земельного участка, с учетом заключения эксперта ООО «РЦ «Эксперт Оценка» ФИО3 № 334/05-2023.

Апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы истца в связи со следующим.

Согласно генеральному плану Гурьевекого городского округа, утверждённому решением двадцать седьмой сессии Гурьевекого окружного Совета депутатов пятого созыва от 24.01.2019 № 190, и Правилам землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ», утвержденным решением тридцать седьмой сессии Гурьевекого окружного Совета депутатов пятого созыва от 19.12.2019 № 266, спорный земельный участок расположен в жилой функциональной зоне в границах населенного пункта п. Новый, в территориальной зоне Ж2 - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами.

Таким образом, указанные нормативные правовые акты установили в отношении спорного земельного участка категорию земель - земли населённых пунктов с видом разрешенного использования под средиеэтажную жилую застройку.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлены категории земельных участок по их целевому назначению, среди которых выделают земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

Согласно п. 2 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а правообладатель земельного участка вправе    выбрать    любой    вид    разрешенного    использования    из    предусмотренных градостроительным зонированием территорий.

Из указанного следует, что изменению вида разрешенного использования предшествует изменение категории земельного участка. В противном случае, изменение вида разрешённого использования в отсутствие изменения категории земельного участка противоречило бы принципам земельного и градостроительство законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федеральный закон от 21.12,2004 № 172-ФЗ «О переводе земель   или   земельных   участков   из   одной   категории   в   другую»   перевод   земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, одним из которых является установление или изменение черты населенных пунктов.

Согласно ст. 5 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 3 ст. 5 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной

категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.

При этом согласно ч. 5 ст. 34 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях.

Утверждение нового генерального плана от 24.01.2019 г. и ПЗЗ от 19.12.2019 г. является основанием для перевода земельного участка из одной категории в другую.

В рассматриваемом случае обращение правообладателя земельного участка за сменой категории  законодательством  не  предусмотрено,  так  как  обязанность  по   внесению указанных   изменений   в   ЕГРН   возложена  на  государственный   орган,   коим   в рассматриваемом случае является Администрация Гурьевского городского округа.

С    даты    утверждения    нового    генерального    плана    (24.01.2019)    и    правил землепользования и застройки (19.12.2019) до даты принятия решения об изъятии земельного участка (02.12.2020) Администрация Гурьевского городского округа предпринимала попытки по внесению изменений в ЕГРН по категории земельных участков, в том числе спорного земельного участка, однако в виду различных оснований, не связанных с необоснованностью отнесения спорного земельного участка к категории земель населенных пунктов, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Калининградской области» во внесении изменений отказывал, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела письма Администрации Гурьевского городского округа в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области (от 15.04.2020 № 06/4182, от 09.0,3.2021 № 06/2663, от 08.04.2021 № 06/4359) и ответы на них (от 12.05.2020 № 05901-13/01-18, от 23.05.2021 № 04727-13/01-18, от 09.07.2021 « 10416-13/01-18, от 30.04.2021). 

Ввиду   отсутствия   государственной   регистрации   смены   категории   спорного земельного    участка    ООО    «Вильгельм»    было    лишено    возможности    осуществить государственную регистрацию смены разрешенного использования земельного участка в соответствии с установленной категорией земель, генеральным планом и правилами землепользования и застройки (градостроительным зонированием).

При этом после того, как вышеуказанное препятствие отпало, ООО «Вильгельм» осуществило государственную регистрацию изменения вида разрешённого использования земельного участка в соответствии с его категорией - под среднеэтажную жилую застройку.

Ввиду изложенного, действия ООО «Вильгельм» по государственной регистрации  изменения вида разрешённого использования земельного участка не носят характера злоупотребления, осуществлены в соответствии с законодательством.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы Агентства направлены на пересмотр вступившего в законную силу Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2023 г. по настоящему делу.

Агентство ссылается на то, что генеральным планом от 24.01.2019 г. и ПЗЗ от 19.12.2019 г. не установлен вид разрешённого использования спорного земельного участка под среднеэтажную жилую застройку, в связи с чем перед экспертом в суде первой инстанции при новом рассмотрении был поставлен вопрос с неверным указанием характеристики земельного участка в части вида разрешенного использования.

Между тем указанное противоречит Постановлению Арбитражного суда Северо-Западного  округа от  10.02.2023  г.  по настоящему делу, согласно которому при рассмотрении кассационной жалобы ООО «Вильгельм» на судебные акты нижестоящих инстанций суд пришёл к выводу, что до начала процедуры изъятия земельного участка для государственных нужд в отношении земельного участка Общества нормативным правовым актом был установлен вид разрешенного использования земельного участка -Среднеэтажная жилая застройка (абз 4 стр. 4 Постановления).

Непринятие во внимание указанного обстоятельства при вынесении судебных актов судами нижестоящих инстанций послужило основанием для направления дела на новое рассмотрение.

Указанное Постановление в предусмотренном законом порядке Агентском оспорено не было.

Таким образом, указанное обстоятельство никем не оспорено и установлено вступившим в законную силу судебным актом.

При разрешении спора при новом рассмотрении суд первой инстанции руководствовался постановлением суда кассационной инстанции, в связи с чем доводы Агентства по несоответствию вида разрешенного использования законно и обоснованно подлежали отклонению судом первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 06.07.2023  по делу №  А21-7789/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

Судьи

 

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина