232/2023-8542(4) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082  

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А17-5392/2019  27 апреля 2023 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 19.04.2023. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Кузнецовой Л.В., судей Ногтевой В.А., Прытковой В.П., 

при участии в судебном заседании 12.04.2023 представителя Администрации города Иваново: 

ФИО1 по доверенности от 30.11.2022 № 01-26-12301  в отсутствие участвующих в деле лиц  

в судебном заседании 19.04.2023 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Иваново 

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 и  на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022  

по делу № А17-5392/2019 

по заявлению Администрации города Иваново о признании отсутствующим зарегистрированного права 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Верамарк» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

и у с т а н о в и л : 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Верамарк» (далее – должник, общество) Администрация города  Иваново (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области  с заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного за должником права  собственности на объект незавершенного строительства 5 процентов готовности,  

расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым  номером 37:24:030617:1033.  

Определением от 17.10.2022, оставленным без изменения постановлением Второго  арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022, в удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, администрация обратилась  в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их  отменить, заявление удовлетворить.  

В обоснование кассационной жалобы администрация указывает на отсутствие  правовых оснований для признания спорного объекта готовностью 5 процентов  недвижимой вещью. В результате осмотра земельного участка установлено, что  на земельном участке вырыт котлован, в котором заложена железобетонная плита,  являющаяся основой для фундамента многоквартирного жилого дома, строительные  работы не ведутся. Названные обстоятельства, по мнению администрации,  свидетельствуют о том, что устройство фундамента в полном объеме не завершено,  а укладка железобетонной плиты в котлован не позволяет признать ее объектом  незавершенного строительства, права на который подлежат государственной регистрации.  Возможное нарушение прав участников долевого строительства, как полагает  администрация, не имеет самостоятельного правового значения для решения вопроса  о наличии/отсутствии на земельном участке объекта, обладающего признаками  недвижимой вещи. При этом по ее утверждению, в настоящее время предпринимаются  действия, направленные на защиту прав участников долевого строительства иными  способами.  

В заседаниях окружного суда представитель администрации поддержал доводы,  изложенные в кассационной жалобе.  

Конкурсный управляющий должником ФИО2 в письменном  отзыве отклонил позицию администрации, указав на законность и обоснованность  обжалованных судебных актов.  

Определением от 15.03.2023 суд округа в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации отложил рассмотрение настоящего  обособленного спора до 12.04.2023.  

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации в судебном заседании 12.04.2023 объявлялся перерыв до 10 часов 20 минут  19.04.2023.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и  месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное  заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их  отсутствие.  

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 и  постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу   № А17-5392/2019 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке,  установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и  возражениях относительно жалобы.  

Изучив материалы обособленного спора, проверив обоснованность доводов,  изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя  администрации, суд округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены  обжалованных судебных актов.  

Предметом рассмотрения в рамках настоящего обособленного спора является  требование администрации о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином  государственном реестре недвижимости за должником права собственности на объект,  представляющий собой незавершенный строительством фундамент (готовность  5 процентов), расположенный в границах земельного участка площадью 2 171 кв. метр  с кадастровым номером 37:24:030617:31 (категория земель: земли населенных пунктов,  разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома), который  находится в неразграниченной государственной собственности.  

Ранее указанный земельный участок на основании протокола от 20.05.2015  о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды был  предоставлен должнику во временное пользование по договору аренды от 01.06.2015  для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня  этажности с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного  назначения.  

Получив 26.02.2016 разрешение на строительство, должник заключил два договора  участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома: договор от 13.04.2016  с ФИО3 и ФИО4 и договор от 11.03.2016 с ФИО5  

Впоследствии, решением Арбитражного суда Ивановской области от 15.11.2017  по делу № А17-5439/2017 договор аренды земельного участка расторгнут в связи  с нарушением должником его условий. Из Единого государственного реестра  недвижимости исключены сведения об аренде и о залоге права аренды земельного участка.  

Затем, решением от 26.12.2019 должник признан несостоятельным (банкротом),  в отношении его имущества открыто конкурсное производство, применены правила  параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.  

Требования участников строительства включены в реестр требований участников  строительства должника.  

В ходе процедуры конкурсного производства за должником зарегистрировано право  собственности на незавершенный строительством фундамент, о чем в Единый  государственный реестр недвижимости 01.03.2021 внесена соответствующая запись.  

Администрация, ссылаясь на отсутствие у незавершенного строительством  фундамента, который, по сути, представляет собой железобетонную плиту, признаков  самостоятельной вещи, обратилась в суд с заявлением о признании отсутствующим  зарегистрированного за должником права собственности на указанный объект.  

Суд первой инстанции, выводы которого поддержаны судом апелляционной  инстанции, отказали администрации в удовлетворении заявления. При этом суды, оценив  представленные доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, установили,  что работы по сооружению фундамента не закончены.  

Основанием к отказу в признании отсутствующим зарегистрированного  за должником права собственности на объект незавершенного строительства послужило  наличие заключенных должником договоров участия в долевом строительстве  с гражданами – участниками строительства, требования которых обеспечены залогом всего  незавершенного строительством объекта (земельный участок и строящийся на нем  многоквартирный жилой дом).  

Восстановление прав участников долевого строительства, как указали суды,  возможно путем реализации спорного объекта на торгах и распределения вырученных  денежных средств по правилам статьи 138 Закона о банкротстве. Такой способ является  единственно возможным, поскольку участниками строительства, фондом не принято  решений, предусмотренных нормами параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве.  

Суд округа не может согласиться с указанными выводами судов первой и  апелляционной инстанций по следующим основаниям.  

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав  на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения,  изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество  или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.  

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только  в судебном порядке.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре  недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания  права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности  на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право  собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество,  ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права  или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права  или обременения отсутствующими.  

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом  защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может  быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных  действующим законодательством. К таким случаям, в частности, относится  государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым  имуществом.  

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой  вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем,  по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или  аналогичные им работы (абзац пятый пункта 38 Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

По смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, приведенных в пункте 24 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации  о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы  свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков  самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права  собственности на это имущество.  

Согласно заключению эксперта от 31.05.2022 строительно-монтажные работы  по созданию фундамента для объекта капитального строительства не завершены.  

Следовательно, спорный объект по смыслу приведенных норм и разъяснений  не является недвижимой вещью, независимо от осуществления государственной  регистрации права собственности на нее.  

Таким образом, требование администрации о признании зарегистрированного  за должником права собственности на спорный объект незавершенного строительства  отсутствующим является обоснованным и подлежало удовлетворению. При этом право  собственности на железобетонную плиту, образовывавшую спорный объект, у должника  

не прекращается, она подлежит включению в конкурсную массу. Последствием  удовлетворения требования администрации является утрата объектом статуса недвижимой  вещи и прекращение права на него.  

Наличие заключенных договоров участия в долевом строительстве не наделяет  спорный объект признаками объекта недвижимости, права на который подлежат  государственной регистрации.  

Кроме того, после расторжения договора аренды в судебном порядке заложенное  право прекратилось, что в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса  Российской Федерации влечет прекращение залога. Такой вывод соответствует правовой  позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации  от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167.  

В настоящее время на земельном участке строительство многоквартирного дома  не ведется и, как пояснил представитель администрации, не планируется, при этом  осуществляется поиск инвестора для строительства многоквартирного дома в границах  этого же земельного участка. Восстановление прав граждан ожидается до 30.07.2023.  

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий  признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве  собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав  собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим  возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет  распространение на земельный участок правового режима, установленного  законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение  Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).  

В рассмотренном случае сохранение государственной регистрация права  собственности должника на объект, не являющийся недвижимой вещью и расположенный  на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена,  нарушает права администрации, поскольку ограничивает возможность реализации ею  правомочий публичного собственника.  

При названных обстоятельствах суд округа приходит к выводу о том, что  обжалованные судебные акты приняты с нарушением судами первой и апелляционной  инстанций норм материального права, что влечет их отмену.  

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный  суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой  инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и,  не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические  обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и  апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования  имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.  

Суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным,  не передавая обособленный спор на новое рассмотрение, принять новый судебный акт  об удовлетворении заявления администрации.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными  основаниями для отмены судебных актов, судом округа не выявлено.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины  за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку  

статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной  пошлины при подаче кассационных жалоб по данной категории дел не предусмотрена.  

Руководствуясь статьями 286, 287 (пунктом 2 части 1), 288 (частью 1) и 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

отменить определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022  и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу   № А17-5392/2019.  

 Заявление Администрации города Иваново удовлетворить. 

 Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной  ответственностью «Верамарк» на объект незавершенного строительства с кадастровым  номером 37:24:030617:1033, расположенный по адресу: 

<

...>.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий  Л.В. Кузнецова  

Судьи  В.А. Ногтева 

В.П. Прыткова