АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-22122/2018

04 июля 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Коликова  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Шайдуровой рассмотрел дело №А60-22122/2018 по иску 

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Центр финансово-юридических технологий "ПЕРСПЕКТИВА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к товариществу  собственников жилья  "Ясный-2" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:  ФИО2

о  взыскании 701377 руб.84 коп.

по встречному иску товарищества  собственников жилья  "Ясный-2" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр финансово-юридических технологий "ПЕРСПЕКТИВА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора незаключенным,

при участии в судебном заседании

от истца по первоначальному иску: ФИО3, представитель по доверенности от 01.03.2018

от ответчика по первоначальному иску: ФИО4, представитель по доверенности от 05.04.2019, ФИО5, председатель,

от третьего лица: не явился, извещен.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено. 

Общество с ограниченной ответственностью "Центр финансово-юридических технологий "ПЕРСПЕКТИВА" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к товариществу  собственников жилья  "Ясный-2" (далее - ответчик)  о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого помещения в размере 701377 руб. 84 коп. в рамках договора аренды № 12/А от 01.01.2011.

Кроме того истец просит взыскать с ответчика судебные расходы на представителя в размере 30000 руб. 00 коп.

В суд от ответчика 22.05.2018 поступил отзыв на исковое заявление.

В суд от ответчика 18.06.2018 поступило ходатайство о фальсификации доказательств по делу.

В судебном заседании 11.07.2018 истцом заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы по делу, которое принято судом к рассмотрению.

Ответчиком заявлено ходатайство о включении вопросов при назначении строительно-технической экспертизы.

Также ответчиком заявлено о фальсификации доказательств по делу - договора аренды №12/А от 01.01.2011; ответчик полагает, что подпись на указанных документах  выполнена неуполномоченным лицом. 

Судом заявление рассмотрено в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец отказался исключить из материалов дела доказательства.

Ответчик указал, что заявление о фальсификации подлежит проверке путем назначения по делу почерковедческой экспертизы, однако надлежащим образом оформленного ходатайства о назначении экспертизы суду не представил.

В судебном заседании 15.08.2018 истец настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему. Также ответчик возразил против проведения судебной строительно-технической экспертизы по основаниям, изложенным в возражениях.

Ответчиком также заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО6, с целью подтверждения ее довода ответчика об отсутствии согласования истцом с жильцами многоквартирного дома производства неотделимых улучшений. Однако, поскольку данное обстоятельство истцом не утверждается, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о вызове свидетеля. 

Также ответчиком заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2.

Определением  суда от 15.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

В судебном заседании 03.10.2018 истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, приобщил в материалам дела доказательства направления копии искового заявления в адрес третьего лица.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, приобщил к материалам дела пояснения, также ответчиком представлено ходатайство об отзыве заявления о фальсификации доказательств.

Кроме того, ответчиком повторно  заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО6, с целью пояснения обстоятельств аварии, произошедшей на сетях в помещении, ранее арендуемом истцом. 

В удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано,  исходя предмета спора и обстоятельств, подлежащих доказыванию сторонами в рамках настоящего дела.

Истец настаивал на удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, проведение экспертизы истец просит поручить ООО «УралСтройЭкспертиза», ООО «Уральская строительная экспертиза» либо ООО «Искра».

Ответчик своих кандидатур экспертов не представили.

Определением суда от 03.10.2018 по делу назначена строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам  ООО «Уральская строительная экспертиза». Срок проведения экспертизы установлен до 28.11.2018.

Определением суда от 03.10.2018 производство по делу приостановлено до 28.11.2018.

12.11.2018 ответчик по первоначальному иску товарищество  собственников жилья  "Ясный-2" заявило встречное исковое заявление о признании договора аренды нежилых помещений № 12/А от 01.01.2011, заключенного между истцом и ответчиком, незаключенным.

Определением суда от 19.11.2018 указанное встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению.

26.11.2018 от экспертов ООО «Уральская строительная экспертиза» поступило экспертное заключение от 26.11.2018 по результатам судебной экспертизы, назначенной определением суда от 03.10.2018.

Определением суда от 28.11.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 13.02.2019 истец по первоначальному иску на удовлетворении требований настаивал, против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве.

Также истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой истец просит поручить ООО «УралСтройЭкспертиза» или ООО «Искра».

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения требований возражал, на удовлетворении встречных требований настаивал, представив отзыв на заключение эксперта.

В судебном заседании опрошен эксперт, который ответил на вопросы суда и сторон.

Представителем ответчика заявлены возражения по ходатайству о назначении по делу повторной экспертизы

Ходатайство рассмотрено в совещательной комнате и удовлетворено.

Определением суда от 13.02.2019 по делу назначена строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам  ООО «Проект Строй Сити» ФИО7 и  ФИО8. Срок проведения экспертизы установлен судом до 20.03.2019.

Определением суда от 13.02.2019 производство по делу приостановлено до 20.03.2019.

Определением суда от 22.03.2019 срок проведения назначенной по делу №А60-22122/2018 судебной экспертизы и приостановления производства по делу продлены  до 29 апреля  2019 года.

24.04.2019 в суд от общества с ограниченной ответственностью  «Проект Строй Сити» поступило экспертное заключение № 2-3/2019 от 24.04.2019, оформленное по результатам экспертизы, назначенной определением суда от 13.02.2019.

Определением суда от 29.04.2019 производство по настоящему делу возобновлено.

В данном судебном заседании истец по первоначальному иску исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных требований возражал.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения исковых требований возражал, на удовлетворении  встречного иска настаивал.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между истцом на стороне арендатора и ответчиком на стороне арендодателя заключен договор № 12/А от 01.01.2011 в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту от 01.01.2011 в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, технический подвал № 1, общей площадью 125, 3 кв.м.

Впоследствии, без выбытия объекта аренды из владения арендатора, между сторонами были заключены в отношении данного имущества договоры аренды № 16 от 01.11.2012, № 12 от 01.10.2013, б/н от 01.09.2014, б/н от 01.08.2015.

Как  следует из пояснений ТСЖ «Ясный-2», представленных в рамках дела № А60-34324/2017, рассмотренного Арбитражным судом Свердловской области, по спору между сторонами о взыскании долга по договору аренды, арендные отношения между сторонами прекратились 24.12.2016.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что в 2011 года им, как арендатором, с согласия арендодателя были выполнены работы по улучшению арендованного имущества. Стоимость данных улучшений по расчету истца составила 701377 руб. 84 коп. 

Истец при этом ссылается на п. 2.3.2. договора аренды от 01.01.2011, согласно которому арендатор вправе вносить изменения в состав имущества, улучшения за счет собственных средств, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивать его стоимость; а также п. 3.2. договора  аренды от 01.01.2011, согласно которому арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений после прекращения арендных отношений.

Возражая против иска, ответчик указал, что в тексте договора аренды от 01.01.2011, имеющегося у арендодателя, пункт 3.2. отсутствует.

Судом исследованы оригиналы договоров сторон и установлен факт расхождения их содержания в части отсутствия в договоре ответчика пункта 3.2.

Из указанного следует, что условие договора, содержащиеся в данном пункте нельзя считать согласованным, в связи с чем следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства, регулирующими данные правоотношения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Договором аренды от 01.01.2011 не установлен запрет на возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества.

Как следует из представленных в материалы дела локальных сметных расчетов арендодатель согласовал арендатору проведение отделочных, сан-технических и электромонтажных работ в арендуемом помещении с указанием их объема и стоимости. Доказательств того, что согласование сделано неуполномоченным лицом,  ответчиком не представлено, о фальсификации доказательств не заявлено.

Кроме того, пунктами 2.2.4., 2.2.5. договора аренды от 01.01.2011 прямо установлена обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт имущества.

Данные обстоятельства указывают на согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений имущества.

В подтверждение факта выполнения работ на основании указанных локальных сметных расчетов в материалы дела представлены акты выполненных работ от 30.09.2011, справка о стоимости выполненных работ и затрат.

 Кроме того, для установления факта производства работ, произведенных в арендованном помещении, а также определения соответствия состава таких работ локальным сметным расчетам,  стоимости результатов этих работ, по делу судом назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно судебному экспертному заключению №2-3/2019 от 24.04.2019 следующие результаты работ: обшивка стен, потолков из ГКЛ, перегородки из ГКЛ, бетонные стяжки пола, прокладка трубопроводов систем отопления, водоснабжения, канализации, прокладка системы электроснабжения, произведенные в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, технический подвал № 1, общей площадью 125,3 кв.м., в объемах, предусмотренных в актах выполненных работ №№ 1,2,3 от 30.09.2011г. являются неотделимыми улучшениями. Заявленные в актах демонтажные работы не относятся к улучшениям. Все фактически выполненные работы на объекте экспертизы классифицируются как модернизация: комплекс мероприятий по капитальному ремонту в целях улучшения состояния здания в соответствии с новейшими, современными требованиями и нормами при сохранении или изменении его функционального назначения.

Экспертами указано, что по   состоянию   на   24.12.2016г.   рыночная   стоимость   неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, технический подвал № l, общей площадью 125,3 кв.м. составляет 880172 руб.

Доводы ответчика о несоответствии представленного экспертного заключения требованиям закона и установленным методикам, изложенные в заключении специалиста  № 237-18/К от 29.05.2019, судом отклоняются; экспертное заключение оформлено с соблюдением требований АПК РФ, довод о том, что улучшение имущества связано с необходимостью проведения таких работ не основано на законе, поскольку проведение работ по улучшению имущества не всегда связано с необходимостью проведения капитального ремонта; уменьшение площади помещения в результате проведенных работ не является единственным критерием (с учетом качества проведенных работ), влекущим уменьшение стоимости имущества и указывающим на его ухудшение. Иные  выводы специалиста об оценке выполненных работ судом отклоняются, как неоснованные на непосредственном исследовании помещения (в том числе в части доводов о возможности повторного использования оборудования и материалов).

Ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности, поскольку спорные работы были выполнены истцом в 2011 году в период действия договора аренды от 01.01.2011, прекратившего свое действие  31.10.2012.

Пункт 2 статьи 623 ГК РФ связывает возникновение права на возмещение стоимости неотделимых улучшений с  моментом прекращения договора аренды.

В статьях 196 и 197 ГК РФ определено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Довод ответчика об истечении срока исковой давности судом отклоняется, поскольку арендные отношения по истечении срока действия договора аренды от 01.01.2011 между сторонами не прекратились, имущество из владения арендатора не выбывало. Фактически данные обстоятельства свидетельствуют не о повторном предоставлении имущества в  аренду, а о пролонгации арендных отношений.

Как указано выше, арендные отношения между сторонами были прекращены  24.12.2016, предмет договоров аренды не менялся; с учетом даты подачи иска (18.04.2018) срок исковой давности не истек.

Таким образом, исковые требования по первоначальному иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежат удовлетворению в заявленной сумме 701377 руб.84 коп.

Ответчиком по делу заявлены встречный иск о признании договора аренды от 01.01.2011 незаключенным ввиду несогласования существенных условий договора аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По материалам дела следует, что оспариваемый договор содержит необходимые условия договора аренды, имущество в аренду передано по акту, подписанному сторонами.

Условия договора, которые ответчик (истец по встречному иску) считает несогласованными, а именно о порядке проведения работ в арендуемом помещении, возмещении стоимости улучшения, не названы сторонами в договоре существенными и не являются таковыми в силу закона.

Если собственник помещений передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав спорные правоотношения сторон, с учетом условий оспариваемого договора аренды, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды при его подписании и отсутствии оснований считать договор аренды от 01.01.2011 незаключенным.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

С учетом того, что при принятии встречного искового заявления к производству, истцом по встречному иску государственная пошлина была уплачена в меньшем размере, чем установлено законом, 3000 руб. подлежат взысканию с ТСЖ «Ясный-2» в доход федерального бюджета.

Истцом заявлено требование о взыскании судебных расходов в сумме 30000 руб.

 Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Истец, заявляя требование о взыскании судебных расходов, представил в материалы дела договор  № 02/18 от 01.03.2018, расходный кассовый ордер № 25 от 26.11.2018.

 Таким образом, факт оплаты услуг представителя подтверждается материалами дела, как и факт оказания услуги – оформлением процессуальных документов, участием уполномоченного представителя истца в судебных заседаниях. 

При этом доказательств чрезмерности взыскиваемых расходов в материалы дела ответчиком не представлено.

Исходя из изложенного, из принципа свободы заключения договоров, в том числе и на юридические услуги, а также учитывая, что доказательств явной несоразмерности стоимости оказанных юридических услуг не представлено, принимая во внимание характер, сложность спора, в процессе разрешения которого были оказаны данные услуги, объем заявленных требований, объем собранных по делу доказательств, объем выполненной представителем истца работы, суд пришел к выводу о том, что сумма судебных расходов по настоящему делу в размере 30000 руб. является обоснованной и подлежит взысканию в пользу истца.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1.Исковые требования по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Центр финансово-юридических технологий "ПЕРСПЕКТИВА" к товариществу  собственников жилья  "Ясный-2"  удовлетворить.

Взыскать с товарищества  собственников жилья  "Ясный-2" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр финансово-юридических технологий "ПЕРСПЕКТИВА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) долг в сумме 701 377 руб. 84 коп., а также в  возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 17 028 руб. 00 коп., в возмещение расходов на оплату услуг представителя 30 000 руб. 00 коп., в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы 60 000 руб. 00 коп.

2.В удовлетворении встречного иска товарищества  собственников жилья  "Ясный-2" к обществу с ограниченной ответственностью "Центр финансово-юридических технологий "ПЕРСПЕКТИВА" отказать.

3.Взыскать  с товарищества  собственников жилья  "Ясный-2" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000  руб. 00 коп.

4.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5.С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяВ.В. Коликов