ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-12652/2020

г. Киров

30 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика – ФИО3, действующей на основании доверенности от 05.07.2021

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.05.2021 по делу №А29-12652/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306110223000043)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении договора и проведении перерасчёта арендной платы

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4

о взыскании задолженности и пени,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, ИП ФИО4, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (далее – ответчик, ООО «ТА «Север», Общество) об изменении договора аренды от 22.08.2009 № 22/08_09/05, а именно:

1) изменить размер арендной платы (пункт 3.2 договора, приложение № 1 к договору), установив его, исходя из экономической обоснованности и целесообразности отдельно по каждой из составных частей арендованного имущества, а именно: отдельно для торговой площади - в размере не более, чем 817 рублей 75 копеек за 1 кв.м торговой площади (не более 63 784 рублей 50 копеек ежемесячно); отдельно для подсобной площади - в размере не более, чем 719 рублей 62 копеек за 1 кв.м площади подсобных помещений (не более 13 528 рублей 86 копеек ежемесячно);

2) обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за период действия договора № 22/08_09/05 с 01.11.2017 по 30.09.2020, переплату в сумме 1 965 085 рублей зачесть в счет будущих арендных платежей.

ООО «ТА «Север» заявлен встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ИП ФИО4 задолженности по арендной плате в сумме 2 474 970 рублей, начисленной, 547 527 рублей 23 копейки пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 25.06.2019 по 10.03.2021, пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки исполнения обязательств, которые подлежат начислению на сумму долга в размере 2 474 970 рублей, начисленных с 11.03.2021 по день фактической уплаты долга (т.5 л.д.125).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.05.2021 принят отказ ИП ФИО4 от исковых требований о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды в части определения арендуемой площади, в указанной части производство по делу прекращено. В удовлетворении исковых требований Предпринимателя суд первой инстанции отказал, встречный иск Общества удовлетворен частично: с ИП ФИО4 в пользу ООО «ТА «Север» взыскано 2 474 970 рублей задолженности, 318 792 рублей 49 копеек неустойки, пени из расчета 0,1% от суммы долга 2 320 090 рублей за каждый день просрочки оплаты, начиная с 11.03.2021 по 01.04.2021, пени из расчета 0,1% от суммы долга 2 474 970 рублей за каждый день просрочки оплаты, начиная с 02.04.2021 по день фактической оплаты задолженности, а также 33 483 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО4 обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Предпринимателя и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества.

Истец в апелляционной жалобе настаивает на наличии оснований для изменения договора аренды в части размера арендной платы. По мнению Предпринимателя, установленный договором размер арендной платы существенно завышен, не соответствует рыночной стоимости, такую плату необходимо дифференцировать в зависимости от назначения использования имущества - торговые и подсобные помещения. Кроме того истец считает договор аренды кабальной сделкой, а арендатора его слабой стороной. Также истец указывает на то, что с момента заключения договора аренды состояние имущества значительно ухудшилось, что также свидетельствует о его праве требовать уменьшения стоимости аренды.

Ответчик представил мотивированный отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с доводами истца, опроверг их и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 10.06.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12.06.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал занятую по делу правовую позицию.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

В суд поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Эльсинор» о процессуальном правопреемстве. Ходатайство о замене ответчика рассмотрено апелляционным судом и удовлетворено в соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ, поскольку факт прекращения деятельности общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (ОГРН 

<

***>) в связи с реорганизацией в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Эльсинор» (ОГРН 

<

***>) подтверждается листом записи ЕГРЮЛ в отношении ООО «ТА «Север» о внесении записи от 02.07.2021 за ГРН № 2217705785482, листом записи ЕГРЮЛ в отношении ООО «Эльсинор» о внесении записи от 02.07.2021 за ГРН № 2217705785493, выпиской из протокола внеочередного общего собрания участников ООО «ТА «Север» от 10.02.2021, выпиской из ЕГРЮЛ.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.08.2009 между ООО «Солар-Норд» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды № 22/08_09/05 (т.1 л.д.14-20), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает часть нежилого помещения (далее - Помещение), расположенного по адресу: г. Ухта, ул. 30 лет Октября, д.4, на первом этаже площадью 97,6 кв.м, в том числе торговой площади - 78,4 кв.м, подсобной площади - 19,2 кв.м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. 

Согласно пункту 1.2 договора передаваемое в аренду Помещение будет использоваться арендатором в целях реализации промышленных товаров.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды установлен с 22.08.2009 по 20.08.2010.

Передача Помещения арендатору 22.08.2009 подтверждается актом приема-передачи (т.1 л.д.29). 

Схема расположения торговой и подсобной площади помещения отражена на плане, являющимся приложением № 2 к Договору (т.1 л.д.28). Как пояснили стороны суду первой инстанции, Помещение находится в торговом центре «Версаль».

В соответствии пунктом 10.2.3 Договора, если арендатор продолжает пользоваться Помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается продленным на каждый последующий год. При этом каждая из сторон вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за два месяца.

Согласно пункту 3.3 Договора арендная плата вносится в течение срока аренды ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего отчетному, на условиях предоплаты путем перечисления арендатором суммы арендной платы на расчетный счет.

Пунктом 3.4 Договора установлено право арендодателя не чаще одного раза в год в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не позднее, чем за один месяц.

В силу пункта 3.6. Договора за нарушение сроков оплаты аренды арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соглашении об арендной плате, являющемся приложением № 1 к Договору, уставлено, что стоимость арендной платы с 22.08.2009 по 31.08.2009 составляет 1 500 рублей за 1 кв.м в месяц (здесь и далее НДС нет), а с 01.09.2009 – 1 700 рублей за 1 кв.м в месяц.

Действие Договора неоднократно пролонгировалось сторонами, а также изменялся размер арендной платы, в том числе подписанием следующих дополнительных соглашений к нему:

- от 31.05.2010 с установлением арендной платы на период с 01.06.2010 по 31.08.2010 в размере 1 500 рублей за 1 кв.м в месяц, с 01.09.2010 – 1 700 рублей за 1 кв.м в месяц (т.1 л.д.21);

- от 20.08.2010 - пролонгировано действие Договора до 20.08.2011 (т.1 л.д.22);

- от 31.05.2011 - установлена арендная плата на период с 01.06.2011 по 31.08.2011 в размере 1 600 рублей за 1 кв.м в месяц, с 01.09.2011 – 1 700 рублей за 1 кв.м в месяц (т.1 л.д.23);

- от 31.05.2012 - установлена арендная плата на период с 01.06.2012 по 31.08.2012 в размере 1 600 рублей за 1 кв.м в месяц, с 01.09.2012 – 1 700 рублей за 1 кв.м в месяц (т.1 л.д.24);

- от 31.05.2013 - установлена арендная плата на период с 01.06.2013 по 31.08.2013 в размере 1 700 рублей за 1 кв.м. торгового помещения (78,4 кв.м) и 1 600 рублей за 1 кв.м подсобного помещения (19,2 кв.м) в месяц, с 01.09.2013 – 1 800 рублей за 1 кв.м в месяц в отношении всего помещения (97,6 кв.м) безотносительно к его назначению (т.1 л.д.25);

- от 04.07.2013 - установлена арендная плата на период с 01.06.2013 по 03.07.2013 в размере 1 700 рублей за 1 кв.м. торгового помещения (78,4 кв.м) и 1 600 рублей за 1 кв.м подсобного помещения (19,2 кв.м) в месяц, на период с 04.07.2013 по 31.08.2013 в размере 1 700 рублей за 1 кв.м. торгового помещения (78,0 кв.м) и 1 600 рублей за 1 кв.м подсобного помещения (18,8 кв.м) в месяц, с 01.09.2013 – 1 800 рублей за 1 кв.м в месяц в отношении всего помещения (96,8) безотносительно к его назначению (т.1 л.д.26).

Таким образом, стороны согласовали размер арендной платы в месяц с 01.09.2013 года - 174 240 рублей из расчета на 96,8 кв.м площади.

Согласно материалам технической инвентаризации Помещения по состоянию на 04.07.2013 следует, что размер его торговой площади составляет 78 кв.м, подсобного помещения - 18,8 кв.м, то есть общая площадь его равна 96,8 кв.м (т.1 л.д.33-34).

08.07.2013, 29.07.2013 со ссылкой на результаты технической инвентаризации арендатор обратился к арендодателю (ООО «Солар-Норд») с просьбой внести изменения в Договор, в его пункты 1.1 и 3.2 (приложение № 1), а также произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением арендуемой площади (т.1 л.д.32, 36).

В связи с реорганизацией ООО «Солар-Норд» путем его присоединения к ООО «ТА «Север», стороны внесли изменения в Договор, указав в дополнительном соглашении от 16.10.2013 к нему новое наименование арендодателя и его реквизиты (т.1 л.д.30).

Письмами от 04.07.2014, от 04.08.2014 истец обратился к ответчику за установлением дифференцированной арендной платы в зависимости от назначения площади помещений - торговой и подсобной (т.1 л.д.43-44, 48-49).

Письмом от 27.10.2014 истец просил ответчика возместить излишне уплаченный им размер арендной платы, начиная с 2007 года по 2013 год в общем размере 88 600 рублей также со ссылкой на результаты техинвентаризации (т.1 л.д.39-40).

Письмом от 19.09.2014 ООО «ТА «Север» уведомило всех арендаторов торгового центра «Версаль» об установлении с 01.10.2014 ставки арендной платы в размере 1 600 рублей за 1 кв.м в случае погашения предыдущей задолженности (т.1 л.д.62). 

В ответ на обращение арендодателя за подписанием дополнительного соглашения к договору аренды истец письмом от 31.10.2014 указал ответчику на завышенный размер такой арендной платы с учетом технического состояния торгового центра, в сравнении с иными торговыми центрами г. Ухта, арендатор просил согласовать арендную плату в размере 1 500 рублей за 1 кв.м торговой площади (78 кв.м) и 525 рублей за 1 кв.м подсобной площади (18,8 кв.м) (т.1 л.д. 53-57).

В ответ на указанное обращение ответчик письмом от 17.11.2014 с доводами арендатора не согласился и потребовал оплатить задолженность в размере 28 010 рублей за ноябрь 2014 года (т.1. л.д.58-59).

В своем обращении к ООО «ТА «Север» от 05.12.2014 истец указал на необходимость внесения изменений в договор, как в части уточнения площади арендуемых помещений в результате проведенной техинвентаризации, так и размера арендной платы, со ссылкой на ее экономическую необоснованность, просил перезаключить с ним договор аренды (т.1 л.д.37).

В дополнительном соглашении от 09.01.2017 к Договору (т.2 л.д.50) стороны согласовали порядок расчетов по нему в пункте 3.10, согласно которому в случае если арендатор имеет задолженность по арендной плате, пени, ущербу, то любой платеж арендатора независимо от его назначения арендодатель засчитывает в первую очередь - в счет погашения долга по арендной плате за предшествующие периоды, во вторую очередь - в счет погашения задолженности и пени, в третью - в счет погашения ущерба, причиненного арендатором, в четвертую - в счет арендной платы за текущий период, в пятую - в счет предоплаты за последующие периоды.

Письмом от 26.01.2018 истец, в числе прочих арендаторов, обратился к ответчику с требованием пересмотреть размер арендной платы, как необоснованно завышенный (т.1 л.д.41-42).

Согласно уведомлению ООО «ТА «Север» от 04.06.2020 (т.2 л.д.56) в адрес арендатора ИП ФИО4 следует, что арендодатель в одностороннем порядке решил уменьшить арендные платежи за апрель и май 2020 года, учитывая экономическую ситуацию, продиктованную введением режима повышенной готовности, стоимость таковой в апреле 2020 года составила - 200 рублей за 1 кв.м, с указанием необходимости внесения арендной платы в размере 19 360 рублей за апрель до 10.06.2020, а также за май 2020 года в общем размере 77 440 рублей с оплатой в рассрочку равными  платежами по 19 360 рублей в сроки: до 20.06.2020, до 31.07.2020, до 31.08.2020, до 30.09.2020; а также предоставил арендатору отсрочку по внесению арендной платы за июнь 2020 года до 30.06.2020. Дополнительное соглашение с изложением указанных условий сторонами не подписано.

Претензией от 23.07.2020 истец потребовал от ответчика внесения изменений в Договор в части отражения в нем размера арендуемой площади с учетом инвентаризации и производства перерасчета (т.1 л.д.68-73). Претензией от 10.11.2020 Общество потребовало от истца оплаты задолженности и пени по Договору (т.2 л.д.58-62).

Таким образом, истец (арендатор) просит суд внести изменения в Договор в части уменьшения арендной платы, в том числе с учетом назначения помещений (подсобного и торгового), произвести перерасчет арендной платы, учесть образовавшуюся переплату за счет завышенной арендной платы в счет будущих платежей, а ответчик (арендодатель) просит суд взыскать имеющуюся у истца перед ним задолженность по арендным платежам и неустойку.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из статей 309 - 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Из материалов дела усматривается, что Предприниматель обратился с иском к Обществу с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы. Согласно апелляционной жалобе правовые основания заявленных требований состоят в существенном ухудшении арендованного имущества (пункт 4 статьи 614 ГК РФ) и нарушении арендодателем условий договора аренды (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В подтверждение ненадлежащего состояния Помещения истец, помимо прочего, представил экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» ФИО5, акт ООО ПСФ «АРМ» от 27.01.2021 о неработоспособности системы вентиляции.

Согласно заключению эксперта № СЭЗ-03-21 перед экспертом поставлены вопросы по определению технического состояния Помещения, его соответствия строительно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам (вопрос 1), а также о возможности устранения выявленных нарушений за счет арендатора, отнесения таких нарушений к косметическому и мелкому ремонту (вопрос 2).

В названном заключении экспертом, помимо прочего, сделаны выводы о нерабочем состоянии приточно-вытяжной вентиляции, об отсутствии возможности естественной вентиляции через оконные проемы (в отсутствие форточек). Недостатки в работе вентиляционной системы выражаются в отсутствии естественного воздухообмена в помещениях, что представляет угрозу жизни и здоровью граждан как персонала,  так и посетителей торгового объекта. 

При ответе на вопрос 2 эксперт указал, что приведение в соответствие вентиляционной системы, в том числе замена глухих оконных блоков, восстановление системы приточно-вытяжной вентиляции, не относится к косметическому и мелкому ремонту и не могут быть устранены за счет арендатора в порядке пункта 8.1.3 договора аренды от 22.08.2009.

Признавая заключение эксперта № СЭЗ-03-21 недопустимым доказательством по делу, суд первой инстанции исходил из отсутствия у эксперта Черной И.А. образования в области промышленного строительства. Также суд первой инстанции указал, что эксперт в заключении процитировал нормативные требования к вентиляции, но не указал метод исследования, произведенные замеры и использованный инструментарий. При этом на страницах 7 и 8 экспертного заключения указано, что при проведении экспертного исследования в качестве специалиста привлечен инженер ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» ФИО6, имеющая высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», квалификации инженер, тогда как на странице 3 того же заключения имеется ссылка на то, что при проведении экспертного исследования иные специалисты не привлекались. Экспертное заключение подписано только Черной И.А., подписи под заключением ФИО6 не имеется.

Поскольку представленное заключение не является экспертным заключением (суд не назначал судебной экспертизы по делу), следовательно, может быть использовано в споре только как письменное доказательство по делу.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

Несмотря на наличие у эксперта Черной И.А. диплома о профессиональной переподготовке от 22.02.2018 регистрационный номер 4537-СЭС ЧОУ ВО Южный институт менеджмента по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», апелляционной суд не усматривает оснований для признания заключения эксперта № СЭЗ-03-21  допустимым доказательством по делу. Так, суд апелляционной инстанции поддерживает изложенный в решении вывод о наличии противоречий в экспертном заключении № СЭЗ-03-21 в части привлекаемых к исследованию лиц (инженера ФИО6), а также в части отсутствия ссылки эксперта на метод исследования, произведенные замеры и использованный инструментарий.

Кроме того суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что заключение эксперта сделано на основании акта технического обследования состояния приточно-вытяжной вентиляции от 27.01.20.21, выполненного специалистом-инженером ООО ПСФ «АРМ» ФИО7 (указанное обстоятельство подтверждено Предпринимателем в апелляционной жалобе). Следовательно, приточно-вытяжная вентиляция, оценка состояния которой являлась предметом экспертизы, непосредственно экспертом не исследовалась. По своей сути названное заключение является оценкой экспертом ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» ранее составленного акта технического обследования от 27.01.2021, который суд первой инстанции обоснованно счел ненадлежащим доказательством (см. лист 14 решения суда первой инстанции).

При таких обстоятельствах заключение эксперта № СЭЗ-03-21 не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим факт нерабочего состояния приточно-вытяжной вентиляции, а также тот факт, что работы по ремонту вентиляции не могут быть выполнены за счет арендатора.

На наличие в материалах дела иных доказательств (например, актов осмотра, подписанных арендодателем и арендатором), подтверждающих неработоспособное состояние вентиляции ИП ФИО4 не указывает.

Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции не приняты меры для полного и всестороннего рассмотрения дела (судом не предложено проведение судебной экспертизы), не принимается апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

Сопоставительный анализ указанных процессуальных норм позволяет апелляционному суду данный довод заявителя отклонить как основанный на неверном понимании норм процессуального права, поскольку инициатива о проведении экспертизы в данном случае должны была исходить непосредственно от Предпринимателя.

Сведений же о ходатайстве заявителя о проведении экспертизы в материалах дела не имеется. В апелляционной жалобе такое ходатайство также не было заявлено.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Ссылаясь на то, что нерабочее состояние приточно-вытяжной вентиляции представляет опасность, как для посетителей торгового центра, так и для самого арендатора, Предприниматель не учитывает, что указанные обстоятельства могут служить основанием для расторжения договора аренды, а не его изменения.

Так, пунктом 6.2.1 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора, если арендуемый объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Однако арендуемое Помещение в течение длительного периода использовалось Предпринимателем по назначению, при этом требование о расторжении договора Предпринимателем не заявлено. Кроме того, обстоятельства существенного изменения состояния Помещения истец не доказал – из материалов дела невозможно установить момент предполагаемого изменения технического состояния вентиляции (до или после заключения договора аренды). Представленным в материалы дела экспертным заключением № СЭЗ-03-21 зафиксировано предполагаемое состояние вентиляции на конкретную дату 27.01.2021.

Кроме того изменение договора возможно в судебном порядке при одновременном наличии существенно изменившихся обстоятельств и при условии того, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

В рамках настоящего спора истец надлежащим образом не подтвердил техническое состояние вентиляции в Помещении, а также то обстоятельство, что расторжение договора будет противоречить общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Доводы Предпринимателя о наличии оснований для изменения условий договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ в связи с неисполнением Обществом пунктов 8.1.2, 8.1.12 договора аренды в части пожарной безопасности и уборки прилегающей территории были предметом рассмотрения суда первой инстанции и справедливо отклонены им.

Из договора аренды (разделы 3, 7, 8) следует, что обеспечение пожарной безопасности на объекте относится к обязанностям арендодателя, при этом пунктом 3.7 договора установлено, что расходы по пожарной безопасности подлежат возмещению арендодателем. Доказательства принятия истцом мер по соблюдения мер пожарной безопасности и отказа арендодателя возместить соответствующие затраты, материалы дела не содержат.

Вопреки доводам жалобы в силу пункта 3.7 договора аренды расходы по уборке территории также несет арендодатель, в свою очередь ответственность за содержание помещения в образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС несет истец (пункт 8.1.2).

Относительно довода ИП ФИО4 о том, что суд необоснованно не принял во внимание заключение эксперта № СЭЗ-04-21, апелляционный суд отмечает следующее. 

В силу закона (пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 ГК РФ) изменение цены подлежат двустороннему согласованию.

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае пересмотр арендной платы возможен только по соглашению арендатора и арендодателя, что соответствует положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

В обоснование увеличения размера арендной платы заявитель ссылается на рыночный размер ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями по состоянию применительно к назначению арендуемых площадей, определенный по итогам экспертизы.

Между тем, сам по себе факт наличия у арендатора сведений о том, что рыночная стоимость аренды принадлежащих ему нежилых помещений отличается от стоимости арендной платы, не является достаточным основанием для внесения изменений в договор аренды по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ. Также суд первой инстанции правильно отметил, что договор аренды не содержит условия о том, что арендатор вправе требовать изменения цены аренды со ссылкой на разное назначение арендуемых площадей.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные по делу доказательства, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал наличие существенно изменившихся обстоятельств, которые позволили бы суду внести изменения в договор аренды в части уменьшения размера арендной платы, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Довод Предпринимателя о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения статьи 428 ГК РФ, подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» определено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В данном случае стороны в пункте 3.2 договора аренды его стороны согласовали условие о том, что ежемесячный размер платы установлен в Приложении № 1 к договору, а пунктом 3.4 - условие о наличии у арендодателя права не чаще одного раза в год в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Договор аренды подписан сторонами без возражений и разногласий.

Доказательств заключения спорной сделки под принуждением, а равно доказательств невозможности участвовать в согласовании условий договора либо сведений о том, что арендатор был поставлен в положение, затрудняющее согласование договорного условия о цене, Предпринимателем не представлено, что не позволяет применить разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Суд первой инстанции при частичном удовлетворении встречных исковых требований исходил из обоснованности арифметического расчета ответчика в связи с тем, что арендатор не заявил о наличии арифметических ошибок или расхождений по первичной документации. Следует отметить, что расчет ответчика сделан с учетом зачета платежей в счет погашения задолженности по договору аренды за предшествующие периоды. В то время как расчет сведения о зачете внесенных платежей не содержит. В апелляционной жалобе истец фактически указал на несогласие с расчетами Общества, однако, не обосновал, в чем именно выразилась необоснованность расчетов ответчика.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.05.2021 по делу № А29-12652/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 48, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

произвести замену общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на общество с ограниченной ответственностью «Эльсинор» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в связи с реорганизацией в форме присоединения.

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.05.2021 по делу № А29-12652/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

ФИО8

ФИО1