АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7676/22 

Екатеринбург

27 декабря 2022 г.

Дело № А76-33321/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2022 по делу № А76-33321/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному автономному учреждению «Городской сад им. А.С. Пушкина» (далее - муниципальное  учреждение) об обязании заключить договор аренды помещений, ранее переданных по договору аренды от 08.10.2018 № БТ/18-190,71, на новый срок.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Кэшмаркет» (далее - общество «Кэшмаркет»).

Решением суда первой инстанции от 14.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022  решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. 

Ссылаясь на часть 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции),  заявитель считает, что ответчик не вправе был отказать истцу в заключении на новый срок нового договора аренды.

Заявитель жалобы не согласен с выводами  судов о том, что в период действия договора аренды от 08.10.2018 №  БТ/18-190,71 истцом неоднократно нарушались условия оплаты, указал, что в акте сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2018 по 23.11.2021 с актуальными сведениями по состоянию на 24.11.2021,  отражено, что истцом все платежи за предоставляемые ответчиком услуги производились вовремя и в полном объеме.

Как пояснил заявитель,  по окончании срока действия договора аренды от 08.10.2018 № БТ/18-190,71, муниципальное учреждение не уведомило предпринимателя  ФИО1 о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, у предпринимателя  ФИО1 задолженность по арендной плате отсутствовала, указанное лицо продолжило пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя. В силу изложенного, по  его мнению,  с 08.09.2019 договор аренды  от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 считается заключенным на новый срок на прежних условиях.

Предприниматель ФИО1 считает, что с целью нарушения прав арендатора, в обход действующего порядка использования муниципальных помещений ответчик, нанеся ущерб муниципалитету, вместо проведения торгов по сдаче помещения в аренду, провел аукцион на заключение договора на право оказание услуг на территории городского сада им А.С. Пушкина с обществом «Кэшмаркет» в отношении помещений, ранее предоставленных представленных предпринимателю  ФИО1

Как следует из материалов дела, между предпринимателем  ФИО1 (арендатор) и муниципальным учреждением (арендодатель)  заключен договор аренды от 08.10.2018 № БТ/18-190,71, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее имущество: нежилые помещения общей площадью 190,71 кв. м, обозначенные на поэтажном плане под номерами: помещение № 11, общей площадью 70,7 кв. м; помещение № 6, общей площадью 5,8 кв. м; помещение № 5, общей площадью 18,7 кв. м; помещение № 8, общей площадью 3,4 кв. м; часть помещения, площадью 45,18 кв. м помещения № 10, общей площадью 48,5 кв. м; часть помещения площадью 44,68 кв. м помещения № 4, общей площадью 53,8 кв. м; часть помещения площадью 2,25 кв. м помещения № 9, общей площадью 4,5 кв. м  для организации детской комнаты. Вышеуказанное имущество обозначено в приложении № 2 к договору. Передаваемое по договору помещение расположено на втором этаже здания игрового центра «Мираж», находящегося по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.4 договора сдача имущества в аренду и его возврат по окончании действия договора аренды оформляется актом приема-передачи, который подписывается сторонами. Имущество и установленное в нем оборудование передается арендатору в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора.

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента и действует до исполнения сторонами своих обязательств. Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора с 07.10.2018.

На основании пункта 2.2 договора срок аренды устанавливается с 07.10.2018 по 07.09.2019.

По условиям пункта 3.1 договора за указанное в пункте 1.1. договора имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 86 149 руб. 43 коп. в месяц.

В пункте 4.2.9 договора установлено, что арендатор обязан при прекращении или расторжении договора передать арендодателю помещение по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в течение 5-ти дней. В случае, если арендатором производились изменения помещения согласно пункту 4.2.6. договора, срок возврата помещения арендатором арендодателю увеличивается по предварительному письменному заявлению арендатора. При отсутствии такого заявления, помещение должно быть возвращено в указанный срок.

По акту приема-передачи от 07.10.2018 нежилые помещения общей площадью 190,71 кв. м, расположенные на втором этаже здания игрового центра «Мираж», находящегося по адресу: 

<

...>, были переданы в арендное пользование предпринимателю ФИО1

Письмом от 08.10.2019 № 467 муниципальное учреждение просило предпринимателя ФИО1 возвратить арендованное имущество в связи с истечением срока действия договора аренды. 

Уведомлением  от 23.03.2020 № 183 муниципальное учреждение уведомило предпринимателя  ФИО1 о расторжении договора аренды  от 08.10.2018 № БТ/18-190,71и необходимости возврата арендуемого имущества, а также указало на наличие по состоянию на 20.03.2020 задолженности в размере 177 350 руб. 56 коп. 

Письмом  от 24.11.2020 № 873 муниципальное учреждение  просило  предпринимателя ФИО1 в течение 2 дней со дня получения настоящего уведомления освободить и передать по акту приема-передачи арендуемое помещение, а также указало на наличие по состоянию на 31.10.2020 задолженности в размере 84 584 руб. 80 коп., которую необходимо погасить в срок до 25.1.2020.

В письме  от 11.03.2021 № 120  муниципальное учреждение  просило  предпринимателя ФИО1  явиться 12.03.2021 для передачи помещения по акту приема-передачи.

В письме  от 25.03.2021 №145  муниципальное учреждение сообщило  предпринимателю ФИО1 о том, что в период с 02.02.2021 по 24.02.2021 была проведена конкурентная процедура в отношении занимаемых помещений, по результатам которой был определен победитель, с которым заключен договор. Кроме этого, в письме было указано, что со стороны предпринимателя  ФИО1 заявка на участие на торгах не поступала, при этом она продолжала чинить препятствия в пользовании данных помещений третьим лицам вплоть до 23.03.2021.

 Предприниматель ФИО1 обратилась к муниципальному учреждению  в письме от 14.05.2021 № 300 с просьбой на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключить договор аренды на новый срок в отношении нежилых помещений, расположенных на втором этаже здания игрового центра «Мираж»,  находящегося по адресу: 

<

...>

Письмом от 20.05.2021 № 307 муниципальное учреждение  сообщило предпринимателю  ФИО1 об отсутствии преимущественного права на заключении нового договора аренды.

Ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок,  предприниматель  ФИО1 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рамках рассмотрения дела № А76-8991/2021, в котором принимали участие те же стороны, было установлено, что договор аренды  от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 прекращен 07.09.2019, что обращения от предпринимателя ФИО1 о заключении договора аренды на новый срок в адрес муниципального учреждения не поступали. Суд установил, что в период действия вышеуказанного договора истцом неоднократно нарушались условия оплаты, обязательства по договору аренды  от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 надлежащим образом со стороны истца не исполнялись, в силу чего суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя ФИО1 права на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой  инстанции поддержал. 

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно части 9  статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Судами при  рассмотрении дела № А76-8991/2021 установлено, что на основании протокола торгов в форме аукциона с предпринимателем               ФИО1  заключен договор аренды от 06.11.2017 № Т/17-190,71, на основании положений части 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции было принято решение о заключении договора аренды на срок с 07.10.2018 по 07.09.2019, при этом от арендатора получено заявление об уменьшении срока договора аренды до 11 месяцев.

 Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 08.10.2018  заключен договор аренды от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 на период с 07.10.2018 по 07.09.2019.

Таким образом, заключение договора аренды от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 уже являлось формой реализации для предпринимателя  ФИО1 положений части 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 2.2 договора стороны предусмотрели, что срок аренды устанавливается с 07.10.2018 по 07.09.2019.

Из разъяснений, данных в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Установив, что предприниматель ФИО1 не обращалась с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (часть 9 статьи 17.1 Закона от защите конкуренции), принимая во внимание, что  арендодатель возражал против продления на неопределенный срок договора аренды, неоднократно указывал арендатору на окончание срока договорных отношений, а также на необходимость возвращения арендованного имущества, суды пришли к выводу  о прекращении действия договора аренды от 08.10.2018 №БТ/18-190,71 и возникновении у предпринимателя  ФИО1 обязанности, предусмотренной статьями 622, 655 ГК РФ, по возврату арендованного имущества. 

Довод заявителя жалобы о том, что с 08.09.2019 договор аренды  от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 считается заключенным на новый срок на прежних условиях,  судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен в силу следующего. 

Нормами части 10 статьи 17 Закона о защите конкуренции не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.08.2016 № 306-ЭС16-3182).

Как было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2022 по делу № А76-8991/2021, в Устав  муниципального учреждения  были внесены изменения, вид деятельности по сдаче в аренду недвижимого имущества исключен по предписанию УФАС по Челябинской области от 29.12.2018.

В силу положений Устава муниципальное учреждение не может сдавать имущество в аренду, что и обусловило объявление аукциона на право заключения договора на оказание услуг по обеспечению детского досуга и проведению детских праздников.

 Таким образом, учитывая отсутствие обращения за заключением договора аренды на новый срок без проведения торгов, наличие возражений со стороны арендодателя на возобновление договора аренды на неопределенный срок, изменение порядка использования муниципального имущества учреждением,  оснований для удовлетворения исковых требований и обязания  ответчика заключить договор аренды помещений, ранее переданных по договору аренды  от 08.10.2018 № БТ/18-190,71, на новый срок у судов обоснованно  не имелось. 

Судом апелляционной инстанции также  установлено, что  спорные помещения в настоящее время имеют иного правообладателя, что исключает разрешение вопроса о заключении договора аренды в отношении этих же помещений в пользу предпринимателя  ФИО1

Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что согласно определению  Верховного Суда Российской Федерации  от 21.06.2022 № 301-ЭС22-1793 подтверждена правовая позиция о том, что оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные  процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, законодатель не установил. 

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено заявителем кассационной жалобы в самой жалобе, что договор аренды от 08.10.2018 № БТ/18-190,71 уже заключен в порядке реализации положений части 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то основания для неоднократного применения указанной нормы отсутствуют. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права,  без учета сформированной практики их применения, в части направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу  статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2022 по делу №А76-33321/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

       Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           А.С. Полуяктов 

Судьи           А.А. Столяров

                                                                                               М.В. Торопова