Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-63012/2021

03 ноября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  03 ноября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ИТНОК» 

ответчик: администрация муниципального образования «ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН» Ленинградской области 

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ-ПРОФИТ» 

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 

о признании права собственности, 

при участии 

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 13.12.2021);

от ответчика: не явился (извещен);

от третьих лиц: 1) ФИО3 (представитель по доверенности от 14.05.2020), 2) ФИО4 (представитель по доверенности от 11.01.2022);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ИТНОК» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН» Ленинградской области (далее- ответчик) о признании права собственности на недвижимое имущество – объект капитального строительства Здания автосервиса с демонстрационным залом, площадь земельного участка – 35000 м.кв., площадь застройки – 1893 м.кв., общая площадь здания – 2512,4 м.кв., строительный объем – 19119,3 м.куб., кол-во этажей – 2, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56.

Определением от 22.07.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

По заявлению истца о назначении судебной экспертизы судом направлены запросы в экспертные организации.

В материалы дела поступили ответы на запросы.

Определением от 24.02.2022 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ГТО» 

- ФИО5, имеющему высшее строительное образование по специальности «Инженер по специальности Промышленное и гражданское строительство» (диплом о высшем образовании: серия ВСГ № 2650708, регистрационный номер: ФБФО(ЗФ)/350 от 30.06.2008 г., выдан ФГБОУ ВО "СПБГАСУ", СПБГАСУ или Санкт-Петербургский Государственный АрхитектурноСтроительный Университет). Стаж работы по специальности - 13 лет, стаж экспертной деятельности - 8 лет.

- ФИО6, освоившему программу бакалавриата по направлению «08.03.01 Строительство» (диплом бакалавра: серия 105524 №3302160, регистрационный номер: БВО-5/123-07-2017 от 06.07.2017, выдан ФГБОУ ВО "Сибади"). Стаж работы по специальности - 5 лет.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Является ли здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) фактически завершенным строительством?

2. Соответствует ли здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, проектной документации, требованиям безопасности?

3. Создает ли вышеуказанное здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56), угрозу жизни и здоровью граждан?

12.07.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение.

Производство по делу возобновлено.

Определением от 30.08.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Комитет по строительству Ленинградской области.

Определением от 29.09.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

В судебном заседании 27.10.2022 представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Представители третьих лиц против удовлетворения требований не возражали.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью «Итнок» (далее - Истец) принадлежит недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км, состоящее из:

1. земельного участка (далее по тексту - Земельный участок) категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для автосервиса с демонстрационным залом; общая площадь: 3 500 кв.м.; кадастровый (условный) номер: 47:07:0612001:56,

2. расположенного на Земельном участке объекта капитального строительства - Здания автосервиса с демонстрационным залом (далее - Объект недвижимости), площадь земельного участка - 3500 м.кв., площадь застройки - 1893 м.кв., общая площадь здания - 2512,4 м.кв., строительный объем - 19119,3 м.куб., количество этажей -2.

Земельный участок принадлежит Истцу на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое (Выписка из ЕГРН от 17.10.2018). Однако, у ООО «Итнок» отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного на нем Объекта недвижимости, в связи с чем право собственности на него в установленном порядке не зарегистрировано. 

В 2009 году ЗАО «СоюзСтрой» приобрело в собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2009 No б/н Земельный участок.

18 октября 2013 года ЗАО «СоюзСтрой» получило в Управлении архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области градостроительный план земельного участка No RU47504106-304, регламентирующий требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на данном Земельном участке.

3АО «СоюзСтрой» разработало проект строительства Объекта недвижимости, получило положительные заключения негосударственной строительной экспертизы проектной документации № 2-1-1-0054-13 от 05.12.2013 и результатов инженерных  изысканий No 1-4-1-0390-13 от 19.11.2013.

23 декабря 2013 гола ЗАО «СоюзСтрой» получило разрешение на строительство№ «RU47504106»-«308» сроком действия до 23 декабря 2014 года, которымАдминистрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район»Ленинградской области «руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешает строительство объекта капитального строительства Здание автосервиса с демонстрационным залом Площадь земельного участка 3500 кв.м., общая площадь здания 2512,4 кв.м., строительный объем 19119,3 куб.м, 2 этажа расположенного по адресу: Лениградская область, Всеволожский район. Свердловское городское поселение, Мурманское шоссе, 16 км.».

В целях финансирования строительства объекта 01 июля 2012 года между ЗАО«СоюзСтрой» (Застройщик) и ООО «Лаура-Профит» (Инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности № 01/12 ИН (далее - Инвестиционный договор), предметом которого было совместная реализация инвестиционного проекта по строительству Объекта нежилого фонда - здание автосервиса с демонстрационным залом (согласно разрешению на строительство No RU47504106-308 от 23.12.2013). 

ЗАО «СоюзСтрой» и ООО «Лаура-Профит» являются аффилированными лицами; данное обстоятельство было установлено в арбитражном процессе по делу А56-90096/2015-з.8 (определение по обособленному спору в дело о банкротстве от 12.09.2017).

Согласно условий Инвестиционного договора, «инвестиционная стоимость строительства определяется проектно-сметной документацией и составляет 150 000 000 рублей» (п. 2.3. Инвестиционного договора). При этом, ООО «Лаура-Профит» обязалось инвестировать «все (100%) затрат на проектирование и строительство Объекта...» (п. 4.1. Инвестиционного договора), получив при этом право собственности на оконченный строительством Объект недвижимости (п. 1.4; 6.9. Инвестиционного договора).В свою очередь, ЗАО «СоюзСтрой» «обеспечивает осуществление строительства Объекта и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией..» (п. 2.2.Инвестиционного договора) и гарантирует сдачу Объекта государственной комиссии не позднее «30» ноября 2013 года» (п. 3.1.3. Инвестиционного договора).

Впоследствии к Инвестиционному договору заключено три дополнительных соглашения, согласно последнему из которых (Дополнительное соглашение от 31.07.2014 г.) сумма инвестиций по договору выросла до 220 000 000 руб., а срок ввода объекта в эксплуатацию продлен до 30 июня 2015 г.

Таким образом, к декабрю 2014 года ООО «СоюзСтрой» (правопреемникЗАО «СоюзСтрой») во исполнение надлежаще полученной разрешительной документации на строительство завершало строительные работы по созданию Объекта недвижимости. При этом, готовность Объекта недвижимости по состоянию на 22.12.2014 составляла 90 %, что подтверждается выполненным ООО «НОБЕЛЬ-АУЛИТ» отчетом № О-169/12 от 22.12.2014 по определению величин рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. 

Между тем, к концу 2014 года группа компаний «Лаура» (крупнейший дилер корпорации GeneralMotors (ДженералМоторс) и Suzuki (Сузуки) в Санкт-Петербурге, а также эксклюзивный представитель легендарной марки мотоциклов Harley-Davidson (Харлей Дэвидсон) в Северо-западном регионе РФ), к которой относились ООО «СоюзСтрой» и ООО «Лаура-Профит», стала испытывать существенные финансовые затруднения. 

Данное обстоятельство вынудило руководство ООО «СоюзСтрой» и ООО «Лаура-Профит» прибегнуть к поискам нового инвестора для завершения строительства Объекта, в результате чего они обратились в ООО «Капитал-Профит» с просьбой профинансировать завершение строительства Объекта недвижимости. В результате стороны (ООО «СоюзСтрой», ООО «Лаура-Профит», ООО «Капитал-Профит») пришли к соглашению о том, что ООО «Капитал-Профит» приобретет земельный участок у ООО «СоюзСтрой» и права на объект незавершенного строительства (право Инвестора по Инвестиционному договору) у ООО «Лаура-Профит», завершит строительство Объекта недвижимости, введет его в эксплуатацию, оформит право собственности на него и земельный участок и сдаст их в долгосрочную аренду ООО «Лаура-Профит» под дилерский автоцентр.

Застройщик ООО «Капитал-Профит» во исполнение вышеуказанных договоренностей, 23 декабря 2014 года между ООО «Лаура-Профит» и ООО «Капитал-Профит» был заключен Договор б/н уступки прав (Цессии) по Инвестиционному договору, предметом  которого стал переход прав и обязанностей инвестора по Инвестиционному договору, заключенному между Инвестором (ООО «Лаура-Профит») и собственником Земельного участка - Застройщиком (ООО «СоюзСтрой») для реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта нежилого фонда - здания автосервиса с демонстрационным залом (согласно Разрешения на строительство N RU47504106-308 от 23.12.2013). 

В результате исполнения данного Договора цессии ООО «Капитал-Профит» стало Инвестором по Инвестиционному договору.

29 декабря 2014 года ООО «СоюзСтрой» и ООО «Капитал-Профит» заключили Договор купли-продажи Земельного участка, на основании которого ООО «Капитал-Профит» зарегистрировало право собственности на Земельный участок.

Таким образом, ООО «Капитал-Профит» стало единовластным владельцем прав наЗемельный участок и Объект нежилого фонда - здания автосервиса с демонстрационным залом (созданного по Инвестиционному договору на основании Разрешения на строительство № RU47504106-308 от 23.12.2013, готовностью 90 %).

В период с декабря 2014 года по апрель 2016 года со стороны ООО «Капитал-Профит» в отношении строящегося Объекта недвижимости проводились работы по подключению электроснабжения объекта, вводу в эксплуатацию котельной на дизельном топливе, по монтажу и наладке технологического оборудования, по подготовке и проведению комплексного опробования и пуско-наладочных работ.

08 апреля 2016 года ООО «Капитал-Профит» получило от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов No 08042016/3.

В целях соблюдения процедуры оформления прав на Объект недвижимости, в частности, для введения его в эксплуатацию, ООО «Капитал-Профит» 19 мая 2017 года получило решение о внесении изменений в разрешение на строительство, которым было зафиксировано следующее изменение в разрешении на строительство No RU47504106-308 строка «Кому» изложена в следующей редакции: «Обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Профит» 191015, 

<

...> лит. Б».

22 июня 2016 года арбитражный суд признал банкротом ООО «СоюзСтрой» и открыл в отношении его имущества конкурсное производство; 23 ноября 2016 года было признано банкротом ООО «Лаура-Профит» и в отношении его имущества было открыто конкурсное производство.

В процедуре ведения дел о банкротстве конкурсные управляющие ООО «СоюзСтрой» иООО «Лаура-Профит оспаривали сделки по отчуждению Земельного участка и Объекта недвижимости, однако, арбитражные суды всех инстанций признали соответствующие требования незаконными, однако, отказали в заявленных требованиях о признании сделок недействительными и  оставили права владения Земельным участком и Объектом недвижимости за ООО «Капитал-Профит». 

В связи с потерей потенциального арендатора (банкротство ООО «Лаура-Профит»), в интересах которого строился автосалон, ООО «Капитал-Профит» потеряло коммерческий интерес к Объекту недвижимости, в результате чего Земельный участок и Объект недвижимости были отчуждены ООО «Итнок» по договору купли-продажи от 26.12.2016.

Дополнительным соглашением № 1 к договору купли-продажи стороны закрепили, что ООО «Капитал-Профит» продолжит осуществлять функции Застройщика Земельного участка по строительству Объекта недвижимости вплоть до его ввода в эксплуатацию.

ООО «Итнок» обращалось за внесением изменений в разрешение на строительство, в чем ему 25 декабря 2018 года было отказано по причине пропуска 10-дневного срока.

Согласно экспертному заключению № 21884 от 09.06.2020:

- здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) является фактически завершенным строительством;

- здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, проектной документации, требованиям безопасности;

- здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, как указывает заявитель, регистрация права государственной собственности во внесудебном порядке не представляется возможной в связи с отсутствие оформленной в установленном действующим законодательством порядке разрешительной документации, в связи с чем общество обратилось в суд с иском о признании права собственности на здание автосервиса в порядке статьи 222 ГК РФ 

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По ходатайству истца по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия возведенного объекта строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению экспертов Общества с ограниченной ответственностью  «ГТО» ФИО5 и ФИО6 № 4385-06-2022 от 11.07.2022:

- исследуемый объект соответствует технико-экономическим показателям объекта, которые отображены в предоставленной проектной документации. Здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участие с кадастровым номером 47:07:0612001:56) является фактически завершенным строительством, что подтверждается заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов №08042016/3, выданное 08 октября 2016 г. Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области;

- здание автосервиса с демонстративным залом, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 кн. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, проектной документации, требованиям безопасности;

- общее техническое состояние исследуемого объекта, оценивается как нормативное, вышеуказанное здание автосервиса с демонстрационным залом, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Мурманское шоссе, 16 км. (на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0612001:56) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 АПК РФ и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что право собственности на спорный объект в силу положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть признано за истцом.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Итнок» право собственности на недвижимое имущество - объект капитального строительства Здания автосервиса с демонстрационным залом, площадь земельного участка 3500 кв.м, площадь застройки - 1893 кв.м, общая площадь здания - 2512,4 кв.м, строительный объем - 19119,3 м.куб., количество этажей -2, возведенное на земельном участке с кадастровым (условным) номером 47:07:0612001:56. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Нетосов С.В.