﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-472/2021

г. Краснодар

01 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2021 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества «СканКавказ» (ИНН 0105070365, ОГРН 1130105002818) – Стеблянского С.В. (директор) и Захарьевского А.В. (доверенность от 12.01.2021), от органа, осуществляющего публичные полномочия – комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) – Безлепкиной Д.В. (доверенность от 11.01.2021), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по делу № А01-472/2021, установил следующее.

АО «СканКавказ» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее – комитет), в котором просило:

– признать незаконным решение комитета, приведенное в письме от 15.12.2020 № 13478, об отказе в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:18, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, станица Ханская, ул. Ленина, 154; 

– возложить на комитет обязанность принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов указанного земельного участка по цене выкупа в размере 20% от его кадастровой стоимости (2 763 992 рубля), содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на дату поступления заявления общества в уполномоченный орган, а также подготовить и направить заявителю подписанный в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка               (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение комитета об отказе в предоставлении в собственность обществу земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:18, приведенное в письме от 15.12.2020 № 13478. На комитет возложена обязанность принять решение, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка площадью 62 818 кв. м (кадастровый номер 01:08:1314002:18), расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, муниципальное образование городской округ «Город Майкоп»,станицаХанская,ул. Ленина, 154, по цене выкупа в размере 20% от его кадастровой стоимости (2 763 992 рубля), содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на дату поступления заявления общества в уполномоченный орган. Суды установили, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, следовательно, заявитель обладает исключительным правом на приобретение спорного участка в собственность без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Предусмотренные                                 статьей 39.16 Земельного кодекса основания для принятия уполномоченным органом оспариваемого решения отсутствовали, что свидетельствует о нарушении права общества на выкуп земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости. 

В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что возможность предоставления обществу спорного земельного участка в собственность до завершения строительства сервисного центра по обслуживанию грузовых автомобилей отсутствует.               В данном случае строительство на испрашиваемом участке планировалось в две очереди, при этом заявителю выдано разрешение на строительство только в отношении объектов первой очереди. Предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность до завершения строительства объектов второй очереди не представляется возможным.

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов. Земельный участок используется по целевому назначению – для эксплуатации объектов сервисного центра по обслуживанию грузовых автомобилей (обслуживание автотранспорта).

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители общества возражали против ее удовлетворения. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 25.05.2018 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 008887 аренды земельного участка (из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; с разрешенным использованием – для размещения станции технического обслуживания автомобилей) площадью 62 818 кв. м с кадастровым номером 01:08:1314002:18, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, станица Ханская, ул. Ленина, 154 (т. 1, л. д. 15 – 19). 

Согласно пункту 1.3 договора на участке расположен сервисный центр по обслуживанию грузовых автомобилей площадью 675,2 кв. м с кадастровым номером 01:08:1314002:20, принадлежащий обществу на праве собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 24.05.2018 № 01/001/003/2018-17728.

Срок действия договора аренды установлен сторонами до 25.05.2028 (пункт 3.1). 

Суды установили, что на момент обращения с заявлением о предоставлении участка в собственность на нем находились следующие объекты, принадлежащие обществу на праве собственности: сервисный центр по обслуживанию грузовых автомобилей площадью 675,2 кв. м; сооружение (сооружение вспомогательного использования, сооружения для отведения и сбора воды) площадью 102,9 кв. м с кадастровым номером 01:08:1314002:237; сооружение (вспомогательного использования, площадка для размещения автомобилей) площадью 974,1 кв. м с кадастровым номером 01:08:1314002:238; сооружение (вспомогательного использования, эстакада) площадью 65,8 кв. м с кадастровым номером 01:08:1314002:239, что подтверждено сведениями ЕГРН (т. 1, л. д. 65 – 79).

25 ноября 2020 года общество на основании статьи 39.20 Земельного кодекса обратилось в администрацию муниципального образования «Город Майкоп» с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314002:18 (т. 1, л. д. 10, 11).

В письме от 15.12.2020 № 13478 комитет сообщил заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, указав на несоответствие разрешенного использования участка целям его предоставления. Строительство всех объектов не завершено, следовательно, цель предоставления участка с видом разрешенного использования «для размещения станции технического обслуживания автомобилей» не достигнута. Предоставление спорного земельного участка в собственность до завершения строительства объектов второй очереди не представляется возможным (т. 1, л. д. 12, 13).

Общество, указывая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2                   статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из содержания подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с данным Кодексом, другими федеральными законами.

Положения указанных норм Земельного кодекса позволяют заключить, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. 

Материалами дела подтверждается нахождение объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 01:08:1314002:18.

Таким образом, суды правомерно исходили из того, что у общества имеется право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости и необходимого для их эксплуатации.

В то же время, удовлетворяя заявленные требования в отношении всего испрашиваемого участка, судебные инстанции не учли следующее.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 изложены следующие правовые позиции. Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования. Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

В данном случае общество претендует на получение в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 62 818 кв. м (6,2818 га), на котором находятся объекты общей площадью застройки 1986,32 кв. м (т. 1, л. д. 57). Сведения о том, что весь названный участок необходим для эксплуатации возведенных обществом объектов, в материалах дела отсутствуют. Суд апелляционной инстанции, сославшись на проектную документацию по обоснованию процента застройки, не принял во внимание, что в названном документе содержится указание на часть испрашиваемого участка, которая не может быть освоена (6758 кв. м; т. 1, л. д. 56).

Суды также надлежащим образом не оценили доводы комитета о невозможности предоставления в собственность спорного земельного участка, приведенные в оспариваемом отказе.

В материалы дела представлено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта первой очереди строительства сервисного центра по обслуживанию грузовых автомобилей (т. 1, л. д. 62, 63).  

При этом законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался. Указанный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                    от 19.03.2013 № 12668/12.

Таким образом, для надлежащей оценки указанного довода уполномоченного органа подлежали исследованию документы о формировании испрашиваемого земельного участка при его первоначальном предоставлении для строительства, а также проектная документация, представленная в целях получения разрешения на строительство объектов первой очереди сервисного центра. 

Кроме того, с учетом приведенных в выписке из ЕГРН сведений о конфигурации участка и наличии ограничений в его использовании (т. 1, л. д. 23 – 25) также подлежал исследованию вопрос о наличии (отсутствии) в составе испрашиваемого участка территорий, которые не могут быть предоставлены в частную собственность (подпункт 7 пункта 5, пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса).

При указанных обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для предоставления всего испрашиваемого земельного участка заявителю в собственность за плату и, как следствие о незаконности оспариваемого решения комитета, сделаны без учета норм действующего земельного законодательства, правоприменительной практики и оценки совокупности представленных в дело доказательств.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам. Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, с учетом характера нарушений, допущенных судами первой и апелляционной инстанций, решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам комитета об отсутствии предусмотренных законом оснований для предоставления обществу всего испрашиваемого земельного участка, определить площадь земельного участка, занятого объектами общества и необходимого для их использования, обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, проверить наличие (отсутствие) ограничений в приватизации участка, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по делу № А01-472/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               И.В. Сидорова