АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-16228/2018

г. Краснодар

18 декабря  2018 года

Резолютивная часть Решения объявлена 18 декабря 2018 года. Решение в полном объёме изготовлено 18 декабря  2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО СК "Кубань Инвест", г.Краснодар к ООО "Кубань Инвест", г.Краснодар и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о признании купли-продажи  заключенным и обязании зарегистрировать переход права, при участии в заседании: от истца – ФИО1 (по доверенности от 15.11.2018г.); ФИО2 (доверенность от 10.09.2018г., паспорт); от ответчика: ООО "Кубань Инвест" - не явились, уведомлены, от третьих лиц: Управления Росреестра - ФИО3 (по доверенности от 18.09.2018г., удостоверение), от КБ "РОСЭНЕРГОБАНК" (АО) - ФИО4 (по доверенности от 20.04.2018г, паспорт), от конкурсного управляющего ФИО5 - ФИО5 (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

ООО СК "Кубань Инвест", г.Краснодар предъявлен иск ООО "Кубань Инвест", г.Краснодар и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в котором истец просил суд, признать заключенным договор купли-продажи от 11.04.2017г.  между ООО СК "Кубань Инвест" и ООО "Кубань Инвест" в части котельной - строение № 2 и оборудования в ней с 13.06.2017г., а так же обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности от ООО "Кубань Инвест" к ООО СК "Кубань Инвест" на котельную (назначение: нежилое, площадь: общая 25,8кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420), расположенную по адресу: г.Краснодар, ПВО, ул.Заполярная, д. 35, строение № 2 на основании договора купли-продажи от 11.04.2017.

Основания по которым заявлены исковые требования изложены в исковом заявлении и представленных в материалы дела доказательствах. 

Представитель ответчика -  ООО "Кубань Инвест" в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства по делу, отзыв на иск не представили.

Представитель ответчика - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю против заявленного иска, в части требований к Управлению возражали, в остальной части полагались на усмотрение суда. 

В ходе судебного разбирательства по делу, представителем истца в порядке ст.49 АПК РФ было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым  истец просил суд:

признать заключенным договор купли-продажи от 11.04.2017г.  между ООО СК "Кубань Инвест" и ООО "Кубань Инвест", подписанный 11.01.2017г., в части котельной - строение № 2 назначение: нежилое, площадь: общая 25,8кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420), расположенную по адресу: г.Краснодар, ПВО, ул.Заполярная, д. 35.

зарегистрировать переход права собственности на  котельную - строение № 2 назначение: нежилое, площадь: общая 25,8кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420), расположенную по адресу: г.Краснодар, ПВО, ул.Заполярная, д. 35 от ООО СК "Кубань-Инвест" к ООО "Кубань-Инвест" на основании договора купли-продажи от 11.04.2017.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Определением суда от 13.06.2018г. ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено судом.

Кроме того, Определением суда от 25.09.2018г. судом был принят частичный отказ истца от требований к Управлению Росреестра по КК, производство по делу в данной части прекращено судом и удовлетворено ходатайство о привлечении Управления Росреестра по КК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 12.07.2018г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен КБ "РОСЭНЕРГОБАНК".

Представитель конкурсного управляющего КБ "РОСЭНЕРГОБАНК" возражал против заявленного иска, доказательств наличия действующего договора ипотеки на спорный объект в материалы дела не представил.

Определением суда от 31.10.2018г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен конкурсный управляющий ООО "Кубань - Инвест" ФИО5

Конкурсный управляющий ФИО5 не возражала против удовлетворения иска пояснила, что спорное имущество не включено в конкурсную массу должника. Свои пояснения подтвердила направленным в судебное заседание письменным отзывом на иск, поступившим после перерыва в судебном заседании.

В судебном заседании 11.12.2018 объявлен перерыв до 18.12.2018г. в 15 часов 50 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу о том, что исковые требования  подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, 11 апреля 2017г. между ООО СК "Кубань Инвест" (покупатель) и ООО "Кубань Инвест" (продавец) был заключен договора купли-продажи помещений котельных № 1, 2, 3, 4 с оборудованием, расположенных по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи от 11.04.2017г. продавец передал все имущество по договору истцу.

Расчеты по договору купли-продажи между сторонами произведены в полном объеме, что подтверждено сторонами в п. 2 договора купли-продажи.

Для осуществления государственной регистрации перехода  права собственности на имущество по договору купли-продажи, истец обратился в Управление Росреестра по КК с соответствующим заявлением, предоставив необходимый пакет документов.

В июне 2017г. стороны получили договор с отметкой о его государственной регистрации.

Однако, в марте 2018г. истцу стало известно, что в части котельной № 2, упомянутой в договоре купли-продажи от 11.04.2017г.,  переход права собственности зарегистрирован не был, в связи с чем право собственности на помещение котельной № 2 до настоящего периода значится за продавцом - ООО "Кубань Инвест".

Истец так же установил, что после обращения за государственной регистрацией перехода права, государственная регистрация была приостановлена до 19.07.2017г., по причине отсутствия заявления продавца. 

Таким образом, в результате уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, переход права не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец, не владея данной информацией полагал о наличии государственной регистрации права на  данный объект за собой, владел им, оплачивал налоги, заключил договор аренды 13.06.2017г. с ООО "Хранитель" на спорное помещение.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Краснодарского края.

При принятии Решения суд руководствуется следующим. 

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) и выражение согласованной воли всех его сторон (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пунктов 1, 3 статьи 434 Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.

В силу статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 486 Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 11 апреля 2017г. между ООО "Кубань Инвест" (продавец) и ООО СК "Кубань Инвест" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, поименованных в п. 1 договора, в том числе: котельная, площадью 25,8кв.м., этажность 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420, расположенную по адресу: г.Краснодар, ПВО, ул.Заполярная, д.35, строение № 2.

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи расчеты по договору между сторонами произведены полностью. 

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи 11.04.2017г., в отсутствие претензий к имуществу со стороны покупателя.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороны в соответствии с требованиями ГК РФ совершили сделку в письменной форме, соглашение по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто, расчеты произведены, имущество передано покупателю, при изложенных обстоятельствах договор купли-продажи от 11.04.2017г. признается судом заключенным.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт исполнения сторонами договора купли-продажи судом установлен и подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Однако, в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, истцу было отказано, по основаниям, изложенным в сообщении об отказе от 27.07.2017г. № 23/001/001/809/2017-4709, а именно: отсутствии заявления о государственной регистрации перехода права от продавца, подписанного полномочным представителем, а так же наличии обременения в виде залога в пользу КЮ "РОСЭНЕРГОБАНК" по договору ипотеки земельного участка № 1071408/ДИ от 14.08.2015г. (№ рег. 22-23/001-23/001/834/2016-9837/2 от 20.04.2016г), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.04.2018г.

Вместе с тем, из Постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 12.08.2018г. по делу А32-32760/2017 следует о прекращении залога на земельный участок с к/н 23:43:0126040:1420 по договору ипотеки земельного участка № 1071408/ДИ от 14.08.2015г. и исключении записи об ипотеке из реестра. Однако обременение на спорный объект, возникшее как следствие в силу договора залога земельного участка  прекращено  не было, не смотря на те обстоятельства, что спорный объект не являлся предметом залога,  что подтверждено выпиской из ЕГРН от 25.09.2018г.

Третье лицо, конкурсный управляющий КБ «РЭБ» (АО) возражая против иска и заявляя о наличии залога на спорный объект, не представил доказательств наличия у ответчика обязательств перед банком обеспеченных договором залога на спорный объект, а так же не обосновал законность сохранения залога на спорный объект, учитывая что ограничение (залог) было установлено на срок с 20.04.2016г. по 29.12.2017г., согласно выписки из ЕГРН от 09.10.2018г.

Запись № рег. 22-23/001-23/001/834/2016-9837/2 от 20.04.2016г об обременении в виде залога на земельный участок, на котором расположен спорный объект по договору ипотеки земельного участка № 1071408/ДИ от 14.08.2015г. в пользу банка, была прекращена 30.03.2017г., доказательств обратного суду не представлено.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом залога, поскольку по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности  заявленных истцом  требований полностью, в связи с чем иск подлежит удовлетворению судом полностью. 

В ходе судебного разбирательства исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ, в связи с чем с ООО "Кубань Инвест" в пользу ООО СК "Кубань Инвест" подлежит взысканию 6 000 рублей возмещения госпошлины. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать заключенным договор купли-продажи от 11.04.2017г.  между ООО "Кубань Инвест" и ООО СК "Кубань Инвест" в части котельной - строение № 2 и оборудования в ней.

Зарегистрировать переход права собственности на договору купли-продажи от 11.04.2017г. от продавца ООО СК "Кубань-Инвест" к покупателю ООО "Кубань-Инвест" на котельную (назначение: нежилое, площадью 25,8кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420), расположенную по адресу: г.Краснодар, ПВО, ул.Заполярная, д. 35, строение № 2.

Взыскать с ООО "Кубань Инвест" в пользу ООО СК "Кубань Инвест" 6 000 рублей возмещения госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                              А.Г. Пристяжнюк