АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12114/2024

г. Краснодар

05 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Шексна-Тур» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 14.10.2025), ФИО2 (доверенность от 14.10.2025), ФИО3 (доверенность от 25.12.2024), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Шексна-Тур» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 по делу № А32-12114/2024, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Шексна-Тур» (далее – общество) о признании договора от 24.09.2002 № 4900002588 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302032:4 площадью 7700 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, в районе санатория «Правда», недействительной (ничтожной) сделкой; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 о регистрации данного договора аренды, указав, что решение суда является основанием для погашения  

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) записи в ЕГРН о регистрации от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 обременения земельного участка арендой в пользу общества; признании отсутствующим права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, в районе санатория «Правда», в виде договора от 24.09.2002 № 4900002588, с указанием, что решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о регистрации от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, в районе санатория «Правда».  

Решением от 17.04.2025 иск администрации удовлетворен частично: признано отсутствующим право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, в районе санатория «Правда», на основании договора аренды от 24.09.2002 № 4900002588, с указанием, что решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН регистрационной записи от 24.03.2003 № 23-01.19-2.2003-434 о праве аренды общества на указанный земельный участок. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд установил, что договор аренды заключен администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 зарегистрировано в ЕГРП 31.03.2009 (запись о регистрации № 23-23-19/022/2009-316), тогда как договор аренды заключен 24.09.2002. На дату заключения договора аренды земельного участка муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось правообладателем спорного земельного участка, поэтому администрация не была наделена правом предоставления соответствующего земельного участка в аренду обществу. С принятием Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) администрация стала правомочна распоряжаться спорным земельным участком. Вместе с тем подписанием в дальнейшем дополнительных соглашений к договору аренды, принятием исполнения по внесению арендных платежей неустранимые пороки договора не преодолены,  

регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок в 2009 году не исцеляет ничтожную сделку, поскольку на момент ее совершения в сентябре 2002 года муниципальное образование город-курорт Сочи не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения. Таким образом, договор аренды от 24.09.2002 № 4900002588 является недействительной (ничтожной) сделкой. В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о применении исковой давности. Поскольку оспариваемый договор аренды заключен 24.09.2002, тогда как администрация обратилась в арбитражный суд 05.03.2024, исковые требования о признании спорного договора недействительной (ничтожной) сделкой оставлены без удовлетворения. В то же время земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 свободен от объектов, не огорожен, доступ к нему не ограничен, вопрос о защите владения объектом аренды в рассматриваемом случае не ставится (земельный участок из владения муниципального образования не выбывал). Соответственно, требование истца о признании отсутствующим права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 признано правомерным и удовлетворено. Данное требование направлено на обеспечение принципа публичной достоверности государственного реестра прав на недвижимое имущество.  

Постановлением апелляционного суда от 27.06.2025 решение от 17.04.2025 оставлено без изменения. Апелляционный суд поддержал позицию суда первой инстанции относительно ничтожности арендной сделки. Суд второй инстанции установил, что ранее земельный участок площадью 0,83 га, в районе санатория «Правда» в Хостинском районе отведен в бессрочное пользование Управлению по Краснодарскому краю Федеральной Службы безопасности Российской Федерации, которому выдан государственный акт № 1475 на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей на земельный участок площадью 0,77 га (серия КК-2 № 426001576). В дальнейшем спорный земельный участок изъят у Управления Федеральной Службы безопасности по Краснодарскому краю с прекращением всех прав на него и переведен в городской фонд перераспределения. В порядке статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) данный участок предоставлен обществу для проектирования, строительства и эксплуатации пансионов семейного типа. Земельные правоотношения между администрацией и обществом возникли в 2002 году в период действия Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Представленные в дело документы подтверждают, что спорный земельный участок как объект земельных отношений индивидуализирован и сформирован органом местного самоуправления вне зависимости от заявки общества  

о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Заявитель имел возможность реализовать свое право на приобретение участка под строительство в порядке, определенном в пункте 4 статьи 30 Земельного кодекса, то есть путем участия в торгах наравне с другими претендентами. Кроме того, в любом случае в нарушение требований пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса выбор земельного участка для строительства произведен без информирования населения органами местного самоуправления о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Допущенные нарушения земельного законодательства Российской Федерации при выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства также свидетельствуют о недействительности сделки – договора аренды от 24.09.2002 № 4900002588.  

В кассационной жалобе общество просит решение от 17.04.2025 и постановление апелляционного суда от 27.06.2025 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, отметив, что сам факт заключения договора аренды лицом, у которого отсутствовало правомочие на передачу участка в аренду, не является основанием для признания данного договора ничтожной сделкой согласно статьям 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). С момента заключения договора аренды в 2002 году до регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок в 2009 году истец как арендодатель ненадлежащим образом исполнял свои обязательства, поскольку не передал ответчику земельный участок в законное владение и пользование. С момента регистрации права собственности на земельный участок в 2009 году администрация стала исполнять свои обязательства арендодателя по договору аренды надлежащим образом, а сам земельный участок стал находиться в законном владении и пользовании общества до настоящего времени. Право на заключение договора аренды было делегировано Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) администрации, договор аренды заключен с согласия, по поручению лица, уполномоченного на распоряжение спорным земельным участком. Если такое делегирование произошло с нарушением какого-либо законодательства или подзаконных нормативных актов, что не установлено судами, ответчик не должен нести неблагоприятные последствия такого нарушения. Не подтвержден также вывод суда апелляционной инстанции о нарушении положений подпунктов 3 и 4 пункта 4, пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса при заключении договора аренды. Оспаривание зарегистрированного обременения невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого обременение возникло. Погашение в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды означает  

устранение последствий сделки. Требование о признании права аренды отсутствующим при наличии между сторонами договора аренды является ненадлежащим способом защиты права. Истец своими действиями неоднократно подтверждал, что земельный участок с 2002 года находился во владении ответчика на основании договора аренды от 24.09.2002 № 4900002588 и неоднократно обращался в суд с исками о взыскании арендной платы (дела № А32-15188/2020 и А32-7005/2023). Неиспользование спорного земельного участка не свидетельствует об утрате владения обществом. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 на момент рассмотрения дела находится во владении ответчика, следовательно, требование о признании права аренды отсутствующим не подлежало удовлетворению.  

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. 

В судебном заседании представители общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Иные лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 27.05.2002 № 297/3 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.09.2002 № 4900002588 о предоставлении в пользование на условиях аренды, по которому в пользование на условиях аренды обществу предоставлен земельный участок площадью 7700 кв. м, для проектирования пансионов семейного типа в районе санатория «Правда» в Хостинском районе г. Сочи (пункт 1.1). Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 01.07.2002 до 01.07.2051 (т. 1, л. д. 13 – 15).  

К названному договору заключены дополнительные соглашения от 28.05.2003 (изменена нумерация договора), от 18.07.2023 (изменен вид разрешенного использования земельного участка на «туристическое обслуживание», код 5.2.1) и др. (т. 1, л. 

<

...>).  

Право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано 31.03.2009, регистрационная запись № 23-23-19/022/2009-316, свидетельство о праве собственности от 31.03.2009 серии 23-АБ № 630602 (т. 1, л. д. 18).  

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 свободен от объектов строительства, что подтверждается актом осмотра от 16.02.2024 и выпиской из ЕГРН от 26.02.2024 (т. 1, л. д. 20 – 27).  

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды от 24.09.2002 № 4900002588 в связи с отсутствием у администрации полномочий по распоряжению федеральным имуществом – земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302032:4, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).  

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).  

Договор должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).  

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).  

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц,  

обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.  

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).  

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, изданного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», на момент подписания договора от 24.09.2002 № 4900002588 рассматриваемый земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности.  

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установив допущенные нарушения земельного законодательства Российской Федерации при выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства, подписание администрацией договора аренды от имени арендодателя в отсутствие полномочий на распоряжение федеральным имуществом, суды  

пришли к выводу том, что договор от 24.09.2002 № 4900002588 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса).  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о применении исковой давности по заявленным требованиям.  

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).  

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса, в применимой редакции, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.  

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).  

Поскольку администрация пропустила трехлетний срок исковой давности, о применении которой заявило общество, требование истца о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой и вытекающего из него требования о применении последствий недействительности удовлетворению не подлежит.  

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017). Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (ЕГРН).  

В пункте 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).  

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.  

Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302032:4 свободен от объектов, не огорожен, доступ к нему не ограничен, в связи с чем вопрос о защите владения в рассматриваемом случае не ставится, спорный земельный участок из владения муниципального образования не выбывал. В этой связи требование администрации о признании отсутствующим права аренды общества на спорный земельный участок суды признали подлежащим удовлетворению, погасив в ЕГРН соответствующую регистрационную запись, основанную на недействительном (ничтожном) договоре аренды.  

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами установлены, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Кодекса).  

Судебные акты приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 по делу № А32-12114/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  

Судьи В.А. Авдякова  

В.А. Анциферов