Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-23689/2024

10 марта 2025 года

г. Ханты-Мансийск

 

Резолютивная часть решения вынесена 04 марта 2025 года

В полном объеме решение изготовлено 10 марта 2025 года

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Ловецкой Н.Е., при ведении протокола секретарем Рокиной А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дела по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации                   в качестве юридического лица 07.07.1997, адрес: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Формула Ремонта» (ОГРН 

<

***>,                    ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 12.04.2016, адрес: 625013, 

<

...>)                  о взыскании 8 575 420 руб. 30 коп.,

при участии представителей сторон:

от истца – не явились

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 01.12.2024 (путем использования системы веб-конференции),

установил:

администрация города Сургута (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Формула Ремонта» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.04.2021 № 51 в размере 6 831 590 руб. 17 коп. за период с 01.04.2024 по 05.08.2024, пени в размере 1 743 830 руб. 13 коп. за период с 12.12.2024 по 05.08.2024.

Определением от 30.01.2025 судебное заедание по делу назначено на 04.03.2025 на 09 час. 00 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, изучив доводы иска и отзыва на него, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией города Сургута принято распоряжение от 11.02.2021 № 123 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка».

На официальном сайте www.torgi.gov.ru в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» комитетом по земельным отношениям администрации размещено извещение № 150221/2829175/01 о проведении аукциона на право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101231:1566, собственность на который не разграничена, общей площадью 13 182 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: среднеэтажная жилая застройка. Код 2.5, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...>.

Начальная цена предмета продажи составляет 2 149 000 руб., дата начала и окончания срока приёма заявок: с 22.02.2021 по 02.04.2021, дата рассмотрения заявок на участие в аукционе: 06.04.2021, дата и время проведения торгов: 08.04.2021 в 10 час. 00 мин. по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...>, кабинет 501.

По итогам проведенного аукциона, на основании протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков на право заключения договоров аренды земельных участков или права заключения договора о развитии застроенной территории, по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка от 08.04.2021 № 347, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 15.04.2021 № 51, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне Ж.З, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> (далее - участок), с кадастровым номером 86:10:0101231:1566, площадью 13 182 кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 96 362 792 руб. 76 коп. Разрешенное использование участка: среднеэтажная жилая застройка (1.4)  (пункты 1.1, 1.2, 1.4. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.05.2021.

В соответствии с пунктом 1.5. договора срок аренды земельного участка 5 лет 6 месяцев с даты проведения аукциона согласно протоколу от 08.04.2021 № 347 заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, на право заключения договоров аренды земельных участков или права заключения договоров о развитии застроенной территории, по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка. По истечении указанного срока действие договора прекращается.

Годовой размер арендной платы составляет 12 309 000 руб. (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора, арендная плата вносится арендатором в следующем порядке:

- арендная плата за 1-й год аренды в размере 11 879 200 руб. (за вычетом задатка) вносится единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор. Размер арендной платы за 1-й год аренды изменению не подлежит , в том числе при расторжении договора.

- арендная плата за 2-й и последующие годы срока аренды, указанного в п. 1.5 договора, вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим календарным кварталом, а за четвертый календарный квартал - до 10 декабря. Арендная плата за квартал (за исключением 4-го квартала) в котором начинается 2-й год аренды, исчисляется за каждый день пользования земельным участком после даты окончания 1-го года арены и вносится до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. В случае, если 2-й год аренды начинается в 4-м квартале, арендная плата за 4-й квартал исчисляется за каждый день пользования земельным участком после даты окончания 1-го года аренды и вносится до 10 декабря. Арендная плата за квартал, в котором прекращается срок аренды, указанный в п. 1.5 договора, вносится не позднее дня прекращения срока аренды.

Со второго и последующие годы арендная плата за квартал, в котором прекращается срок аренды, указанный в п. 1.5 договора, а также при расторжении договора аренды, исчисляется за каждый день пользования земельным участком и вносится не позднее дня прекращения срок (расторжения договора) аренды.

При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала календарного года.

Согласно пункту 5.1. договора за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком обязательства по арендной плате не исполнялись истец, предварительно направив в адрес общества претензию от 10.09.2024 № 38-02-22623/4, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность своевременного внесения платы за пользование имуществом предусмотрена пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик в отзыве ссылается на то, что с момента ввода объекта в эксплуатацию правоотношения по аренде прекращены ввиду перехода земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу вышеприведенных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В рассматриваемом деле первое право собственности на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРН 06.08.2024, в связи с чем истец правомерно определяет период начисления задолженности с 01.04.2024 по 05.08.2024.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 6 831 590 руб. 17 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец просит взыскать с ответчика договорную неустойку в размере 1 743 830 руб. 13 коп. за период с 12.12.2024 по 05.08.2024.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Поскольку неустойка предусмотрена договором, факт просрочки оплаты аренды, установлен судом и подтверждается материалами дела, требование истца о взысканиис ответчика договорной неустойки является обоснованным.

Расчет истца судом проверен, признан верным.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 постановления № 7).

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 424-О-О и от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом всех обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Арбитражный суд не находит оснований для снижения размера неустойки.

Предусмотренный договором размер неустойки – 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, по мнению суда, не является чрезмерным.

Суд учитывает, что цель института неустойки состоит в нахождении баланса между законными интересами кредитора и должника. Иными словами, кредитору нужно восстановить имущественные потери от нарушения обязательств, но он не должен получить сверх того прибыль.

Сумма неустойки в общем размере 1 743 830 руб. 13 коп. за период с 12.12.2024 по 05.08.2024, исходя из договорных условий, соответствует принципам добросовестности, разумности, справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов участников сделки, баланс интересов сторон соблюден. Данный размер неустойки отвечает критериям соразмерности.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена. В силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167 – 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования администрации города Сургута удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Формула Ремонта» в пользу администрации города Сургута задолженность          в размере 6 831 590 руб. 17 коп., неустойку (пени) в размере 1 743 830 руб. 13 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Формула Ремонта» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 282 263 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     Н.Е. Ловецкая