АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-680/2016

15 февраля 2017 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2017 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании 01.02.2017 с перерывом до 08.02.2017 дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 195 016 руб. 55 коп., расторжении договора и об обязании  освободить помещение,

и встречное исковое заявление

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска 

о признании недействительным договора в части. 

В  судебном заседании приняли участие представители:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску):            ФИО3 – по доверенности от 14.03.2016;

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску):             ФИО4 – по доверенности от 04.04.2016.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – КУМИ г. Курска), зарегистрированный в качестве юридического лица 19.06.1997, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Курск, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом его уточнения, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2), зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя 23.12.2004, ОГРИП 304463235800589, ИНН 

<

***>, г. Курск о взыскании задолженности по арендной плате за сентябрь-ноябрь 2015 г. в размере 165 389 руб. 88 коп., пени за сентябрь-ноябрь 2015 года в размере 29 626 руб. 67 коп., расторжении договора №4604 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.05.2012, обязании освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 336,0 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, Лит. Б, в том числе: подвал, помещение VI, комната №14, и в освобожденном виде передать указанное помещение истцу по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу. 

Определением от 30.03.2016 принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании недействительным договора аренды помещения муниципального нежилого фонда                  г. Курска от 15.05.2012 №4640 в части уведомления комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы от 03.09.2015 № 5277/07.01-14 об одноразовом повышении арендной платы до               64 569 руб. 21 коп. без учета НДС, то есть на 694,1% от первоначальной стоимости аренды по договору, для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

   В ходе рассмотрения дела истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно уточнил заявленные требования и просит суд взыскать с ответчика по первоначальному иску задолженность по договору №4604 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.05.2012 за сентябрь-ноябрь 2015 г. в размере 142 453 руб. 38 коп., пени за сентябрь-ноябрь 2015 года в размере 212 976 руб. 74 коп. Одновременно истец по первоначальному иску сообщил, что требования о расторжении договора №4604 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.05.2012 и обязании освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 336,0 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, Лит. Б, в том числе: подвал, помещение VI, комната №14, и в освобожденном виде передать указанное помещение КУМИ г. Курска по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу, поддерживает в полном объеме (уточнения исковых требований от 13.01.2017).

 В ходе судебного заседания 01.02.2017 истец по основному иску (ответчик по встречному иску) поддержал заявленные требования (с учетом уточнений от 13.01.2017) в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик по основному иску (истец по встречному иску) возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

В ходе судебного заседания ответчик по основному иску (истец по встречному иску) представил отзыв на уточненные исковые требования, приобщенный судом к материалам дела.

В представленном отзыве ответчик по основному иску (истец по встречному иску) также конкретизировал предмет встречных исковых требований и просил суд признать недействительным договор аренды помещения муниципального нежилого фонда г. Курска от 15.05.2012 №4640 в части уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы от 03.09.2015 №5277/07.01-14 (об одноразовом повышении арендной платы до             64 569 руб. 21 коп. без учета НДС).    

 В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв.

08.02.2017 судебное заседание с участием тех же представителей после перерыва продолжено.

Истец по основному иску (ответчик по встречному иску) поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик по основному иску (истец по встречному иску) возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, поддержал встречные исковые требования. Одновременно пояснив суду, что не настаивает на взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины и проведением по делу судебной экспертизы, с ответчика по встречному иску.

 

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между КУМИ г. Курска (арендодатель) и                ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор №4640 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.05.2012 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи, для использования под технические помещения и кухню, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: 

<

...>, Лит. Б, общей площадью 336,0 м2, в том числе: помещение VI, состоящее из комнаты №14 в подвале (в ред. дополнительного соглашения от 15.08.2015).

Договор действует с 01.05.2012 по 01.05.2018 (п. 2. дополнительного соглашения от 15.08.2015).

Согласно п. 4.1. договора и Приложению 2 к договору размер арендной платы в год составляет 115 131, 38 руб., в т.ч. НДС 17 562, 41 руб., в месяц – 9 594, 28 руб., в т.ч. НДС 1 463,53 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, на счет бюджета города (п. 5.1. договора).

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета за месяц до надлежащего платежа.

Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Перерасчет и начисление арендной платы арендодателем производится на основании внесенных изменений в Порядок (методики) расчета арендной платы за пользование имуществом муниципальной собственности города Курска, утвержденного Решением Курского городского собрания или изменений базовой ставки арендной платы, устанавливаемой администрацией города Курска (п. 4.4. договора).

Арендатор обязуется своевременно и полностью перечислять арендную плату в бюджет города Курска (п. 3.3.15. договора).

Согласно п. 6.2. договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 04.07.2013 истец по основному иску (ответчик по встречному иску) в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, что составило в месяц – 9 439, 25 руб., без учета НДС.

В соответствии с уведомлением №5278/07.01-14, направленным в адрес                    ИП ФИО2 03.09.2015, установлен новый размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: 

<

...>, Лит. Б, и с 01.09.2015 составляет 76 191,67 руб., в т.ч. НДС 11 622,46 руб. (т.1 л.д. 17).

Как указывает истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску), ИП ФИО2 ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность за сентябрь-ноябрь 2015 в размере 217 727 руб. 37 коп. 

24.11.2015 претензией №7156/07.01-14 КУМИ г. Курска обратился к                       ИП ФИО2 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и пени.

Поскольку в добровольном порядке арендатор отказался исполнять требования претензий арендатора о погашении задолженности по основному долгу и пени, КУМИ г. Курска обратился в арбитражный суд с соответствующим иском (с учетом уточнений от 13.01.2017).

В свою очередь арендатор, полагая, что у арендодателя не имелось оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

         Первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье  307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)    в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами заключен договор аренды (ст. 606 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемое помещение ответчику по акту приема-передачи 15.05.2012.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, пунктом 4.3. договора предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, буквальное содержание положений пункта 4.3. договора, свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке при наличии предусмотренных договором оснований.

В соответствии с пунктом 4.4 договора, перерасчет и начисление арендной платы арендодателем производится на основании внесенных изменений в Порядок (методики) расчета арендной платы за пользование имуществом муниципальной собственности города Курска, утвержденного Решением Курского городского собрания или изменений базовой ставки арендной платы, устанавливаемой Администрацией города Курска.

Уведомлением от 03.09.2015  №5278/07.01-14 КУМИ г. Курска с 01.09.2015 в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы в год до 914 300 руб. 00 коп., в том числе НДС 139 469 руб. 49 коп., в месяц – 76 191 руб. 67 коп., в том числе НДС 11 622 руб. 46 коп.

В обоснование принятия арендодателем решения об увеличении размера арендной платы истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) сослался на Отчет №169/8-21/04-15 от 07.05.2015, составленный ООО "Независимая оценка".

Согласно указанному отчету, на дату оценки 21.04.2015, расчетная величина рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска – нежилого помещения I, состоящего из комнат №№ 1-6, 7-17, 8-13, 15, 18, 28, в подвале в здании литер Б, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет – 823 400 руб., с учетом НДС.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, сослался, в том числе, и на недостоверность Отчета №169/8-21/04-15 от 07.05.2015, послужившего основанием для увеличения размера арендной платы КУМИ г. Курска.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ИП ФИО2 была подана жалоба на действия эксперта – оценщика ФИО5 при осуществлении оценочной деятельности при составлении, в том числе Отчета №169/8-21/04-15 от 07.05.2015.

В результате внеплановой проверки в отношении ФИО5 были подтверждены отдельные факты нарушения законодательства и нормативно-правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, указанные в жалобе, выявлено, что отдельные нарушения, имеющие место, в том числе и в отчете №169/8-21/04-15 от 07.05.2015 носят неустранимый характер.

В обоснование заявленных доводов ИП ФИО2 представлены выписки из Протоколов заседаний Дисциплинарного комитета Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (далее – СМАО) по рассмотрению заявления члена СМАО ФИО5 на обжалование результатов рассмотрения жалобы ИП ФИО2 (том 1 л.д. 166-169).

Согласно представленной выписке из Протокола №74 от 02.08.2016, Дисциплинарным комитетом СМАО принято решение об отказе в удовлетворении заявления члена СМАО ФИО5, в отношении ФИО5 применена мера дисциплинарного воздействия в виде вынесения предписания, обязывающего устранить выявленные в результате проведенной проверки нарушения.

Определением от 06.06.2016 по ходатайству ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6, члену некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов».

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 

1. Какова рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества - помещения VI, площадью 336,0 кв.м., состоящего из комнаты №14 в подвале здания литер Б, расположенного по адресу: 

<

...>,  по состоянию на 24 мая 2013 г. и на 07 мая 2015 г.?

Согласно заключению эксперта №12/16 от 18.11.2016, рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества - помещения VI, площадью 336,0 кв.м., состоящего из комнаты №14 в подвале здания литер Б, расположенного по адресу: 

<

...>,  составляет:

- 217 728 руб. с учетом НДС (по состоянию на 24 мая 2013 г.), 

- 241 920 руб. с учетом НДС (по состоянию на 07 мая 2015 г.).

Кроме того, в выводах эксперта указано, что при проведении осмотра установлено наличие помещений 1, 2, 3, 4. Функциональное назначение указанных помещений и их техническое состояние не соответствует назначению и состоянию помещений, сданных в аренду по договору в 2012 году.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Материалами дела установлено, что отводов эксперту ФИО6 в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

При определении кандидатуры эксперта, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенная ИП ФИО2 в качестве эксперта кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у эксперта необходимого образования и опыта работы, суд поручил проведение экспертизы ИП ФИО6

Проанализировав экспертное заключение №12/16 от 18.11.2016, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросу, поставленному на его разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком по встречному иску в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены. Противоречий выводов эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не усматривается.

На основании изложенного, судом отклоняются доводы КУМИ г. Курска о нарушении экспертом ФИО6 требований Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

Кроме того, суд также отмечает тот факт, что основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Возражения КУМИ г. Курска, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта и приняты в качестве причины, порочащей экспертное заключение. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным Отчет №169/8-21/04-15 от 07.05.2015, подготовленный ФИО5 с учетом требований ст.ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств не принимается судом во внимание.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьей 86, 87 АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение №12/16 от 18.11.2016 надлежащим доказательством по делу. 

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) представил контррасчет задолженности (с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении).

Согласно представленным документам, задолженность по арендной плате за сентябрь-декабрь 2015 составляет 37 757 руб. 00 коп. и оплачена ИП ФИО2 в полном объеме (платежное поручение №146 от 26.02.2016). При уплате арендных платежей за указанный период ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) руководствовался уведомлением от 04.07.2013, согласно которому размер арендной платы в месяц составляет 9 439 руб. 25 коп.

Кроме того, ИП ФИО2 представлены доказательства перечисления денежных средств на расчетный счет КУМИ г. Курска в счет арендной платы за период  январь – декабрь 2016, что составляет 205 017 руб. 00 коп. Указанная сумма арендной платы была оплачена ИП ФИО2 в полном объеме (с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении), что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (том 3 л.д. 67-78) и КУМИ г. Курска не оспаривается.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание экспертное заключение №12/16 от 18.11.2016, суд признает не подлежащими удовлетворению требования КУМИ г. Курска о взыскании задолженности по арендной плате за период сентябрь -  ноябрь 2015  в размере 142 453 руб. 38 коп.(с учетом уточнения от 13.01.2017).

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (пеней, штрафом), предусмотренной законом или договором.

В соответствии с п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитору, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 6.2. договора установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истец просит взыскать с ответчика пени  за период  сентябрь-ноябрь 2015 в размере 212 976 руб. 74 коп. (с учетом уточнений от 13.01.2017). 

В дополнении к отзыву на иск от 28.12.2016 ответчик по первоначальному иску ссылался на ст. 333 ГК РФ, указывая на погашение задолженности по арендной плате (с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении 12/16 от 18.11.2016). Ответчик по первоначальному иску также указывал на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, и произвел контррасчет неустойки исходя из двукратного размера ключевой ставки Банка России. При этом ответчик ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений   Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее -  Постановление Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016) установлено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу положений статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (пункт 74 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае – в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки исходя из обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования части 32 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, предусмотренный договором, который в несколько раз превышает ключевую ставку Банка России, отсутствие документального подтверждения наступления для истца по первоначальному иску негативных последствий, связанных с нарушением ответчиком по первоначальному иску обязательства, а также период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы и оплату ответчиком суммы основного долга (с учетом заключения судебной экспертизы), суд приходит к выводу о том, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем считает возможным уменьшить неустойку, исходя из двукратного размера ключевой ставки ЦБ РФ.

Аналогичная позиция изложена в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, согласно которой, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Как усматривается из материалов дела и пояснений ответчика по первоначальному иску в судебном заседании, неустойка согласно представленному контррасчету по двукратному размеру ключевой ставки ЦБ РФ была оплачена им по платежным поручением №1225 от 26.12.2016.

При таких обстоятельствах, оценив представленные сторонами доказательства, с учетом отсутствия обоснованных и мотивированных возражений со стороны КУМИ г. Курска, принимая во внимание удовлетворение судом ходатайства                      ИП ФИО2 о снижении размера пени и произведенную в ходе рассмотрения дела оплату ответчиком по первоначальному иску задолженности и пени в соответствии с контррасчетом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований КУМИ г. Курска о взыскании задолженности по арендной плате за период сентябрь - ноябрь 2015  в размере               142 453 руб. 38 коп.,  пени за период  сентябрь - ноябрь 2015  в размере 212 976 руб. 74 коп. (с учетом уточнений от 13.01.2017).

С учетом изложенного, требование КУМИ г. Курска о расторжении договора №4640 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.05.2012, обязании ИП ФИО2 освободить помещение муниципального нежилого фонда площадью 336,0 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, Лит. Б, также удовлетворению не подлежит.

 

Встречные исковые требования ИП ФИО2, с учетом отказа в удовлетворении первоначального иска, суд полагает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, договор аренды должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Согласно статье 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Как разъяснено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (пункт 22).

Как усматривается из материалов дела, согласно уведомлению от 03.09.2015  №5278/07.01-14 об изменении арендной платы, с 01.09.2015 КУМИ г. Курска в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы в год до 914 300 руб. 00 коп., в том числе НДС 139 469 руб. 49 коп., в месяц – 76 191 руб. 67 коп., в том числе НДС 11 622 руб. 46 коп.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением ИП ФИО2 просил суд признать недействительным договор аренды помещения муниципального нежилого фонда г. Курска от 15.05.2012 №4640 в части уведомления КУМИ                    г. Курска об изменении арендной платы от 03.09.2015 №5278/07.01.-14 об одноразовом повышении арендной платы до 64 569 руб. 21 коп. без учета НДС, то есть на 694,1 % от первоначальной стоимости аренды по договору, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны КУМИ г. Курска, выразившееся в увеличении размера арендной платы в восемь раз без наличия экономического обоснования.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта №12/16 от 18.11.2016, рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества - помещения VI, площадью 336,0 кв.м., состоящего из комнаты №14 в подвале здания литер Б, расположенного по адресу:             

<

...>,  составляет:

- 217 728 руб. с учетом НДС (по состоянию на 24 мая 2013 г.), 

- 241 920 руб. с учетом НДС (по состоянию на 07 мая 2015 г.).

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Судом установлено, что при увеличении размера арендной платы согласно уведомлению от 03.09.2015 №5278/07.01-14 КУМИ г. Курска  руководствовался отчетом эксперта ФИО5 №169/8-21/04-15 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества.

Однако поскольку заключение судебной экспертизы №12/16 от 18.11.2016, составленное экспертом ИП ФИО6, признано судом надлежащим доказательством по делу, а в отчете ФИО5 №169/8-21/04-15 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества выявлены нарушения, которые носят неустранимый характер, оценив указанные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд, учитывая отказ в удовлетворении первоначального иска, приходит к выводу о необходимости удовлетворения встречных требований    ИП ФИО2 в полном объеме.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу. 

Расходы по оплате судебной экспертизы и государственной пошлины по встречному иску подлежат отнесению на ИП ФИО2, согласно заявленному им ходатайству.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 70, 102, 110, 112, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначальных исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска отказать.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды помещения муниципального нежилого фонда г. Курска от 15.05.2012 №4640 в части уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы от 03.09.2015 №5277/07.01-14 об одноразовом повышении арендной платы до 64 569 руб. 21 коп. без учета НДС.    

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

       Судья          Н.С. Масютина