АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-52370/2018

г. Краснодар

18 марта 2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению МУП «Парки, инвестиции, туризм» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Выставки и конференции» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора субаренды, обязании 

третье лицо: Администрация муниципального образования города Краснодар

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился 

от ответчика – не явился

от третьего лица – не явился 

УСТАНОВИЛ:

МУП «Парки, инвестиции, туризм» (далее – истец, предприятие, арендатор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Выставки и конференции» (далее – ответчик, общество, субарендатор) о расторжении договора субаренды части земельного участка от 05.09.2007 № 13, обязании возвратить часть земельного участка общей площадью 2 283 кв.м., с учетным кадастровым номером части 024, расположенного в Карасунском внутригородском округе 

<

...> в составе земельного участка с кадастровым номером 23:34:0425003:0005. Требования мотивированы неиспользованием земельного участка ответчиком, кроме того деятельность ответчика в соответствии с предметом договора на территории парка «Солнечный остров» не может быть реализована.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы муниципального образования город Краснодар от 05.09.2005 № 1447 между Администрацией муниципального образования город Краснодар и МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров»» муниципального образования г. Краснодар (правопредшественник МУП «Парки, инвестиции, туризм») заключен договор от 31.05.2006 № 4300014417 аренды земельного участка площадью 389 895 кв. м с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 (зона 3 – 34), расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации парка, сроком на 49 лет.

На основании вышеизложенного договора аренды, между МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров»» муниципального образования г. Краснодар (правопредшественник МУП «Парки, инвестиции, туризм») и ООО «Выставки и конференции» заключен договор субаренды части земельного участка от 05.09.2007 № 13. 

Согласно п. 1.1 договора, истец, являющийся арендатором, передал ООО «Выставки и конференции» часть земельного участка общей площадью 2 283 кв.м., с учетным кадастровым номером части 024, расположенный в Карасунском внутригородском округе 

<

...> в составе земельного участка с кадастровым номером 23:34:0425003:0005, предоставляемый в субаренду для размещения строений и сооружений универсального развлекательного комплекса. 

Фактическая передача земельного участка по договору от арендатора субарендатору осуществляется путем подписания акта приема – передачи части земельного участка. 

Так, согласно акту приема – передачи от 05.09.2007 2007 МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров»» муниципального образования города Краснодар передало часть вышеуказанного земельного участка, а ООО «Выставки и конференции» приняло его. В акте приема – передачи также указано, что участок передается для размещения строений и сооружений универсального развлекательного комплекса.

В соответствии с п. 6.1 договор действует в течение 20 лет, с 05.09.2007 по 05.09.2027. 

Договор может быть расторгнут по требованию арендатора при неиспользовании субарендатором участка в соответствии с целями, определенными договором, в течение одного года с даты вступления договора в силу (п.п. 7.3, 7.3.2). 

В обоснование исковых требований истец указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 расположен парк «Солнечный остров», на территории которого постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.06.2016 № 164 утвержден режим особой охраны особо охраняемых природных территорий регионального значения, расположенных на территории муниципального образования город Краснодар. 

До настоящего времени, на арендованном земельном участке отсутствуют какие – либо строения и сооружения, размещенные ответчиком. В связи с вынесением вышеуказанного постановления возможность нового строительства исключается. 

Таким образом, в результате изменения правового режима земельного участка исполнение обязательств по договору субаренды стало невозможным, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 21.09.2018 № 808 с требованием подписать приложенное соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок. 

Вышеуказанная претензия направлена по юридическому адресу ответчика, а именно: 

<

...>. 

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (п. 2 ст. 51 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).

В соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, истец принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения.

Однако претензия оставлена ответчиком без ответа. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком своей обязанности по использованию земельного участка, а также невозвращение земельного участка послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

С точки зрения правовой природы спорные отношения регулируются гл. 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.п. 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.

К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Подпунктом 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определено, что земли делятся по целевому назначению на категории и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 ГрК РФ к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ и п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Анализ положений названной нормы в совокупности с правилами п.п. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, п. 12 ст. 85 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 12.04.2011 № 15248/10 и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

В соответствии с условиями договора аренды МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров»» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 389 895 кв. м с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 (зона 3 – 34), расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации парка. 

Кроме этого, территория парка «Солнечный остров» имеет особый режим охраны, в соответствии с перечнем запрещенных видов деятельности, утвержденных Приказом министерства природных ресурсов Краснодарского края от 08.11.2013 №1827.

В соответствии с п. 2 ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

На основании ч. 4 ст. 94 ЗК РФ порядок отнесения земель к особо охраняемым природным территориям регионального и местного значения, порядок их использования и охраны устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с ч. 6 ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъекта Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 31.03.2016 № 164 утверждены границы и режим особой охраны особо охраняемых природных территорий, в границах которого расположен спорный земельный участок.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). 

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применительно к названной норме в п. 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 31.05.2006 № 4300014417 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений.

Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора.

Поскольку договор от 31.05.2006 № 4300014417 аренды земельного участка площадью 389 895 кв. м с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 (зона 3 – 34), расположенного по адресу: 

<

...> является недействительной (ничтожной) сделкой, то такой договор не порождает соответствующих прав и обязанностей сторон.

В частности недействительность первой сделки договора аренды земельного участка опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью: таким образом, право собственности в силу этих сделок, не переходит.

Таким образом, суд пришел к выводу, что договор субаренды части земельного участка от 05.09.2007 № 13 является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (ст. 166 ГК РФ), такой договор не может быть расторгнут, так как предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон, в связи с чем в требованиях МУП «Парки, инвестиции и туризм» о расторжении договора субаренды следует отказать.

Кроме того истцом заявлено требование о возврате части земельного участка общей площадью 2 283 кв.м., с учетным кадастровым номером части 024, расположенный в Карасунском внутригородском округе 

<

...> в составе земельного участка с кадастровым номером 23:34:0425003:0005. 

В п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидульно-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Ввиду того, что МУП «Парки, инвестиции, туризм» не является собственником спорного земельного участка, не обладает правом владения и пользования им, а договор аренды земельного участка от 31.05.2006 № 4300014417 является недействительный, с иском об обязании возвратить земельный участок может обратиться лишь собственник, т.е. Администрация муниципального образования города Краснодар, таким образом, в удовлетворении требований в части обязании вернуть спорный земельный участок также надлежит отказать. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований МУП «Парки, инвестиции, туризм» отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья           А.В.Семушин