АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16235/2018

г. Краснодар

05 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – открытого акционерного общества «Агрофирма-Племзавод «Победа» (ИНН 2334001455, ОГРН 1022303978080) – Бережной И.В. (доверенность от 11.01.2018), в отсутствие ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) и третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, управления правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининского района, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Агрофирма-Племзавод «Победа» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.09.2018  (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.)  по  делу  № А32-16235/2018, установил следующее.

Открытое акционерное общество «Агрофирма-Племзавод «Победа» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с иском о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.2016 № 881000292.

Иск основан на нормах статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениях статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды в связи с проведением торгов (в форме открытого аукциона) с нарушением установленного порядка, что влечет невозможность использования земельного участка. Кроме того, у общества отпала необходимость в данном участке в связи с выявлением после подписания договора аренды недостатков, препятствующих его надлежащему использованию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), управление правовых и имущественных отношений администрации муниципального образования Калининского района (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что 11.10.2004 на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0102001:18 зарегистрировано право собственности Краснодарского края. Решением комиссии от 02.11.2015 № 23 земельный участок с кадастровым номером 23:10:0102001:18 признан предполагаемым для предоставления с торгов и ему присвоен регистрационный номер согласно приложению. Постановлением администрации от 06.11.2015 № 718 принято решение о проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края из фонда перераспределения земель Краснодарского края. Извещение о проведении торгов опубликовано 12.11.2015 на официальном сайте Гривенского сельского поселения Калининского района (http://www.grivenskoesp.ru) в разделе «Объявления», на официальном сайте Российской Федерации информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://torgi.gov.ru; № 121115/0136866/01) и в газете «Калининец» Гривенского сельского поселения Калининского района. В извещениях указаны, в том числе, подробная информация о предмете аукциона, его условиях, начальной цене, размере задатка, контактный телефон, место приема заявок, дата и время начала и окончания их приема, место проведения торгов, дата и время их проведения. Общество 02.12.2015 подало заявку на участие в аукционе в отношении данного земельного участка. Согласно протоколу от 10.12.2015 № 25 заседания комиссии по рассмотрению заявок, аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка признан несостоявшимся в связи с поступлением единственной заявки (от общества). На основании протокола от 10.12.2015 № 25 управление и общество подписали договор от 13.01.2016 № 8810000292 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4 082 239 кв. м с кадастровым номером 23:10:0102001:18, расположенного по адресу: Калининский район, в границах плана земель ООО «Калининский СПК», участок № 2, сроком на 10 лет. В пункте 1.3 договора предусмотрено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу арендодателем участка арендатору. Договор аренды 18.01.2016 представлен в управление Росреестра для регистрации, которое 29.02.2016 отказало в его регистрации ввиду допущенных в ходе организации торгов нарушений. Регистрирующий орган указал на то, что в отношении земельных участков площадью более 100 га публикация должна размещаться в газетах «Кубанские новости», «Вольная Кубань» и «Кубань сегодня». Общество 05.04.2016 обратилось в администрацию муниципального образования Калининский район с заявлением № 473 о необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды. В ответе от 14.04.2016 администрация указала на отсутствие у нее полномочий на подписание такого соглашения. Письмом от 11.05.2016 общество обратилось в департамент с предложением о расторжении договора аренды. Предложение арендатора оставлено департаментом без ответа, поэтому общество обратилось в суд с иском о расторжении договора. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 310, 450, 452, 453, 606, 615, 620 Гражданского кодекса, статей 22 и 46 Земельного кодекса. Суды исходили из отсутствия (недоказанности) истцом оснований для досрочного расторжения договора земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.2016 № 8810000292, предусмотренных действующим гражданским и земельным законодательством. В рамках дела № А32-35546/2016 общество просило признать недействительными торги (аукцион) и договор аренды от 13.01.2016 № 881000292, а также применить последствия его недействительности, возложив на управление обязанность по возврату денежных средств, перечисленных обществом в качестве задатка для участия в аукционе. Вступившими в законную силу судебными актами по названному делу в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что действиями управления публичные интересы не нарушены, извещение о проведении торгов осуществлено без нарушений действующего законодательства, а публикация извещения не привела к ограничению круга потенциальных участников торгов. Извещения содержат всю необходимую информацию о проводимых торгах. Факт отсутствия публикации в краевых средствах массовой информации в данном случае не может быть признан достаточным основанием для признания торгов и договора аренды недействительными. Таким образом, суды высказались о несостоятельности оснований, указанных в решении управления Росреестра об отказе в регистрации договора аренды и исходили из того, что данная сделка является действительной. Общество в обоснование заявленных требований ссылается на пункт 4.1.1 договора, согласно которому арендатор вправе досрочно, по минованию надобности в земельном участке, расторгнуть договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение арендодателю о его расторжении. Истец полагает, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды его условиями предусматривается лишь направление заблаговременно предложения о расторжении. Однако позиция общества признана апелляционным судом не основанной на законе и не соответствующей буквальному содержанию договора от 13.01.2016 № 8810000292. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в рассматриваемом случае предусмотрены договором аренды, однако их применение возможно с учетом положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Пунктом 4.1.1 договора действительно предусмотрено право арендатора досрочно, по минованию надобности в земельном участке, расторгнуть договор аренды, направив арендодателю (не менее чем за 90 календарных дней) письменное предложение о его расторжении. Вместе с тем, договор аренды может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. Расторжение договора по обоюдному согласию сторон по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 договора, возможно только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате (пункт 8.2). При обращении в суд с заявлением о расторжении договора обществом не представлено доказательств наличия согласия обеих сторон на его расторжение, а также не представлено доказательств соблюдения условия об отсутствии задолженности по арендной плате. При наличии условия о расторжении договора ввиду минования надобности по обоюдному согласию сторон общество не приводит обоснования возможности понуждения арендодателя к расторжению договора по данному основанию. Довод о том, что земельный участок обществом фактически не использовался, в связи с чем требования о внесении арендной платы департаментом не выставлялись, судом апелляционной инстанции также отклонен. Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие у общества обязанности по внесению арендной платы за переданный по договору от 13.01.2016 № 8810000292 земельный участок. Не установив правовых оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных действующим законодательством и (или) условиями договора, суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судом первой инстанции не дана надлежащая оценка основанию досрочного расторжения, предусмотренного пунктом 4.1.1 договора от 13.01.2016 № 881000292. При заключении договора стороны пришли к соглашению о возможности его досрочного расторжения путем письменного предложения. Минование надобности в земельном участке может быть вызвано разными причинами, условиями договора предусматривается лишь направление арендатором заблаговременно соответствующего предложения. На обращение общества о расторжении договора департамент направил ответ от 27.04.2018 № 52-19349/18-38-05, указав в нем на отсутствие необходимости в расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.01.2016 № 881000292, который не прошел государственную регистрацию в установленном законном порядке, не вступил в законную силу. Несмотря на позицию истца, очевидно направленную на расторжение договора аренды и попытку признания недействительными торгов на право заключения соответствующего договора, управление осуществило действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды против воли общества. Договор от 13.01.2016 № 881000292 был зарегистрирован управлением Росреестра 24.07.2018 (запись о государственной регистрации права № 23:10:0102001:18-23/023/2018-2). Поведение управления в условиях осведомленности о нежелании общества использовать земельный участок, а также судебного разбирательства о расторжении договора аренды, является недобросовестным (статьи 1, 10 Гражданского кодекса). Кроме того, с учетом перечисленного обществом задатка на участие в торгах, является очевидным отсутствие у него задолженности по внесению арендной платы за период до обращения к арендодателю (представителю публичного собственника) земельного участка. Данный факт мог быть установлен судами первой и апелляционной инстанции при правильном рассмотрении всех обстоятельств дела.

Департамент в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Ответчик ссылается на условия договора аренды, согласно которым с момента подписания договора земельный участок считается фактически переданным истцу. По истечении месяца после подписания договора общество не внесло предусмотренную договором арендную плату за пользование земельным участком. Таким образом, оснований полагать, что у общества на момент разрешения спора отсутствовал долг по арендной плате и подтверждено право на расторжение договора по обоюдному согласию сторон, не имеется. Недостатки земельного участка могли быть обнаружены истцом самостоятельно при осмотре земельного участка до подачи заявки на участие в аукционе. Препятствий для такого осмотра не имелось. Кроме того, в извещении о проведении торгов от 12.11.2015 № 121115/0136866/01 была указана дата осмотра земельного участка – 25.11.2015. Следовательно, основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендатора, установленные статьей 620 Гражданского кодекса, также отсутствуют.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.     

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола от 10.12.2015 № 25 заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступивших на участие в торгах, управление и общество подписали договор от 13.01.2016 № 8810000292 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 4 082 239 кв. м с кадастровым номером 23:10:0102001:18, расположенного по адресу: Калининский район, в границах плана земель ООО «Калининский СПК», участок № 2, сроком на 10 лет. 

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.3). Арендатор вправе досрочно, по минованию надобности в земельном участке, расторгнуть договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение арендодателю о расторжении договора (пункт 4.1.1). Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. Расторжение договора по обоюдному согласию сторон по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 договора, возможно только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате (пункт 8.1).

18 января 2016 года договор аренды предоставлен на регистрацию в управление Росреестра, которое 29.02.2016 отказало в его регистрации ввиду допущенных в ходе организации торгов нарушений. Регистрирующий орган указал, что в отношении земельных участков площадью более 100 га публикация должна размещаться в газетах «Кубанские новости», «Вольная Кубань» и «Кубань сегодня». 

05 апреля 2016 года общество обратилось в администрацию муниципального образования Калининский район с заявлением № 473 о заключении соглашения о расторжении договора аренды. 

Администрация муниципального образования Калининский район в письме от 14.04.2016 указала на отсутствие у нее полномочий на подписание такого соглашения. 

Общество 11.05.2016 направило в департамент письмо с предложением о расторжении договора аренды от 13.01.2016 № 8810000292, которое оставлено последним без ответа. 

Ссылаясь на наличие предусмотренных действующим законодательством оснований для расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0102001:18, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу статьи 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

На основании пунктов 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности обществом) оснований для расторжения договора аренды от 13.01.2016 № 8810000292 по основаниям, предусмотренным статьями 450 и (или) 620 Гражданского кодекса. Ссылки истца на возможность досрочного расторжения договора на основании пункта 4.1.1 признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса). Проанализировав условия (пункты 4.1.1, 8.1) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:10:0102001:18, апелляционный суд установил, что расторжение договора по основанию, приведенному истцом, возможно только при наличии согласия обеих сторон, а также в отсутствие у арендатора задолженности по договору. С учетом наличия в договоре от 13.01.2016 № 8810000292 именно такого условия, общество не приводит обоснования возможности судебного понуждения арендодателя к расторжению договора в отсутствие соглашения сторон, а также без документального подтверждения оснований, предусмотренных статьями 450, 620 Гражданского кодекса. Исходя из приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы о наличии права общества на досрочное расторжение договора аренды, основанного на положениях пункта 4.1.1 договора, признается судом округа несостоятельным. Данный довод проверялся судом апелляционной инстанции и был им обоснованно отклонен (статья 431 Гражданского кодекса, пункт 8.1 договора аренды). Условием применения пункта 4.1.1 договора является обоюдное согласие сторон на его расторжение. Явно выраженного намерения общества, направленного на прекращение арендных отношений (очевидного его нежелания в сохранении договора аренды) в данном случае недостаточно для обоснованного вывода о наличии предусмотренных действующим законодательством оснований для расторжения договора от 13.01.2016 № 8810000292. 

Довод общества о невозможности использования земельного участка в сельскохозяйственной деятельности признан судами документально не подтвержденным. Материалы настоящего дела не содержат каких-либо доказательств, подтверждающих отсутствие у общества обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, переданный по договору от 13.01.2016 № 8810000292.

Иные доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Эти доводы не опровергают обоснованность судебных выводов по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 31.10.2018 № 10273)

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 по делу № А32-16235/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  Я.Е. Волков

                                                                                                                             Н.С. Мазурова