Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-73519/19

08 октября 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 29.09.2020

Полный текст решения изготовлен 08.10.2020

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.А. Кондратенко ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "УК СИТИ"; ООО "Сити Менеджмент" к ООО "Квант"

о расторжении договора, взыскании убытков

При участии в судебном заседании:

от истцов: 

от ООО "УК СИТИ": представитель по доверенности от 18.02.2019 г. ФИО2 (диплом БВС 0704394) 

от ООО "СИТИ МЕНЕДЖМЕНТ": представитель по доверенности от 20.09.2019 г. ФИО2 (диплом БВС 0704394) 

от ответчика (ООО "КВАНТ"): представители по доверенности №3 от 20.03.2020 года ФИО3 (диплом кандидата наук серия КНД №081113), представитель по доверенности от 08.06.2020 г. ФИО4 (подлинный диплом о высшем юридическом образовании обозревался судом) 

УСТАНОВИЛ:

ООО "УК СИТИ"; ООО "Сити Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Московской области  к ООО "Квант" с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями в о расторжении договора простого товарищества №02/2016 от 01.02.2016г., взыскании убытков в пользу  ООО «УК Сити» 488 832 936 руб. 87 коп., в пользу  ООО «Сити Менеджмент» 680 133 899 руб.90 коп. 

Истцы поддерживают заявленные требования в полном объеме. 

Ответчик пояснил свою позицию, возражает против удовлетворения исковых требований.

Требования мотивированны следующим,  между ООО «Квант» (далее– Товарищ 1), ООО «УК Сити» (далее– Товарищ 2) и ООО «Сити Менеджмент» (далее– Товарищ 3) заключен Договор простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016 (далее также – Договор, Договор простого товарищества), по условиям которого Товарищи обязались объединить свои вклады для строительства Культурно-развлекательного центра с устройством парка (далее–Объект, Здание, КРЦ), расположенного на Земельном участке по адресу: 

<

...> (кад. номер 50:18:0010503:9999/0003) (далее также – Земельный участок).

При этом простое товарищество образовывалось на следующих условиях:

ООО «Квант» вносит в качестве вклада право аренды на Земельный участок, предоставленный в целях строительства КРЦ, Проектную документацию, разработанную ООО ПСК «Азурит», полученное им Разрешение на строительство КРЦ по Проекту ООО ПСК «Азурит» (№ RU50526102-RSO006312), денежные средства в размере 10 % от сметной стоимости строительства (предварительно – это 16 000 000 руб.), а также иной неденежный вклад согласно п. 3.1 Договора (оцененный Товарищами в 60 млн руб.). ООО «Квант» являлось застройщиком Объекта (п. 5.1.2 Договора), поскольку строительство Объекта осуществлялось на Земельном участке, принадлежащим ему на праве аренды на основании Договора № 73-ЮГ от 30.09.2001.

ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент» в качестве вклада должны были: внести денежный вклад: каждый по 45 % от сметной стоимости строительства, что предварительно соответствовало по 72 000 000 руб. (пп. 1 п. 3.2 и пп. 1 п. 3.3 Договора), а также выполнять функции Технического заказчика и Генерального подрядчика (пп. 2 п. 3.2 и пп. 2 п. 3.3 Договора). 

В соответствии с п. 5.1.3 Договора Товарищ 1 приняло на себя обязательства по осуществлению ввода в эксплуатацию Здания по факту завершения строительства после предоставления ему Товарищем 2 и Товарищем 3 всех необходимых документов.

По мнению ФИО5, Ответчику были переданы все необходимые документы для ввода Объекта в эксплуатацию согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, как в электронном, так и в бумажном виде, однако ООО «Квант» письмом № 43 от 24.04.2019 отказалось от ввода Объекта в эксплуатацию, чем нарушило обязательство, предусмотренное п. 5.1.3 Договора. 

Кроме того, по мнению ФИО5, Ответчиком нарушено обязательство, предусмотренное п. 7.1 Договора, согласно которому непозднее 60 календарных дней после завершения строительства Здания и проведения обмера Здания уполномоченными лицами (организациями) Товарищи фиксируют в протоколе, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, уточненное распределение площадей Здания, которое не должно противоречить процентному распределению данных площадей в соответствии с п. 3.6 настоящего Договора. 

Так, Соистцами указано, что в адрес Ответчика письмом исх. № 91 от 15.04.2019 был направлен протокол распределения площадей Здания, однако письмом № 44 от 24.04.2019 ООО «Квант» от его подписания отказалось. 

Кроме того, в ходе рассмотрения дела Соистцами указывалось, что Ответчик ненадлежащим образом внес вклад в общее имущество Товарищей, ненадлежащим образом исполнял функции застройщика, допустил значительную просрочку исполнения обязательства по вводу Здания в эксплуатацию. 

По мнению ФИО5, указанные нарушения Договора простого товарищества являются существенными и достаточными для его расторжения в судебном порядке на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. 

Помимо требования о расторжении Договора Соистцами указано на то, что в связи с допущенными нарушениями и последующим расторжением Договора ими понесены убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), которые складываются из затрат на строительство и содержание Здания в размере 160 853 808,59 руб. в пользу каждого Истца, разница между рыночной стоимостью долей в Здании и стоимостью его строительства в размере 67 234 415,17 руб. в пользу каждого Истца, расходы на обслуживание кредитов в размере 191 300 963,04 руб. в пользу ООО «Сити Менеджмент», расходы на компенсацию неустойки одному из арендаторов в размере 27 500 000 руб. в пользу каждого Истца, упущенная выгода в размере 233 241 713,11 руб. в пользу каждого Истца. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил в суд в порядке ст. 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление, а также письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку Ответчиком какие-либо нарушения Договора не допущены, со ссылкой, что Соистцами не исполнено встречное обязательство, предусмотренное п. 5.1.3 Договора, по передаче документации, достаточной для ввода Объекта в эксплуатацию, Соистцами без согласования с Ответчиком внесены изменения в проектную документацию, которые не позволяют подписать протокол распределения помещений без уточнения. 

Представитель ФИО5 в судебное заседание явился, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, представители Ответчика в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали.

Рассмотрев материалы дела, исследовав совокупность представленных лицами, участвующими в деле, доказательств, выслушав пояснения представителей сторон, суд полагает, что  уточнённые исковые требования  не подлежат удовлетворению  в связи со следующим.

В процессе судебного разбирательства установлено, что между ООО «Квант» (Товарищ 1), ООО «УК Сити» (Товарищ 2) и ООО «Сити Менеджмент» (Товарищ 3) заключен Договор простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016, по условиям которого Товарищи обязались объединить свои вклады для строительства Культурно-развлекательного центра с устройством парка, расположенного на Земельном участке по адресу: 

<

...> (кад. номер 50:18:0010503:9999/0003).

Согласно п. 2.1 Договора по настоящему Договору Товарищи обязуются соединить свои вклады, перечисленные в разделе 1 и 3 настоящего Договора, и совместно действовать без образования юридического лица с целью организации строительства Культурно-развлекательного комплекса с устройством парка на Земельном участке. 

В соответствии с п. 2.2 Договора строительство осуществляется Товарищами с целью создания Культурно-Развлекательного комплекса с устройством парка общей площадью 9 210,1 кв. м., назначение построенного здания – торгово-развлекательное, для последующего раздела между Товарищами в порядке, предусмотренном настоящим Договором, и использования в коммерческой и иной деятельности. Параметры Здания предусмотрены в проектной документации и могут быть изменены в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. 

Согласно п. 3.1 Договора вкладом Товарища 1 по настоящему Договору является право аренды на часть земельного участка, выделенного генеральным планом строительства Здания Культурно-развлекательного комплекса с устройством парка, Документация, указанная в п. 1.1.1 настоящего Договора и затраты предыдущих периодов Товарища 1 на создание Культурно-развлекательного комплекса с устройством парка. Размер неденежного вклада соответствует 20 % от размера вкладов Товарищей, что определено всеми Товарищами и оценено ими с учетом Отчета об оценке ООО НПО «Стандарт» № 02-1/01-16 от 18.01.2016 в общей сумме 60 002 180, руб. Данный вклад является неизменным и вносится в течение 10 (десяти) календарных дней с момента заключения настоящего Договора. В состав вклада Товарища 1 также входят: 

- Разрешение на строительство объекта капитального строительства «Культурно-развлекательный комплекс с устройством парка» (№ RU50526102-RSO006312) сроком действия до 29.11.2022;

- проектная документация (положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство;

- подключение электричества 470 кВт;

- технические условия на водоснабжения, водоотведение и теплоснабжение;

- выполненные работы согласно Отчета об оценке ООО НПО «Стандарт» № 02-1/01-16 от 18.01.2016. 

Также у Товарища 1 имеются финансовые ресурсы (денежные средства) для реализации данного проекта в размере 10 %% от фактической сметной стоимости. Для реализации сметы согласно Приложению № 2 (предварительный сметный расчет), это предварительно соответствует 16 000 000,00 руб. 

Часть из указанных денежных средств подлежит:

ежеквартальному внесению Товарищем 1 в счет оплаты арендных платежей по Договору аренды № 73-ЮГ от 30.09.2001 земельного участка (кадастровый номер: 50:18:0010503:9999/0003), расположенного по адресу: 

<

...> до момента ввода в эксплуатацию построенного Здания. Сумма арендного платежа соответствует площади земельного участка, выделенного генеральным планом строительства Здания Культурно-развлекательного комплекса с устройством парка.

оплате выполняемых услуг в сфере авторского надзора, согласно договору оказания услуг, до момента ввода Здания в эксплуатацию.

Денежные средства Товарища 1 подлежит внесению при готовности строительства Здания на 80%.

Товарищ 1 выполняет функции застройщика.

Размер вклада Товарища 1, предусмотренный настоящим пунктом, оценивается в размере 30 % от общего размера вкладов Товарищей.

В соответствии с п. 3.2 Договора вкладом Товарища 2 являются:

1) финансовые ресурсы (денежные средства) для реализации проекта в размере 45% от фактической сметной стоимости. Для реализации сметы согласно Приложению №2 (предварительный сметный расчет) это предварительно соответствует 72 000 000 руб. (семьдесят два миллиона рублей 00 коп.). Денежные средства уплачиваются им своевременно на соответствующем этапе реализации проекта в порядке, предусмотренном настоящим договором, в том числе:

денежные средства для непрерывного, полного и достаточного финансирования строительства Здания и его сдачи в эксплуатацию;

денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме услуг привлекаемого для строительства Здания технического заказчика (в случае, если такой заказчик будет привлечен) на основании Договора с техническим заказчиком;

денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме за получение и/или продление технических условий для строительства Здания;

денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме разработки и согласования недостающей рабочей документации на строительство Здания, временных и постоянных инженерных сетей, разрешения на строительство, при необходимости изменения или продление, получения ордеров на производство работ, прочих распорядительных документов и все другие затраты согласно утвержденному сводному сметному расчету стоимости строительства и действующим нормам, и правилам осуществления и сопровождения строительства;

2) выполнение функций генерального подрядчика и технического заказчика по строительству Здания, либо при наличии согласия Товарища 1 и Товарища 3, имеет право привлечения другого лица в качестве генерального подрядчика или технического заказчика;

Размер вклада Товарища 2, предусмотренный настоящим пунктом, оценивается в размере 35 % от общего размера вкладов Товарищей.

Согласно п. 3.3 Договора вкладом Товарища3 являются:

1) финансовые ресурсы (денежные средства) для реализации проекта в размере 45% от фактической сметной стоимости. Для реализации сметы согласно Приложению №2 (предварительный сметный расчет), это предварительно соответствует 72 000 000 руб. (семьдесят два миллиона рублей 00 коп.). Денежные средства уплачиваются им своевременно на соответствующем этапе реализации проекта в порядке, предусмотренном настоящим договором, в том числе:

денежные средства для непрерывного, полного и достаточного финансирования строительства Здания и его сдачи в эксплуатацию;

денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме услуг привлекаемого для строительства Здания технического заказчика (в случае, если такой заказчик будет привлечен) на основании Договора с техническим заказчиком;

денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме за получение и/или продление технических условий для строительства Здания;

денежные средства для своевременной оплаты в полном объеме разработки и согласования недостающей рабочей документации на строительство Здания, временных и постоянных инженерных сетей, разрешения на строительство, при необходимости изменения или продления, получения ордеров на производство работ, прочих распорядительных документов и все другие затраты согласно утвержденному сводному сметному расчету стоимости строительства и действующим нормам, и правилам осуществления и сопровождения строительства;

2) выполнение функций генерального подрядчика и технического заказчика по строительству Здания, либо при наличии согласия Товарища 1 и Товарища 2, имеет право привлечения другого лица в качестве генерального подрядчика или технического заказчика;

Размер вклада Товарища 3, предусмотренный настоящим пунктом, оценивается в размере 35% от общего размера вкладов Товарищей.

В соответствии с п. 4.1 Договора ведение общих дел Товарищей в рамках Договора возложено на Товарища 2, который: согласует действия Товарищей; использует денежные вклады Товарищей строго для реализации цели настоящего договора; заключает от имени Товарищей сделки в целях достижения цели настоящего Договора; ведет переговоры с третьими лицами по вопросам совместной деятельности; оформляет и хранит документацию, относящуюся к совместной деятельности; обеспечивает Товарищей информацией о ходе общих дел, при этом любой из Товарищей имеет право своевременно и оперативно получать информацию о ходе выполнения всех обязательств по настоящему Договору и осуществлять контроль за ходом их выполнения; представляет общие интересы Товарищей перед другими организациями, учреждениями и гражданами; в случае необходимости предъявляет претензии и иски, выступает от имени Товарищей в суде общей юрисдикции, арбитражном суде и других судебных инстанциях; ведет бухгалтерский учет общего имущества Товарищей в соответствии с правилами бухгалтерского учета, установленными в Российской Федерации; решает другие вопросы руководства текущей деятельностью Товарищей в рамках настоящего Договора.

В соответствии с п. 5.2 Договора Товарищ 1 выполняет функции застройщика, а согласно п. 5.3 Договора обязался осуществить ввод в эксплуатацию Здания по факту завершения строительства после предоставления ему Товарищем 2 и Товарищем 3 всех необходимых документов. 

В свою очередь, Товарищ 2 и Товарищ 3 в силу п. 3.2.2 и п. 5.2.3 Договора обязались выполнять функции Генерального подрядчика и Технического заказчика по строительству Здания и внешних инженерных коммуникаций или, при наличии согласия Товарища 1, привлекать другое лицо в качестве Генерального подрядчика и Технического заказчика, договор с которым будет заключаться Товарищем 2. 

Таким образом, по условиям указанного Договора Товарищ 2 и Товарищ 3 были ответственны за строительство Здания в полном объеме, а также за оформление всей строительной и технической документации, надлежащей и достаточной для ввода Здания в эксплуатацию. Товарищ 1 после получения от Товарища 2 и Товарища 3 надлежащей и качественной документации, достаточной для ввода Объекта в эксплуатацию, был обязан обратиться в уполномоченный орган с заявлением о получении разрешения на ввод Здания в эксплуатацию. 

В соответствии с п. 7.1 Договора после завершения строительства Здания, т.е. после получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию, и проведения обмера Здания уполномоченными лицами (организациями) не позднее 60 календарных дней Товарищи фиксируют в протоколе, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, уточненное распределение площадей Здания, которое не должно противоречить процентному распределению данных площадей в соответствии с 3.6. настоящего Договора.

Согласно с п. 3.6 Договора по окончании строительства Здания все виды площадей в нем (полезные) распределяются между Товарищами в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору следующим образом:

3.6.1. Товарищ-1 приобретает право собственности на нежилые помещения площадью соответствующие его доле 30% от общей площади построенного Здания.

3.6.2. Товарищ-2 приобретает право собственности на нежилые помещения площадью соответствующие его доле 35% от общей площади построенного Здания.

3.6.3. Товарищ-3 приобретает право собственности на нежилые помещения площадью соответствующие его доле 35% от общей площади построенного Здания.

Помещения с предварительной площадью, составляющие долю каждого из Товарищей, определены в Приложении№1 (Предварительный протокол распределения площадей), который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Также Товарищи договорились, что места общего пользования, помещения инженерного назначения в Здании (лестницы, проходы, лифты и т.д.) находятся в долевой собственности Товарищей согласно долям, предусмотренным в настоящем пункте договора.

В соответствии с Приложением № 2 к Договору простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016 (Предварительный сметный расчет), стоимость строительных работ по строительству Здания предварительно должна была составить 160 000 000 руб.

При этом согласно абз. 12 п. 4.1 Договора Товарищ 2 обязуется согласовывать с остальными Товарищами в рамках ведения совместной деятельности по настоящему Договору расходы, выходящие за пределы проектно-сметной документации более чем на 5 % (пять), по форме согласно Приложению № 3. 

Согласно п. 2.3 Договора предполагаемый срок реализации Товарищами проекта по строительству Здания составил 2 года, то есть строительство Здания должно было быть ориентировочно завершено до 01.02.2018. 

В соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения № 11 от 23.07.2018 к Договору № 02/2016 от 01.02.2016 стороны согласовали, что Товарищ 2 в срок до 01.11.2018 произведет все необходимые действия для подготовки к сдаче в эксплуатацию Культурно-развлекательного комплекса (Здания/Торгового центра). 

Таким образом, ООО «УК Сити», с учетом п. 3.2.2 Договора и п. 2 Дополнительного соглашения № 11 от 23.07.2018, обязалось в срок до 01.11.2018 подготовить и передать ООО «Квант» полный комплект документации, соответствующий действующему законодательству, и достаточный для ввода Объекта в эксплуатацию, на основании которого объективно могло бы быть получение разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию. 

Согласно п. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В соответствии со ст. 1042 Гражданского кодекса РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Судом установлено, что ООО «Квант» надлежащим образом внесен вклад в общее имущество Товарищества. Сторонами не оспаривается, что строительство Здания осуществлялось на Земельном участке по адресу: 

<

...> (кад. номер 50:18:0010503:9999:40). При этом доводы Истцов о том, что ООО «Квант» не переоформило Договор аренды земельного участка № 73-ЮГ от 30.09.2001, заключенный с Комитетом по управлению имуществом Можайского района, на договор со множественностью лиц на стороне арендатора, являются необоснованными, поскольку в п. 7.3 Договор предусмотрено, что земельные правоотношения Товарищи оформляют после распределения площадей в выстроенном Здании. Кроме того, в п. 3.9 Договора прямо указано, что Стороны переоформляют в установленном законодательством порядке права аренд на земельный участок в процентном соотношении от выделенной в праве собственности каждой из Сторон доли в здании только с момента ввода в эксплуатацию Здания. 

Поскольку Сторонами на момент разрешения дела в порядке п. 7.1 Договора не достигнуто соглашение о распределении помещений с учетом уточнений по факту завершенного строительства, оснований для переоформления договора аренды на договор со множественностью лиц на стороне арендатора, не имеется. 

Внесение ООО «Квант» иного неденежного вклада (разрешение на строительство, проектная документация, технические условия на подключение к электросетям, водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение) сторонами не оспаривается, а также подтверждается тем обстоятельством, что указанные документы были возвращены ООО «Квант» от ООО «УК Сити» на основании письма № 58 от 18.03.2019 и на основании письма № 60 от 19.03.2019.

Факт внесения ООО «Квант» выполненных работ, согласно Отчету об оценке ООО НПО «Стандарт» № 02-1/01-16 от 18.01.2016 также Сторонами не оспаривается и подтвержден указанным отчетом об оценке.

Денежный вклад со стороны ООО «Квант» внесен в размере 30 000 000 руб., что подтверждается Промежуточным актом № 1 от 09.01.2017 по выполнению обязательств, подписанным со стороны всех Товарищей, что сторонами не оспаривается. Размер внесенного денежного вклада ООО «Квант» превышает размер вклада, предусмотренного п. 3.1 Договора на 14 000 000 руб.

Таким образом, обязательства ООО «Квант» по внесению вклада в общее имущество Товарищей в рамках Договора простого товарищества №02/2016 от 01.02.2016 исполнены надлежащим образом. Доводы ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент» об обратном являются необоснованными и не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Доводы Истцов об уклонении Ответчика от исполнения обязательства, предусмотренного п. 5.1.3 Договора, по обращению в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию не нашли своего подтверждения. 

ООО «Квант», выполняя функции Застройщика (абз. 12 п. 3.1 Договора), обязано осуществить ввод Здания в эксплуатацию (п. 5.1.3 Договора).

Однако согласно п. 5.1.3 Договора ООО «Квант» обязано осуществить ввод Здания в эксплуатацию по факту завершения строительства после предоставления ему Товарищем 2 и Товарищем 3 всех необходимых документов. 

Таким образом, обязанность ООО «Квант» ввести Здание в эксплуатацию поставлена в зависимость от предоставления ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент» полного пакета документов, необходимого для ввода Объекта в эксплуатацию. 

Следовательно, обязанность ООО «Квант» ввести Здание в эксплуатацию и обязанность Товарищей 2 и 3 передать ООО «Квант» полный и достаточный комплект документов для ввода являются встречными (п. 1 ст. 328 ГК РФ), и в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ ООО «Квант» не обязано осуществлять действия по вводу Здания в эксплуатацию до исполнения Товарищами 2 и 3 обязанностей по предоставлению полного комплекта документов, на основании которого можно будет получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию.  

Перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, закреплен в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

По смыслу п. 5.1.3 Договора переданные ООО «Квант» документы должны быть не только полными по перечню, предусмотренному ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, но и не должны содержать в себе каких-либо ошибок, неточностей, несоответствий, которые могут привести к отказу в выдаче разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии п. 6 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ к такому заявлению должен быть приложен акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора). 

Вместе с тем в Реестрах №№ 1 и 2 к письму № 60 от 19.03.2020 указание на передачу данного акта, а также отметка о его получении Ответчиком отсутствует. 

Претензии, содержащиеся в письмах ООО «Квант», были проигнорированы ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент», какие-либо разъяснения о необоснованности возражений ООО «Квант» Ответчику сообщены не были, акт, предусмотренный п. 6 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, также не предоставлялся. 

Судом установлено, что ООО «УК Сити», не уведомляя ООО «Квант» о соответствующих действиях, самостоятельно 16.05.2019, действуя в качестве представителя ООО «Квант» на основании Договора простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016, подало в Министерство жилищной политики Московской области заявление № Р001-2611356399-24315974, что Сторонами также не оспаривается. 

В ответ на указанное заявление Министерством жилищной политики Московской области было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги от 23.05.2019 № 61921, в котором, в частности, было указано, что заявителем не были представлены документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям в отношении ливневой канализации, строительство осуществлялось по иной проектной документации (разрешение на строительство было выдано на основании, в том числе, положительного заключения экспертизы проектной документации № 50-1-4-1589-12 от 22.10.2012, выданного ГАУ МО «Мособлэкспертиза»; построенный объект получил заключение органа государственного строительного надзора № 01-28-028200-8-01 от 25.02.2019 о соответствии построенного объекта о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и откорректированной проектной документации, получившей положительные заключения экспертизы № 50-2-1-2-0299-16 от 22.12.2016; № 50-2-2-0536-18 от 26.12.2018, выданные ООО «Экспертстройинжиниринг». 

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что у ООО «УК Сити» по состоянию на 23.05.2019 отсутствовал достаточный пакет документов для ввода Объекта в эксплуатацию, вследствие чего Министерством жилищной политики Московской области было принято решение об отказе в выдаче разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Правовых оснований считать данное решение незаконным у суда не имеется. В судебном порядке данное решение, а также последующие решения ООО «УК Сити» на основании п. 4.1 Договора, не оспаривались.  

Кроме того, при подаче 16.05.2019 от имени ООО «Квант» заявления о вводе Объекта в эксплуатацию ООО «УК Сити» были представлены документы, которые ранее представителям ООО «Квант» не передавались. 

При этом ООО «УК Сити» неоднократно получало отказы во внесении изменений в разрешение на строительство, необходимость изменения которого было вызвано переработкой проекта, о чем свидетельствуют решения Министерства жилищной политики Московской области об отказе в предоставлении государственных услуг № Р001-9464131681-24682105 от 27.05.2019, №Р001-9464131681-25499397 от 21.06.2019, №Р001-9464131681-25828344 от 02.07.2019, №Р001-9464131681-28850038 от 20.09.2019.

На основании заявления Генерального директора ООО «УК Сити» ФИО6 только 04.10.2019 ООО «УК Сити» были получены изменения в Разрешение на строительство №RU50526102-RSO006312 от 04.10.2019. 

Доводы Истцов о том, что ООО «Квант», как застройщик, было обязано самостоятельно вносить изменения в разрешение на строительство, суд находит необоснованными. 

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По общему правилу, как следует из ч.ч. 6.1, 7 и 21.14 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, заявление на получение разрешения на строительство или внесение изменений в действующее разрешение на строительство подается застройщиком. 

Вместе с тем в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Согласно п. 5.2 Договора ООО «УК Сити» приняло на себя обязательства по осуществлению функций Технического заказчика, а также в соответствии с п. 4.1  Договора – обязательство по ведению общих дел, в рамках которого ООО «УК Сити» оформляет и хранит документацию, относящуюся к совместной деятельности, представляет общие интересы Товарищей перед другими организациями и учреждениями. При этом в соответствии с п. 2 Дополнительного соглашения № 11 от 23.07.2018 ООО «УК Сити» обязалось произвести все необходимые действия для подготовки к сдаче в эксплуатацию Культурно-развлекательного комплекса (здания/Торгового центра) в срок до 01.11.2018.

В соответствии с п. 5.13 Договора обязательство ООО «Квант» по вводу Объекта в эксплуатацию возникает перед другими Товарищами только после предоставления ему всех необходимых для этого документов. 

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом ст. 431 ГК РФ, а также указанных разъяснений суд приходит к выводу о том, что указанные условия Договора простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016 в их системной связи предполагали самостоятельное оформление ООО «УК Сити», как лица обязанного осуществлять функции Технического заказчика и ведение общих дел Товарищества, всей необходимой документации, в том числе внесения необходимых изменений в разрешение на строительство. 

С учетом того, что необходимые изменения в разрешение на строительство были внесены только 04.10.2019 и 27.03.2020 ссылки Истцов на предоставление ООО «Квант» комплекта документации, достаточного для ввода Объекта в эксплуатацию, не могут быть признаны обоснованными.

Судом также установлено, что в решении Министерства жилищной политики об отказе в выдаче разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию № 61921 от 23.05.2019, а также в Уведомлениях Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 23.09.2020 и 27.04.2020 было указано на отсутствие документации, подтверждающей выполнение технических условий о присоединении Объекта к сетям ливневой канализации, что также служило препятствием для ввода Объекта в эксплуатацию. 

Письмо Администрации Можайского городского округа Московской области № 1338/ч о выполнении указанных технических условий было получено ООО «Квант» только 08.06.2020, что также свидетельствует о том, что по состоянию на 19.03.2019 Объект не был подключен к сетям ливневой канализации, и документация, подтверждающая выполнение технических условий (п. 7 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), была представлена ООО «Квант» не в полном объеме. 

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В силу изложенного, ООО «Квант» не может быть признано уклонившимся от ввода Объекта в эксплуатацию, поскольку ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент» не были совершены необходимые для этого встречные действия, предусмотренные п. 3.1.2 Договора, по предоставлению полного комплекта документации, достаточного для ввода Объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п. 1 ст. 1044 Гражданского кодекса РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.

Согласно п. 2 ст. 1044 Гражданского кодекса РФ в отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.

ООО «Квант» после получения 19.03.2019 части необходимых для ввода Объекта в эксплуатацию документов совершало юридически значимые действия, направленные на ввод Объекта в эксплуатацию, как самостоятельно, так и через своего представителя – ООО «УК Сити».

В соответствии со ст. 1052 Гражданского кодекса РФ наряду с основаниями, указанными в пункте 2 статьи 450 настоящего Кодекса, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что объект в процессе рассмотрения дела, а именно 17.06.2020 г. введен в эксплуатацию.

Доводы Истцов об уклонении ООО «Квант» от подписания уточненного Протокола распределения помещений в порядке п. 7.1 Договора также не нашли своего подтверждения. 

В соответствии с п. 7.1 Договора после завершения строительства Здания и проведения обмера Здания уполномоченными лицами (организациями) не позднее 60 календарных дней Товарищи фиксируют в протоколе, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, уточненное распределение площадей Здания, которое не должно противоречить процентному распределению данных площадей в соответствии с 3.6. настоящего Договора.

Как установлено судом, ООО «УК Сити» письмом № 91 от 15.04.2019 в адрес ООО «Квант» был направлен протокол распределения помещений, однако, указанный протокол не был подписан со стороны ООО «Квант» в связи с тем, что ООО «УК Сити» в нарушение п. 3.1 Договора внесло в проектную документацию изменения и осуществило строительство в соответствии с указанными изменениями, не получив соответствующего согласования со стороны ООО «Квант». 

По мнению Истцов, неподписание со стороны ООО «Квант» указанного протокола, направленного письмом № 91 от 15.04.2019, в течение 60-и календарных дней является существенным нарушением Договора простого товарищества, достаточным для расторжения этого Договора в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. 

Вместе с тем Истцами не учтено, что в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ завершение строительства удостоверяется выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. До получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, права на него как на объект недвижимости не могут быть зарегистрированы в ЕГРН, за исключением случая, если для строительства такого объекта не требуется получения разрешения на строительство (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), в связи с чем в случае получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, подписанный сторонами протокол распределения помещений не может иметь юридического значения. В соответствии с ч. 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, когда в соответствии с законом получение такого разрешения не требуется или необходимо получение акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения.

Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 17.06.2020, то в соответствии с п. 7.1 Договора стороны должны были согласовать уточненный протокол распределения помещений в срок до 17.08.2020 включительно. 

Как установлено судом, в Приложении № 1 к Договору приведен именно Предварительный протокол распределения площадей Здания между Товарищами. 

Доводы Истцов о том, что Предварительный протокол распределения помещений (Приложение №1 к Договору простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016) является окончательным и не подлежит изменению, противоречит буквальному толкованию п. 7.1 Договора и иным положениям Договора простого товарищества.

Согласно п. 7.1 Договора по итогам завершения строительства, т.е. после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанный протокол подлежит уточнению.

В соответствии с п. 3.6 Договора в Приложении № 1 определены помещения именно с предварительной площадью.

Как следует из представленных в суд документов, ООО «Квант» после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию направило в адрес ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент» 3 варианта уточненного распределения помещений (письма исх № 56 от 25.06.2020, № 69 от 17.07.2020, № 93 от 18.08.2020). 

При таких обстоятельствах ООО «Квант» не может быть признано нарушившим п. 7.1 Договора простого товарищества.

Вопрос о распределении площадей подлежит рассмотрению в соответствии с положениями статей 250-252 ГК РФ.

Разногласия долевых собственников в распределении и выделении в натуре нежилых помещений не является основанием  для расторжения договора в связи с существенными нарушениями его условий.

При этом суд принимает во внимание, что договором (пп. 3.6, 3.9 договора) не предусмотрены сроки, в течение которого ответчик обязан обеспечить ввод здания в эксплуатацию, как и сроки достижения соглашения о распределении помещений (выделении доли каждого товарища в натуре).

В связи с вышеизложенным отсутствуют основания полагать, что ответчиком допущены существенные нарушения обязательств, влекущие расторжение договора в судебном порядке.

Договор действует до полного исполнения обязательств сторонами.

Согласно п. 3.6 договора здание является общей долевой собственностью с распределением доли каждого в процентном соотношении.

В заседании ООО «Квант» пояснило, что в случае непринятия истцами предложенных им вариантов распределения площадей будет обращаться в суд для решения данного спора в судебном порядке. 

Принимая во внимание, что в настоящее время ООО «Квант» после самостоятельного устранения недостатков полученной 19.03.2019 документации оформило Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.06.2020 № RU50-18-15996-2020, а также отсутствия каких-либо иных существенных нарушений Договора со стороны ООО «Квант», правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении Договора простого товарищества № 02/2016 от 01.02.2016 в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.

Также истцами с учетом уточнения, принятого судом к рассмотрению, заявлено требование о взыскании убытков и упущенной выгоды в размере 488 832 936 руб. 87 коп.  в пользу ООО «УК Сити», 680 133 899 руб. 90 коп. в пользу ООО «Сити Менеджмент» пропорционально (т.4, л.д.81-83).

Суд полагает, что указанные требования также не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Требование о взыскании убытков в виде затрат на строительство и содержание Здания по 160 853 808,59 руб. в пользу каждого являются необоснованными.

 В данном случае расходы на строительство и содержание Здания не являются убытками, причиненными ответчиком, поскольку финансирование является обязанностью истцов по договору простого товарищества, заключенного с целью строительства Здания.

Цель достигнута, обязательства по строительству и его финансированию сторонами исполнены надлежащим образом, объект введен в эксплуатацию.

Вклад истцов в договор простого товарищества, при достижении цели, ради которой он заключался, не может быть квалифицирован в качестве убытков применительно к ст. ст. 15, 393 ГК РФ.

Расходы на содержания здания должны распределяться согласно п.3.6. договора, то есть между всеми пропорционально долям, что прямо предусмотрено п. 6.2 договора.

В рамках действующего договора указанные расходы не могут быть признаны убытками.

Кроме того, суду не представлено доказательств уклонения ответчика от возмещения указанных расходов.

Требование о взыскании убытков в виде разницы между затратами истцов на строительство Здания и рыночной стоимостью соответствующей доли в Здании по 67 234 415,17 руб. в пользу каждого Истца также является необоснованным.

При этом суд исходит из недоказанности истцами причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными убытками.

Более того, затраты на строительство согласно условий договора не связаны со стоимостью долей.

Вместе с тем, Истцы приняли обязательства финансировать строительство.

Требование о взыскании убытков в виде процентов по кредитам в размере 191 300 963,04 руб. в пользу ООО «Сити Менеджмент» также является необоснованным.

При этом суд полагает, что выплата процентов по кредитным договорам не могут быть квалифицированы в качестве причиненных ответчиком убытков, поскольку источник финансирования (кредиты) определялся самими истцами, ответчик участия в кредитных отношениях и стороной договора не являлся. 

Кроме того, пунктами 1.1.2 и 1.1.3 Договора простого товарищества предусмотрено, что у Товарищей 2 и 3 (истцы) на момент заключения Договора имелись финансовые и организационные ресурсы для реализации проекта. 

Следовательно, финансируя строительство за счет кредитных средств, истец действовал самостоятельно.

В связи с этим проценты за пользование кредитами, оформленными Товарищем 3 по собственной инициативе без согласования с ООО «Квант» не могут быть вменены Ответчику в качестве убытков. 

Суд также признает не подлежащими удовлетворению требование о взыскании убытков в виде неустойки по взаимоотношениям с арендатором ООО «МВМ» по Договору аренды недвижимости № МВМ-МОЖ-06/2018 по 27 500 000 руб. в пользу каждого Истца. 

Истцами не представлены в материалы документы, подтверждающие фактическую выплату неустойки в адрес ООО «М.Видео Менеджмент» в размере 55 000 000 руб. Как установлено судом, между ООО «Квант», ООО «УК Сити», ООО «Сити Менеджмент» (все трое – Арендодатель) и ООО «М.Видео Менеджмент» (Арендатор) 24.07.2018г. заключен Договор аренды недвижимости №МВМ-МОЖ-06/2018, согласно условиям которого Арендодатель обязался обеспечить соблюдение следующих сроков: срок ввода Здания в эксплуатацию – 01.11.2018; дата официального открытия Здания (Торгового цента) –01.02.2019; срок государственной регистрации права собственности на Здание – 01.02.2019.

 При этом на момент вынесения решения суда по настоящему делу спор между ООО «М.Видео Менеджмент», ООО «Квант», ООО «УК Сити» и ООО «Сити Менеджмент» по вопросу выплаты неустойки находится на рассмотрении Арбитражного суда города Москвы (производство № А40-287930/2019), решение по которому еще не принято. 

Следовательно, на момент рассмотрения настоящего дела размер убытков не доказан.

Вместе с тем, суд полагает, что все арендодатели, заключая договор аренды в июне 2018 года, действовали на свой страх и риск, принимая во внимание, что договором простого товарищества конкретные сроки строительства и вводы Здания в эксплуатацию не предусмотрены.

Требование о взыскании упущенной выгоды в размере 233 241 713,11 руб. по договорам аренды будущей недвижимости от 24.07.2018 г. с ООО «МВМ», от 05.04.2019 г. с ИП ФИО7 и взаимоотношениями с компанией ООО «ПродМир» в пользу каждого Истца суд  также находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению по основаниям, указанным выше, а именно ввиду недоказанности, действия на свой страх и риск. 

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При изложенных обстоятельствах требования о расторжении договора в судебном порядке и взыскании убытков не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Судебный акт может быть обжалован в порядке и в сроки, установленные АПК РФ.

СудьяН.А. Кондратенко