АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                              № А32-20331/2019

06.05.2022

Резолютивная часть решения изготовлена по результатам судебного заседания 18.01.2022

Мотивированное решение изготовлено 06.05.2022

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

предпринимателя ФИО2, г. Геленджик (ИНН: 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>),

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>).

третьи лица: 1) ФИО3, г. Геленджик;

2) ФИО4, г. Геленджик;

3) ФИО5, г. Геленджик;

4) ФИО6, г. Геленджик;

5) ФИО7, г. Геленджик;

6) ФИО8, г. Геленджик;

7) ФИО9, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, а. Тахтамукай;

о признании незаконным отказа

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО10 на основании доверенности 

от третьих лиц ФИО10 на основании доверенностей.

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края и просил:

признать незаконным решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 401 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженный в письме от 04.04.2019 №110-15-4502/19-45-06;

возложить на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик обязанность устранить допущенное нарушение прав предпринимателя  ФИО2 и принять решение о предварительном согласовании предоставления ФИО2 земельного участка с условным номером 23:40:0408016:ЗУ1, площадью 401 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество заявителя, который имеет исключительное право  на приобретение его в аренду.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены собственники помещений в приватизированной части здания.

Решением от 13.03.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.06.2020 заявленные требования были удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2020 решение и апелляционное постановление были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В кассационном постановлении указано на следующее.

Для обоснованного вывода о возможности формирования самостоятельного земельного участка под нежилыми помещениями заявителя (частью здания) следовало достоверно установить, являются ли принадлежащие предпринимателю на праве собственности помещения (совокупность нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю и привлеченным к участию в деле третьим лицам) самостоятельным объектом недвижимости, расположенным на делимом земельном участке. Испрашиваемый заявителем участок является частью неделимого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305, имеющим вид разрешенного использования - для розничного рынка. В границы указанного участка, предназначенного для эксплуатации всех зданий и помещений, входит вся территория рынка, размещенного по ул. Горького, 6 в г. Геленджике. Образованием земельного участка под нежилыми помещениями (частью здания) будут нарушены права муниципального образования город-курорт Геленджик как собственника земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305, образованного для эксплуатации объектов на территории организованного рынка (ярмарки). Однако возражения администрации надлежаще судами при разрешении спора не проверялись, обстоятельства возможности законного образования испрашиваемого заявителем земельного участка, необходимого для эксплуатации части нежилого здания на территории муниципального рынка (ярмарки) не исследовались. Судебные инстанции, удовлетворяя заявление предпринимателя, исходили из того, что под частью здания, находящейся в муниципальной собственности, земельный участок уже образован. Между тем, факт формирования муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305 с исключением из него территории под частью здания, помещения в котором принадлежат заявителю и третьим лицам на праве собственности, сам по себе не означает законность требования предпринимателя о приобретении соответствующей части участка в аренду. Процедура предварительного предоставления земельного участка инициирована заявителем как собственником недвижимого имущества (статья 39.20 Земельного кодекса). Часть земельного участка, на предоставление которой в аренду претендует предприниматель, является собственностью муниципального образования город-курорт Геленджик в силу закона (пункт 1 статьи 19 Земельного кодекса). Образование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305 без включения в него территории под частью здания, в которой размещены принадлежащие предпринимателю и третьим лицам нежилые помещения, может свидетельствовать о незаконности формирования участка, в результате которого часть здания на территории рынка (ярмарки) не вошла в границы муниципального земельного участка. Однако представитель публичного собственника до настоящего времени не сформировал самостоятельный земельный участок под всем нежилым зданием и не заключил с собственниками помещений договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В этой связи предприниматель не может быть лишен права на образование и последующее предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду, но при условии, что принадлежащее ему и третьим лицам недвижимое имущество (часть здания) подпадает по действие статьи 39.20 Земельного кодекса, а образуемый участок - соответствовать требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 18.01.2022 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Заявителю на праве собственности принадлежат помещения № 17-19 площадью 63,9 кв. м с кадастровым номером  23:40:0408016:644, расположенные в здании магазина № 26 на территории городского рынка по адресу: 

<

...>.

Часть здания магазина, состоящая из помещений № 1-19, в том числе из помещения заявителя № 17-19 учтена в кадастре под кадастровым номером 23:40:0408016:332.

Земельный участок под частью здания, в котором находятся помещения заявителя по делу, на кадастровый учет не поставлен.

Другая часть здания, имеющая кадастровый номер 23:40:0408016:325,  принадлежащая на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Геленджик, расположена на земельном участке площадью 7010 кв. м с кадастровым номером  23:40:0408016:305 с разрешенным использованием – «для розничного рынка», право собственности на который 19.04.2013 зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт  Геленджик.

ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, на котором расположена включающая его помещение часть здания, и   который  предстоит  образовать.

Письмом от 07.04.2019 заместитель главы муниципального образования в предоставлении услуги отказал, сообщил, что испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка – «для размещения нежилых помещений» документами территориального планирования не предусмотрен.

Письмом от 22.08.2019 заявителю отказано в утверждении схемы расположения земельного участка  в связи с тем, что  предприниматель испрашивает земельный участок под частью здания. Здание находится на неделимом земельном участке, его часть в виде отдельного объекта не может быть поставлена на кадастровый учет.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.14 Земельного кодекса РФ: подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 8 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ предусмотрены основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка:

1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;

2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса;

3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

Испрашиваемый истцом земельный участок  находится внутри  сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка муниципальной собственности с кадастровым номером 23:40:0408016:305, который включает в себя часть поверхности земли под другой, второй частью этого же здания.

Во исполнение обязательных указаний суда кассационной инстанции судом по ходатайству истца назначалась землеустроительная экспертиза, проведение которой эксперту ООО «ТАИР» (ОГРН1022300768896, дата присвоения ОГРН: 08.08.2002) ФИО11, имеющей высшее образование по специальности «Городское строительство», стаж работы по специальности -42 года, стаж работы экспертом - 20 лет.

Производство по делу судом приостанавливалось, а затем протокольным определением от 16.09.2021 было возобновлено. 

Заключение эксперта поступило в суд.

В заключении эксперт отразил свои выводы на поставленные судом вопросы.

Вопрос суда 1. Являются ли самостоятельными объектами недвижимости, то есть обособленными части здания магазина № 26, расположенного на территории городского рынка по ул. Горького, 6 в г. Геленджике:

часть здания с кадастровым номером 23:40:0408016:332, принадлежащая предпринимателю ФИО2 и третьим лицам;

часть здания с кадастровым номером 23:40:0408016:325, принадлежащая муниципальному образованию город-курорт Геленджик), 

а именно, имеют ли они отдельные входы, самостоятельные системы отопления и вентиляции, индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем и иное, свидетельствующее об обособленности или об отсутствии обособленности.

Ответ на 1 вопрос. Объекты недвижимости - части здания магазина № 26, расположенного на территории городского рынка по ул. Горького, 6 в г. Геленджике:

-часть здания с кадастровым номером 23:40:0408016:332, принадлежащая предпринимателю ФИО2 и третьим лицам,

-часть здания с кадастровым номером 23:40:0408016:325, принадлежащая (муниципальному образованию город-курорт Геленджик),

являются обособленными.

Имеют отдельные входы, самостоятельные системы отопления и вентиляции, индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Самостоятельными объектами недвижимости эти обособленные части здания магазина являются с точки зрения учета в ЕГРН.

Самостоятельными объектами недвижимости эти обособленные части с точки зрения конструкции здания, его единства и наличия общих основных несущих элементов - не являются.

Вопрос суда 2. Является ли делимым земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408016:305 с учетом невключенной в него части поверхности земли под помещениями предпринимателя ФИО2 и третьих лиц;17

Ответ на вопрос 2. Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408016:305 с учетом не включенной в него части поверхности земли под помещениями предпринимателя ФИО2 и третьих лиц может быть разделен технически.

Юридически раздел участка с учетом всех особенностей здания магазина, имеющихся прав на его части, относится к юридической экспертизе и выходит за пределы компетенции эксперта. Поэтому эксперт не может дать ответ на поставленный вопрос с юридической стороны.

Вопрос суда 3. Проецируются ли помещения предпринимателя ФИО2 и третьих лиц в здании на часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305;

проецируются ли помещения, находящиеся в муниципальной собственности, на не поставленную на кадастровый учет и испрашиваемую предпринимателем ФИО12 поверхность земли (спорную часть поверхности земли).

Если проецируются, указать площади наложения, изобразить схематично пятно наложения помещений на части земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305 или на неоткадастрированную поверхность земли, являющуюся спорной.

Ответ на вопрос 3. Помещения предпринимателя ФИО2 и третьих лиц в здании проецируются на часть земельного участка с кадастровым номером 23:40:0408016:305 на площади 0,71 кв.м и 0,79 кв.м. Части ступеней, ведущих в помещения части здания с кадастровым номером 23:40:0408016:332, также проецируются на вышеуказанный земельный участок на площадях 2,38 кв.м, 2,66 кв.м, 1,3 кв.м.

Помещения, находящиеся в муниципальной собственности, проецируются на не поставленную на кадастровый учет испрашиваемую предпринимателем ФИО12 поверхность земли (спорную часть поверхности земли) на площади 22,77 кв.м.

Пятно наложения приведено на рис.5 и в приложении №2 к настоящему заключению.

Из указанного следует, что принадлежащие предпринимателю на праве собственности помещения (совокупность нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю и привлеченным к участию в деле третьим лицам) с технической точки зрения не являются самостоятельным объектом недвижимости и они расположены на поверхности земли не поставленной на кадастровый учет в качестве объекта недвижимого имущества – земельного участка, который расположен в границах сформированного, поставленного на кадастровый учет земельного участка.

При принятии решения по заявленным требованиям суд исходит из следующего. 

В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, границы которого подлежат уточнению, в случае, если данный участок не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как было указано выше, на испрашиваемом истцом земельном участке расположена часть принадлежащих муниципальному образованию помещений площадью 22,77 кв.м.

Кроме того испрашиваемый истцом земельный участок будет вкраплен в поставленный на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:40:0408016:305, предназначенный "для розничного рынка".

Вкрапление образуемого земельного участка в уже существующий земельный участок, является в силу пунктов 2, 3 части 16 статьи 11.10 и части 6 статьи 11.9 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, что в свою очередь в силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

При таких обстоятельствах заявленные предпринимателем требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                        М.М. Данько