ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-10133/2021

22 июля 2022 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейБычихиной С.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца и третьего лица – ФИО3, действующей на основании доверенностей от 02.09.2021 и 02.11.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью СК «ВСК»  

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2022 по делу №А82-10133/2021,  

по иску общества с ограниченной ответственностью СК «ВСК» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

и Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третье лицо: закрытое акционерное общество фирма «Ярстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконными действий по воспрепятствованию перехода прав и обязанностей по договору аренды, об обязании не чинить препятствия при государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью СК «ВСК» (далее – ООО СУК «ВСК», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет) и муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) по воспрепятствованию перехода прав и обязанностей от ЗАО фирма «Ярстрой» к ООО СК «ВСК» по договору аренды от 20.02.2018            № 20062/1-о, обязать ответчиков не чинить препятствия при государственной регистрации перехода прав и обязанностей от ЗАО фирма «Ярстрой» к ООО СК «ВСК» по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.02.2018 № 20062/1-о и предоставить согласие на заключение соглашения о переуступке прав от 05.05.2021.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2022 ООО СК «ВСК» в удовлетворении иска отказано.

ООО СК «ВСК» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), заявитель жалобы считает, что в связи с тем, что общий срок договора аренды земельного участка с учетом дополнительного соглашения увеличился более чем на 5 лет арендатор земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. 

Общество указывает, что ООО СК «ВСК», будучи заинтересованным в строительстве жилого дома, приняло на себя обязательства по закрытию всех задолженностей (арендных платежей и пени) по договору от 20.02.2018           № 20062/1-о и последующей оплаты текущих платежей при условии получения права аренды; письмом от 20.05.2021 № 4094 Агентство приняло на себя обязательство дать согласие на переуступку по договору аренды при условии полной оплаты задолженности, а именно приняло на себя обязательство в порядке статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ярославской области, куда явился представитель ООО СК «ВСК» и ЗАО фирма «Ярстрой».

В судебном заседании представитель ООО СК «ВСК» и ЗАО фирма «Ярстрой» поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу Агентство указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Агентство и Комитет о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, Агентство заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Агентства и Комитета.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Из совокупного толкования приведенных норм права следует, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Как следует из материалов дела, 20.02.2018 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ  между Агентством (арендодатель) и ЗАО фирма «Ярстрой» и ООО «Первый бетонный ЖБИ» (соарендаторы) заключен договор № 20062/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым для завершения строительства многоквартирных домов предоставлен земельный участок общей площадью 140 965 кв.м, с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенный по адресу: г. Ярославль, МКР № 12,13,15 (л.д. 24-27).

Договор заключен на срок с 24.01.2018 по 23.01.2021.

Дополнительным соглашением № 1 от 19.11.2020 в силу пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) срок действия договора продлен по 23.01.2024 (л.д. 29).

05.05.2021 между ООО СК «ВСК» и ЗАО фирма «Ярстрой» заключено соглашение о переуступке прав по договору от 20.02.2018 № 20062/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым истцу переданы права и обязанности арендатора по указному договору в отношении следующих частей земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:103: 76:23:010405:26, 76:23:010406:64, 76:23:010406:65, 76:23:010406:67, 76:23:010406:68 (л.д. 37 оборот – 38).

06.05.2021 ЗАО фирма «Ярстрой» известило Агентство о заключении указанного соглашения (л.д. 37).

ООО «Первый бетонный ЖБИ», в свою очередь, направило в адрес Агентства письмо, в котором сообщило, что не возражает против указанной сделки (л.д. 110).

Также истец и третье лицо обращались в Агентство с просьбой согласовать передачу права аренды истцу, на что ответчик неоднократно ответил отказом.

Комитет, в свою очередь, направил в Управление Росреестра по Ярославской области письмо о своих возражениях против государственной регистрации передачи прав арендатора по договору аренды от 20.02.2018      № 20062/1-о.

При этом письмом от 20.05.2021 № 4094 Агентство, в ответ на первое обращение истца о возможности передачи ему прав арендатора по договору, предложило повторно обратиться за согласованием перенайма после полного погашения арендаторами задолженности по договору аренды от 20.02.2018    № 20062/1-о (л.д. 42).

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды от 20.02.2018 № 20062/1-о заключен в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, таким образом, ЗАО фирма «Ярстрой» реализовало свое право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства многоквартирного жилого дома без торгов.

Продление срока действия договора на 3 года осуществлено в соответствии с пунктом 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, согласно которому до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Целью введения данной нормы закона являлось предоставление добросовестным арендаторам возможности продолжить использование арендуемых земельных участков по назначению в целях преодоления негативных последствий введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории конкретного субъекта Российской Федерации. 

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение № 1 от 19.11.2020 которым срок действия договора продлен по 23.01.2024 на основании пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, не является основанием для применения к договору от 20.02.2018 №20062-1/о пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, повторного предоставления земельного участка для завершения строительства без торгов, названным законодательством не предусмотрено.

Судом установлено, что ООО СВ «ВСК» собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке не является, что истцом не оспаривается. 

Ссылка Общества на письмо Агентства от 20.05.2021 № 4094 и заключение специалиста от 15.03.2022 № 6281 о проведении лингвистического исследования (представлено в суд апелляционной инстанции), отклоняется апелляционным судом, поскольку указанные доказательства не являются основанием для повторного предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов.

Ссылка Общества в обоснование своих доводов на произведенную им оплату задолженности по договору от 20.02.2018 № 20062/1-о, отклоняется апелляционным судом, поскольку в силу статьи 313 ГК РФ кредитор вправе принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

В пункте 1 статьи 313 ГК РФ предусмотрено, что кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися.

Из представленных в апелляционный суд Обществом платежных поручений следует, что оплата задолженности произведена им за ЗАО фирма «Ярстрой», соответственно платежи правомерно приняты Агентством.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении иска.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя по изложенным в ней доводам, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2022 по делу №А82-10133/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью СК «ВСК» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи             

ФИО4

ФИО1