АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А09-7505/2021

город Калуга

22 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15.03.2023

Постановление изготовлено в полном объеме  22.03.2023

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи  Власова Е.В.,

судей Крыжской Л.А., Шелудяева В.Н.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Фединой В.И.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации Брянского района: ФИО1 - представителя по доверенности от 14.10.2020;  

от общества с ограниченной ответственностью "Брянский оптовый продовольственный рынок": ФИО2 - представителя по доверенности от 14.09.2022;

от общества с ограниченной ответственностью "РосЭкспертЪ": не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью "Брянский оптовый продовольственный рынок" на решение Арбитражного суда Брянской области от 15.03.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу № А09-7505/2021, 

 

                                       У С Т А Н О В И Л :

 

 Администрация Брянского района (далее - администрация), действуя от МО Брянский муниципальный район, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Брянский оптовый продовольственный рынок" (далее - общество,            ООО "Брянский оптовый продовольственный рынок") о взыскании                  2 475 710 руб. 33 коп., из которых 1 534 516 руб. 91 коп. - основной долг по договору аренды земельного участка от 18.07.2013 № 4666 за период с 01.01.2016 по 31.03.2021 и 235 334 руб. 46 коп. - пени за просрочку платежей с 01.01.2016 по 31.03.2021 по этому договору; 612 092 руб. 27 коп. - основной долг по договору аренды земельного участка от 17.07.2012 № 3814 за период с 01.01.2016 по 31.03.2021 и 93 766 руб. 69 коп. - пени за просрочку платежей с 01.01.2016 по 31.03.2021 по этому договору.

  В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовало общество с ограниченной ответственностью "РосЭкспертЪ" (далее -                            ООО "РосЭкспертЪ").

  Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.03.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022, с ООО "Брянский оптовый продовольственный рынок" в доход бюджета муниципального образования Брянский муниципальный район взыскано 1 713 893 руб. 01 коп., в том числе 1 582 971 руб. 25 коп. основного долга и 130 921 руб. 76 коп. неустойки. В остальном в иске отказано.

   В кассационной жалобе общества ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов, как не соответствующих требованиям законодательства.

   Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

      Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене. 

      При разрешении спора судами установлены следующие обстоятельства.

   Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 18.07.2013 заключен на срок с 10.07.2013 по 10.07.2023 договор аренды земельного участка № 4666, предусматривающий предоставление обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 32:02:05030202:36, площадью 20 000 кв. м, относящегося к категории "земли промышленности энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", для расширения складских помещений  по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.5, 4.4 этого договора за пользование земельным участком арендатор обязался вносить арендную плату, определяемую с учетом нормативных установлений, ежеквартально   равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор обязан уплатить арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший период (п. 5.2).

Кроме того, 17.07.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) на срок с 05.07.2012 по 05.07.2022 заключен договор аренды земельного участка № 3814, предусмотревший  предоставление обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером  32:02:0530202:23, площадью 6 712 кв. м, относящегося к категории "земли промышленности энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения",                 для расширения складских помещений по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.5, 4.4 договора за пользование земельным участком арендатор обязался вносить арендную плату, определяемую с учетом действующего нормативного регулирования, ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор обязан уплатить арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший период (п. 5.2).

Письмом от 27.05.2021 № 476 администрация направила в адрес общества досудебную претензию, содержащую требование об оплате в течение 30 (тридцати) дней с момента ее получения задолженности по арендной плате и начисленных неустоек по договорам аренды от 18.07.2013 № 4666 и от 17.07.2012 № 3814.

Поскольку спор не был урегулирован в досудебном порядке, администрация обратилась в суд с  иском по настоящему делу.

При разрешении спора суды, руководствуясь  положениями статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, приведенные в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", применительно к установленным по делу обстоятельствам посчитали, что ответчик обязан погасить образовавшийся долг по арендной плате.

Принимая во внимание разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды указали, что в данном случае размер арендной платы должен определяться с учетом, в том числе постановления правительства Брянской области "Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" от 11.12.2015 № 595-п, то есть при учете рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суды при разрешении спора исходили из того, что разногласий о необходимости расчета арендной платы по рыночной стоимости у сторон не имеется. Их спор сводится к размеру рыночной стоимости арендной платы, на основании которого определяется арендная плата.

Для целей определения задолженности ответчика истцом представлены отчеты от 16.12.2016 № № 164-16-43, 164-16-44, подготовленные               ООО «РосЭкспертЪ» (заказчик МУ Комитет по управлению имуществом Брянского района), согласно которым на дату 12.12.2016 годовой размер арендной платы за пользованием земельным участком с кадастровым номером  32:02:05030202:36 составляет 438 987 руб., а земельным участком с кадастровым номером 32:02:0530202:23 - 155 504 руб. 

Возражая против иска, ответчик оспаривал правильность определения размера арендной платы в вышеуказанных отчетах от 16.12.2016                    № № 164-16-43, 164-16-44, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, необходимой  для проверки его доводов, которое судом было удовлетворено и в вынесенном по этому ходатайству определении от 25.11.2021 суд первой инстанции указал, что вопрос об определении размера рыночной стоимости годовой арендной платы требует специальных познаний. 

В экспертном заключении ООО "Бизнес Фаворит" по итогам проведения судебной экспертизы от 14.12.2021 № 372-12/21Э указано, что рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:05030202:36 составляет 206 406 руб., а в отношении земельного участка с кадастровым номером  32:02:05030202:23 -60 877 руб. 

Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд,           со ссылкой на положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ     "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",  информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком",  принял за основу для разрешения спора данные отчетов оценщика от 16.12.2016           № № 164-16-43, 164-16-44, представленных истцом, указав, что получение иного результата посредством проведения оценки иным специалистом недостаточно для признания отчета оценщика недостоверным,                          а  представленное в материалы дела заключение эксперта от 14.12.2021         № 372-12/21Э не опровергает выводы указанных отчетов об оценке от 16.12.2016 №№ 164-16-44, 164-16-43, не содержит сведений о выполнении этих отчетов с нарушением законодательства. При этом суд первой инстанции также указал, что размер  годовой арендной платы по отчетам, представленным истцом, использовался сторонами более 4-х лет, что опровергает доводы ответчика о невозможности расчета взыскиваемой задолженности на основании названных отчетов.

Однако с указанным согласиться нельзя по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что не соглашаясь с величинами арендной платы за вышеназванные участки, ответчик, по сути, спорил с отчетами  от 16.12.2016 №№ 164-16-44, 164-16-43 в том, что они составлены не в соответствии с требованиями, предъявляемыми к оценке недвижимости.

Судами вопрос у ответчика о том, в чем именно, по его мнению,   отчеты от 16.12.2016 №№ 164-16-44, 164-16-43 вызывают сомнение и в какой их части, должным образом не выяснен, а оценка указанным отчетам применительно к действующим на момент их подготовки обязательным требованиям к отчетам об оценке недвижимости, установленным, в  том числе  федеральными стандартами оценки, в судебных актах не приведена.

  В ситуации возникшего спора о величине подлежащей взысканию с ответчика задолженности, определенной истцом за 2017-2021 гг. на основании отчетов  от 16.12.2016 №№ 164-16-44, 164-16-43, общество применительно к разъяснениям, приведенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вправе было требовать в рамках настоящего дела оценки наряду с другими доказательствами указанных отчетов по правилам статьи 71      АПК РФ, при которой надлежало, в том числе установить причину различий в стоимости права годовой аренды земельных участков, указанной как в названных отчетах, так и в заключении  эксперта от 14.12.2021                        № 372-12/21Э, и дать этому соответствующую оценку, учитывая и то, что самим судом первой инстанции в определении  от 25.11.2021 был сделан вывод о необходимости применительно к предмету спора для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, проведения по делу экспертизы.

 Судебные акты, на которые сослались суды при рассмотрении настоящего дела, вынесены при рассмотрении дел с иными фактическими обстоятельствами. Соответственно, ссылка на них не может подтверждать правильность позиции судов при разрешении спора по настоящему делу. 

         При таких обстоятельствах не имеется оснований полагать, что судами по настоящему делу спор по существу разрешен в соответствии с требованиями законодательства.

 Таким образом, состоявшиеся по делу судебные акты не могут быть признаны соответствующими закону и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором следует учесть изложенное, разрешить заявленные требования, учтя при этом ранее сделанные заявления ответчиком, в том числе  о пропуске срока исковой давности, в соответствии с нормами материального права, регулирующего отношения сторон, при соблюдении требований процессуального законодательства.

         Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,         

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Брянской области от 15.03.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу № А09-7505/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                    Е.В. Власов   

 

 Судьи                                                                             Л.А. Крыжская

 

                                                                                                   В.Н. Шелудяев