ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru 

       

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А83-20546/2019

03 декабря 2020 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 26.11.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.12.2020.

Двадцать  первый арбитражный апелляционный  суд  в  составе председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «СК Приоритет» – ФИО2, представитель по доверенности от 07.02.2020 № 2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14 июля 2020 года по делу    № А83-20546/2019,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СК Приоритет» 

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым 

о понуждении к совершению определенных действий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Красный камень» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – Департамент, ДИЗО, ответчик), согласно которого просит (с учетом уточнения заявленных требований):

1. Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым применять к договору аренды земельного участка от 17.12.2015 (запись регистрации от 23.05.2016 № 90-90/016-90/021/675/2016-359) при расчёте размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 90:25:030501:103 за период с 23 мая 2016 года по 31 декабря 2019 года нормативную цену земельного участка в размере 17 068 290,00 рублей для вида разрешенного использования «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1), и внести соответствующие изменения в пункты 1.5, 3.2 и Приложение № 1 договора аренды в течение одного месяца с даты вступления в силу решения суда.

2. Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым произвести соответствующий перерасчёт арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.12.2015 (запись регистрации от 23.05.2016 № 90-90/016-90/021/675/2016-359) с 23 мая 2016 года по 31 декабря 2019 года с применением нормативной цены земельного участка в размере 17 068 290,00 рублей и направить арендатору акт сверки арендных платежей по договору аренды в течение одного месяца с даты вступления в силу решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, что ДИЗО после принятия судом решения по делу №А83-12530/2018 о неправомерности установления вида разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» не приняло мер к изменению и перерасчёту размера арендной платы по Договору и до настоящего времени продолжает начислять арендную плату по нормативной цене земли «Гостиничное обслуживание» (4.7) – 2 752,97 руб. за 1 кв.м, в нарушение требований действующего законодательства и решения суда.

Определением от 20.05.2020 заменено ООО «Красный камень» на его правопреемника – Общество с ограниченной ответственностью «СК «Приоритет» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2020 исковые требования ООО «Красный камень» удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал, что размер годовой арендной платы на день подписания договора от 17.03.2005 с учетом применения цены за 1 кв.м. земель для вида разрешенного использования «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1) составляет 1 080 422, 75 руб., а не 5 402 153, 03 руб. Кроме того, апеллянт полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

01.10.2020 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество указывает, что в рамках дела А83-12530/2018 установлено неправомерное установление к спорному земельному участку вида разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7)постановлением №2820-п от 11.11.2015, в соответствии с которым заключен договор аренды от 17.12.2015, что повлекло для арендатора необоснованное увеличение размера арендной платы. Кроме того, Общество полагает, что исковая давность к данным правоотношениям не может быть применена.

01.10.2020 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ДИЗО.

В судебном заседании 01.10.2020представитель ООО «СК «Приоритет» возражал относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил оставить решение суда первой инстанции без изменений.

Судебное разбирательство было отложено, суд обязал ДИЗО обеспечить явку своего представителя в следующее судебное заседание.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 произведена замена судьи Остаповой Е.А. на судью Тарасенко А.А.

22.10.2020 от истца поступило ходатайство, согласно которому Общество просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, а также указывает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что рассмотрению подлежит требование об обязании внести изменения в договор и обязании произвести соответствующий перерасчет арендной платы с 23.05.2016 по 31.12.2019.

В судебном заседании 22.10.2020 представитель Департамента просил приобщить к материалам дела дополнительные пояснения, в которых ответчик указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Указанные пояснения приобщены к материалам дела протокольным определением.

В соответствии со ст. 160 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва лица, участвующие в деле, не явились, в связи с чем судебное разбирательство было отложено.

18.11.2020 от Департамента поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ответчика.

19.11.2020 от истца поступили пояснения, в которых Общество указывает, что последним избран верный способ защиты, в связи с чем просит оставить решение суда первой инстанции без изменений.

В судебном заседании 19.11.2020 представитель истца поддержал ранее заявленную позицию.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва представители сторон в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Согласно ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), установлено следующее

22.11.2004 между Гурзуфским поселковым Советом и ООО «Аконит»  был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, северо-западная часть пгт. Краснокаменка, сроком на 49 лет, целевое назначение участка - для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (зарегистрирован в Книге записей договоров от 17.03.2005г.) (т. 1, л.д. 43-46)

Сведения о создании ООО «Красный камень» (далее – Общество)  внесены в ЕГРЮЛ 20.04.2015

ООО  «Аконит», являясь учредителем ООО «Красный камень», в качестве вклада в уставный капитал внёс, в том числе,  право аренды земельного участка площадью 31 000 кв.м, кадастровый номер 90:25:030501:103 и нежилое помещение административного здания.

Право собственности на нежилого помещение административного  здания  лит. А, площадью 157,3 кв.м., кадастровый номер 90:25:030501:120, зарегистрировано в соответствии с российским законодательством  за Обществом, согласно выписке из ЕГРН  - 15.09.2016.

14.05.2015 Общество обратилось в Администрацию г. Ялты с заявлением о заключении  договора аренды земельного участка площадью 3,1000 га кадастровый номер 90:25:030501:103, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт Гурзуф, северо-западная часть пгт Краснокаменка, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, сроком до 22.11.2053 г. в порядке переоформления прав.

17.12.2015  на основании  постановления Администрации № 2820-п от 11.11.2015 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты РК и ООО «Красный камень» заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 10 лет, с установлением вида разрешенного использования  «Гостиничное обслуживание» (код 4.7) в порядке переоформления прав. (т. 1 л.д. 50-56)

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года в части изменения срока договора в соответствии со сроком окончания ранее заключенного договора аренды земельного участка - до 22 ноября 2053 года (49 лет).

В дальнейшем, по результатам рассмотрения обращения заявителя, Администрация приняла  постановление  от 02.07.2018 № 1109-п,  которым в постановление администрации г. Ялты от 11.11.2015 № 2820-п «О заключении договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Гурзуф, северо-западная часть пгт Краснокаменка, с Обществом с ограниченной ответственностью «Красный камень» в порядке переоформления прав» внесено следующее изменение: в п. 1 резолютивной части постановления слова «сроком на 10 лет» заменить словами «на срок до 16.03.2054»

На обращения Общества об изменении вида разрешенного использования на «Туристическое обслуживание» были получены ответы  Департамента от 12.07.2018 исх. № 03-15/4449  и  Администрации от 26.07.2018 исх. № 02.1-25/3667, согласно которых  в установлении соответствия между разрешенным использованием земельного  участка и первоначальной целью его предоставления и, соответственно, внесения изменения в договор аренды, отказано по причине отсутствия основания, разъяснена установленная законом определенная процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка. Указано, что на момент заключения договора Приложением № 2 к Постановлению № 378 для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, не был предусмотрен вид разрешенного использования «Туристическое обслуживание (код 5.2.1)», соответствующий целевому назначению земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.02.2019 по делу № А83-12530/2018 признано незаконным решение Администрации города Ялты Республики Крым от 26.07.2018г. об отказе Обществу с ограниченной ответственностью «Красный камень» в установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка и первоначальной целью предоставления земельного участка общей площадью 31000 кв.м с кадастровым номером  90:25:030501:103, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, северо-западная часть пгт. Краснокаменка, категория земель: земли населенных пунктов, и внесении изменений в пункт 1.2 договора аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года в части определения вида разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1), с учетом требований Постановления Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014г. № 378 «Об утверждении Положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков» и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». На Администрацию города Ялты Республики Крым возложена обязанность принять решение о внесении изменений в пункт 1.2 договора аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года, заключенного между муниципальным образованием городской округ Ялта и Обществом с ограниченной ответственностью «Красный камень», в части определения вида разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1) с целью установления соответствия между разрешенным использованием земельного участка и первоначальной целью предоставления земельного участка общей площадью 31000 кв.м с кадастровым номером 90:25:030501:103, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, северо-западная часть пгт. Краснокаменка, категория земель: земли населенных пунктов, с учетом требований Постановления Совета Министров Республики Крым от 15.10. 2014г. № 378 «Об утверждении Положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков» и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014г.  №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Данное решение вступило в законную силу 11.03.2019.

27.05.2019 Администрацией принято постановление №1122-п, которым установлено внести изменения в п. 1.2 Договора аренды, дополнив словами «Туристическое обслуживание» - (код 5.2.1)». (т. 1 л.д.86-87)

На проект дополнительного соглашения (т. 1 л.д. 91) Обществом 25.06.2019 в адрес Администрации направлен протокол разногласий, в котором предлагалось изложить п. 1.2 Договора аренды в следующей редакции: «Вид разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание»  - (код 5.2.1)». Категории земель: земли населенных пунктов». (т. 1 л.д. 92-93)

04.06.2019 Общество обратилось в Арбитражный суд РК с заявлением о разъяснении вышеуказанного решения, в связи с уклонением Администрации от его исполнения. Определением АС РК от 26.06.2019 отказано в разъяснении судебного акта, и обращено внимание сторон, что предмет спора не связан с установлением дополнительного вида разрешенного использования.

14.08.2019 Администрацией издано постановление № 1864-п «О соотнесении цели предоставления земельного участка и внесении изменений в постановление Администрации города Ялта от 27.05.2019 № 1122-п «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.12.2015, заключенный с ООО «Красный камень», зарегистрированный в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру 23.05.2016.», поданы сведения в Госкомрегистр о внесении изменений в ЕГРН в части срока аренды и вида разрешенного использования, дополнительное соглашение подписано сторонами 19.09.2019 и зарегистрировано Госкомрегистром 01.10.2019. (т. 1 л.д. 96)

01.07.2019 ДИЗО обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым (дело № А83-11124/2019) к ООО «Красный камень» о расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2015, понуждении возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта земельный участок площадью 31000 кв.м, с кадастровым номером 90:25:030501:103 по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт. Гурзуф, северо-западная часть пгт. Краснокаменка по акту приема-передачи и взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 10.05.2019 в размере 10 123 982 руб. и пени по состоянию на 16.05.2019 в сумме 3 039 831,46 руб.

22.11.2019 ООО «Красный камень» подано встречное исковое заявление по делу А83-11124/2019, которое было возвращено определением Арбитражного суда Республики Крым от 25.11.2019.

Производство по делу №А83-11124/2019 приостановлено до разрешения Арбитражным судом Республики Крым дела №А83-20546/2019. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частью 1 статьи 11ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Судебные акты по требованиям о понуждении совершить определенные действия должны быть исполнимыми. В силу статей 49 и 170 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дело, исходя из заявленного предмета и основания иска. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 12ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является защита путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 07.03.2000 N 3486/99, критериями допустимости иска об исполнении в натуре являются возможность реального исполнения принятого решения, исходя из положений Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Предъявление Обществом иска о возложении обязанности на Департамент применять соответствующий размер арендной платы и по проведению перерасчета по договору аренды, не может осуществляться посредством предъявления иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре и, как следствие, соответствовать способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 ГК РФ. По существу истец просит обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы по методологии, которой полагает верной Общество. Исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, истец (арендатор) вправе защищать свои права и законные интересы путем предъявления материально-правового требования (иска) о взыскании неосновательного обогащения или заявления возражений на требования (иск) арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате, которое как установлено судом первой и апелляционной инстанции рассматривается в Арбитражном суде Республики Крым и приостановлено до рассмотрения данного спора. 

Аналогичная правовая позиция высказана в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2014 N ВАС-9617/14, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2017 г. по делу N А83-1328/2016, от 23.03.2017 по делу N А84-1328/2016, Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2014 по делу N А62-3061/2013, Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2015 по делу N А07-22657/2013, Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2016 по делу N А57-11152/2015, Арбитражного суда Поволжского округа от 03.09.2015 по делу N А12-39502/2014. 

Поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, у арбитражного суда первой инстанции не имелось оснований для рассмотрения заявленных Обществом требований в качестве средства защиты этих прав и его юридической оценки. Избрание ненадлежащего способа защиты субъективного права, не обеспечивающего восстановление нарушенного права, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении искового заявления.

Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу, что при квалификации заявленных требований суд первой инстанции фактически не дал надлежащую оценку в части заявленных требований об изменении договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, статья 445 ГК РФ применяется к иным, помимо публичного договора, случаям, когда для стороны в силу иного закона обязательно заключение договора.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10).

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 N 305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 N 307-ЭС15-2292 по делу N А05-13164/2013.

Так, заявитель, указывая на неправильность расчета арендной платы, и с целью установления правовой определенности, просил внести изменения в договор аренды земельного участка в п. 1.5, 3.1 в части установления нормативной денежной оценки и в приложение № 1, где указываются базовые величины для определения арендной платы, в том числе, размер ставки арендной платы, исходя из вида разрешенного использования, мотивируя свои требования тем, что, внося изменения в договор, арендодатель полагает, что размер арендной платы изменится лишь  с момента внесения изменений в договор, однако с такой позицией истец не соглашается, поскольку незаконные действия арендодателя по неправильному соотнесению вида разрешенного использования спорного земельного участка, стали причиной обращения с указанными исками в суды и отсутствием правовой определенности относительно правильности расчета арендной платы.

Истец и ответчик подписали дополнительное соглашение (том 1 л.д. 134) от 17.12.2019 года, согласно которому  в п. 3.2 договора внесли изменения, согласно которым  размер ежегодной арендной платы 1 205 900,50 руб.; в приложении № 1 к договору, стороны указали на следующие базовые значения: вид разрешенного использования  «Туристическое обслуживание ( код 5.2.1), общая площадь земельного участка 31000 кв.м., нормативная цена земельного участка 20 098 341,69 руб., арендная ставка – 6%, уровень инфляции ( 2016-1,058; 2017 – 1,032; 2018 – 1,034; 2019 – 1,043, размер арендной платы 20 098 341,69 х 6%=1205 900,50 рублей в год, при этом указывает, что дополнительное соглашение вступает с момента его подписания в указанной редакции.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался к ответчику с заявлением и проектами дополнительных соглашений о внесении изменений в договор аренды земельного участка с целью правильного расчета размера арендной платы в соответствии с фактическим видом разрешенного использования и применением нормативно-правовых актов, регулирующих размер арендной платы в г. Ялта, с чем арендодатель не соглашался.

Частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статьи 614 ГК РФ, части 4 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 424 ГК РФ и правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно части 2 статьи 11 ЗК РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с частью 1.1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 1 января 2023 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК), принятым Государственным Советом Республики Крым 30.07.2014 установлены особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона N 38-ЗРК, порядок определения нормативной цены земли в отношении указанных в части 2 настоящей статьи земельных участков, цены продажи, размера арендной платы, платы за сервитут, платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", действующим на момент заключения договора N 182-2018 от 10.07.2018 (вместе с "Положением о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы проведение перераспределение земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым") определен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Согласно пункту 2 постановления N 450 утверждена нормативная цена 1 квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым (приложение 1).

Статьей 12 Закона Республики Крым от 15.01.2015 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (далее - Закон N 66- ЗРК/2015) определено, что порядок определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Исходя из указанной нормы и статьи 18 Закона N 66-ЗРК/2015 с 01.01.2017 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Решением Ялтинского городского совета Республики Крым от 22.12.2016 N 17 (ред. от 28.08.2019) "Об утверждении Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым" установлен порядок и, условия и размеры арендной платы.

Таким образом , коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при определении нормативной цены земельного участка, с учетом решения Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-12530/2018, с момента заключения договора аренды подлежит применению нормативная цена за 1 кв.м земель для вида разрешенного использования «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1) .

Кроме того, в Приложении № 1 к договору аренды, правильно суд первой инстанции указал, что при определении размера арендной платы  с момента заключения договора в расчёте подлежит применению нормативная цена земельного участка для вида разрешенного использования «Туристическое обслуживание» и далее с учетом индекса инфляции за соответствующий год. 

Рассматривая требования о внесении изменений в договор  относительно размера внесения арендной платы, коллегия судей полагает изложить пункты в иной редакции, поскольку в ходе рассмотрения данного дело было установлено, что согласно постановлению Совета министров Республики Крым от 28 декабря 2019 г. № 821 «О порядке определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, и признании утратившим силу постановления Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года № 450» с 01.01.2020 изменён порядок определения размера арендной платы.

Ставка арендной платы установлена в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Решением Ялтинского городского Совета от 26.12.2019 № 8 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым. Указанный Порядок устанавливает, что расчет арендной платы производится на основании действующей кадастровой оценки земельного участка в соответствии с п. 2.3.1 указанного Порядка. 

В соответствии с данными кадастрового учета (информационный ресурс сети Интернет «Публичная кадастровая карта») кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2020 составила 305928 150 рублей, ставка арендной платы для земель с видом разрешенного использования «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1) составляет 0,9% (305 928 150 руб. х 0,9% = 2 753 353,35 руб.), и  подлежит применению с 2020 года.

Таким образом, в договоре аренды земельного участка от 17.12.2015 подлежат изменению абзац 1 пункта 3.2 Раздела 3 «Арендная плата» договора аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года, изложив его в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы с 01.01.2020 составляет 2 753 353, 35 рублей (305 928 150 х 0,9%) и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае:»;  Приложение 1 к Договору аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года, изложив его в следующей редакции:

«Расчет размера арендной платы с 01.01.2020:

Базовые показатели расчета:

местоположение земельного участка: Республика Крым, город Ялта, пгт. Гурзуф, северо-западная часть пгт. Краснокаменка;

кадастровый номер земельного участка: 90:25:030501:103;

вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» - (код 5.2.1);

общая площадь земельного участка  (S) кв.м. 31000;

кадастровая стоимость земельного участка (Кс)  в рублях: 305 928 150;

арендная ставка (САП)  - 0,9%.

Годовой размер арендной платы земельного участка:

АП =Кс х САП%  

305 928 150 х 0,9% = 2 753 353, 35 рублей в год.

Размер арендной платы, подлежащий уплате за один месяц  (МАП)

МАП = АП: 12

2 753 353, 35: 12 = 229 446,11 руб. в месяц 

Размер арендной платы ежегодно подлежит изменению, с учетом индекса инфляции, предусмотренного законом о бюджете Российской Федерации на соответствующий финансовый год.

Данное приложение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка»

Оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что суд не дал надлежащей правовой квалификации спорным правоотношениям, в связи с чем ошибочно пришел к выводу о необходимости  удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что по сути требования  (возражения) истца  о применении соответствующего расчета размера арендной платы и проведение перерасчета по договору аренды за определенные временные промежутки в период аренды, подлежат оценке при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате либо спора о взыскании неосновательного обогащения. Вместе с тем, ввиду сложившейся правовой неопределенности по порядку исчисления арендной платы с учетом вида разрешенного использования, коллегия судей пришла к выводу об удовлетворении иска в части внесения изменений в договор аренды по определению базовых величин и размера арендной платы с 01.01.2020 года, то есть на момент рассмотрения спора.   

Доводы подателя апелляционной жалобы относительно применения сроков исковой давности, коллегия судей отклоняет указанные доводы, которые получили надлежащую оценку судом первой инстанции, который пришел к правильному выводу относительно их несостоятельности.

На основании изложенного апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить иск частично, внести изменения в договор аренды.

Основанием для отмены обжалуемого судебного акта является неправильное применение норм материального права (пункт 3 статьи 270 АПК РФ).

С учетом положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины необходимо взыскать с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

                                                             п о с т а н о в и л:

1. Решение Арбитражного суда Республики Крым от 14 июля 2020 года по делу    № А83-20546/2019 - отменить. Принять по делу новый судебный акт.

2. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «СК Приоритет» удовлетворить частично.

3. Внести изменения в Абзац 1 пункта 3.2 Раздела 3 «Арендная плата» договора аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года, изложив его в следующей редакции:

«Размер ежегодной арендной платы с 01.01.2020 составляет 2 753 353, 35 рублей (305 928 150 х 0,9%) и может в дальнейшем изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае:»

Внести изменения в Приложение 1 к Договору аренды земельного участка от 17 декабря 2015 года, изложив его в следующей редакции:

«Расчет размера арендной платы с 01.01.2020:

Базовые показатели расчета:

местоположение земельного участка: Республика Крым, город Ялта, пгт. Гурзуф, северо-западная часть пгт. Краснокаменка;

кадастровый номер земельного участка: 90:25:030501:103;

вид разрешенного использования земельного участка: «Туристическое обслуживание» - (код 5.2.1);

общая площадь земельного участка  (S) кв.м. 31000;

кадастровая стоимость земельного участка (Кс)  в рублях: 305 928 150;

арендная ставка (САП)  - 0,9%.

Годовой размер арендной платы земельного участка:

АП =Кс х САП%  

305 928 150 х 0,9% = 2 753 353, 35 рублей в год.

Размер арендной платы, подлежащий уплате за один месяц  (МАП)

МАП = АП: 12

2 753 353, 35: 12 = 229 446,11 руб. в месяц 

Размер арендной платы ежегодно подлежит изменению, с учетом индекса инфляции, предусмотренного законом о бюджете Российской Федерации на соответствующий финансовый год.

Данное приложение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка»

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений  Администрации города Ялта  Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СК Приоритет»  судебные расходы в размере 6 000 рублей (шесть тысяч рублей) государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 23 от 26.11.2019.

    Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный  срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                  Н.И. Сикорская

Судьи         Ю.В. Колупаева

   А.А. Тарасенко