Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-171/2020

12 марта 2020 года

г. Тамбов

Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 12 марта 2020 г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Т.В. Егоровой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания 

ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению

администрации Тамбовского района Тамбовской области, п. Строитель Тамбовского района Тамбовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к 1) ООО «Технохиммаш», г. Тамбов (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

2) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, г. Тамбов (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)

Третьи лица:

1) ООО КБ «Росавтобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной Корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

2) Межрайонный ОСП по исполнению особых исполнительных производств в лице судебного пристава исполнителя ФИО2, г. Тамбов

о призании обременения отсутствующим,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3, доверенность от 09.01.2020;

от ответчика: 1) не явился, извещен; 2) ФИО4, доверенность от 11.07.2018 № 18,

от третьих лиц: 1) ФИО5, доверенность от 24.05.2019, 2) не явился, извещен. 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Тамбовского района Тамбовской области, п. Строитель Тамбовского района Тамбовской области, обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Технохиммаш», г. Тамбов, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, г. Тамбов, с учетом принятого уточнения о признании обременения отсутствующим, путем погашения записи о регистрации №68-68-14/035/2014-595, договора №344 от 30.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:5607041:1 расположенного в границах ориентира: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел.

В порядке ст. 51 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО КБ «Росавтобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной Корпорации «Агентство по страхованию вкладов», 2) Межрайонный ОСП по исполнению особых исполнительных производств в лице судебного пристава исполнителя ФИО2 

Представители ответчика ООО «Технохиммаш», третьего лица  Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств в лице судебного пристава исполнителя ФИО2, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц по имеющимся материалам, поскольку указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, от изменений иска и состава ответчиков заявил отказ, о чем в протоколе судебного заседания внесена запись и подпись представителя ФИО3, представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области исковые требования не признает, считает себя ненадлежащим ответчиком.

Представитель третьего лица - ООО КБ «Росавтобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной Корпорации «Агентство по страхованию вкладов», возражая против удовлетворения исковых требований, пояснил, что приказом Банка России от 04.03.2016 №ОД-766 у кредитной организации  ООО КБ «РОСАВТОБАНК» с 04.03.2016 отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2016 по делу №А40-52466/16-88-78 «Б» Коммерческий Банк «Регионально-отраслевой Специализированный  Агропромышленный банк» (ИНН 

<

***>) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию  «Агентство по страхованию вкладов».

По мнению представителя ООО КБ «Росавтобанк», поскольку принадлежащее ООО «Технохиммаш» право аренды земельного участка является предметом ипотеки в пользу ООО КБ «Росавтобанк», погашение записи об аренде фактически повлечет  утрату ООО КБ «Росавтобанк» предмета залога.

В ходе судебного разбирательства, представитель третьего лица указал, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05.08.2019 по делу №33-2059/2019 по иску ООО КБ «Росавтобанк» в лице конкурсного управляющего Государственной Корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ОАО «Тамбовский опытный редукторный завод», ООО «Технохиммаш», ФИО6, ФИО7, администрации Тамбовского района Тамбовской области о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, обращено взыскание на предмет ипотеки – право аренды земельного участка, площадью 16234 кв.м., адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, кадастровый номер земельного участка 68:20:5607041:1, посредством продажи с публичных торгов.

Как следует из материалов дела и объяснений лиц, участвующих в деле, постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 22.07.2011 №2771 решено заключить с ООО «Технохиммаш» договор аренды на новый срок.

Между администрацией Тамбовского района Тамбовской области (арендодатель) и ООО «Технохиммаш» (арендатор) заключен договор от 22.07.2011 №253 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения, для использования под объектами незавершенного строительства, общей площадью 16234 кв.м., с кадастровым номером 68:20:5607041:1, расположенный в границах ориентира: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел. Срок аренды с 22.07.2011 по 21.07.2014.

30.10.2014 Администрация Тамбовского района Тамбовской области (арендодатель) и ООО «Технохиммаш» (арендатор) заключили договор №344 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения, для использования под объектами незавершенного строительства, общей площадью 16234 кв.м., с кадастровым номером 68:20:5607041:1, расположенный в границах ориентира: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел.

Договор аренды земельного участка заключен на период с 27.12.2014 по 29.10.2017. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости, запись о регистрации от 27.12.2014 №68-68-14/035/2014-595.

Истец полагает, что в связи с истечением срока договора аренды от 30.10.2014 №344, а также в связи с тем, что ни одна из сторон по указанному договору не обратилась в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок, договор аренды считается прекращенным. Между тем, запись о государственной регистрации обременения земельного участка в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество не погашена.

Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о погашении записи о наличии обременения в виде аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.11.2019 по делу №А64-6363/2019 отказано в удовлетворении исковых требований администрации Тамбовского района Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о погашении записи о наличии обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:5607041:1, площадью 16 234 кв.м., расположенного в границах ориентира: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел.

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.11.2019 по делу №А64-6363/2019 не обжаловалось и вступило в законную силу, содержит мотивы о выборе истцом ненадлежащего способа защиты, об отсутствии отказа арендодателя от договора аренды.

Также определением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.01.2020 по делу №А64-63/2020 администрации Тамбовского района Тамбовской области отказано в принятии искового заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании обременения отсутствующим, путем погашения записи о регистрации №68-68-14/035/2014-595, договора №344 от 30.10.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:5607041:1, расположенного в границах ориентира: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел.

Полагая, что наличие записи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество о государственной регистрации обременения земельного участка, находящегося в государственной собственности, в виде аренды, нарушает права органа власти, уполномоченного на распоряжение земельным участком, администрация Тамбовского района Тамбовской области, направив в адрес ответчика уведомление об отказе от договора, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, изменив основания иска на обстоятельства отказа от договора уже к стороне по договору ООО «Технохиммаш» и регистрирующему органу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Как следует из материалов дела, отказ от договора направлен истцом в адрес ООО «Технохиммаш» 20.01.2020.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 20.01.2020 иск принят к производству суда, заявление администрации Тамбовского района Тамбовской области о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Тамбовской области и иным лицам совершать действия, направленные на отчуждение, переоформление прав на земельный участок с кадастровым номером 68:20:5607041:1 общей площадью 16234 кв.м, расположенный в границах ориентира: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, о котором внесена запись о регистрации №68-68-14/035/2014-595, на основании договора аренды земельного участка, оставлено судом без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статья 1 Закона N 21 ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.10.2014 между администрацией Тамбовского района (арендодатель) и ООО «Технохиммаш» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №344, с кадастровым номером 68:20:5607041:1, площадью 16 234 кв.м., сроком действия с 27.12.2014 по 29.10.2017, для использования под объектами незавершенного строительства.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного земельного участка на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.10.2014 №344 зарегистрировано обременение в виде аренды (запись регистрации от 27.12.2014 №68-68-14/035/2014-595). Сведения о регистрации обременения являются актуальными и не погашены.

24.03.2015 в отношении указанного земельного участка произведена государственная регистрация ипотеки между ООО «Коммерческий банк «Регионально-отраслевой Специализированный  Агропромышленный банк» (залогодержатель) и ООО «Технохиммаш» (залогодатель) на основании договора об ипотеке (залог недвижимости) от 10.03.2015 №ЗНТ-200/15.

04.12.2018 в отношении имущества ООО «Технохиммаш» наложен арест на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 26.11.2018, выданного Межрайонным ОСП по исполнению особых исполнительных производств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу ч. 2, ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в период заключения договора аренды) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.11.2019 по делу №А64-6363/2019 установлено, что спорный земельный участок по акту приема-передачи ООО «Технохиммаш» администрации Тамбовского района не передавался, поскольку ООО «Технохиммаш» по истечении срока договора (29.10.2017) продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации Тамбовского района,  договор от 30.10.2014 №344 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Согласно объяснениям представителя истца в судебном заседании 11.03.2020 земельный участок не возвращен.

Материалы дела свидетельствуют, что ООО «Технохиммаш» обращалось в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением от 16.05.2018 о государственной регистрации обременения спорного земельного участка в связи с заключением администрацией Тамбовского района (арендодатель) и ООО «Технохиммаш» (арендатор) договора аренды этого же земельного участка от 04.12.2017 №101, сроком с 04.12.2017 по 03.12.2020, в связи с чем аргумент истца о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора от 30.10.2014 №344 со ссылкой на п. 4.3.2 договора противоречит доказательствам по делу. 

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. 

Наличие заключенного, но не зарегистрированного договора аренды от 04.12.2017 №101 в силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" свидетельствует об арендных правоотношениях между сторонами.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, как следует из материалов дела, 10.03.2015 года между ООО КБ «РОСАВТОБАНК» и ОАО «Тамбовский опытный редукторный завод» заключен кредитный договор 

<

***> от 10.03.2015, по условиям которого банк предоставил ОАО «Тамбовский опытный редукторный завод» кредит в форме кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между ООО КБ «РОСАВТОБАНК» и ООО «Технохиммаш» оформлен договор об ипотеке (залог недвижимости) №ЗНТ-200/15 от 10.03.2015 года. Согласно договору об ипотеке, заключенному с ООО «Технохиммаш», предметом залога являются пять объектов незавершенного строительства, а также право аренды земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения, для использования под объектами незавершенного строительства, площадью 16234 кв.м., адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, кадастровый номер земельного участка  - 68:20:5607041:1.

Договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 24.03.2015.

Решением Советского районного суда города Тамбова от 09.04.2018 №2-48/2018 по иску ООО КБ «РОСАВТОБАНК» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов к ОАО «Тамбовский опытный редукторный завод», ООО «Технохиммаш», ФИО6, ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на залог, обращено взыскание на предмет ипотеки -  пять объектов незавершенного строительства, а также на право аренды земельного участка, площадью 16234 кв.м., адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, кадастровый номер земельного участка - 68:20:5607041:1, посредством продажи с публичных торгов. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 09.07.2018 решение Советского районного суда г.Тамбова от 09.04.2018 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Администрация Тамбовского района Тамбовской области обратилась с кассационной жалобой на решение Советского районного суда города Тамбова от 09.04.2018 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 09.07.2018, поскольку администрация Тамбовского района не была привлечена к участию в рассмотрении дела, между тем, принятыми судебными актами затрагиваются ее права как органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые, не разграничена.

Постановлением Президиума Тамбовского областного суда от 11.04.2019 Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 09.07.2018 по делу по иску Коммерческого банка «Регионально-отраслевой Специализированный Автопромышленный банк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов к ОАО «Тамбовский опытный редукторный завод», ООО «Технохиммаш», ФИО6, ФИО7 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество в части оставления без изменения решения Советского районного суда города Тамбова от 09.04.2018 об обращении взыскания на право аренды земельного участка площадью 16234 кв.м. для использования под объектами незавершенного строительства, с кадастровым номером 68:20:5607041:1, по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, отменено, дело в указанной части направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05.08.2019 администрация Тамбовского района привлечена к участию в деле в качестве соответчика; в отмененной части по делу принято новое решение: «Обратить взыскание на предмет ипотеки - право аренды земельного участка, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения, для использования под объектами незавершенного строительства площадью 16234 кв.м., адрес: Тамбовская область, Тамбовский район, Бокинский промышленный узел, кадастровый номер земельного участка - 68:20:5607041:1, посредством продажи с публичных торгов.».

Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Как следует из апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05.08.2019, и подтверждено выписками из ЕГРН от 04.03.2020 №КУВИ-001/2020-4338226, 4338719, 4338578, 4338668, 4338475 на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Технохиммаш», и на которые уже обращено взыскание.

Истечение 29.10.2017 срока действия договора аренды от 30.10.2014 №344, заключенного между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ООО «Технохиммаш», по мнению судов, не может являться основанием для отказа в обращении взыскания на право аренды земельного участка. 

Договор ипотеки в части передачи в залог права аренды земельного участка, а также действия регистрирующего органа по регистрации ипотеки, администрацией Тамбовского района, не оспаривались, в связи с чем довод истца об отсутствии согласия на передачу права аренды в залог (п. 4.3.3 договора аренды от 30.10.2014 №344) не может быть принят в основу решения суда.

Решение Советского районного суда города Тамбова от 09.04.2018 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05.08.2019 вступили в законную силу.

Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05.08.2019 содержит выводы о том, что реализация заложенного недвижимого имущества в рамках договора об ипотеке от 10.03.2015 №ЗНТ-200/15, в том числе, права аренды спорного земельного участка, путем продажи с публичных торгов, не нарушает прав администрации Тамбовской области, исходя из принципа единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов, поэтому в рассматриваемом деле они не могут быть оспорены последним. 

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 №30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. При этом в качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ является залог.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – Закон об ипотеке))".

Согласно ст. 19 Закона об ипотеки ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Исходя из вышеназванных положений ГК РФ отсутствие предусмотренных п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

В пункте 4.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. 

При этом согласно п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Кроме того, сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором в порядке ст. 619 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ применительно к арендным отношениям предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, который может быть расторгнут в конкретных случаях судом; реализация права требовать такого расторжения обусловлена необходимостью предварительного направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок; перечень указанных случаев может быть расширен сторонами в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

До обращения в суд должны быть соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора (требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок).

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам ст. 450.1 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Из материалов дела следует, что договоры аренды земельного участка заключались для использования под объектами незавершенного строительства. 

Истцом представлено уведомление администрации Тамбовского района Тамбовской области об отказе от договора аренды от 27.12.2014 №344, согласно которому администрация в связи с истечением срока договора аренды уведомляет генерального директора ООО «Технохиммаш» ФИО6 об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на основании постановления от 30.10.2014 №344 с момента истечения срока его действия, а именно с 30.10.2017, чек органа почтовой связи с почтовым идентификатором 39200143001588 о направлении 20.01.2020 письма по юридическому адресу ООО «Технохииммаш»: 

<

...>.

Согласно дополнительным пояснениям администрации Тамбовского района Тамбовской области от 27.02.2020 указанное уведомление направлено заказным письмом без уведомления и описи вложения.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39200143001588 на сайте Почты России в сети Интернет органом почтовой связи 20.01.2020 зарегистрировано письмо, 28.01.2020 зарегистрирована неудачная попытка вручения.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

В данном случае истолковав условия договора аренды по правилам ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами согласованных условий о прекращении арендных отношений по истечении срока договора, в связи с чем договор аренды может прекратить действие не ранее истечения трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора (ст. 610 АПК РФ).

В пункте 11 постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"  указано, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Истец с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора в Управление Росреестра по Тамбовской области не обращался. Срок, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ, на момент рассмотрения спора не истек.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено следующее. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании статьи Закона о госрегистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие право на недвижимое имущество.

С учетом приведенных норм права и разъяснений для оспаривания зарегистрированного права (обременения), которое невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло (договор аренды), действующим законодательством установлены специальные способы защиты права заинтересованных лиц, в том числе применение (устранение) последствий недействительности сделки, а в случае, если сделка исполнена, расторжение этой сделки.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права заинтересованного лица (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 7214/10, от 04.09.2012 N 3809/12 и от 24.01.2012 N 12576/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое с учетом положений части 1 статьи 4 АПК РФ докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. 

По общему правилу выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависят от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Так как требований, направленных на возврат земельного участка, не заявлено, признание отсутствующим права аренды ответчика на указанный земельный участок не приведет к реальному восстановлению каких-либо прав истца.

Такой вывод соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусматривающего специальную сферу применения требования о признании права отсутствующим, не разрешающего вопросы расторжения договоров и возврата земельного участка.

Сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок не возвращен ООО «Технохиммаш» администрации, на нем расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости. Доказательств прекращения арендных отношений с учетом указанных норм не имеется.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано, что в случае, когда на арендуемом земельной участке, находящемся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный а законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договора аренды.

В данном случае общество не лишается прав в отношении возведенного на участке объекта незавершенного строительства, однако отношения сторон регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, согласно п. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции обращено взыскание на имущество ООО «Технохиммаш», в том числе на право аренды спорного земельного участка, на котором расположены указанные объекты, погашение записи в ЕГРН об обременении земельного участка в виде аренды, не приведет к восстановлению прав администрации района.

Факты нарушений условий договора со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства не подтверждены, и не могут быть приняты судом, поскольку в силу п. 6  Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» по смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Поэтому лицо, приобретшее права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобретет эти права вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме).

Как разъяснено в п. 53 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В ходе судебного разбирательства судом предлагалось истцу рассмотреть вопрос о замене ненадлежащего ответчика, вместе с тем истец настаивал на предъявлении исковых требований к Управлению Росреестра по Тамбовской области. 

С учетом положений ч. 5 ст. 47 АПК РФ суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит достаточными для разрешения спора по существу. 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

 Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

        Судья                                 Егорова Т.В.