АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29021/18

04 марта 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   26 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            04 марта 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Великородовой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению 

 индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации Неклиновского района Ростовсколй области (ИНН 

<

***>,               ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО3 по доверенности от 12.09.2018, ФИО2 паспорт;

от заинтересованного лица: представитель ФИО4 доверенность от 13.05.2019

установил:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием о признании незаконным решения Администрации Неклиновского района Ростовской области от 03.09.2018 № 87-02-02/342 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью 186371 кв. м. кадастровый номер 61:26:0600006:1059, расположенного: 2,5 км северо-восточнее села Покровское, Неклиновского района; об обязании принять решение о предоставлении земельного участка в месячный срок с момента вступления в законную силу решения, направить проект договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.18 истцу в удовлетворении требований отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.19 решение от 21.11.18 оставлено без изменения.

 Суды установили, что глава хозяйства является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 18 6371 кв. м. с кадастровым номером 61:26:0600006:1059 (договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 370-юр, соглашение от 10.04.2015 о передаче прав и обязанностей). В границах участка расположены два принадлежащих главе на праве собственности здания площадью по 275,1 кв. м каждое. Решением администрации от 03.09.2018 арендатору отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:26:0600006:1059 в собственность. Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что заявителем не представлено развернутого нормативного, методологического и фактического обоснования испрашиваемой площади земельного участка. Обращение за предоставлением в собственность земельного участка площадью 18 6371 кв. м для целей эксплуатации объектов площадью 550,2 кв. м направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земли, в том числе процедуры торгов, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности. Из материалов дела не представляется возможным сделать вывод о том, что земельный участок используется для целей размещения особого объекта -конно-спортивного комплекса. 

Апелляционный суд, оставляя без изменения решение от 21.11.2018, также указал, что главой изначально заявлены требования, в том числе, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, однако указание судом в решении на отклонение ходатайства главы хозяйства о дополнении оснований заявленных требований, и не отражение выводов по доводам и документам в обоснование соответствия статуса заявителя положениям указанной нормы, не привело к принятию неправильного решения. Обращаясь за выкупом, предприниматель ссылался на положения подпунктов 6, 8, 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что у него имеется несколько оснований, дающих право на приобретение земельного участка в собственность. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что в решении администрации указано на ограничение испрашиваемого земельного участка в обороте как расположенного в береговой полосе водного объекта. Приватизация земельных участков в пределах береговой полосы запрещена (пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с частью 8 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства, причаливания плавучих средств. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10 сформулирована правовая позиция о том, что земельный участок, относящийся к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Граница части земельного участка с кадастровым номером 61:26:0600006:1059 отстоит от береговой линии водного объекта - водохранилища на балке ФИО5 (б. ФИО6, б. Панская) на расстояние менее чем 20 метров. Доказательств, опровергающих нахождение части земельного участка в пределах береговой полосы водного объекта в материалы дела не представлено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.19 решение Арбитражного суда Ростовской области 21.11.18 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции не проверил приведенные заявителем доводы о наличии у него права на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов по основаниям, закрепленным в подпунктах 8, 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, не дал какой-либо правовой оценки решению администрации в части ограничения испрашиваемого земельного участка в обороте. Суд апелляционной инстанции в достаточной мере не исследовал указанные обстоятельства и выводы по ним в итоговом постановлении не отразил, признав достаточным для отказа в удовлетворении заявленных требований ограничения спорного земельного участка в обороте, исключающего возможность его приватизации. Между тем, суждение апелляционного суда об ограничении земельного участка в обороте в отсутствие предоставления каких-либо доказательств, подтверждающих названное обстоятельство. Указание апелляционного суда на акт осмотра земельного участка от 21.08.2018, в котором отражено нахождение за пределами границ спорного земельного участка заполненной водой низины, не позволяет достоверно установить наличие признаков водного объекта, его наименование, вид и характеристики, установленную применительно к такому водному объекту, ширину береговой полосы. Суды не обсудили вопрос о назначении по делу экспертизы (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Договор аренды спорного земельного участка от 09.12.2013                  № 370-юр судебной оценки не получил.  При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные нарушения и недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении заявитель поддержал ранее изложенную правовую позицию, заявив, что требования основаны на положениях подпунктов 6, 8, 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что у него имеется несколько оснований, дающих право на приобретение земельного участка в собственность.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявления.

Судом исследован вопрос о необходимости изменения субъектного состава спора. Право аренды, положенное в основу спорного притязания, перешло к заявителю от иного лица. Оценив доводы сторон, фактические обстоятельства дела, не усматривая пороков в заявленном праве (доводов о порочности договора суду не представлено, признаков ничтожности не установлено), суд приходит к выводу о том, что иные лица (за исключением заявителя) не испытывают на себе риск отказа в удовлетворении требований. Приоритет интересов заявителя не приводит к ущемлению права на судебную защиту иных лиц. Суд не усмотрел признаков того, что названный перевод прав и обязанностей арендатора, совершен с целью избежать ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением как договорной, так и внедоговорной обязанностей предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору. При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. Вместе с тем, принимая во исполнение указания суда кассационной инстанции, участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО7.

Представитель третьего лица, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда, в судебное заседание не направлен.  Отзыв, относительно заявленных требований, документов, подтверждающих уважительность неявки в судебное заседание, либо ходатайств о его отложении, при уважительности оснований, не представил. В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Во исполнение указания суда кассационной инстанции при новом рассмотрении проведены экспертные исследования. 

В судебном заседании допрошены эксперты общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО8, ФИО9, эксперт общества с ограниченной ответственностью «ГеоКадастр» ФИО10. 

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующее.

09.12.2013 между Администрацией Неклиновского района (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды № 370-юр.

Из положений пункта 1.1 следует, что арендатору передается земельный участок из  состава земель сельскохозяйственного назначения, площадью 186371 кв.м., кадастровый номер 61:26:0600006:1059, расположенный: Ростовская область, Неклиновский район, 2,5 км северо-восточнее село Покровское, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства.

10.04.2015 между ФИО7 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору                                   аренды № 370-юр от 09.12.2013.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником нежилого здания площадью 275, 1 кв.м., нежилого здания площадью 275, 1кв.м.

Объекты расположены в границах земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:26:0600006:1059. 

23.08.2018 арендатор обратился в Администрацию Неклиновского района Ростовской области (исх. № 87-ВХ/3958) с заявлением о предоставлении переданного земельного участка в собственность.

03.09.2018 Администрацией Неклиновского района принято решение                                   (исх. № 87-02-02/342) об отказе в предоставлении земельного участка.

При новом рассмотрении указанные обстоятельства сторонами не опровергнуты. 

Новых обстоятельств, имеющих значение для дела, суд не установил. 

Полагая, что отказ дан в нарушение норм действующего законодательства, нарушает права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. 

Согласно части  1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

Следовательно, предъявление требования, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. 

Как следует из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Поскольку законодательство не ограничивает возможность применения различных способов для защиты субъектом хозяйственной деятельности предполагаемого нарушенного права, суд полагает подлежащим рассмотрению по существу заявленного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого требования необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие таких действий (бездействия), решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Проверив и оценив представленные доказательства, суд вновь пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, признав, вместе с тем, спорный объект оборотоспособным. 

Частью 1 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Как было указано выше, частью 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, и многократно поддержанной Верховным Судом Российской Федерации, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Судом установлено отсутствие правовых оснований для ограничения земельного участка в обороте при применении данного признака. 

Определением суда от 27.08.2019 удовлетворено ходатайство сторон о назначении судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГеоКадастр» ФИО10.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Имеется ли вблизи границ земельного участка кадастровый номер 61:26:0600006:1059 водный объект.  При положительном ответе установить его вид и характеристики, ширину береговой полосы?

2. При положительном ответе на первый вопрос определить пересекаются ли границы земельного участка кадастровый номер 61:26:0600006:1059 с границами береговой полосы водного объекта?

Экспертом установлено (заключение № 017-2019 от 27.09.2019), что вблизи границы земельного участка с кадастровым номером 61:26:0600006:1059 имеется водный объект. Исследуемый водный объект является обособленным водным объектом (замкнутым водоемом или замкнутым прудом) и имеет замкнутую береговую линию. Ширина береговой полосы для данного водного объекта составляет 20 метров. Границы земельного участка с кадастровым номером 61:26:0600006:1059 не пересекаются с границами береговой полосы исследуемого водного объекта.

Представленные заключения исследованы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате чего сделан вывод о том, что они соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), содержат полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований, содержат обоснованные выводы по поставленным вопросам.

Установив возможность передачи земельного участка конкретному лицу, суд исследовал наличие оснований для предоставления заявителю истребуемого права. 

Принимая во внимание, что заявителем приведено несколько оснований, суд полагает целесообразным оценить обоснованность каждого, последовательно. 

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд считает необходимым принято во внимание следующее. 

По смыслу основных положений земельного законодательства о порядке приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, целью приобретения права на земельный участок является обеспечение возможности эксплуатации таких объектов. 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Суду не представлено развернутого нормативного, методологического и фактического обоснования определения истребуемой площади земельного участка. Более того, суд усматривает, что истец устранился от полноценного исследования вопроса о соразмерности, с инициативой проведения экспертного исследования не выступил. 

   Доводы заявителя о том, что суд не вправе исследовать указанные обстоятельства, поскольку отказ уполномоченного органа ограничен лишь ссылкой на положения пункта 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, порочны и подлежат отклонению. 

Отсутствие у органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, спора с лицом, испрашивающим в собственность такой участок, относительно права на расположенные на участке объекты, не означает отсутствие у суда, разрешающего спор об отчуждении в частную собственность соответствующего земельного участка, обязанности дать правовую оценку объектам, с наличием которых заявитель связывает свое исключительное  право  на  приобретение  в  собственность  без  проведения  торгов земельного участка определенной площади (аналогичная правовая позиция высказана в, частности, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2019 N Ф08-3155/2019 по делу N А53-22104/2017, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2017 N Ф08-5202/2017 по делу N А32-8422/2016)

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что обращение за предоставлением в собственность земельного участка площадью 186 371 кв.м. для целей эксплуатации объектов площадью 550,2 кв.м. направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земли, в том числе процедуры торгов, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

Суд принимает во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Указанная правовая позиция подтверждается также постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 №17085/12 указано, что не является недвижимым имуществом такие сооружения, которые представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

После вынесения Постановления от 17.01.2012 № 4777/08 в судебной практике возобладал единообразный подход, исключающий возможность признания права собственности на подобные объекты и позволяющий признавать отсутствующими уже зарегистрированные права по искам заинтересованных лиц. Об этом свидетельствует и кассационная практика Северо-Кавказского округа (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2014 по делу № А53-4978/2013; от 05.05.2014 по делу № А53-15613/2013 и др.). 

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации        № 25 от 23.06.2015 окончательно исключена возможность различного судебного толкования характера замощений (площадок, огороженных элементов с устройством настила, покрытий) ввиду содержащегося в нем указания на то, что подобные объекты не отвечающее признакам сооружения, являются частью земельного участка и не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью.

 Аналогичная правовая позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 по делу № А56-31923/2006, Верховным судом в Определении от 07.04.2016 №308-ЭС15-15218. 

Доводы заявителя о необходимости оценить совокупность объектов (в том числе и движимых), расположенных в границах земельного участка в качестве конно-спортивного комплекса, судом отклоняются.

Принимая во внимание содержание системы нормативных документов в агропромышленном комплексе Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, содержание Норм технологического проектирования конно-спортивных комплексов НТП-АПК 1.10.04.003-03, утвержденных Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 31.12.2003, суд считает необходимым указать следующее.

В Российской Федерации нормативно установлена номенклатура производственных  зданий, сооружений  конно-спортивных  комплексов.

Комплекс в своем составе должен иметь: конюшни; крытый и открытый манеж  (размер не менее 20×60, песчаное покрытие, трибуны); открытое конкурное поле (размер 50х80, с травяным (искусственным) покрытием); круглые манежи для работы на корде (открытые и закрытые диаметром 17-20 м); шпрингартен (прямые участки - длиной 60 м.); ковочную; автовесы; навесы, площадки механических водил; паддоки; шорную мастерскую; сооружения водоснабжения, канализации, электро, газо и теплоснабжения; хранилища кормов, подстилки; площадки для хранения навоза; площадки или навесы для хранения транспортных средств; навес для хранения препятствий и ограждений; административные и бытовые помещения (раздевалки).

Из материалов дела, в том числе, по указанию суда дополнительно представленных заявителем документов не представляется возможным сделать вывод о том, что земельный участок используется для целей размещения особого объекта - конно-спортивного комплекса. 

В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что земельный участок площадью 186 371 кв.м. испрашивается для целей размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества, площадь которых составляет менее 1% площади земельного участка. 

Определением суда от 12.11.2019 судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО8, ФИО9.

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: какова минимально допустимая площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимого имущества –  здания площадью 275,1 кв.м., здания площадью 275,1 кв.м., расположенных: Ростовская область, Неклиновский район, 2,5 км северо-восточнее села Покровское?

Экспертами установлено (заключение № 0768-Э/2020 от 22.01.2020),  что минимальная допустимая площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимого имущества, здания площадью 275,1 кв.м., здания площадью                 275,1 кв.м., расположенных: Ростовская область, Неклиновский район, 2,5 км. северо-восточнее села Покровское составляет 4 502,2 кв.м. Данный факт обусловлен там, что на участке, кроме объектов недвижимости (комплекс складских зданий) находятся дороги и автостоянка. 

Представленное заключение исследовано судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате чего сделан вывод о его соответствии требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), содержат полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований, содержат обоснованные выводы по поставленным вопросам.

Заявителем представлено заключение, поименованное в качестве заключения, выполненное ФИО11.

Вместе с тем, надлежащих и обоснованных доводов о порочности проведенного исследования не представлено, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено. 

   Процессуальным законом установлено правило об источниках доказательственной информации в арбитражном процессе. 

    Статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержит открытый перечень доказательств, вопрос о допустимости доказательств, источником которых выступают документы и материалы, отнесен на усмотрение суда.

    Представление доказательств состоит в том, что участвующее в деле лицо указывает суду, какие фактические данные в подтверждение каких обстоятельств можно получить из определенного источника, а также место нахождения этого источника. Конкретное содержание действий по представлению доказательств зависит от средства доказывания. Нарушение порядка представления доказательств может повлечь признание их недопустимыми. Так, представленное по инициативе сторон заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством, поскольку действующее процессуальное законодательство предусматривает возможность проведения только судебной экспертизы. Суд не вправе принять в качестве заключения эксперта результаты экспертизы, судом не назначавшейся и проведенной вне процесса. 

Суд отмечает, что предприниматель не лишен возможности принять меры к формированию земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимого имущества ему принадлежащего.

Судом исследованы доводы заявителя о том, что им представлены допустимые и относимые доказательства, подтверждающие, что испрашиваемый земельный участок сельскохозяйственного назначения использовался им по целевому назначению более трех лет.

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

 На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип деления земель по целевому назначению на категории, что означает, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 названного Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков,   находящихся   в   государственной   или   муниципальной   собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Согласно статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

С учетом статьи 39.3 Земельн6ого кодекса Российской Федерации, расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Из материалов дела следует, что с момента заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды предприниматель постоянно и непрерывно пользовался на правах арендатора спорным земельным участком. 

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, согласно положениям  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что после истечения предусмотренного договором срока аренды, арендатор продолжал использовать объект аренды в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем, договор считался возобновленным на неопределенный срок. 

Доказательств иного суду не представлено. 

Испрашиваемый в собственность земельный участок арендуется (более 3 лет) на основании договора, заключенных с администрацией. 

Вместе с тем, суд считает необходимым принять во внимание следующее. 

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения определяются положениями статей 77 и 78 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (часть 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закреплено, что одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков.

Земельный участок включается в состав сельскохозяйственных угодий, можно сделать на основании вида использования земельного участка, который следует из содержания правоустанавливающих документов и который государственный кадастр недвижимости воспроизводит как разрешенное использование земельного участка.

Земельные участки, учтенные в государственном кадастре недвижимости с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства" являются сельскохозяйственными угодьями, т.е. пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, а также землями, занятыми многолетними насаждениями.

Земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий должны использоваться как средство производства в сельском хозяйстве и не подлежат использованию для целей, связанных с застройкой, за одним исключением: на земельных участках из состава сельскохозяйственных угодий могут создаваться мелиоративные сооружения, в других случаях при наличии общественной необходимости и (или) наличии интереса правообладателя в застройке правовой режим земельного участка требует изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2006 №264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что созданные на земельном участке объекты фактически используются и не предназначены для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, а также транспортировки (перевозки), хранения и реализации сельскохозяйственной продукции собственного производства, поэтому не могли быть возведены на земельном участке сельскохозяйственного назначения. 

Кроме того, заявителем изначально сделан акцент на том, что земельный участок используется для размещения и организации деятельности конного клуба. 

При этом спортивные клубы, спортивно-тренировочные центры, конно-спортивные школы, комплексы и пр. в законе объединены понятием физкультурно-спортивной организации, осуществляющей деятельность в области физической культуры и спорта в качестве основного вида деятельности (п. 30 ст. 2 ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации»).

Осуществление подобной деятельности противоречит виду разрешенного использования земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2002               №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов возможно при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что заявитель лишен права требовать передачи земельного участка в собственность при применении пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся судом на заявителя, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>,                     ОГРН 

<

***>) излишне уплаченную государственную пошлину в размере                600 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья  И.А. Великородова