Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-21988/20-92-166

г. Москва

16 июля  2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля  2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля  2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев  в открытом  судебном заседании дело по заявлению НИЦ «Курчатовский институт»-ИРЕА

        ответчик:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

        картографии по Москве 

        третье лицо: ООО «ОблСтройИнвест»

       о признании недействительным решение от 25.12.2019г. № 77/003/255/2019-6389, 77-0-1-71/3128/2019-955, обязании зарегистрировать договор аренды от 01.08.2019г. № 13/60а

при участии :

от заявителя:  ФИО2 (паспорт, дов. № 800/64-12-19 от 12.12.2019г., диплом), 

от ответчика: ФИО3  (удостов., дов. № Д-27/2019 от 30.12.2019г., диплом),

от  третьих лиц : не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

НИЦ «Курчатовский институт»-ИРЕА (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (далее – ответчик, Управление)  о признании недействительным решение от 25.12.2019г. № 77/003/255/2019-6389, 77-0-1-71/3128/2019-955, обязании зарегистрировать договор аренды от 01.08.2019г. № 13/60а.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении, указав, что оспариваемое решение ответчика является необоснованным и нарушает права и законные интересы Общества.

Представитель Ответчика представил отзыв, согласно которому оспариваемое решение соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.

В судебное заседание представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом, не явился. 

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ без его участия.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Решением от 25.12.2019 № 77/003/255/2019-6389, 77-0-1-71/3128/2019-995 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление, регистрирующий орган) отказано Федеральному государственному унитарному предприятию «Институт химических реактивов и особо чистых химических веществ Национального исследовательского центра «Курчатовский институт» (далее - заявитель, НИЦ «Курчатовский институт» - ИРЕА), Обществу с ограниченной ответственностью «ОблСтройИнвест» (далее - Общество), в осуществлении государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, этаж 3, помещение VI, комната 44, площадью 3,4 кв.м, комната 49, площадью 1,9 кв.м, часть комнаты 27, площадью 10,1 кв.м (далее - объект).

Отказ мотивирован тем, объект аренды (часть комнаты 27, площадью 10,9 кв.м), в отношении которого, в том числе представлены документы для осуществления государственно-регистрационных действий, не соответствует требования действующего законодательства, не являются индивидуально-определенными вещами, а значит, не могут быть объектом аренды.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Оспариваемое уведомление Управления Росреестра по Москве вынесено в пределах предоставленных полномочий.

Управление осуществляет свою деятельность на основании Положения, утвержденного приказом Росреестра 23.01.2017 № П/0027, и в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) и иными нормативно-правовыми актами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости. Основным этапом является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется в соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости.

При проведении правовой экспертизы выявлены следующие обстоятельства.

16.09.2019 НИЦ «Курчатовский институт» - ИРЕА обратилось с заявлением государственной регистрации договора аренды и государственному кадастровому учету изменений объекта в связи с образованием части нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0001003:1041, расположенного по адресу: 

<

...>, 3 этаж noM.VI, ком.44,49 и часть не изолированной и не обособленной ком. 27.

По результатам проверки сведений об объекте недвижимости и содержащих их документов, проведенной в соответствии с Законом о регистрации недвижимости и разделом I Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок), выявлено следующее.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения заявленных действий, в материалы реестрового дела представлен Договор аренды федерального недвижимого имущества от 01.08.2019 № 13/60а (далее - Договор аренды), заключенный между НИЦ «Курчатовский институт»-ИРЕА (Арендодатель) и ООО «ОблСтройИнвест» (Арендатор), предметом которого является нежилые помещения расположенные в здании с кадастровым номером 77:03:0001003:1041, расположенного по адресу: 

<

...>.

Из содержания п. 1.1 и приложения 1 представленного Договора аренды усматривается, что предметом сделки является нежилые помещения расположенные по адресу : 

<

...> , 3 этаж пом.VI, ком.44,49 и часть не изолированной и не обособленной ком. 27 общей площадью 15,4 кв.м..

Согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указывается, в том числе, сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости).

По смыслу нормы ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости под частью, подлежащей государственному учету и обременению арендой, понимаются блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), то есть некое помещение, имеющее единое пространство ограниченное конструкциями или состоящее из совокупности комнат или иных помещений, периметр которых также может быть определен в рамках существующих строительных конструкций. При этом, законодатель, вводя идентифицирующие признаки, не употребляет в данном перечне такие формулировки как часть комнаты или часть помещения (в случае, если в его составе нет комнат (имеется единое пространство).

Пункт 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон № 384-ФЗ) определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями. При этом под данное определение подпадают как простые, так и сложносоставные помещения, состоящие из комнат, внешний контур (периметр) которых ограничен строительными конструкциями.

Учитывая вышеизложенные положения, можно сделать вывод, что часть объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, по смыслу ст. 14 и 44 Закона о регистрации недвижимости, представляет собой совокупность помещений (комнат), передаваемых в аренду (которые не являются самостоятельными объектами зарегистрированного права), но при этом, внешние границы (контуры) такой части определяются строительными конструкциями таких комнат и проходят по ним. То есть, передаваемая в аренду часть по своей природе обладает признаками объекта недвижимости - индивидуально определенной вещи, характеризуемого по признакам помещения. Иное толкование исключает необходимость государственной регистрации такого договора по правилам ст. 651 ГК РФ.

Согласно абз.5 п.2 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» технический план помещения составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособленно от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.

Пункт 14 ч. 2 ст. 2 N 384-ФЗ от 30.12.2009 (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон о безопасности зданий и сооружений) определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. При этом под данное определение подпадают как простые так и сложносоставные помещения, состоящие из комнат, внешний контур (периметр) которых ограничен строительными конструкциями.

Учитывая положение ч. 7 ст.1 Закона о регистрации, п. 14 ч.2 ст. 2 Закона о безопасности зданий и сооружений, части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях, могут быть объектом аренды, если, как следует из ст.607 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), они являются индивидуально-определенными вещами.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие технические характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но подтверждением факта осуществления сделки).

Вместе с тем, согласно письму Минэкономразвития России от 24.02.2014 №Д23и-501 (размещено в информационно-справочной системе «Консультант Плюс»): исходя из комплексного анализа норм законодательства, можно сделать вывод, что помещение считается обособленным, если оно ограниченно от остального объема здания, сооружения строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

В соответствии с п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации    прав    приостанавливается    по    решению    государственного регистратора прав в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (образуемая часть помещения, заявленная к кадастровому учету, не изолирована от других помещений (за исключением машино-мест).

Таким образом, кадастровый учет части комнат, не обособленных внутренними сторонами наружных стен такого помещения, не предусмотрен действующим законодательством.

В связи с тем, что объект аренды не был изолирован и обособлен от другого помещения в здании государственным регистратором был вынесен отказ в снятии приостановления.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Учитывая положения части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются индивидуально-определенными вещами.

Согласно пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В соответствии с п. 2.1.11. ГОСТ 27751-2014 помещение: пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

Соответственно отдельные конструктивные элементы здания, помещения (стены, перегородки, перекрытия, полы, проемы и т.д.) действующим законом не отнесены к объектам недвижимого имущества, вследствие чего такие объекты в силу Закона о недвижимости не подлежат и кадастровому учету. Вещные (и иные) права на них также не подлежат и государственной регистрации, поскольку в силу пункта 4 части 3 статьи 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное, кадастровый учет и государственная регистрация обременения части помещения в виде части комнаты не предусмотрены действующим законодательством.

Таким образом, в силу положений п. 4, 19 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости, имеются основания, препятствующие проведению заявленных действий, поскольку право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом, а также объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с названным Федеральным законом.

Кроме того, в представленном техническом плане в плане этажа указано, что в аренду передаются помещения расположенные на 2 этаже, однако согласно заявлению и договору аренды помещения передаются на 3 этаже в силу положений норм Закона о регистрации недвижимости, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, суд  пришел к выводу о том, что оспариваемое решение принято в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и не нарушает прав и законных интересов Заявителя. 

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 4, 67, 68, 71, 110, 123, 156, 167- 170, 176 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2017 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отказать в удовлетворении заявления НИЦ «Курчатовский институт»-ИРЕА к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения от 25.12.2019г. № 77/003/255/2019-6389, 77-0-1-71/3128/2019-955.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                                 Уточкин И.Н.