ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-76267/17-135-732

г.Москва

06 декабря 2017г.

Резолютивная часть решения объявлена  27 ноября  2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое  заявление

АО «АИЖК» (125009, 

<

...>, ОГРн 

<

***>)

 К ООО «Модо Капитал» (350005, г .Краснодар, ул. им. Дзержинского, д.80/1, ОГРН 

<

***>)

О взыскании задолженности в размере 6 034 631 руб. 15 коп., пени в размере 2 552 648 руб. 97 коп., пени в размере 171 005 руб. 10 коп.  

встречный иск ООО «Модо Капитал» (350005, г .Краснодар, ул. им. Дзержинского, д.80/1, ОГРН 

<

***>)

к ответчику АО «АИЖК» (125009, 

<

...>, ОГРн 

<

***>)

об уменьшении арендной платы

В судебное заседание явились: 

от истца:– ФИО2 по дов. от 17.06.2016г. 

от ответчика – ФИО3 по дов. от 17.07.2015г.

УСТАНОВИЛ:

АО «АИЖК» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Модо Капитал» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 6 034 631 руб. 15 коп., пени в соответствии с п. 9.4. договора в размере 2 552 648 руб. 97 коп., пени в соответствии с п. 9.6. договора в размере 211 720 руб. 60 коп., с учетом уточнения исковых требований, принятых судом  в порядке  ст. 49 АПК РФ.

  Истец подал заявлении. о частичном отказе от исковых требований в части взыскания суммы основного долга в размере  6 034 631 руб. 15 коп. 

 Суд, рассмотрев заявление истца, принимает отказ от исковых требований по делу № А40-76267/17-135-732 в части взыскания суммы основного долга в размере 6 034 631 руб. 15 коп., в порядке ст. 150 АПК РФ. Производство в указанной части подлежит прекращению.

   Ответчиком заявлен встречный иск об уменьшении арендной платы, который принят судом к совместному рассмотрению на основании ст. 132 АПК РФ.

В обоснование требований истец по встречному иску указывает на то, что арендная плата  арендодателем завышена. С учетом недостатков объектов аренды, а также сложившихся условий пользования ими в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендная плата подлежит уменьшению.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды,  существенно ухудшились.

Из указанной нормы следует, что арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при существенном ухудшении предусмотренных договором условий пользования имуществом; если данные изменения возникли  в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.  

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Рассмотрев исковое заявление, встречные исковые требования, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 04.06.2015г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-35,  в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование, а арендатор принять три земельных участка общей площадью 461 159 кв.м. с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14322, 23:43:0107001:14323, 23:43:01017001:14324 для целей жилищного строительства – размещение многоэтажной застройки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 4.4 договора аренды подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка уплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого текущего календарного квартала аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 9.4 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа, за каждый день просрочки. 

Принимая во внимание, что ответчиком сумма арендных платежей по договору аренды земельного участка от 04.06.2015г. № ДЗ-35  в размере 6 034 631 руб. 15 коп. оплачена с нарушением установленного договором срока, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 2 552 648 руб. 97 коп.

Ответчик просил суд применить положения ст. 333 ГК РФ к расчету неустойки и снизить её.

В силу  пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. 

Таким образом, правила статьи 333 вышеуказанного Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности  последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения  статьи 333 ГК РФ  может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и др. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной нормы закона арбитражный суд решает с учетом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ кредитор по требованию о взыскании неустойки не обязан доказывать причинение ему убытков, однако, не воспользовавшись таким правом,  кредитор несет риск того, что суд в силу статьи 333 ГК РФ может уменьшить размер договорной ответственности приближенно к ставке рефинансирования, отражающей минимальный размер возможного ущерба, применительно к размеру процентов, установленных  статьей 395 ГК РФ. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее  чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на  установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О). 

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства  Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

В связи с тем, что ответчиком оплата арендных платежей произведена с нарушением установленного договором срока, истец  начислил неустойку. 

В целях соблюдения баланса интересов сторон, в связи с полным погашением суммы задолженности, учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд считает необходимым применить статью 333 ГК РФ и произвести расчет неустойки из расчета 0,05% в размере 1 004 766 руб. 08 коп.    В остальной части следует оказать.

Согласно п. 9.6 договора за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, сторона вправе потребовать от виновной стороны уплаты неустойки в размере 0,01% от суммы годовой арендной платы за участок, рассчитанной в порядке, установленном п. 4.4. договора, за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушены сроки предоставления банковской гарантии, истцом правомерно начислены пени  в размере 211 720 руб. 60 коп.

Расчет неустойки судом проверен и признан обоснованным.

Поскольку доказательств своевременного исполнения обязательств по договору в суд не представлено, срок исполнения обязательств истек, требования истца документально подтверждены, соответствуют условиям договора и требованиям закона, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в порядке ст. 12 ГК РФ.

Встречный иск об уменьшении арендной платы не подлежит по следующим основаниям.

Предоставленный земельный участок, а также 19 образованных из него земельных участков соответствуют своему назначению по договору. Особенности зонирования предоставленных в аренду земельных участков были известны ответчику на момент заключения договора и приемки земельного участка по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 612 ГК РФ  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, доже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В свою очередь п. 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

Таким образом, условием наступления ответственности арендодателя является одновременное наличие следующих условий: наличие в предоставленном в аренду имуществе недостатков, о которых арендатор не знал и не должен был знать; невозможность использования из-за таких недостатков переданного в аренду имущества в соответствии с его назначением по договору.

Поскольку спорное обстоятельство о несоответствии зонирования возникло 26.01.2012г., то есть до заключения договора аренды от 04.06.2012г., было отражено в официальной, обязательной и общедоступной документации, то ответчик должен был знать о данных особенностях зонирования земельного участка как при проведении аукциона, так и при заключении договора и принятии по акту земельного участка.

Кроме того, арендатор при заключении договора аренды должен был проявить требующуюся при таких обстоятельствах осмотрительность, оценить возможные риски обычные для деловой практики, в том числе осмотреть арендуемый земельный участок.

В соответствии с п. 1.2.1. договора установлен минимальный объем жилой застройки – 75 000 кв.м. В п. 1.2.3.5 указано, что доля общественных территорий должна быть не менее 20% от всей территории.

Согласно утвержденной проектной документации ответчика им была согласована застройка 150 000 кв.м., что в два раза превышает минимальный объем застройки по договору.

Следовательно, разработанная ответчиком проектная документация по планировке и межеванию однозначно подтверждает возможность использования предоставленного в аренду земельного участка, а следовательно, и образованных из него 19 земельных участков в соответствии с их назначением по договору.

Исходя из изложенного, суд, приходит к выводу, что встречные исковые требования являются незаконными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания пени    1 004 766 руб. 08 коп., пени в размере 211 720 руб. 60 коп. В остальной части иска требования удовлетворению не подлежат.

 В удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ, рассчитанные без учета применения положений ст. 333 ГК РФ, поскольку п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

С учетом изложенного, на основании ст.ст.309, 310, 314, 330, 333, 606, 619,   Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ АО «АИЖК» к ООО «Модо Капитал» о взыскании задолженности в размере 6 034 631 руб. 15коп. на основании договора аренды от 04.06.2012г. № ДЗ-35.

Производство по делу А40-76267/17-135-732 в указанной части прекратить.

        Первоначальные исковые требования АО «АИЖК» (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) к ответчику ООО «Модо Капитал» (350005, г .Краснодар, ул. им. Дзержинского, д.80/1, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

     Взыскать с ООО «Модо Капитал» (350005, г .Краснодар, ул. им. Дзержинского, д.80/1, ОГРН 

<

***>) в пользу АО «АИЖК» (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) пени в размере 1 004 766 (Один миллион четыре тысячи семьсот шестьдесят шесть) руб. 08 коп., пени в размере 211 720 (Двести одиннадцать тысяч семьсот двадцать) руб. 60 коп., а также расходы по госпошлине в размере 66 791 (Шестьдесят шесть тысяч семьсот девяносто один) руб. 43 коп.

         В остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Модо Капитал» (350005, г .Краснодар, ул. им. Дзержинского, д.80/1, ОГРН 

<

***>) к АО «АИЖК» (125009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) об уменьшении арендной платы по договору аренды № ДЗ-35 отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяВ.В. Дудкин