/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-41068/2018

Дело № А65-22830/2017

г. Казань

22 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Королёвой Н.Н., Нафиковой Р.А., 

при участии представителей:

истца – Улыбиной К.Э. (доверенность от 11.01.2019),

ответчика – Ерулаевой С.А. (доверенность от 30.12.2018 № 16380958/2018), Шарафутдинова Д.А. (доверенность от 30.12.2018 № 16381157/2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «ИКС 5 Недвижимость», г. Санкт?Петербург,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.07.2018 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А65-22830/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Орион», г. Альметьевск Республики Татарстан (ОГРН 1021601634207, ИНН 1644018810) к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость», г. Санкт-Петербург (ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915) о взыскании арендной платы в размере 2 904 757 руб. 36 коп., пеней в размере 908 892 руб. 68 коп., суммы денежных средств, необходимых для восстановления нежилого помещения, в размере 7 320 332 руб. 97 коп., упущенной выгоды в размере 1 260 162 руб. 55 коп., при участии третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Санкт-Петербург,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Орион» (далее – ООО «Торговый дом «Орион») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ИКС 5 Недвижимость» (далее – ЗАО «ИКС 5 Недвижимость») о взыскании штрафа в размере 478 186,65 руб., пени в размере 567 092,60 руб., суммы денежных средств, необходимых для восстановления нежилого помещения, в размере 7 320 332,97 руб., денежных средств за услуги эксперта по результатам оценки в размере 20 000 руб., расходов на оплату юридических услуг в размере 155 000 руб., арендной платы за июль 2017 года в размере 436 258,05 руб., упущенной выгоды в размере 3 877 710,85 руб., расходов на оплату услуг нотариуса в размере 2230 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.12.2017 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, истец просил взыскать с ответчика арендную плату в размере 2 904 757,36 руб., пени в размере 908 892,68 руб., сумму денежных средств, необходимых для восстановления нежилого помещения, в размере 7 320 332,97 руб., расходы на оплату услуг нотариуса в размере 2230 руб., денежные средства за услуги эксперта по результатам оценки в размере 20 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 155 000 руб., упущенную выгоду в размере 1 260 162,55 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2018 в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.07.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018, исковые требования удовлетворены частично. С ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в пользу ООО «Торговый дом «Орион» взысканы долг по арендной плате в размере 1 950 358,05 руб., пени в размере 155 202,75 руб., стоимость восстановления нежилого помещения в размере 101 815,12 руб., расходы на оплату услуг нотариуса в размере 379 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 7531 руб., государственную пошлину в размере 15 115 руб. В остальной части иска отказано.

С ООО «Торговый дом «Орион» в пользу ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» взыскана сумма расходов за проведение экспертизы в размере 28 118 руб.

В результате зачета требований с ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в пользу ООО «Торговый дом «Орион» взысканы долг по арендной плате в размере 1 950 358,05 руб., пени в размере 155 202,75 руб., стоимость восстановления нежилого помещения в размере 96 722 руб.

В кассационной жалобе ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» просит отменить судебные акты в части удовлетворения заявленных требований и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что судом первой инстанции приняты к рассмотрению уточненные требования истца о взыскании арендной платы в размере 2 904 757,36 руб., пени в размере 908 892,68 руб. Данными требованиями истцом одновременно были изменены основание и предмет иска, и по ним истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Судами дана неверная оценка акту приема-передачи помещений от 30.06.2017, свидетельствующему об отсутствии пользования в период с 07.07.2017 по 20.11.2017, следовательно, арендная плата и пени взысканы необоснованно.

Является необоснованным вывод судов о том, что акт приема-передачи ключей от 20.11.2017 является доказательством возврата помещений и свидетельствует о фактическом пользовании помещением в период с 07.07.2017 по 20.11.2017.

Суды не дали надлежащей оценки доводу ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» о том, что по требованиям о взыскании стоимости восстановления нежилого помещения является ненадлежащим ответчиком, так как причинителем вреда являлось третье лицо – ООО «Агроторг».

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 01.06.2010 между истцом (ООО «Торговый дом «Орион», арендодатель) и ответчиком (ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 04-АД/3, согласно которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество: помещения за номерами № 2, 2а, 3, 4, 5, 7-17, площадью 531,8 кв. м, расположенные в магазине «Торговый дом «Орион», назначение: нежилое, 1?этажное, по адресу: г. Альметьевск, ул. Ленина, д. 104А, для розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами, сдачи в субаренду (раздел 1 договора, приложение № 1 к договору).

Помещения переданы по акту приема-передачи от 07.07.2010. Срок аренды по договору составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора (раздел VII приложения № 1 к договору).

В соответствии с разделом 3 договора, приложением № 1 к договору ежемесячная арендная плата составляет 400 000 руб. за все помещение, НДС не облагается.

Арендодатель не вправе инициировать изменение размера арендной платы в течение 1 года с даты подписания акта приема-передачи помещения. Начиная со второго года с момента подписания акта приема-передачи помещения, размер арендной платы подлежит ежегодному увеличению на 5% от предыдущего установленного размера арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требуется.

Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 15-го числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды, но не ранее 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счета.

Дополнительным соглашением № 1 к договору стороны дополнили раздел VI приложения № 1 к договору абзацами 6, 7, 8 в следующей редакции: «С 01.07.2016 ежемесячная арендная плата составляет 420 000 руб. за все помещение, НДС не облагается. Начиная с 8-го года с момента подписания акта приема-передачи помещения, размер арендной платы подлежит ежегодному увеличению на 5% от предыдущего установленного размера арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требуется».

Письмом от 14.04.2017, исх. № 85, ответчик уведомил истца об отказе от исполнения договора аренды от 01.06.2010 № 04-АД/3 в одностороннем порядке.

Письмом от 26.04.2017 истец просил компенсировать его затраты на восстановление козырька при входе в магазин.

Письмом от 27.04.2017 истец сообщил, что до подписания акта сдачи-приемки ответчику необходимо выполнить определенный объем ремонтных работ.

Истцом для установления стоимости восстановления помещения, переданного в аренду ответчика, составлен локальный ресурсный сметный расчет, сумма восстановительных работ составила 7 320 332,97 руб.

Истец, указывая на причинение ущерба помещения ответчиком, просил взыскать указанные расходы.

ООО «Торговый дом «Орион» 23.06.2017 по почтовому адресу ответчика была направлена претензия с просьбой возместить ущерб, причиненный действиями арендатора, в размере 7 320 332,97 руб., оплатить штраф, выставленный за просрочку внесения арендных платежей в размере 567 092,60 руб., пени за просроченные платежи по арендной плате 478 186,65 руб.

Претензия ответчиком получена 26.06.2017, однако оставлена без ответа, требование без исполнения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Татарстан с настоящим исковым заявлением.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 307-309, 310, 614, 606, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) частично удовлетворил заявленные исковые требования, указав, что помещение возвращено арендатором 20.11.2017, доказательств возврата помещения ранее этой даты ответчиком не представлено, долг ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» за период с 07.07.2017 по 20.11.2017 подтверждается материалами дела.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций по фактическим обстоятельствам дела у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Суд установил, что договор от 01.06.2010 № 04-АД/3 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения главы 34 ГК РФ.

Арендатор в период с 01.01.2011 по июнь 2017 года вносил арендную плату на расчетный счет истца, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных поручений.

Считая договор расторгнутым, с 30.06.2017 арендатор арендные платежи не вносил.

Пунктом 5.5 договора стороны предусмотрели право арендатора в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 2 месяца.

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» 14.04.2017 в адрес истца было направлено уведомление об отказе от договора. Указанное уведомление получено истцом 25.04.2017.

Поскольку условиями договора аренды от 01.06.2010 № 04-АД/3 предусмотрено право арендатора об одностороннем отказе от договора, суд признал договор расторгнутым с 25.06.2017.

Согласно статье 622 ГК РФ в рассматриваемом споре передаточный акт возврата спорного помещения ответчиком надлежащим образом не составлен, существо возврата имущества из аренды сводится к совершению ряда необходимых действий, таких как совместный осмотр имущества, фиксация его состояния, составление документов, фиксирующих указанное состояние, а также при необходимости передача ключей, иных принадлежностей и сопутствующей документации.

Довод ответчика об освобождении помещения 30.06.2017, в доказательство которого представлен акт возврата помещения, суд признал несостоятельным ввиду следующего.

Ответчиком в материалы дела представлены телеграммы о вызове арендодателя – ООО «Торговый дом «Орион» 27.06.2017 к 16.00 час. по адресу: г. Альметьевск, ул. Ленина, д. 104А, для приемки арендуемого помещения и составления акт приема-передачи, и 29.06.2017 к 16.30 час. по указанному адресу, квитанции о причине невручения телеграмм.

Исследовав представленные доказательства, суд признал, что материалы дела не содержат надлежащих доказательств передачи ответчиком истцу арендованного помещения, а также доказательств того, что ответчик пытался вернуть помещение арендодателю, который в свою очередь уклонялся от его приемки.

Довод ответчика о том, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» в адрес ООО «Торговый дом «Орион» был направлен акт приема-передачи помещения из аренды 30.06.2017, суд признал несостоятельным ввиду отсутствия доказательства направления акта приема-передачи истцу.

Кроме того, согласно пункту 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно указал, что ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» обязано уплачивать арендную плату до прекращения действия договора и надлежащего возврата помещения по акту приема-передачи.

По договору субаренды нежилого помещения от 07.07.2010 № 01АА?Л/10 спорное недвижимое имущество было передано ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) в субаренду ООО «Агроторг» (субарендатор) для розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами.

Между ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор) и ООО «Агроторг» (субарендатор) заключен договор субаренды от 15.02.2012 № П-6/248 на вышеуказанные помещения, договор заключен на срок до 04.07.2020.

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи ключей от ЗАО «ИКС 5 Недвижимость», датированный 20.11.2017, составленный между ООО «Торговый дом «Орион» в лице Чекалина Т.П. и представителем ООО «Агроторг» Шулеповым О.А.

Принимая во внимание, что доказательств возврата помещения ранее 20.11.2017 ответчиком не представлено, суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности по арендной плате по 20.11.2017.

При этом утверждение ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» о том, что работник ООО «Агроторг» Шулепов О.А. не мог подписывать акт от имени ответчика, не опровергает вывод суда о возврате помещения именно 20.11.2017, так как ранее возврата арендованного помещения субарендатором данное помещение не могло быть передано арендодателю. Из акта от 20.11.2017 следует, что до указанной даты ключи от помещений находились у субарендатора.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 908 892,68 руб., начисленной за период с 26.07.2014 по 16.11.2017, со ссылкой на норму статьи 330 ГК РФ.

Судом представленный истцом расчет пени проверен, признан неверным, поскольку неустойка рассчитана на сумму долга без учета заключенного между сторонами дополнительного соглашения от 28.06.2016.

Исследовав представленные в материалы дела платежные поручения по внесению платежей по арендной плате, учитывая срок оплаты арендных платежей не позднее 15-го числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды, предусмотренный пунктом 3.1.1.1 договора, установив факт нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендных платежей в период с 16.07.2017 по 16.11.2017, суд правомерно удовлетворил иск в части взыскания неустойки в размере 155 202,75 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании суммы денежных средств, необходимых для восстановления нежилого помещения, в размере 7 320 332,97 руб.

Истец обосновывает свои требования со ссылкой на пункты 2.2.4, 2.2.5, 2.2.10 договора, в соответствии с которыми обязанность по содержанию помещения в технически исправном состоянии, проведению текущего ремонта, самостоятельному устранению последствий аварии и повреждений помещения, произошедших по вине арендатора, а также на пункт 3.3 договора, в соответствии с которым арендодатель имеет право требовать возмещения реального ущерба, причиненного по вине арендатора, вследствие нарушения им норм эксплуатации помещения или невыполнения других обязательств.

В соответствии с заключением судебной экспертизы (заключение эксперта  от 07.06.2018 № 1111/07-3) стоимость восстановительного ремонта цокольного этажа по адресу: РТ, г. Альметьевск, ул. Ленина, д. 104А составляет 420 436,36 руб., место возникновения протечки и затопления цокольного этажа является входное крыльцо с нарушенным облицовочным слоем и подсобное помещение первого этажа, в которых размещены мойки.

В судебном заседании 04.07.2018 экспертом даны пояснения на вопрос ответчика о стоимости ремонта помещения без учета стоимости ремонта крыльца, стоимость ремонта составила 101 815,12 руб.

Учитывая заключение судебной экспертизы, которое сторонами не оспаривалось, арбитражный суд первой инстанции правомерно в соответствии с документально подтвержденным размером убытков обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы денежных средств, необходимых для восстановления нежилого помещения, частично в размере 101 815,12 руб.

Довод заявителя жалобы о том, что по требованиям о взыскании стоимости восстановления нежилого помещения ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» является ненадлежащим ответчиком, так как причинителем вреда являлся субарендатор – ООО «Агроторг», противоречит пунктам 2.2.4, 2.2.5, 2.2.10 договора аренды, на которые сослался суд.

ООО «Торговый дом «Орион» просило взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 135 000 руб. (с учетом уточнения в судебном заседании 06.07.2018, в связи с совпадением проделанной работы по договору от 21.06.2017 и 06.07.2017).

Исследовав представленный договор оказания юридических услуг, калькуляцию выполненных работ, суд установил, что обществом с ограниченной ответственностью «ЮрисДикт» оказано юридических услуг на 135 000 руб.

Проанализировав указанную калькуляцию, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 101, 110 АПК РФ правомерно счел подлежащими удовлетворению требование о взыскании судебных расходов за составление претензии – 1800 руб., составление искового заявления – 4400 руб., представление интересов заказчика в суде первой инстанции – 38 100 руб., всего 44 300 руб.

Расходы на нотариальное удостоверение доверенности представителя подтверждены самой доверенностью, в которой указано о взыскании нотариусом по тарифу 2230 руб.

Учитывая частичное удовлетворение исковых требований ООО «Торговый дом «Орион» (17%), суд отнес на ответчика расходы на оплату услуг нотариуса в размере 379 руб. (2230 руб.?17%), расходы на оплату юридических услуг в размере 7531 руб. (44 300 руб.?17%).

Расходы на проведение судебной экспертизы в размере 33 877,80 руб. судом распределены следующим образом.

ООО «Торговый дом «Орион» был заявлен иск на 12 449 145 руб. (100%), иск удовлетворен на общую сумму 2 207 375,92 руб. (17%).

Учитывая, что иск ООО «Торговый дом «Орион» подлежит удовлетворению частично, расходы, понесенные ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» подлежат возмещению истцом пропорционально удовлетворенным требованиям, на ООО «Торговый дом «Орион» относится сумма в размере 28 118 руб., которая подлежит взысканию в пользу ответчика, на ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» относятся расходы в размере 5759 руб.

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции приняты к рассмотрению уточненные требования истца о взыскании арендной платы в размере 2 904 757,36 руб., пени в размере 908 892,68 руб.; данными требованиями истцом одновременно были изменены основание и предмет иска, и по ним истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, судом первой инстанции рассмотрены и им дана надлежащая правовая оценка, с которой согласился суд апелляционной инстанции.

Утверждение ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» о том, что акт приема-передачи ключей от 20.11.2017 не является доказательством возврата помещений и не свидетельствует о фактическом пользовании помещением в период с 07.07.2017 по 20.11.2017, судами также проверено и признано необоснованным.

В части отказа в удовлетворении заявленных требований судебные акты не обжалованы.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по делу № А65-22830/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Н.Н. Королёва

 

                                                                                    Р.А. Нафикова