АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-26006/22

15 декабря 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   12 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            15 декабря 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП 304616831000021, ИНН 

<

***> к Управлению Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***> о признании незаконным решения об отказе во внесении в ЕГРН сведений, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района г.Ростова-на-Дону, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, муниципального образования «город Ростов-на-Дону» в лице администрации г. Ростова-на-Дону

при участии:

от заявителя: ФИО14 - представитель по доверенности от 28.07.2022,

от заинтересованного лица: ФИО15 - представитель по доверенности от 21.10.2022,

от третьих лиц:

от муниципального образования «город Ростов-на-Дону» в лице администрации г. Ростова-на-Дону: ФИО16 – представитель по доверенности от 19.10.2022;

от иных третьих лиц: не явились;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель, заявитель) обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – 

«управление», «заинтересованное лицо») об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, расположенного по адресу: 

<

...>, изложенном в уведомлении от 04.05.2022 № КУВД-001/2022-17605025/1.

В судебном заседании 05.12.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11 часов 20 минут. После перерыва 12.12.2022 в 11 часов 20 минут судебное заседание продолжено в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении заявления отказать, поддержав доводы, изложенные в отзыве.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснил, что расположенный на земельном участке жилой дом литер А является объектом культурного наследия «Доходный дом наследников ФИО17» решением органа местного самоуправления признан аварийным, подлежащим реконструкции. В настоящее время Администрацией города проводится комплекс проектных работ для проведения реконструкции жилого дома с приспособлением для современного использования с целью размещения в нём музея города Ростова-на-Дону. Решение общего собрания, принятое с участием муниципального образования в лице МКУ «УЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону», направлено на обеспечение реализации данного проекта, одним из видов разрешенного использования земельного участка предусмотрено размещение объектов культурно-досуговой деятельности (музеи, выставочные залы и т.п.). 

Представитель третьих лиц ФИО18, ФИО18, ФИО10, ФИО19, ФИО13 заявленные требования поддержал, представил отзыв на заявление. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. Иные жилые и нежилые помещения данного многоквартирного дома находятся в собственности третьих лиц - граждан и муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Помещения в доме, находящиеся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, закреплены на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района г. Ростова-на-Дону».

Земельный участок по адресу: 

<

...>, для эксплуатации многоквартирного дома был сформирован и поставлен на государственный кадастровый 02.06.2009 года с присвоением кадастрового номера 61:44:050715:17 с видом разрешенного использования «для эксплуатации цеха по производству тетрадей, многоквартирный жилой дом».

Право собственности собственников жилых помещений (квартир) и нежилых помещений на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в порядке, предусмотренном статьёй 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, что подтверждается представленной в материалы дело выпиской о зарегистрированных правах.

На земельном участке расположен комплекс многоквартирного дома, включающий следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом КН 61:44:0050715:25, площадью 2013,5 кв.м; нежилое здание КН 61:44:0050715:24 площадью 1195,1 кв.м; нежилое здание КН 61:44:0050715:26 площадью 1034,9 кв.м; нежилое здание КН 61:44:0000000:57519 площадью 446 кв.м; нежилое здание КН 61:44:0000000:44212 площадью 293,1 кв.м.

Как следует из пояснений представителя Администрации города Ростова-на-Дону, жилой дом КН 61:44:0050715:25, являющийся объектом культурного наследия, признан аварийным, подлежащим реконструкции, в настоящее время расселен, помещения в нем изъяты органами местного самоуправления в муниципальную собственность, в здании после реконструкции предполагается размещение музея города Ростова-на-Дону. Остальные помещения, входящие в состав многоквартирного дома, принадлежащие собственникам – физическим лицам, используются по назначению в качестве встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а именно: магазины продовольственных и непродовольственных товаров, офисы, учебные центры (для организации дополнительного образования), гостиницы, предприятия общественного питания.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (статья 49 ПЗЗ - градостроительный регламент территориальной зоны общегородского центра первого типа Ц-1) утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской думы от 21.12.2018 №605 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» в редакции решения от 22.02.2022 №265 земельный участок расположен в территориальной зоне Ц-1/4/58 (подзона А).

20 октября 2021 года с целью приведения видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17 в соответствие с действующей редакцией ПЗЗ, целевым назначением и фактическим использованием расположенных на земельном участке объектов недвижимости (нежилых помещений), а также для обеспечения возможности реконструкции жилого дома для размещения в нем музея города собственниками помещений многоквартирного дома было проведено общее собрание по вопросу включения в ЕГРН дополнительных видов разрешенного использования в отношении земельного участка.

Решением общего собрания собственников, принятым 20 октября 2021 года, установлены виды разрешённого использования, исходя из целевого назначения принадлежащих собственниками жилых и нежилых помещений, сложившегося фактического использования, а также в соответствии с правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, действовавшими на дату проведения общего собрания.

Однако за период, прошедший с момента проведения собрания, до подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган, Ростовской-на-Дону городской думой в ПЗЗ были внесены изменения, в результате чего изменены наименования видов разрешённого использования земельных участков с целью приведения формулировок в соответствие с действующим общероссийским Классификатором видов разрешённого использования (решения городской думы от 19.10.2021 №183, опубликованные и вступившие в силу 27.10.2021, и от 21.12.2021 №219).

Данное обстоятельство послужило основанием для отказа Управлением Росреестра по Ростовской области исполнить решение общего собрания собственников многоквартирного дома и внести соответствующие изменения в ЕГРН (уведомление об отказе от 12.01.2022 №КУВД-001/2021-55822573/1).

С целью приведения наименований видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17 в соответствие с действующей редакцией ПЗЗ собственниками помещений многоквартирного дома 18 апреля 2022 года было проведено повторное общее собрание. Повестка дня общего собрания: «О внесении изменений в Решение от 20 октября 2021 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (земельный участок КН 61:44:0050715:17) «Об установлении видов разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, расположенного по адресу 

<

...>» (Протокол общего собрания собственников №1 от 20.10.2021) в связи с внесением Ростовской городской думой изменений в правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону». 

По результатам общего собрания собственников от 18.04.2022 принято решение о внесении дополнительных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, а именно:

2.1.1 - Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

3.3 - Бытовое обслуживание

3.4.1 - Амбулаторно-поликлиническое обслуживание

3.5.1 - Дошкольное, начальное и среднее общее образование

3.5.2 - Среднее и высшее профессиональное образование

3.6.1 - Объекты культурно-досуговой деятельности

3.6.3 - Цирки и зверинцы

3.10.1 - Амбулаторное ветеринарное обслуживание

4.1 - Деловое управление

4.4 - Магазины

4.5 - Банковская и страховая деятельность

4.6 - Общественное питание

4.7 - Гостиничное обслуживание

4.8.1 - Развлекательные мероприятия

5.1.2 - Обеспечение занятий спортом в помещениях

Для совершения от имени собственников всех фактических и юридических действий во исполнение решения, принятого по вопросу повестки дня собрания, включая обращение с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Ростовской области, представление интересов собственников по вопросу внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, собственники уполномочили представителя ФИО20.

На общем собрании присутствовали сто процентов собственников помещений многоквартирного дома, решение на общем собрании приято единогласно. Результаты общего собрания собственников помещений многоквартирного дома закреплены в протоколе общего собрания №1 от 18.04.2022.

27 апреля 2022 года в управление от имени собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...> обратилась ФИО20 с заявлением № КУВД-001/2022-17605025 о внесении в ЕГРН сведений в отношении видов разрешенного использования земельного участка.

В качестве документа-основания внесения дополнительных видов разрешенного использования к заявлению приложен протокол №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (земельный участок КН 61:44:0050715:17) от 18.04.2022. 

Уведомлением об отказе во внесении в ЕГРН сведений №КУВД-001/2022-17605025/1 от 04.05.2022 г. заявителю отказано во внесении изменения в виды разрешенного использования земельного участка.

В качестве обоснования отказа управление сослалось на нарушение части 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которой, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.

Кроме того, отказ в регистрации изменений мотивирован тем, что, по мнению регистрирующего органа, с заявлением о государственной регистрации обратилось неуполномоченное лицо – ФИО20, тогда как заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН в отношении объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, может быть подано только непосредственно его собственниками или их представителями, полномочия которых удостоверены доверенностью, заверенной нотариально.

Полагая отказ заинтересованного лица необоснованным, противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением, в котором просит признать решение управления об отказе внести в ЕГРН сведения о видах разрешенного использования земельного участка, предусмотренных решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 18.04.2022 незаконным и обязать управление внести в ЕГРН сведения о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Бытовое обслуживание. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Среднее и высшее профессиональное образование. Объекты культурно-досуговой деятельности. Цирки и зверинцы. Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Деловое управление. Магазины. Банковская и страховая деятельность. Общественное питание. Гостиничное обслуживание. Развлекательные мероприятия. Обеспечение занятий спортом в помещениях».

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы и возражения сторон, третьих лиц суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований в полном объёме.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), закрепляет принцип единства земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. В данном случае этот принцип означает, что виды разрешённого использования земельного участка должны соответствовать целевому назначению и фактическому использованию расположенных на земельном участке зданий, с учётом соблюдения требований утверждённого для данной территории градостроительного регламента.

В соответствии со статьей 70 ЗК РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Закон №218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений из него (часть 1 статьи 1). Государственным кадастровым учетом земельных участков признается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (часть 7 статьи 1). Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом (часть 2 статьи 14). Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных для их осуществления документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в их осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29). Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона №218-ФЗ.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется (пункты 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации)».

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), которым под территориальной зоной понимается зона, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1). Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки, которые включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков (статья 30). В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (статьи 34, 35).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития (статья 36 Градостроительного кодекса).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, в том числе основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования. Последние допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

На основании пункта 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В соответствии со статьей 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки регламентированы статьей 53 Закона №218-ФЗ, в силу части 4 которой, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года №154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

С учетом изложенных положений, решение общего собрания собственников о приведении видов разрешенного использования земельного участка в соответствие с целевым назначением и фактическим использованием расположенных на нем объектов недвижимости, действующим градостроительным регламентом, направлено на упорядочение земельных отношений по владению и пользованию земельным участком.

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка, выбранные собственниками из числа основных видов, предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, подлежат включению в ЕГРН по заявлению собственников или уполномоченного собственниками лица.

В обоснование обжалуемого отказа управление указало, что в отношении земельного участка в ЕГРН зарегистрированы обременения в виде ипотеки, в связи с чем для внесения в ЕГРН испрашиваемых сведений необходимо предоставить согласие залогодержателей.

В соответствии с определением Арбитражного суда представителем управления в материалы дела представлены материалы реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17. 

Из документов, содержащихся в реестровом деле, следует что на момент обращения с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в отношении земельного участка имеются записи о следующих обременениях:

- ипотека в силу закона от 13.12.2018 г. на срок 120 дней, номер регистрации 61:44:0050715:17-61/001/2018-19 в пользу АО Банк «Союз», ИНН 

<

***> по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №б/н от 06.12.2018;

- ипотека в силу закона от 13.12.2018 г. на срок 120 дней, номер регистрации 61:44:0050715:17-61/001/2018-18 в пользу АО Банк «Союз», ИНН 

<

***> по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №б/н от 06.12.2018;

- ипотека в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011, номер регистрации №61-61-01/646/2011-51 по договору купли-продажи №1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011, номер регистрации №61-61-01/646/2011-52 по договору купли-продажи №1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации №61-61-01/646/2011-48 по договору купли-продажи №1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 23.12.2011 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации №61-61-01/646/2011-49 по договору купли-продажи №1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 08.08.2018 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации №61:44:0050715:17-61/001/2018-11 по договору купли-продажи №1711/2 от 17.11.2010;

- залог в силу закона от 08.08.2018 г. на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации №61:44:0050715:17-61/001/2018-10 по договору купли-продажи №1711/2 от 17.11.2010.

Таким образом, срок на который были установлены данные обременения, к моменту обращения заявителя в регистрирующий орган истекли. Следовательно, данные записи о наличии залога (ипотеки) не могли служить основанием для приостановления или отказа в проведении государственной регистрации изменений видов разрешенного использования земельного участка. Требования управления о получении согласия залогодержателей на внесение изменений в ЕГРН является необоснованным. Сведения об актуальных обременениях, препятствующих осуществить вменение изменений в разрешенное использование земельного участка, в регистрационном деле отсутствуют.

В отношении довода о необходимости получения согласия залогодержателя для внесения в ЕГРН записи о водах разрешенного использования земельного участка, занятого многоквартирным домом и находящегося в силу прямого указания закона в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

Статья  346 ГК РФ предусматривает, что залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. При этом залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Из содержания положений, установленных главой VI Закона об ипотеке, следует, что ограничения в отношении имущества, обременённого ипотекой, устанавливаются лишь в отношении отчуждения такого имущества, обременения его правами третьих лиц (аренда, сервитут). Именно указанные действия собственник имущества вправе совершать только при наличии согласия залогодержателя.

 Внесение изменений в ЕГРН в отношении дополнительных видов разрешенного использования с целью их приведения в соответствие с назначением расположенных на земельном участке зданий и помещений в них, а также с целью проведения Администрацией города работ по реконструкции многоквартирного дома с целью размещения в нем музея города Ростова-на-Дону, не может рассматриваться как отчуждение или обременение имущества (земельного участка) правами третьих лиц.

Не может быть принят судом довод заинтересованного лица о подаче заявления на государственную регистрацию изменений в ЕГРН неуполномоченным лицом ввиду следующего.

Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 2 части 2 ст. 44 ЖК РФ).

- принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений (п. 3.6 части 2 ст. 44 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома установлен в статье 45 ЖК РФ, порядок принятия решения на общем собрании – в статье 46 ЖК РФ.

Из анализа указанных законоположений следует, что в случае принятия собственниками многоквартирного дома решения в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, требующего внесения записей в ЕГРН (обременение сервитутом, заключение договора аренды и т.п.), указанные собственники одновременно принимают решение о об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу соответствующего заявления в орган государственной регистрации. 

Решение о возложении полномочий на обращение от имени собственников в регистрирующий орган с соответствующим заявлением с указанием данных уполномоченного лица указывается в протоколе общего собрания. При этом закон не ограничивает собственников в выборе кандидатуры уполномоченного лица.

Как следует из протокола общего собрания №1 от 18.04.2022, ФИО20 участвовала в общем собрании в качестве представителя собственников ФИО2, ФИО9, ФИО12, осуществляла функции председателя общего собрания. 

Полномочия ФИО20 на обращение с соответствующим заявлением в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество в данном случае определены не доверенностью на представление интересов одного из собственников помещений многоквартирного дома, а принятым в пределах его компетенции и в установленном порядке решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

О наделении ФИО20 полномочиями от имени собственников обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРН сведений в отношении видов разрешённого использования земельного участка прямо указано в протоколе общего собрания от 18.04.2022, данное решение принято собственниками единогласно.

Таким образом, утверждение управления о том, что с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предоставленного для эксплуатации многоквартирного дома, обратилось неуполномоченное лицо, не соответствует закону.

Решение общего собрания принято собственниками помещений многоквартирного дома в пределах компетенции, установленной ст. 44 ЖК РФ, компетентным составом участников, обладающих необходимым для принятия решения числом голосов. Итоги общего собрания оформлены в порядке, установленном действующим законодательством, в том числе Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Решение о включении дополнительных видов разрешенного использования земельного участка в дополнение к направлено на приведение разрешенного использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием и требованиями градостроительного регламента, утвержденного в составе ПЗЗ города Ростова-на-Дону, а также направлено на обеспечение реализации решения муниципального образования по использованию муниципального имущества в публичных, общественно значимых интересах – реконструкции и приспособлению для современного использования признанного аварийным объекта культурного наследия «Доходный дом наследников ФИО17» с целью размещения в нём музея города Ростова-на-Дону. 

С учётом установленных по делу обстоятельств, решение общего собрания собственников не нарушает публичных интересов, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, отказ управления в проведении государственной регистрации изменений в сведениях ЕГРН, изложенный в уведомлении от 04.05.2022 № КУВД-001/2022-17605025/1 является незаконным.

При таких обстоятельствах требования предпринимателя подлежат удовлетворению.

Предпринимателем при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей (платежное поручение 29.07.2022 № 445223).

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомление об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица от 04.05.2022 № КУВД-001/2022-17605025/1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17 с «Для эксплуатации цеха по производству тетрадей, многоквартирный жилой дом.» на виды разрешенного использования: «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Бытовое обслуживание. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Дошкольное, начальное и среднее общее образование. Среднее и высшее профессиональное образование. Объекты культурно-досуговой деятельности. Цирки и зверинцы. Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Деловое управление. Магазины. Банковская и страховая деятельность. Общественное питание. Гостиничное обслуживание. Развлекательные мероприятия. Обеспечение занятий спортом в помещениях.».

Взыскать с Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко