АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-37906/22

21 февраля 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   14 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            21 февраля 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

о признании отказа  в государственной регистрации незаконным и обязании зарегистрировать право,

третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3,

 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО4 по доверенности от 21.10.2022 (до перерыва),

от заинтересованного лица: представитель ФИО5  по доверенности от 08.11.2022,

от третьих лиц: не явились, извещены, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области  о признании отказа в государственной регистрации незаконным и обязании зарегистрировать право.

В судебном заседании заявитель доложил предмет и основание заявления, настаивал на удовлетворении требований.

Представить заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал.

Третьи лица в судебное заседание не явились, отзыв на заявление не представили.

В судебном заседании 07.02.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 16 час. 40 мин. 14.02.2023. После перерыва судебное разбирательство продолжено при участии представителя заинтересованного лица.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого дела.

Общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения: площадью 9920000 кв. м с кадастровым номером 61:23:0600006:16, находящегося по адресу: Россия, Ростовская обл., Милютинский район, на землях ЗАО «Березовое», пашня № 26/181.

21.10.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:16 передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Ростовская зерновая компания «Ресурс» на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 21.10.2014 сроком на 5 лет.

Дополнительным соглашением от 26.07.2018 к договору аренды земельного участка  от 29.06.2013 арендные отношения были продлены на срок с 11.11.2019 по 10.11.2024.

Впоследствии из указанного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16 были образованы три земельных участка, один из которых земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 площадью 496000+/- 6162 кв.м,  расположенный по адресу: Ростовская область, Милютинский район, в границах кадастрового квартала 61:23:0600006.

06.12.2021 в Управление обратился ФИО2 с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159, образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:16.

11.01.2022 Управлением были зарегистрированы права указанного лица на земельный участок.

28.02.2022 в Управление поступили заявления ФИО2 и ФИО3 о государственной регистрации права общей долевой собственности в размере одной четвертой доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159.

Право общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 зарегистрировано за ФИО2 (3/4 доли) и ФИО3 (1/4 доли) с 10.03.2022. Право собственности на 1/4 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 перешло к ФИО3 на основании договора купли-продажи от 24.02.2022.

19.04.2022  заявитель обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером  61:23:0600006:1159, приложив договор аренды от 11.01.2022, заключенный с ФИО2

Уведомлением от 04.08.2022 заявителю было отказано в государственной регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании п.37 ч.1 ст. 26, п. 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.  В обоснование отказа указано на отсутствие заключенного договора аренды земельного участка с сособственником земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 - ФИО3

Заявитель, полагая, что бездействие Росреестра, выразившееся в невнесении записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровым номером  61:23:0600006:1159 на основании договора аренды от 21.10.2014 является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился с заявлением в суд, делу присвоен номер А53-26972/22.

Решением от 30 января 2023 года суд признал незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившееся в  невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды на основании договора аренды от 21 октября 2014 года образованного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159, обязав регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 на основании договора аренды от 21 октября 2014 года на срок до 10 ноября 2024 года.

На момент рассмотрения настоящего дела решение суда не вступило в законную силу.

Предметом рассмотрения настоящего спора является требование общества о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, содержащегося в уведомлении от 04.08.2022 № КУВД-001/2022-16345938/3 об отказе государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159.

Требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 площадью 496 000 кв.м. находится во владении и пользовании заявителя на основании действующего до 31.12.2026 договора аренды.

Отчуждение ФИО2 своей земельной доли в размере 1/4 в пользу ФИО3 не влияет на арендные правоотношения сложившиеся с заявителем до заключения указанного договора, и не может воспрепятствовать им.

ФИО3, приобретая 24.02.2022 1/4 доли земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600006:1159, т.е. после заключения договора аренды с заявителем, должен был быть извещен об обременении земельного участка арендой.

По мнению заявителя, Управлением допущены нарушения требований Земельного кодекса РФ, Закона № 101-ФЗ и Закона о государственной регистрации, указанным решением нарушаются права арендатора земельного участка - ООО «Ростовская зерновая компания «Ресурс».

Заявитель мотивирует свои требования со ссылкой на пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, в силу которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Рассмотрев заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса право собственности другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 5 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В связи с тем, что на момент обращения ООО «РЗК «Ресурс» в Управление в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 (3/4 доли) и ФИО3 (1/4 доли) на земельный участок, спорный договор не подлежал регистрации с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных указаний Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При наличии приведенного основания, не позволяющего провести регистрацию заявленного договора аренды, у регистрационного органа отсутствовали основания для государственной регистрации договора аренды, который новый сособственник ФИО3 не заключал, в отсутствие какого-либо волеизъявления данного лица по вопросу о государственной регистрации договора аренды, заключенного ФИО2

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600006:1159 следует, что земельный участок свободен от любых прав третьих лиц (пункт 6.7 договора).

При таких обстоятельствах спорное заявление не подлежит удовлетворению.

Поэтому оспариваемый отказ государственного регистратора в государственной регистрации со ссылкой на отсутствие волеизъявления сособственника спорного земельного участка соответствует законодательству и указаниям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В противном случае (в случае осуществления государственной регистрации договора аренды, заключенного между ФИО2 и арендатором) государственный регистратор мог нарушить права и законные интересы ФИО3

Доводы заявителя подлежат отклонению, поскольку в рассматриваемом случае применение статьи 617 Гражданского кодекса РФ прямо исключается вышеуказанными разъяснениями.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заявителя относятся понесенные им судебные расходы.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Солуянова Т. А.