АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3155/2025

10 октября 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2025 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой,

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, доверенность от 14.03.2023; 

от общества с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье»: ФИО4, доверенность от 23.10.2023 № 21.08-01/13-006;

от общества с ограниченной ответственностью «Рекламно-информационное агентство «ВостокМассМедиа»»: ФИО5, ФИО6 (слушатели),

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье»

на решение от 01.04.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025

по делу № А51-13406/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; дата прекращения деятельности: 15.03.2024)

к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692673, Приморский край, р-н Ханкайский, с. Алексеевка, км 20-й (автомобильная дорога «Сибирцево-Жариково-Комиссарово» тер.))

о взыскании арендной платы и неустойки, расторжении договора аренды, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Агро-Приморье» (далее – ООО «Грин Агро-Приморье», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за 2021, 2022, 2023 годы и неустойки, в том числе за 2021 год - 2 828 024 руб. основного долга и 2 658 342,56 руб. неустойки; за 2022 год - 3 380 154 руб. основного долга и 1 943 588,55 руб. неустойки; за 2023 год - 3 380 154 руб. основного долга и 713 212,49 руб. неустойки; о расторжении договора аренды земельных участков от 26.02.2019 № 1, обязании общества привести земельные участки с кадастровыми номерами 25:19:030601:270, 25:19:030601:244; 25:19:030601:236; 25:19:030601:269; 25:19:030601:272, 25:19:030601:239, 25:19:030601:243,25:19:030601:232, 25:19:030601:273 в первоначальное состояние, пригодное для выращивания сельскохозяйственных культур, посредством вспашки и дискования почвы.

В ходе рассмотрения спора исковые требования уточнялись ИП ФИО2, в окончательной формулировке, принятой судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец просил взыскать с ООО «Грин Агро-Приморье» 9 907 080 руб. задолженности по арендной плате за период 2021 - 2023 годы (за 2021 год – 2 828 024 руб., за 2022 год – 3 380 154 руб., за 2023 год – 3 698 902 руб.), а также 9 589 917,87 руб. неустойки, исчисленной на день вынесения решения суда и далее подлежащей взысканию со дня, следующего за днем вынесения решения по день фактического исполнения обязательства, в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы взысканной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2025 принят отказ от иска в части требований о расторжении договора аренды земельных участков и обязании привести земельные участки в первоначальное пригодное для выращивания сельскохозяйственных культур состояние путем вспашки и дискования почвы. С общества в пользу предпринимателя взыскано 9 907 080 руб. арендной платы за 2021-2023 годы (за 2021 год – 2 828 024 руб., за 2022 год – 3 380 154 руб., за 2023 год – 3 698 902 руб.); 7 276 505,88 руб. неустойки за период с 29.12.2020 по 16.01.2025 и 706 795,52 руб. за период с 17.01.2025 по 19.03.2025 с последующим взысканием со дня, следующего за днем вынесения решения по день фактического исполнения обязательства в размере действующей на момент оплаты неустойки двукратной учетной ставки Банка России. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 решение от 01.04.2025 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Грин Агро-Приморье» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что судами не соблюдены пределы преюдиции, в том числе, в связи с тем, что в деле № 2-12/2021 Ханкайского районного суда Приморского края установлено состояние земельных участков на 2021 год и оценены основания для расторжения договора, тогда как в рамках настоящего спора для целей освобождения (снижения размера) от арендной платы подлежат установлению обстоятельства ухудшения состояния земельных участков в 2021-2023 годах и размер площади, на которой произошло ухудшение. Полагает, что выводы судов по делу № 2-108/2021 также не образуют преюдиции для настоящего дела, поскольку в его рамках не установлены какие-либо обстоятельства относительно пригодности земель. В свою очередь, указывает, что ухудшение состояния арендованных земельных участков подтверждено решением Ханкайского районного суда по делу № 2-70/2023, выводы которого свидетельствуют о процессах переувлажнения почвы в земельном массиве озера Ханка (в состав которого входят и спорные земельные участки), усугубившихся после образования прорана в дамбе обвалования Владимиро-Петровской рисовой оросительной системы (РОС), и приведших к невозможности использования сельскохозяйственных участков. Ссылается на необоснованный отказ судов в назначении почвоведческой экспертизы для разрешения вопроса определения фактической полезной площади участков в 2021 – 2023 годах. Указывает на наличие оснований для освобождения общества от арендной платы в условиях ухудшения в спорный период состояния земельных участков вследствие переувлажнения почвы и наступившей невозможности использования земельных участков для ведения хозяйственной деятельности по причинам, независящим от арендатора. В дополнениях к кассационной жалобе приводит обстоятельства, установленные в рамках дел №А51-19686/2020 и №А51-19688/2020, указывает на необходимость проведения инструментальных исследований спорных участков.

В отзывах на кассационную жалобу, дополнительные пояснения к ней ИП ФИО2 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

До начала судебного заседания обществом с ограниченной ответственностью «Рекламно-информационное агентство «ВостокМассМедиа»» заявлено ходатайство о допуске в судебное заседание представителей средств массовой информации (ФИО5, ФИО6) с целью ведения видеосъемки. 

По результатам рассмотрения данного ходатайств, выслушав мнение представителей сторон по вопросу о возможности присутствия журналистов и ведения видеосъемки, судом кассационной инстанции на основании части 7 статьи 11 АПК РФ указанное ходатайство удовлетворено. В судебном заседании представителями средств массовой информации велась видеосъемка с учетом установленного судом порядка.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО «Грин Агро-Приморье» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласился представитель ИП ФИО2 и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Грин Агро-Приморье» (арендатор) заключен договор аренды от 26.02.2019 № 1 в отношении ряда земельных участков сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1037,2130 кв.м (1037,21 га), с кадастровыми номерами 25:19:030601:272, 25:19:030601:236, 25:19:030601:239, 25:19:030601:243, 25:19:030601:244, 25:19:030601:232, 25:19:030601:269, 25:19:030601:273, 25:19:030601:270. 

Пунктом 1.4 договора предусматривалось, что на участках сельскохозяйственного назначения разрешается осуществление следующих видов деятельности: выращивание сельскохозяйственных культур, в том числе зернобобовых культур, зерновых культур, масличных культур. 

Срок действия договора установлен с даты его регистрации и до 31.12.2023 (пункт 8.1 договора). 

Арендная плата за пользование участками была установлена в размере 3 000 руб. за 1 га полезной площади в год (пункт 2.1 договора). 

При заключении договора сторонами согласована полезная площадь каждого арендуемого участка: участок с кадастровым номером 25:19:030601:243 – 95,3 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:244 – 66,1 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:273 – 0 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:270 – 57,6 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:232 – 35 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:236 – 115,3 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:269 – 258 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:272 – 86 га; участок с кадастровым номером 25:19:030601:239 – 184,4 га. 

С учетом общей полезной площади 897,7 га размер арендной платы составил 2 693 100 руб. в год. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.03.2019, номер регистрации 25:19:030601:232-25/004/2019-3.  

Актом приема-передачи от 26.02.2019 арендатор принял указанные земельные участки. 

Согласно пунктам 2, 5 акта арендатор удовлетворен качественным состоянием передаваемых земельных участков, установленного путем его осмотра перед подписанием акта и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил арендодатель. Состояние участков полностью соответствует условиям договора. Стороны не имеют претензий друг к другу в отношении указанных земельных участков. 

Ввиду неуплаты ООО «Грин Агро-Приморье» арендных платежей за период с 2021 года по 2023 год, претензиями от 26.12.2022, 16.06.2023 арендодатель потребовал от арендатора уплаты задолженности и неустойки. 

Ответными письмами общество, указывая на невозможность использования арендованных участков по назначению, отказалось осуществить соответствующую выплату.

Оставление приведенных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Факт передачи ИП ФИО2 спорных земельных участков ООО «Грин Агро-Приморье» подтвержден актом приема-передачи от 26.02.2019, в котором не содержится каких-либо претензий или замечаний относительно характеристик имущества и наличия у него недостатков, исключающих возможность его использования по назначению.

Кроме того, факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 2021 года по 2023 год также следует из материалов дела и не оспорен ответчиком.

Возражая против исковых требований, общество со ссылкой на проведенные АНО «Байкальский центр судебных экспертиз, Права и Землеустройства» в рамках дел Арбитражного суда Приморского края № А51-19686/2020, № А51-19688/2020, дела Ханкайского районного суда № 2-242/2023 судебные почвоведческие экспертизы земельных участков, смежных с арендованными и расположенных в одном массиве на территории Владимиро-Петровской рисовой оросительной системы (РОС), указывало на то, что в связи с повышением уровня озера Ханка, остановкой Владимиро-Петровской осушительной системы после появления прорана в дамбе обвалования, неработоспособностью РОС, арендованные земельные участки в спорный период и по настоящее время утратили пригодность и вследствие переувлажнения почвы ведение сельскохозяйственной деятельности (в частности, посева сои) стало невозможным.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, принимая во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные в рамках дел №А51-12531/2023, №А51-14600/2019 Арбитражного суда Приморского края, №2-12/2021 Ханкайского районного суда Приморского края, руководствуясь при этом приведенными выше нормами материального права, суды первой и апелляционной инстанций установили, что недостатки земельных участков, на которые ссылается общество, обосновывая невозможность их использования по целевому назначению, существовали на момент заключения спорного договора аренды от 26.02.2019 №1 и были достоверно известны обществу.

Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего. 

Между тем, таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судами не установлено. 

На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае риск невозможности использования спорных земельных участков по целевому назначению несет именно общество как профессиональный участник сельскохозяйственной деятельности, и как лицо, которое, несмотря на свою осведомленность о наличии прорана в дамбе, особенностях уровня увлажненности почвы арендуемых земельных участков, добровольно и без каких-либо претензий приняло такие участки в аренду, взяв на себя обязательства по оплате арендных платежей.

Поскольку недостатки спорных участков, на которые ссылается ответчик, обосновывая невозможность их использования по назначению, являлись общеизвестными, очевидными и не носили скрытый характер, то есть должны были быть явно обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и передаче его в аренду, то в такой ситуации ответственность за указанные недостатки не может быть возложена на истца в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ. 

Предпринимательский риск неполучения того объема урожая, на который рассчитывал арендатор при заключении договора, не может быть переложен на арендодателя, разумно ожидающего возмездности от таких арендных правоотношений.

Принимая во внимание подтвержденный материалами дела и не опровергнутый ответчиком факт наличия в спорный период задолженности по арендной плате, суды пришли к выводу о законности и обоснованности требования ИП ФИО2 в части взыскания с ООО «Грин Агро-Приморье» основного долга в испрашиваемом объеме - 9 907 080 руб. арендной платы за 2021-2023 годы (за 2021 год –2 828 024 руб., за 2022 год – 3 380 154 руб., за 2023 год – 3 698 902 руб.), а также в части привлечения к договорной ответственности в виде взыскания с него неустойки.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2. договора, согласно которому за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора неустойки (пеней) в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно уточненному расчету истца размер неустойки, начисленной на 16.01.2025, составил 9 589 917,87 руб. 

Вместе с тем ответчик заявил о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства и ходатайствовал о ее снижении.

Пунктами 1, 2 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, отсутствие в материалах дела доказательств наличия негативных последствий на стороне истца, пришел к выводу о необходимости снижения размера, подлежащей к взысканию неустойки, до суммы 7 276 505,88 руб. за период с 29.12.2020 по 16.01.2025, а также в размере 706 795,52 руб. за период с 17.01.2025 по 19.03.2025, с установлением неустойки до даты фактической оплаты, с учетом положений абзаца 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7.

Суд апелляционной инстанции с изложенными выводами согласился.

Приведенные истцом в кассационной жалобе доводы отклоняются судом округа как прямо противоречащие материалам дела и основанные на ошибочном толковании правильно примененных в данном конкретном случае судами норм материального права. 

Утверждение заявителя о неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение при рассмотрении настоящего спора, также не нашло своего подтверждения.

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ, пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Кроме того, являются безосновательными ссылки заявителя жалобы на нарушение судами порядка рассмотрения и необоснованное отклонение различных ходатайств общества о назначении экспертиз, о приобщении дополнительных доказательств.

Результаты рассмотрения заявленных обществом в судах первой и апелляционной инстанций ходатайств нашли свое отражение в протокольных определениях и обжалуемых судебных актах, с подробным изложением мотивов их отклонения. 

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами при рассмотрении настоящего спора не допущено, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы ООО «Грин Агро-Приморье» не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.04.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 по делу № А51-13406/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.09.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Г.Х. Пономарева                   

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова         

С.И. Гребенщиков