Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183049 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-7856/2017

25.12.2017

Резолютивная часть решения вынесена 19.12.2017.

Решение в полном объеме изготовлено 25.12.2017.

         Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи К.А. Востряков , при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ КОЛА КОЛЬСКОГО РАЙОНА (МУРМАНСКАЯ обл, КОЛЬСКИЙ р-н, КОЛА г, КАМЕННЫЙ ОСТРОВ ул, д.5, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЛАНС" (ул. ЗАВОДСКАЯ, д. 3, г. КОЛА, р-н. КОЛЬСКИЙ, обл. МУРМАНСКАЯ, ИНН 5105090579, ОГРН 1075105000486)

 о взыскании 1 000 925,62 рублей

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности

от ответчика: ФИО3, по доверенности

установил:

Администрация муниципального образования городское поселение Кола Кольского района (далее – истец, Администрация) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Баланс» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (далее- договор аренды земли) от 28.08.2016 № 4576 в размере 1 000 925,62 рубля за период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2017 года.

В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора в части полной и своевременной оплаты арендных платежей. Расчет платежей истцом был произведен на основании договора аренды земли, применительно к земельным участкам с видом разрешенного использования "мастерские автосервиса, станции технического облуживания, автомобильные мойки, автосалоны".   

В судебном заседании представитель истца поддержала  исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск признал частично, указав в отзыве, что исковые требования в сумме, превышающие 398 270,95 рублей, является необоснованными.

Ответчик полагает, что истцом в 4 квартале 2016 года (с 19.12.2016 по 31.12.2016), 1 и 2 кварталах 2017 неправильно были применены кадастровая стоимость, земельного участка, ставка арендной платы, регулирующий коэффициент, поскольку в этот период земельный участок имел вид разрешенного использования "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства", что соответствует основному виду разрешенного использования для данной зоны. Указанные изменения вида разрешенного использования были внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2016. 

При этом ответчик ссылается на Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кольского района, утвержденного решением Совета депутатов МО Кольский район от 24.06.2008 № 28/3 , в подпункте 3 пункта 1.7 которого предусмотрена возможность перерасчета арендной платы в случае изменения разрешенного использования земельного участка и пункт 3.6. договора аренды земли. Также ссылается на пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), статьи 1,  37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), определяющих его право на самостоятельное изменение вида разрешенного использования..      

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, указанные в отзыве и дополнении к отзыву, представил контррасчет задолженности. 

Представитель истца в судебном заседании возражала против доводов ответчика.

Судом установлено, что в соответствии с заявлением Общества от 04.07.2013  КУМИ Кольского района Мурманской области 15.08.2013 был подписан  акт № 233/13 выбора земельного участка, площадью 2 га,  под строительство автомойки большегрузного транспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки в кадастровом квартале 51:01:0107001, расположенный в Мурманской области, МО г.п. Кола Кольского района, г.п. Кола. Вид разрешенного использования - мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. 

Основанием для выдачи акта послужил Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области, утвержденные решением Совета депутатов МО г.п. Кола Кольского района Мурманской области от 17.04.2013 № 43- 371 и письмо администрации г.п. Кола Кольского района Мурманской области от 24.07.2013 № 1633.   

Информация о возможном предоставлении земельного участка под заявленный вид использования была размещена в газете "Кольское слово" от 18.07.2013 № 28 (10525).  

Постановлением администрации Кольского района от 16.08.2013 № 1156 акт выбора земельного участка был утвержден и Обществу было предварительно согласовано место размещения объекта- под автомойки большегрузного транспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки в кадастровом квартале 51:01:0107001, расположенный в Мурманской области, МО г.п. Кола Кольского района, г.п. Кола. Вид разрешенного использования - мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. 

Согласно выписке из Генерального плана и Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области, утвержденные решением Совета депутатов МО г.п. Кола Кольского района Мурманской области от 17.04.2013 № 43- 371 в июле -августе 2013 года  земельный участок территориально был расположен на зонах Р-3 (зона лесопарков) и Т-3 (зона объектов транспортной инфраструктуры).

Решением Совета депутатов МО г.п. Кола Кольского района Мурманской области от 10.12.2015 № 20/189 в Генеральный план  и Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области были внесены изменения в части кадастрового квартала с номером 51:01:0107001. 

В результате внесенных изменений земельный участок стал территориально находиться в зоне Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами)  в санитарно -защитной зоне планируемого объекта капитального строительства (стадион) 

Градостроительным регламентом  Правил землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кола Кольского района Мурманской области от 17.04.2013 № 43- 371 (в редакции от 16.12.2015 №06/63) в территориальной зоне Ж-1 исключается использование земельных участков под мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. 

22.09.2015 ООО "Баланс" обращается в администрацию г. Кола с просьбой провести публичные слушания по установлению зоны и условно разрешенного вида использования земельного участка под индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, поскольку проектируемый участок площадью 2 га.

Рассмотрев обращение 19.10.2015 комиссия по землепользованию и застройке не рекомендовала главе муниципального образования г. Кола вынести данный вопрос на публичные слушания.

В протоколе заседания было отмечено, что действующий акт выбора земельного участка не соответствовал испрашиваемой территориальной зоне.  

После проведения кадастровых работ земельный участок 17.02.2016 был поставлен на кадастровый учет и ему был присвоен номер  51:01:0107001:204.

При этом ООО "Баланс" при формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет не обратился в администрацию г. Кола для приведения территориальной зоны в соответствие с установленному в акте выбора  разрешенному виду использования земельного участка.

 01.08.2016 Общество обращается с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:01:0107001:204, при этом указывает цель его использования - размещение станции технического обслуживания (ремонт. автомойка, автостоянка).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 15.08.2016 № 51/301/16-83353 земельный участок имеет разрешенное использование - мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрацией Кольского района, правопредшественником истца, (арендодателем) и Обществом (арендатором) 29.08.2016 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4576, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды под строительство автомойки, большегрузного автотранспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки,  из категории земель – земли населенных пунктов, земельный участок площадью 20 000 кв.м, с кадастровым номером 51:01:0107001:204, расположенный по адресу: Мурманская область, МО г.п. Кола Кольского района, г.Кола, именуемый в дальнейшем («Участок»). Разрешенное использование: мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны. (пункт 1.1. договора аренды).

Участок передан по акту приема-передачи 29.08.2016.

Договор аренды заключен на срок с 25.08.2016 по 24.08.2025 (пункт 2.1. договора аренды).

03.11.2016 осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что размер и методика определения арендной платы определяется на основании правовых актов органов государственной власти и органов  местного самоуправления. Размер арендной платы на момент подписания договор аренды  определен в приложении № 1 к договору (Приложение № 1). 

Согласно расчету арендной платы в (Приложении №1) размер арендной платы на 2016 год ( с 25.08.2016 по 31.12.2016) составил 412 522,06 рубля.

При этом кадастровая стоимость определена в размере 126 538 400 рублей. Базовая ставка арендной платы 1,5%, регулирующий коэффициент 0,62.  

Сроки внесения арендной платы установлены пунктом 3.2 договора аренды, согласно которому арендная плата вносится Арендатором равным частями ежеквартально до 1 числа третьего месяца квартала.

За период с 3 квартала 2016 года по 2 квартал 2017 года оплата от ответчика в полном объеме не поступила, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 00 925,62 рубля, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

По данным публичной кадастровой карты по состоянию на 19.12.2016 в государственном кадастре недвижимости 19.12.2016 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 51:01:0107001:204, на земельные участки для индивидуальной жилой застройки, "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства".  

 23.12.2016 и 22.08.2017 Общество обращается к истцу с заявлениями о внесении изменений в договор аренды в части разрешенного вида использования и цели предоставления земельного участка и переводе его под индивидуальное жилищное строительство.    

В ответах от 20.01.2017 и 12.09.2017 Обществу было отказано во внесении изменений в договор в связи с  тем, что договор под указанные цели может быть заключен только на торгах.

17.08.2017 ответчику направлена претензия от 03.08.2017 № 1588/14 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

На момент рассмотрения спора задолженность не погашена.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 20.11.2017 № 99/2017/37354718 видом разрешенного использования земельного участка с  кадастровым номером 51:01:0107001:204 являются мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосервисы. 

По данным публичной кадастровой карты по состоянию на 27.11.2017 изменения были внесены 18.10.2017.

Полагая, что территориальная зона Ж-1 была внесена с технической ошибкой, истец 04.12.2017  заключил договор на проведение кадастровых работ по внесению изменений в правила землепользования МО г.Кола в отношении земельного участка с кадастровым номером  51:01:0107001:204.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Статями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Согласно части 4 статьи 22, статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом. При этом стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми.

Использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением (статья 7 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Предметом договора аренды земли является земельный участок с видом разрешенного использования - "мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны" . Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны - Т3 (объектов транспортной инфраструктуры), тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

 Указанная правовая позиция изложена в  Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу № А35-765/2012.

Таким образом, Общество заключая договор на указанных условиях согласилось с тем, что земельный участок ему необходим в целях строительства автомойки большегрузного автотранспорта, технического обслуживания, ремонта, автостоянки и оно не вправе изменять вид разрешенного использования без изменения договора. 

Кроме того,  суд соглашается с позицией истца о том, что ЗК РФ  предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 30.1. ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Судом установлено, что спорный земельный участок был предоставлен без проведения аукциона. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной статьей 30.1 ЗК РФ.

Если воля Общества была бы направлена на приобретение участка в целях жилищного строительства, то оно было вправе отказаться от договора аренды и обращаться за получением земельного участка в порядке, предусмотренном ЗК РФ.  

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса, статей 7,85,42,30.1 ЗК РФ.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки индивидуальными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования ("мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны"), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства индивидуальных жилых домов), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что доводы ответчика о необходимости применения при расчете арендной платы вид разрешенного использования "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства" и соответственно кадастровой стоимости 11 732 400 рублей, ставки арендой платы 0.3%, регулирующего коэффициента 1.45 не основаны на нормах законодательства и судом не принимаются.

  Арендная плата, рассчитанная Администрацией в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кольского района, утвержденного решением Совета депутатов МО Кольский район от 24.06.2008 № 28/3, проверена судом и является правильной.  

Поскольку ответчиком нарушены условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей, то с него подлежит взысканию 1 000 925,62 рубля.

В порядке статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации,                   части 3 статьи 110 АПК РФ с ответчика взыскивается государственная пошлина в размере 23 009 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственности «Баланс» в пользу администрации муниципального образования городское поселение  Кола Кольского района (консолидированный бюджет Кольского района Мурманской области) задолженность в размере 1 000 925, 62 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственности «Баланс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                          К.А. Востряков