АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-23501/2016

23 января 2017 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 16 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 23 января 2017 года          

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Коневой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хмарной Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Саратовской области  дело № А57-23501/2016 по иску

Администрации муниципального образования «город Саратов», 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия», 

<

...>, ОГРН 

<

***>

Третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, 

<

...>

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

...>

Комитет инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области 410000, 

<

...>

о взыскании неосновательного обогащения и процентов

при участии:

от истца –  ФИО1, доверенность от 04.07.2016 г. № 01-04/47  

от ответчика – ФИО2, доверенность от 07.11.2016 года 

от третьих лиц – представители не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «город Саратов» к обществу с ограниченной ответственностью «Индустрия» с иском о расторжении договора аренды земельного участка № 1941 от 15.06.2000, площадью 3130 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030351:11, расположенного по адресу: 

<

...> угол им.Разина С.Т.; прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок.

Истец исковые требования поддержал по основаниям изложенным в заявлении. 

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении и исследовав представленные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции  принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением мэра города Саратова от 02.03.2000 № 135-21 с ЗАО «СЭФ» заключен договор аренды земельного участка от 15.06.2000 № 1941 с кадастровым номером 64:48:030351:11, площадью 3130 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> угол им.Разина С.Т., предоставленного для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, с видом разрешенного использования - для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями, сроком на 25 лет. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 13.08.2014 арендатором земельного участка является ООО Предприятие «Индустрия». Договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован 25.09.2014г.

На момент предоставления спорного земельного участка 02.03.2000 был установлен вид разрешенного использования - для строительства административно-торгового комплекса.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 № 27-280, арендуемый земельный участок отнесен к территориальной зоне ОД 2.1 - зоне перспективного развития многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания со сносом существующей застройки.

Для данной территориальной зоны строительство многоквартирных жилых домов является условным видом разрешенного использования земельных участков. Строительство многоэтажного жилого дома на спорном земельном участке не представляется возможным.

Таким образом, изменение градостроительного законодательства привело к невозможности использования земельного участка в соответствии с условиями Договора (пункт 1.1), что является существенным изменением обстоятельств, на которые стороны ориентировались при заключении договора аренды. Причины создания данных обстоятельств лежат за пределами действий контрагентов и вследствие этого от них не зависят.

Как указал истец, арендуемый ООО Предприятие «Индустрия» земельный участок не используется в целях строительства в течение 16 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ также является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 02.08.2016 года администрация муниципального образования «Город Саратов» направила в адрес ООО Предприятие «Индустрия» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в связи с изменением существенных обстоятельств, а также в связи с неиспользованием земельного участка в целях строительства. Однако арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке, о чем свидетельствуют возражения ООО Предприятие «Индустрия» от 22.08.2016.

Поскольку договор до настоящего времени не расторгнут, спор в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Истец в настоящем иске заявил требование о расторжении договора аренды от 15.06.2000 N 1941 на основании пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик не приступил к использованию земельного участка, по целевому назначению. 

При этом истец ссылается на то, что в комитете по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: 

<

...> угол им.Разина С.Т. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавались.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 609 указанного Кодекса).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.п. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату принятия обжалуемого решения) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 2 статьи 7 названного Кодекса предусмотрено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению; изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без его изменения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений расторжение договора аренды возможно только, если иные основания предусмотрены условиями договора.

Суд отклоняет довод Администрации о том, что Общество в нарушение условий договора аренды не использует земельный участок по целевому назначению.

ООО Предприятие "Индустрия" в декабре 2014г. приняты меры по ограждению земельного участка и сносу построек, определением Кировского районного суда города Саратова от 16 января 2015 года по делу № 2-754/2015г. приняты меры по обеспечению иска: ООО Предприятие "Индустрия" запрещено огораживать земельный участок, а также демонтировать и сносить любые постройки, находящиеся на земельном участке. В настоящее время обеспечительные меры не отменены.

20 января 2016 года ООО Предприятие "Индустрия" заключен договор №16/10 на выполнение геодезических работ. 04 апреля 2016 года ООО Предприятие "Индустрия" заключен договор на выполнение работ по монтажу ограждения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд установил факт использования земельного участка арендатором в соответствии с целями его предоставления и его разрешенным использованием.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Администрация не представила доказательств существенного нарушения условий договора аренды Обществом.

Кроме того ООО Предприятие "Индустрия" является арендатором земельного участка менее трех лет, договор замены стороны в обязательстве заключен 13.08.2014г.,  зарегистрирован 25.09.2014г.

В данном случае срок в три года, в течение которого арендатору необходимо было использовать земельный участок по целевому назначению, должен исчисляться с вышеназванной даты, то есть с момента государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве, так как именно с этого момента ответчик мог приступить к освоению и использованию земельного участка в целях строительства. Также при этом в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует учитывать время, необходимое для освоения земельного участка.

Администрацией  настоящий иск предъявлен ранее указанного срока.

При таких обстоятельствах суд установил, что на момент обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями общество приступило к освоению земельного участка. Доказательствами освоения земельного участка также являются договор №16/10 от 20.01.2016 года на выполнение геодезических работ, договор на выполнение работ по монтажу ограждения от 04.04.2016 года.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Администрации муниципального образования «город Саратов» - отказать. 

     Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

        Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента изготовления полного текста решения через арбитражный суд Саратовской области.

        Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

        Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда. 

Судья арбитражного суда 

Саратовской области                                                                                          Н.В. Конева